Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-656/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гаммахим-Инвест» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 10 марта 2021 года, которым кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена в размере равном его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н., возражения представителя административного истца Шагиной А.Е., допросив эксперта ФИО2 судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Гаммахим-Инвест» (далее – Общество, ООО «Гаммахим-Инвест») обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 903,2 кв.м., расположенного на 6 этаже здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости 70 062 342 рубля, на основании отчета об оценке № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного оценщиком ООО «Сенат-Оценка» ФИО1

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения, утвержденная в размере 106 534 743,16 рубля, не соответствует рыночной стоимости, является завышенной, что нарушает права Общества как собственника, поскольку влечет необходимость уплаты налога на имущество в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта исследования, судом по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

С результатами судебной оценочной экспертизы административный истец не согласился, представил возражения на экспертное заключение и заявил ходатайство о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы, представитель административного ответчика заявил ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Московский городской суд в удовлетворении ходатайств о назначении дополнительной и повторной судебной оценочной экспертизы отказал и решением от 10 марта 2021 года, с учетом определения от 12 марта 2021 года об исправлении описки, установил кадастровую стоимость нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, равной 83 686 000 рублей.

С данным решением не согласился Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению апеллянта, административным истцом не заявлено требований о признании незаконными действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости и позволяло бы уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный налоговый платеж в рамках судебного разбирательства без согласования с органом исполнительной власти, установившим этот платеж.

Также подателем жалобы приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку анализ фактических цен предложений основан на предложениях несопоставимых с объектом оценки. В рамках сравнительного подхода эксперт неверно применил корректировку на разницу в классе здания к аналогам № 2 и № 4, в то время как согласно открытым источникам спорный объект расположен в здании класса «В+». Для расчета корректировки на местоположение эксперт использует данные компании Максилайн, актуальные на I полугодие 2017 г., эксперту следовало использовать данные актуальные на конец IV квартала 2017 г. В рамках доходного подхода при расчете величины арендной ставки эксперт использовал аналог № 1, который несопоставим по площади с объектом оценки.

Изложенные недостатки, по мнению подателя жалобы, привели к некорректному расчету рыночной стоимости, вместе с тем заявленное в суде первой инстанции ходатайство было отклонено, замечания оставлены без внимания. В связи с чем, административный ответчик ходатайствует о проведении повторной судебной оценочной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

Стороной административного истца представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы, которые были поддержаны представителем административного истца в суде апелляционной инстанции.

Представители Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания; в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, явка которых обязательной не признавалась.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, допросив эксперта ФИО2 судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 267-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на дату 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций», обращение административного истца обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости, поскольку Общество является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, включенного в перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как из кадастровая стоимость, утвержденный постановлением Правительства Москвы № 700-пп от 28 ноября 2014 года.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № 40557 была утверждена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 106 534 743,16 рубля.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление № 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО «Сенат-оценка» ФИО1 согласно которому рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 1 января 2018 года составила 70 062 342 рубля.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда на основании ходатайства административного истца по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления № 28.

Согласно заключению эксперта по административному делу № 3а-656/2021 от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО «Консул Групп-оценка» ФИО2 отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет 83 686 000 рублей.

Административный истец и административный ответчик с результатами судебной оценочной экспертизы не согласились, представили свои возражения на экспертное заключение.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого помещения основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования; полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка производственной недвижимости (автосервис) на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что в рамках сравнительного подхода эксперт неверно применил корректировку на разницу в классе здания к аналогам № 2 и № 4, для расчета корректировки на местоположение использовал данные компании Максилайн, актуальные на I полугодие 2017 г., а не на конец IV квартала 2017 г., в рамках доходного подхода при расчете величины арендной ставки эксперт использовал аналог № 1, который несопоставим по площади с объектом оценки, не свидетельствуют о недостоверности экспертного заключения.

Данные замечания к экспертному исследованию были предметом изучения суда первой инстанции, в оспариваемом решении судом дана надлежащая правовая оценка указанным замечаниям, и они правомерно признаны необоснованными с учетом письменных пояснений эксперта.

Оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объекта оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объекта исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка офисной недвижимости.

Класс здания, в пределах которого расположено спорное нежилое помещение, определен экспертом на основании данных Московского Исследовательского Форума, объединяющего аналитические подразделения ведущих консалтинговых компаний рынка недвижимости. С учетом приведенной классификации здание объекта оценки отнесено к классу «В-», поскольку для отнесения здания к классу «В+» не соблюдается несколько критериев (отсутствует высококлассное остекление, недостаточная обеспеченность парковочными местами, использованные при отделке помещений материалы нельзя признать качественными и современными).

Как указал эксперт в судебном заседании по классификации РГУД здание спорного объекта недвижимости возможно отнести к классу «В» офисной недвижимости, поскольку согласно классификации РГУД выделяются классы «А», «В+», «В» и «С». В связи с изложенным корректировка на класс здания в соответствии с примененным источником информации по корректировке применена верно.

Судебная коллегия не находит оснований усомниться в достоверности приведенных экспертом пояснений и в правильности произведенных в рамках исследования корректировок в части введения корректировки на класс здания.

Оценив собранные по делу доказательства, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы. При этом отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

Так, итоговая рыночная стоимость объекта оценки составила 92 655 руб./кв.м, что находится в границах диапазона цен предложений единых объектов недвижимости офисного назначения, сопоставимых по местоположению с объектом оценки, от 98 833 по 203 226 руб./кв.м (с. 47 экспертного заключения).

При этом судебная коллегия учитывает, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими. Вместе с тем все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Поскольку судебной коллегией стороной административного ответчика не представлено доказательств того, что полученная в рамках экспертного исследования величина рыночной стоимости выйдет за пределы допустимого интервала рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения, постольку судебная коллегия, как и суд первой инстанции, не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы.

Ссылка апеллянта на неверно избранный способ защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебной коллегией Первого апелляционного суда общей юрисдикции не установлено нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, в связи с чем в удовлетворении апелляционной жалобы надлежит отказать.

Материалы дела свидетельствуют о том, что основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 10 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)