Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-962/2020 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества г. Москвы на решение Московского городского суда от 4 марта 2020 года об удовлетворении административных исковых требований акционерного общества «Автотемп» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Синьковской Л.Г., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

АО «Автотемп» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>, внесённой в Единый государственный реестр недвижимости, их рыночной стоимости, а также на нарушение прав административного истца как собственника нежилого здания и арендатора земельного участка, плательщика налога на имущество и арендной платы, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. В подтверждение указанных доводов истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

Решением Московского городского суда от 4 марта 2020 года административные исковые требования удовлетворены, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Департамента городского имущества г. Москвы ФИО2 просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административных исковых требований, назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

В обоснование указывает, что рыночная стоимость не должна зависеть от особенностей налогообложения, а потому не должна отражать включение или невключение в её состав налога на добавленную стоимость (далее – НДС).

Полагает, что административным истцом не представлены доказательства, подтверждающие незаконность действий (бездействия) ответчика, использования недостоверных сведений или нарушения методики при определении кадастровой стоимости спорного здания, а также повлиявшие на необоснованное завышение налоговых платежей за указанный объект. При этом изменение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании отчёта об оценке его рыночной стоимости имеет целью уменьшение императивно установленных налоговых платежей, что недопустимо.

Считает, что административный истец, являясь арендатором спорного земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку в таких случаях договор на проведение оценки от имени заказчика осуществляется лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектом недвижимости. Цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на этом участке недвижимости нормативно установлена, определяется исходя из его кадастровой стоимости, а потому не может быть установлена в размере рыночной стоимости, предполагающей продажу спорного объекта на открытом рынке. Преимущественным правом выкупа государственного земельного участка обладает собственник расположенного на нем объекта недвижимости, в связи с чем возможность продажи спорного объекта на открытом рынке в условиях конкуренции исключена.

Ссылается на несоответствие заключения эксперта федеральному законодательству в области оценочной деятельности, поскольку на разрешение эксперту не поставлены вопросы о допущении оценщиком нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта об оценке, к описанию объектов оценки, к методам расчёта рыночной стоимости, также о том, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной и проверяемой, что в совокупности могло повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и ввести в заблуждение заинтересованных лиц. В частности, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости ранее устанавливалась в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года решением Московского городского суда в размере: нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> рублей, при этом кадастровая стоимость, определённая заключением эксперта по состоянию на 1 января 2018 года, на 47% и 58% соответственно ниже стоимости, определённой по состоянию на 1 января 2016 года, что свидетельствует о недостоверности заключения эксперта. В рамках исследования не проанализировано наличие договоров залога спорного нежилого здания и земельного участка, некорректно подобраны объекты-аналоги, не применена корректировка на удалённость объектов недвижимости и объектов-аналогов № 1 и 2 от центра г. Москвы. Стоимость земельного участка, определённая экспертом методом остатка, требует внесения повышающей корректировки на объём передаваемых прав. Фотофиксация объектов исследования не позволяет их идентифицировать. Несмотря на наличие указанных противоречий, ходатайство административного ответчика о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы необоснованно отклонено судом.

Представителем административного истца АО «Автотемп» ФИО3 заявлено ходатайство об отложении судебного заседания.

Административным ответчиком Департаментом городского имущества г. Москвы, заинтересованными лицами Правительством Москвы и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве заявлены ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Судебная коллегия по административным делам считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещённых о времени и месте судебного разбирательства судом апелляционной инстанции надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

В силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев первого и второго статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

На основании договора аренды земельного участка № <данные изъяты> от 2 ноября 2009 года и дополнительного соглашения от 3 сентября 2015 года административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу <адрес>

Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 40557 от 29 ноября 2018 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в г. Москве по состоянию на 1 января 2018 года» утверждена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости в размере: нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> – в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек.

В обоснование административных исковых требований АО «Автотемп» представлен отчёт об оценке № <данные изъяты> от 15 июля 2019 года <данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость спорных объектов недвижимости установлена по состоянию на 1 января 2018 года без учёта НДС в размере: нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> – в размере <данные изъяты> рубля, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – в размере <данные изъяты> рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества г. Москвы относительно допустимости вышеуказанного отчёта об оценке в качестве доказательства по административному делу, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта № <данные изъяты> от 18 ноября 2019 года ООО <данные изъяты>» установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчёта об оценке № 15/19 от 15 июля 2019 года <данные изъяты> которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, которая по состоянию на 1 января 2018 года составила: нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> – в размере <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – в размере <данные изъяты> рублей.

При этом диапазон расхождения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от их рыночной стоимости составил – <данные изъяты>.

