Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1159/2020 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 17 февраля 2020 года по административному делу по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Московская шерстопрядильная фабрика» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Харебиной Г.А., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Открытое акционерное общество «Московская шерстопрядильная фабрика» (далее по тексту - ОАО «Московская шерстопрядильная фабрика»), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 20 763 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> (далее по тексту также – земельный участок), обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости данного земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, определенной в соответствии с отчетом об оценке от 10 июля 2019 года №, исполненным оценщиком <данные изъяты>, в размере 692 398 203 рубля.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка, установленной на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № 40557 в размере 1 074 468 016 рублей 71 копейка, его рыночной стоимости, что нарушает права ОАО «Московская шерстопрядильная фабрика», поскольку влечет увеличение арендной платы, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

При рассмотрении административного дела по существу представитель административного истца поддержал заявленные требования с учетом уточнения по результатам судебной оценочной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 711 100 000 рублей.

Решением Московского городского суда от 17 февраля 2020 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 711 100 000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 11 сентября 2019 года.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального права и норм процессуального права, и принять по административному делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме по следующим доводам.

Факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой. Административный истец не заявляет требований о признании незаконными действий (бездействия) административных ответчиков, не представляет доказательств, подтверждающих незаконность их действий (бездействия), не оспаривает действующую на момент рассмотрения спора кадастровую стоимость, не представляет доказательств нарушения требований налогового законодательства, что являлось бы в свою очередь нарушением прав и законных интересов административного истца в виде необоснованного завышения кадастровой стоимости и, соответственно, налоговых платежей. Судом сделан неправильный вывод о том, что административный истец может быть заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности. Административный истец не вправе продать арендованный им земельный участок, в отношении которого имеют место определенные законом обстоятельства, исключающие его продажу на открытом рынке в условиях конкуренции. Административный истец, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды и фактически имеет свой целью снижение потенциальной цены продажи данного участка, что недопустимо, поскольку данная цена нормативно отрегулирована и определена договором аренды. Своими требованиями административный истец оспаривает право собственника земельного участка Правительства Москвы как на определение кадастровой стоимости, так и на установление арендной платы, реализацию Правительством Москвы Общих начал определения арендной платы. Судом неверно сделан вывод о том, что кадастровая стоимость, определенная методом массовой оценки, повлекла экономически необоснованное увеличение арендной платы, что является нарушением прав административного истца. Административным истцом не представлено доказательств нарушения Общих начал определения арендной платы, установленных законодателем. Не могло быть положено в основу решения заключение судебной оценочной экспертизы, поскольку оно не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, что установлено в ходе проверки данного заключения Департаментом городского имущества города Москвы.

В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы административный истец просит оставить судебное решение в силу, апелляционную жалобу – без удовлетворения как не содержащую доказательств наличия оснований отмены судебного акта.

Представители административного истца ОАО «Московская шерстопрядильная фабрика», административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения административного дела, в судебное заседание не явились.

От административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя.

С учетом требований статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив законность оспариваемого судебного акта на основании статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Судом на основании материалов административного дела установлены следующие обстоятельства.

Согласно договору аренды от 30 мая 2017 года № ОАО «Московская шерстопрядильная фабрика» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 20 763 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № в размере 1 074 468 016 рублей 71 копейка.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке от 10 июля 2019 года №, исполненный оценщиком <данные изъяты>, согласно которому по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 692 398 203 рубля.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы административного дела отчета об оценке суд по ходатайству представителя административного истца назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство эксперту <данные изъяты>.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 26 ноября 2019 года, подготовленному экспертом <данные изъяты>ФИО4, отчет, составленный <данные изъяты>, от 10 июля 2019 года № не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года составляет 711 100 000 рублей.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив заключение эксперта <данные изъяты> с позиции статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с иными установленными обстоятельствами и исследованными доказательствами по административному делу, согласившись с его результатами, пришел к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта по результатам проведения судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Анализ текста апелляционной жалобы не выявил доводов, которые бы содержали основания для отмены судебного акта.

Доводы апеллянта о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера арендных платежей в пользу заинтересованных лиц.

Согласно статье 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Действительно, частью 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в отношении оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Однако в рассматриваемом случае договор на оценку заключен не от имени собственника, а от имени владельца объекта недвижимости на основании статьи 6 данного Федерального закона согласно которой юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При таких обстоятельствах доводы административного ответчика о том, что арендатор не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, противоречат нормам материального права.

Не соглашается судебная коллегия и с доводами жалобы о том, что арендатор земельного участка не вправе обратится за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе, арендаторы.

В силу предписаний статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий договора аренды, не являясь обладателем вещного права на земельный участок, административный истец как арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), размер которой определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – Постановление), лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

По смыслу приведенных норм права с учетом соответствующих разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации юридическое лицо, владеющее земельным участком на праве аренды, обязано оплачивать пользование землей в виде арендной платы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая при наличии оснований может быть пересмотрена по заявлению арендатора в судебном порядке.

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чем указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации не применимо, так как предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в собственности города Москвы.

Таким образом, арендатор земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности указанного лица, наравне с собственником земельного участка либо органом местного самоуправления, осуществляющим правомочия собственника объекта недвижимости, наделен правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии и в суде, в том числе посредством предъявления требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Утверждение о необоснованности вывода суда о том, что кадастровая стоимость, определенная методом массовой оценки, повлекла экономически необоснованное увеличение арендной платы, что является нарушением прав административного истца, несостоятельно при отсутствии такого вывода в обжалуемом судебном акте.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при производстве судебной оценочной экспертизы со ссылкой на то, что экспертное заключение об оценке основывается на исследовании сведений о ценах на объекты недвижимости, взятых из недостоверных источников и в отношении не аналогичных спорных земельных участков, неубедительны, поскольку доказательств наличия на дату оценки объектов-аналогов с иной рыночной стоимостью, не учтенных экспертном при соответствующем анализе, в материалы административного дела не представлено.

Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости земельного участка.

Оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается административным ответчиком сомнению, судебная коллегия не усматривает.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, позиция апеллянта о нарушениях при производстве экспертизы в ходе рассмотрения административного дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашла.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию административного ответчика с решением суда, однако они не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены при рассмотрении дела. Суд установил все юридически значимые обстоятельства и дал надлежащую оценку собранным по делу доказательствам.

Несогласие с выводами суда не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного решения в апелляционном порядке. Нарушение норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного и необоснованного решения, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Нарушений судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 1 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для безусловной отмены решения суда первой инстанции, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 17 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи