Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-5306/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ПАДиС» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующей рыночной по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 5 декабря 2019 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Харебиной Г.А., объяснения представителя административного истца ООО «ПАДиС» Логвинова А.А., полагавшего об отсутствии оснований для отмены судебного решения, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО «ПАДиС» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, просило установить кадастровую стоимость находящегося у ООО «ПАДиС» в арендном пользовании земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 83 684 588 рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость, которая по результатам оценки, проведенной <данные изъяты>, согласно подготовленному оценщиком отчету от 10 июня 2019 года № составляет 34 678 000 рублей, чем нарушаются права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При рассмотрении административного дела по существу представитель административного истца поддержал заявленные требования с учетом уточнения по результатам судебной оценочной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 39 020 000 рублей.

Решением Московского городского суда от 5 декабря 2019 года административные исковые требования ООО «ПАДиС» удовлетворены. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 7 600 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной по состоянию на 1 января 2018 года на период с 1 января 2019 года и до утверждения новой кадастровой стоимости в размере 39 020 000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 26 июня 2019 года.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит об отмене решения суда первой инстанции полностью как незаконного и необоснованного по мотивам нарушения норм материального права и норм процессуального права и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме по следующим доводам.

Противоречит нормам материального права вывод суда о том, что административный истец, являясь арендатором земельного участка, вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, в отношении которого имеют место определенные законом обстоятельства, исключающие продажу на открытом рынке в условиях конкуренции. Административный истец, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка, которая является нормативно установленной, и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, что недопустимо, поскольку арендная плата за государственный участок является нормативно регулируемой ценой. Своими требованиями административный истец оспаривает право собственника земельного участка как на определение кадастровой стоимости, так и на установление арендной платы, реализацию Правительством Москвы Общих начал определения арендной платы. Судом неверно сделан вывод о том, что кадастровая стоимость, определенная методом массовой оценки, повлекла экономически необоснованное увеличение арендной платы, что является нарушением прав административного истца. Административным истцом не представлено доказательств нарушения Общих начал определения арендной платы, установленных законодателем. Не могло быть положено в основу судебного решения заключение судебной оценочной экспертизы как не соответствующее требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Письменных возражений относительно апелляционной жалобы не поступило.

Представители административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения административного дела, в судебное заседание не явились. Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы ходатайствовал о рассмотрении административного дела в его отсутствие.

С учетом требований статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив законность оспариваемого судебного акта на основании статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к следующему.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как установлено судом, на основании договора долгосрочной аренды от 31 мая 2007 года № ООО «ПАДиС» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7 600 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В силу положений статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий договора долгосрочной аренды административный истец является плательщиком арендной платы, размер которой определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № 40557 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 г.» утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 83 684 588 рублей.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, административный истец представил в суд отчет об оценке от 10 июня 2019 года <адрес>, подготовленный оценщиком <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 34 678 000 рублей.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы административного дела отчета об оценке по ходатайству представителя административного истца ООО «ПАДиС» в ходе судебного разбирательства суд первой инстанции на основании определения Московского городского суда от 26 сентября 2019 года по административному делу назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство эксперту <данные изъяты>ФИО4

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 23 октября 2019 года №, составленному экспертом <данные изъяты>ФИО4, отчет об оценке от 10 июня 2019 года №, подготовленный оценщиком <данные изъяты>, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года составила в размере 39 020 000 рублей.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив заключение эксперта <данные изъяты> с позиции статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с иными установленными обстоятельствами и исследованными доказательствами по административному делу, согласившись с определенной экспертом рыночной стоимостью объекта недвижимости, пришел к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта по результатам проведения судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Анализ текста апелляционной жалобы не выявил доводов, которые бы позволили не согласиться с таким выводом суда.

Согласно статье 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Действительно, частью 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в отношении оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Однако в рассматриваемом случае договор на оценку заключен не от имени собственника, а от имени владельца объекта недвижимости на основании статьи 6 данного Федерального закона, согласно которой юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

В силу положений части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

При таких обстоятельствах доводы административного ответчика о том, что арендатор не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, противоречат нормам материального права.

Не соглашается судебная коллегия и с доводами жалобы о том, что арендатор земельного участка не вправе обратится за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе арендаторы.

В силу предписаний статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий договора аренды, не являясь обладателем вещного права на земельный участок, административный истец как арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), размер которой определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

По смыслу приведенных норм права с учетом соответствующих разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации юридическое лицо, владеющее земельным участком на праве аренды, обязано оплачивать пользование землей в виде арендной платы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая при наличии оснований может быть пересмотрена по заявлению арендатора в судебном порядке.

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чем указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации неприменимо, так как предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в собственности города Москвы.

Таким образом, арендатор земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности указанного лица, наравне с собственником земельного участка либо органом местного самоуправления, осуществляющим правомочия собственника объекта недвижимости, наделен правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии и в суде, в том числе посредством предъявления требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Доводы о необоснованности вывода суда о том, что кадастровая стоимость, определенная методом массовой оценки, повлекла экономически необоснованное увеличение арендной платы, что является нарушением прав административного истца, несостоятельны при отсутствии такого вывода в обжалуемом судебном акте.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при проведении экспертизы оснований не доверять представленному заключению эксперта у судебной коллегии не имеется.

Приведенные в указанной части доводы со ссылкой на то, что заключение эксперта основывается на исследовании сведений о продажных ценах на земельные участки, взятых из недостоверных источников и в отношении не аналогичных спорному земельному участку, неубедительны. Доказательств наличия на дату оценки объектов-аналогов с иной рыночной стоимостью, не учтенных экспертом при соответствующем анализе, в материалы административного дела не представлено.

То, что, формулируя ответ на вопрос суда о размере рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года, эксперт указал, что данная рыночная стоимость ставила 39 020 000 рублей (без НДС), не указывает на ошибочность данного ответа эксперта.

Как следует из экспертного заключения, НДС (налог на добавленную стоимость) при определении экспертом размера рыночной стоимости не учитывался в качестве ценообразующего фактора. В судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт ФИО4, проводивший судебную оценочную экспертизу по данному административному делу, с учетом письменных пояснений подтвердил, что расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № производился без корректировок на величину НДС, поскольку операции с земельными участками не являются предметом налогообложения НДС, в таблице № 1 экспертного заключения указано, что рыночная стоимость НДС не облагается, при указании размера рыночной стоимости с «(без НДС)» допущена техническая опечатка, рыночная стоимость объекта оценки составляет 39 020 000 рублей.

При таких обстоятельствах оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается Департаментом городского имущества города Москвы сомнению, судебная коллегия не усматривает. Административным ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что при исправлении выявленных, по мнению апеллянта, недостатков заключения эксперта значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о нарушениях при производстве экспертизы в ходе рассмотрения административного дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли.

В целом доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с решением суда, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении административного дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для административного дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам административного дела и представленным доказательствам, нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права не допущено, поэтому решение суда следует признать законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Нарушений судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 1 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для безусловной отмены решения суда первой инстанции, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 5 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи