Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО18 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 24 сентября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Сорокина М.С., судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО18 обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 марта 2019 года в размере 4 719 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена актом государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» (далее – ГБУ РБ «ГКО и ТИ») и составляет 9 795 351,01 рублей по состоянию на 13 марта 2019 года. Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости спорного земельного участка, что подтверждается отчетом об оценке оценщика ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ№, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на эту же дату составляет 4 719 000 рублей, чем нарушаются права административного истца как арендатора земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 июля 2020 года была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка.

По результатам проведения судебной экспертизы экспертом ООО «<данные изъяты>ФИО2 представлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ№, содержащее вывод об итоговой величине рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 13 марта 2019 года в размере 5 270 000 рублей.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 24 сентября 2020 года административное исковое заявление ФИО18 удовлетворено, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 марта 2019 года в размере 5 270 000 рублей.

Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене данного решения как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы указывается на то, что заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ№ является недопустимым доказательством, поскольку составлено с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ), федеральных стандартов оценки, а также общей методологии оценки, что вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и привело к занижению итоговой стоимости объекта оценки.

В порядке подготовки настоящего дела к судебному разбирательству в суде апелляционной инстанции у эксперта ООО «<данные изъяты>» ФИО4 были запрошены письменные пояснения относительно доводов апелляционной жалобы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, касающихся содержания заключения от ДД.ММ.ГГГГ№

Письмом ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ№ в суд апелляционной инстанции представлены письменные пояснения эксперта ФИО5., которые приобщены к материалам дела.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года № 183 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в Республике Башкортостан – 1 июля 2017 года.

Принятым во исполнение приведенных нормативных правовых актов приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года № 1443 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года» (далее – приказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года № 1443) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года в составе земель отдельных категорий, в том числе, земель населенных пунктов.

Как следует из материалов дела, ФИО18 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ по условиям которого арендная плата за земельный участок исчисляется исходя из кадастровой стоимости (пункт 4.2 договора).

Следовательно, ФИО18, права и обязанности которого как арендатора и плательщика арендных платежей затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, является надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно информации ФГБУ «ФКП Росреестра» земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на государственный кадастровый учет 5 июля 2013 года. 13 марта 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости были внесены изменения в сведения о земельном участке ввиду изменения вида разрешенного использования (с «<данные изъяты>» на «<данные изъяты>»), повлекшие за собой изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ кадастровая стоимость данного земельного участка была рассчитана ГБУ РБ «ГКО и ТИ» в Акте определения кадастровой стоимости от 19 февраля 2019 года № 12 и составила 9 795 351,01 рубль Дата определения кадастровой стоимости – 13 марта 2019 года, дата внесения сведений о кадастровой стоимости – 21 февраля 2020 года, дата применения сведений о кадастровой стоимости – 1 января 2020 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке оценщика ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ№ в котором его рыночная стоимость по состоянию на 13 марта 2019 года составляет 4 719 000 рублей.

По результатам проведения судебной экспертизы экспертом ООО «<данные изъяты>» ФИО7 представлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ№ содержащее вывод об итоговой величине рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 13 марта 2019 года в размере 5 270 000 рублей.

Удовлетворяя требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 13 марта 2019 года в размере 5 270 000 рублей, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта ООО <данные изъяты>» ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ№ составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта сделаны на основе его профессиональных знаний, с учетом представленных документов об объекте оценки и доступных сведений об объектах-аналогах, в связи с чем данное заключение эксперта может быть положено в основу решения.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он соответствует обстоятельствам дела и основан на законе.

В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан указывает на несоответствие заключения эксперта ООО «<данные изъяты>» ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ№ требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, а также общей методологии оценки. Административный ответчик ссылается на то, что в нарушение статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, заключение эксперта вводит в заблуждение относительно идентификации объектов-аналогов №№ 1, 4 в связи с неверным указанием их кадастровых номеров. Как указывает административный ответчик, данные объекты-аналоги не могут быть использованы в расчетах рыночной стоимости объекта оценки, поскольку сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости относительно данных объектов-аналогов, имеют статус «временные». Также административный ответчик указывает на необходимость применения корректировки на расположение относительно красной линии к вышеназванным объектам-аналогам.

В порядке подготовки настоящего дела к судебному разбирательству в суде апелляционной инстанции у эксперта ООО «<данные изъяты>» ФИО10 были запрошены письменные пояснения относительно вышеуказанных доводов апелляционной жалобы.

Такие пояснения эксперта ФИО11 были представлены суд апелляционной инстанции письмом ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ№ и приобщены к материалам дела.