Устанавливая размер кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере их рыночной стоимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведённого исследования, указание на использованные методы оценки и проведённые расчёты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведённая в решении суда оценка заключения эксперта как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы заключения эксперта.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом <данные изъяты>, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим стаж работы в области оценки свыше <данные изъяты> лет, являющимся действующим членом Ассоциации «<данные изъяты>», обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности от 30 ноября 2017 года по оценке недвижимости, застраховавшим ответственность и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Приведённые в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчётами, итоговое суждение о рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судебная коллегия полагает, что приведённые в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Москвы на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости. При этом расчёты эксперта не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными. Каждый объект-аналог сопоставлен с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объектов недвижимости, применены соответствующие понижающие и повышающие коэффициенты, и характеристики объектов-аналогов максимально приближены к объектам исследования.

Не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы о недостоверности заключения эксперта ввиду того, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости, определённая по состоянию на 1 января 2018 года на 47% и 58% ниже стоимости, определённой по состоянию на 1 января 2016 года. Из экспертного заключения следует, что экспертом проанализированы 82 единых объекта недвижимости, установлено, что удельная рыночная стоимость объектов исследования соответствует среднерыночным значениям рынка недвижимости, что подтверждено анализом сделок и предложений.

Подлежат отклонению доводы жалобы о том, что экспертом не применена корректировка на удалённость объектов недвижимости и объектов-аналогов № 1 и 2 от центра г. Москвы, поскольку экспертом в рамках исследования приведён анализ местоположения объектов недвижимости и вопреки доводам жалобы применена соответствующая корректировка.

По аналогичным основаниям не принимается во внимание довод апелляционной жалобы о необходимости внесения повышающей корректировки на объём передаваемых прав на земельный участок, а также о том, что фотофиксация объектов исследования не позволяет их идентифицировать, поскольку доходный подход основан на капитализации доходов и их уровень не зависит от качества прав на земельный участок, а зависит от таких факторов, как площадь объекта, уровень пешеходной и транспортной доступности, близость к станциям метро, возможность подключения к инженерным коммуникациям. Фотографии объектов исследования представлены на страницах 182-183 заключения эксперта, позволяют определить их характеристики, в связи с чем довод апелляционной жалобы указанной части является несостоятельным.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции на представленный Департаментом городского имущества г. Москвы анализ экспертного заключения эксперт представил подробные аргументированные письменные пояснения, приобщённые к материалам дела и оценённые судом первой инстанции.

Административным ответчиком, не обладающим специальными познаниями, не доказана со ссылками на методологию необходимость введения дополнительных корректировок, между тем, эксперт, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов обосновал необходимость либо отсутствие необходимости введения таких корректировок.

Доводы жалобы о том, что рыночная стоимость не должна зависеть от особенностей налогообложения, а потому не должна отражать включение или невключение в её состав налога на добавленную стоимость не могут повлиять на существо принятого решения ввиду того, что заключение эксперта каких-либо корректировок на НДС не содержит. Экспертом сделан вывод о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, при этом ни объекты-аналоги не анализируются на наличие либо отсутствие НДС, ни в расчётной части экспертом не приводятся вычисления с учётом либо без учёта НДС.

Суждение подателя жалобы о неполноте поставленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку при разрешении судом вопроса о назначении судебной экспертизы административный ответчик возражений относительно поставленных на обсуждение вопросов не представил. Сформулированные в определении вопросы направлены на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28.

Заявленное административным ответчиком ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы подлежит отклонению, поскольку, учитывая вышеприведённые обстоятельства, основания для её назначения отсутствуют.

Учитывая изложенное, а также непредставление административным ответчиком по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> рублей.

Выражая несогласие с решением суда, представитель Департамента городского имущества г. Москвы указал в апелляционной жалобе, что изменение по инициативе административного истца размера кадастровой стоимости нежилого здания направлено на уменьшение императивно установленных налоговых платежей, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими данные платежи.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами по следующим основаниям.

В силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.

Связанные с кадастровой стоимостью обязательные платежи, составляющие доходную часть бюджетов различных уровней должны отвечать требованиям экономической обоснованности.

Таким образом, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца, являющегося плательщиком налога (в отношении здания) и арендных платежей (в отношении земельного участка), которые рассчитываются исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

При этом выбранный заявителем способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству, в частности положениям главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доводы жалобы со ссылкой на положения части 5 статьи 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» являются ошибочными, поскольку указанными положениями устанавливаются требования к полномочиям лица, заключающего договор на проведение оценки от имени собственника объекта. В то же время в силу положений статьи 6 названного Федерального закона оценка объекта может быть проведена по заказу лица, которому объект принадлежит на праве аренды.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статей 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу положений постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд обоснованно исходил из того, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Учитывая непредставление представителем Департамента городского имущества г. Москвы доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, тогда как право оспаривания их кадастровой стоимости предоставлено административному истцу законом, довод апелляционной жалобы о необходимости представления последним доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействия) ответчика, использования им недостоверных сведений или нарушения методики определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости является несостоятельным и не может быть принят судебной коллегией во внимание.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к его отмене.

Таким образом, решение суда постановлено при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для его отмены или изменения по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 4 марта 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи