Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-2075/2019 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 28 ноября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СЕДА» к Департаменту городского имущества города Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующей рыночной.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Васильевой Т.И., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью «СЕДА» (далее – ООО «СЕДА») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просило об установлении кадастровой стоимости находящегося у него в аренде объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – эксплуатация административного здания, общей площадью 2 751 кв. м, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участках, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости – 88 069 000 рублей.

В обоснование требований общество указало на нарушение его прав как плательщика арендных платежей, поскольку используемая для исчисления арендной платы кадастровая стоимость объекта недвижимости, утвержденная по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года» в размере <...> рублей <...> копеек, не соответствует его реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО А.» № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решением Московского городского суда от 28 ноября 2019 года исковые требования ООО «СЕДА» удовлетворены. Кадастровая стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, по адресу установленного относительно ориентира, расположенного в границах участках, почтовый адрес ориентира: <адрес>, установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 88 069 000 рублей.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на то, что административный истец не наделен правом на установление кадастровой стоимости не принадлежащего ему земельного участка в размере рыночной стоимости, в случае дальнейшего предъявления требований о выкупе цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на спорном земельном участке недвижимости является нормативно установленной, а изменение размера аренды на основании договора аренды в сторону ее увеличения не нарушает права и законны интересы административного истца. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Судом перед экспертом не были поставлены вопросы о допущенных в отчете оценщика нарушениях, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Также суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, которое не соответствует действующему законодательству, поскольку основывается на исследовании сведений о продажных ценах на помещения, взятых из недостоверных источников в отношении объектов, не аналогичных объектам недвижимости; на основе публикаций, размещенных в сети «Интернет», вывод о реально сложившихся ценах в реально заключенных договора сделать нельзя, а также проверить на предмет соответствия обстоятельств, изложенных в объявлении, действительности; фотофиксация объекта оценки не отображает состояние объекта оценки, тем самым вводит в заблуждение пользователей, а также нарушает принцип однозначности и достоверности; в расчетах эксперта использованы объекты-аналоги №1-3, не соответствующие сегменту рынка коммерческой недвижимости объекта экспертизы; примененная в рамках сравнительного подхода к объектам-аналогам понижающая корректировка на наличие градостроительного плана земельного участка является необоснованной; в рамках доходного подхода из действительного валового дохода необоснованно исключена величина операционных расходов; расчет произведен без анализа содержания действующих договоров аренды.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года № следует, что ООО «СЕДА» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – эксплуатация административного здания, общей площадью 2 751 кв. м, по адресу установленного относительно ориентира, расположенного в границах участках, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Согласно приложению 2 к договору аренды размер арендных платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость поименованного выше объекта недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года» и по состоянию на 1 января 2018 года составляет <...> рублей <...> копеек (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года №), на момент рассмотрения дела является действующей. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 января 2019 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера арендных платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО «А.» № от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляла <...> рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета и по ходатайству административного истца по административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Доводы апелляционной жалобы о некорректности и неполноте постановленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку административный ответчик при разрешении вопроса о назначении судебной экспертизы против поставленных вариантов вопросов не возражал. Сформулированные судом в определении о назначении экспертизы вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28. Вопросы изложены четко, понятно, каких-либо неточностей не содержат.

Заключением эксперта ООО «Р.» № от ДД.ММ.ГГГГ года было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере <...> рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки (сравнительный и доходный подходы) и проведенные расчеты, обоснование отказа затратного подхода, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, экспертом проведен анализ рынка, в том числе анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Москве, земельных участков в г. Москве, выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по индивидуальным характеристикам с объектом исследования, дата предложения которых предшествует дате установления стоимости. В приведенных в заключении расчетах обозначены основные параметры, влияющие на рыночную стоимость, при необходимости проведены соответствующие корректировки.

Доводы апелляционной жалобы о недостоверности использованных экспертом сведений об объектах-аналогах не могут служить основанием для признания заключения не соответствующим действующему законодательству. Для анализа и расчета рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом проведен анализ рынка, в том числе анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Москве, земельных участков в г. Москве, выбраны по 3 объекта-аналога по каждому из подходов, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. В подтверждение достоверности информации о выбранных объектах-аналогах к заключению приложены скриншоты предложений из сети «Интернет». В приведенных в заключении расчетах обозначены основные параметры, влияющие на рыночную стоимость, при необходимости проведены соответствующие корректировки.

Утверждение административного ответчика о недостоверности размещенных в сети «Интернет» предложений и их условий не основано на каких-либо конкретных данных и носит предположительный характер.

Также несостоятельным по причине отсутствия конкретной информации является довод апелляционной жалобы о несоответствии фотофиксации объекта исследования фактическому состоянию объекта.

Проведение корректировки на вид разрешенного использования объектов в рамках сравнительного подхода обусловлено использованием объекта исследования под размещение административного здания, в то время как объекты-аналоги относятся к участкам смешанного использования; проведение названной корректировки не противоречит действующим стандартам оценки.

Применение в рамках сравнительного подхода корректировки на наличие исходно-разрешительной документации обусловлено оценкой земельных участков как условно свободных, что не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки, в частности пункту 20 ФСО № 7.

Судебная коллегия не может согласиться с утверждением апелляционной жалобы о неверном исключении из действительного валового дохода объема операционных расходов, поскольку согласно заключению размер операционных расходов определен на основании справочных материалов по среднему значению в пределах допустимого интервала, что является допустимым.

Довод о том, что эксперт должен был проанализировать и использовать в расчетах в рамках доходного подхода фактические условия действующих договоров аренды, подлежит отклонению. Размер арендной ставки был определен расчетным способом исходя из условий рынка, что не противоречит действующим стандартам оценки. Сведений о том, что использование фактических данных могло существенным образом повлиять на итоговый результат, не имеется.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о наличии в нем противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли.

При таком положении, решение Московского городского суда следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 28 ноября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий подпись

Судьи подписи

Копия верна: Судья