Оценив заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ№ (с учетом дополнительно представленных письменных пояснений) по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что вопреки вышеуказанным доводам оно составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у судебной коллегии отсутствуют.

Так, заключение эксперта (с учетом дополнительно представленных письменных пояснений) содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого судебная коллегия находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировка на передаваемые имущественные права, корректировка на условия продажи, корректировка на площадь). По мнению судебной коллегии, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной в суде первой инстанции судебной экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшим гражданскую ответственность, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у судебной коллегии не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Ходатайств о проведении по настоящему делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции заявлено не было, и оснований для этого судебной коллегией не установлено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы объекты-аналоги №№ 1, 4 правомерно использованы экспертом в расчетах, поскольку относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земельные участки коммерческого назначения), сопоставимы с ним (с учетом произведенных корректировок на передаваемые имущественные права, на условия продажи и на площадь) по основным ценообразующим факторам.

То обстоятельство, что экспертом ошибочно указаны кадастровые номера объектов-аналогов №№ 1, 4 (№ вместо правильных №), на правильность произведенных экспертом расчетов не влияет, так как им учитывались информация об объектах-аналогах исходя из содержания реально существовавших объявлений о продаже конкретных объектов недвижимости (как установлено судебной коллегией – объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №), копии которых приложены к экспертному заключению и достоверность которых лицами, участвующими в деле, не оспаривается, а не исходя из описания объектов недвижимости с кадастровыми номерами №

При этом информация, содержащаяся в объявлениях о продаже объектов-аналогов №№ 1, 4 (вне зависимости от указания, не указания либо ошибочного указания их кадастровых номеров), позволяет установить их качественные и количественные характеристики, влияющие на стоимость данных объектов-аналогов и позволяющие считать их сопоставимыми с объектом оценки (с учетом произведенных корректировок) по всем основным ценообразующим факторам. Указанная информация не вводит кого-либо в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (пункт 5 ФСО № 3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО № 7).

Наличие у объектов недвижимости с кадастровыми номерами № статуса «временный» вышеуказанных обстоятельств и обоснованности принятия названных объектов-аналогов к расчетам не опровергает, поскольку факт существования в юридически значимый период объявлений об их продаже объективно подтвержден материалами дела, а наличие либо отсутствие такого статуса к числу ценообразующих факторов не относится и корректировке не подлежит.

Судебная коллегия отклоняет как необоснованные доводы апелляционной жалобы о необходимости применения к объектам-аналогам №№ 1, 4 корректировки на расположение относительно «красной линии», поскольку данные объекты-аналоги как и объект оценки расположены вблизи крупной транспортной развязки (трассы федерального значения М-5 «Урал» и автодороги Уфа – Жилино – Зинино), что достоверно подтверждено представленными в дополнительных пояснениях картографическими материалами и исключает необходимость применения к ним корректировки по указанному ценообразующему фактору.

Доводов, свидетельствующих о том, что выводы эксперта ООО «<данные изъяты>» ФИО13 изложенные в заключении от ДД.ММ.ГГГГ№ (с учетом дополнительно представленных письменных пояснений), вводят кого-либо в заблуждение относительно корректности полученного результата итоговой рыночной стоимости объекта оценки, апелляционная жалоба не содержит и таких обстоятельств судебной коллегией не установлено.

В связи с изложенным судебная коллегия полагает, что вопреки доводам апелляционной жалобы заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ№ (с учетом дополнительно представленных письменных пояснений) не вводит кого-либо в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (пункт 5 ФСО № 3), а также не свидетельствует о занижении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» ФИО15 от ДД.ММ.ГГГГ№ (с учетом дополнительно представленных письменных пояснений) отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, оно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на юридически значимую дату (на 13 марта 2019 года) в размере 5 270 000 рублей, в связи с чем находит решение суда первой инстанции об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости в вышеназванном размере законным и обоснованным.

К такому выводу судебная коллегия приходит по результатам анализа и оценки всей совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, включая отчет об оценке оценщика ФИО16 от ДД.ММ.ГГГГ№, заключение эксперта ООО <данные изъяты>» ФИО17 от ДД.ММ.ГГГГ№ а также дополнительно представленные письменные пояснения эксперта к нему, которые позволяют констатировать правильность установленной судом первой инстанции итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 5 270 000 рублей по состоянию на 13 марта 2019 года и отсутствие оснований для ее определения в ином размере.

С учетом изложенного принятое по делу решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

определила:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 24 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Председательствующий

Судьи