Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-142/2020 по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя Комитета по управлению имуществом Тамбовской области на решение Тамбовского областного суда от 14 января 2020 года, которым административный иск удовлетворен,

Заслушав доклад судьи Овсянкиной Н.В., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО1 обратилась в Тамбовский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве аренды земельного участка с кадастровым номером №, в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области № 854 от 30 ноября 2018 года кадастровая стоимость в размере 7 973 060 руб. значительно превышает его рыночную стоимость в размере 4 108 516 руб., определенную на основании отчета об оценке от 25 октября 2019 года №, подготовленного оценщиком <данные изъяты> чем нарушаются права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой рассчитывается из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца ФИО2 поддержала заявленные требования.

Представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом Тамбовской области ФИО3 возражала против удовлетворения административного иска.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, Тамбовское областное государственное бюджетное учреждение «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области, Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, администрация города Тамбова представителей в суд не направили.

Решением Тамбовского областного суда от 14 января 2020 года административный иск ФИО1 удовлетворен, кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере, равном его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением административный ответчик Комитет по управлению имуществом Тамбовской области подал апелляционную жалобу в которой просит отменить состоявшееся судебное решение.

Полагает, что представленный административным истцом в обоснование заявленных требований отчет об оценке вызывает сомнения в своей достоверности, ввиду наличия существенной разницы между рыночной и кадастровой стоимостью объекта недвижимости.

Со ссылкой на судебную практику других регионов, указывает, что суд, следуя принципам административного судопроизводства, должен был назначить по делу судебную экспертизу в целях проверки представленного административным истцом отчета об оценке.

В возражениях на апелляционную жалобу административный истец ФИО1 просила оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на необоснованность ее доводов.

В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представили письменные заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Принимая во внимание указ Президента Российской Федерации от 2 апреля 2020 года № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», указ Президента Российской Федерации от 28 апреля 2020 года № 294 «О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», совместное постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Совета судей Российской Федерации от 8 апреля 2020 года № 821(в частности пункты 1, 3, 4, 7, 9), указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 года № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности», принятые в связи с угрозой распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), а также категорию обжалуемого судебного акта, отсутствие ходатайств сторон спора об отложении рассмотрения настоящей апелляционной жалобы, учитывая наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером № в размере 7 973 060 руб., не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к обоснованному выводу об их удовлетворении.

При этом суд исходил из результатов отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленного административным истцом при подаче административного иска и соответствующего требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, как постановленными в соответствии с нормами материального права, при правильной оценке представленных доказательств.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятия общественного питания (столовые, кафе закусочные, бары, рестораны), расположенного по адресу: <адрес> и <адрес>.

Указанный участок находится в районе <адрес>, в окружении общественно-деловой застройки, на красной линии, по границе имеются все необходимые коммуникации.

Из договора аренды земельного участка № от 20.06.2018 следует, что указанный объект недвижимости представлен административному истцу в краткосрочную аренду до ДД.ММ.ГГГГ для строительства. При этом, согласно п. № данного договора, годовой размер арендной платы за землю рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость данного земельного участка установлена приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области № 854 от 30 ноября 2018 года в размере 7 973 060 руб.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая данную кадастровую стоимость и считая ее чрезмерно завышенной, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 25 октября 2019 года №, подготовленный оценщиком <данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года была определена в размере 4 108 516 руб.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Таким образом, поскольку административный истец исполнил свою обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости объекта недвижимости, представив соответствующий ответ об оценке, который в силу требований специального закона, пока не доказано иное, является достоверным, а, в свою очередь, административные ответчики, добросовестно пользуясь представленными им Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации процессуальными правами, в том числе на представление доказательств и возражений, каких либо доказательств нарушения оценщиком при выполнении работ по оценке объекта недвижимости Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, равно свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости, не представили, суд первой инстанции обоснованно при вынесении решения, проанализировав представленный административным истцом отчет об оценке, пришел к выводу о допустимости и достоверности данного отчета как доказательства по делу, на основании которого возможно установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на обязанность суда назначить по делу судебную экспертизу для определения рыночной стоимости объекта недвижимости со ссылкой на правоприменительную практику других регионов подлежит отклонению, поскольку с учетом положений статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации вопрос о необходимости проведения экспертизы находится в компетенции суда, разрешающего спор по существу, и является правом, а не обязанностью суда, обязательное проведение экспертизы в данном случае законом не предусмотрено, следовательно, при наличии иных средств доказывания вопрос достаточности собранных по делу доказательств и их оценки относится к компетенции суда. При этом правового значения правоприменительная практика Воронежской области, на которую имеется ссылка в апелляционной жалобе, не имеет, поскольку в Российской Федерации не прецедентная система права.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что как суду первой инстанции, так и в апелляционной жалобе сторона административного ответчика не представила каких либо доказательств свидетельствующих о том, что оценщиком рыночная стоимость земельного участка определена неверно. Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований не доверять представленному отчету об оценке у судебной коллегии не имеется.

Отчет выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, оценщиком приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов. Выбор методов оценки в рамках сравнительного подхода к оценке обоснован, выполненный в отчете расчет стоимости объектов оценки соответствует выбранному оценщиком подходу и методам.

Отчет выполнен специалистом профессиональная компетенция которого соответствует требованиям статьи 4 Закона об оценочной деятельности: оценщик ФИО8 является членом саморегулируемой организации оценщиков - <данные изъяты> ее ответственность застрахована, квалификационный аттестат по оценке недвижимости имеется.

Итоговое значение величины рыночной стоимости 1 кв.м. оцениваемого земельного участка 2054,26 руб. находится в границах диапазона рыночных цен по сегменту земельных участков -«предпринимательство» к которому относится объект оценки и составляет от 1000 до 4300 руб./кв.м.

Дав оценку собранным по делу доказательствам, суд первой инстанции признал допустимым, относимым и достоверным доказательством определяющим рыночную стоимость земельного участка отчет об оценке, установив кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости -4 108 516 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.

Само по себе указание апеллятора на несоответствие рыночной стоимости земельного участка и его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Более того, в рассматриваемом случае, разница между кадастровой и рыночной стоимостью не является кратной, что с учетом разъяснений содержащихся в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года № 1555-О укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Тамбовского областного суда, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь положениями статей 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Тамбовского областного суда от 14 января 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Тамбовской области – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи