Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-47/2021 по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «ИКС5 Недвижимость» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества «ИКС5 Недвижимость» на решение Московского областного суда от 21 января 2021 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н., пояснения представителя административного истца Мажуто М.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

закрытое акционерное общество «ИКС5 Недвижимость» (далее – Общество, ЗАО «ИКС 5 Недвижимость») обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости двух нежилых помещений с кадастровыми номерами № и №, расположенных в административно-торговом здании с кадастровым номером №, 2017 года постройки по адресу: <адрес>, в размере их рыночной стоимости соответственно 98 943 664 рубля и 117 998 125 рублей на основании отчета от ДД.ММ.ГГГГ года № <данные изъяты> об оценке их рыночной стоимости, выполненного оценщиком ООО «ГБА» ФИО1

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объектов исследования, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, а также проведено еще две повторных судебных экспертиз в связи с выявлением недостоверности первоначального экспертного заключения и повторной экспертизы.

С результатами проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено ФИО4 административный истец согласился и уточнил свои требования в части размера рыночной стоимости помещений, просил определить в размере соответственно: 269 342 000 рублей и 222 240 000 рублей.

На заключение эксперта ФИО4 стороной административного ответчика представлены возражения и заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы. Данное ходатайство судом первой инстанции было удовлетворено, по делу назначена еще одна повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО2

С выводами второй повторной экспертизы, выполненной экспертом ФИО2., представитель административного истца не согласился, представил свои замечания с указанием на допущенные экспертом при производстве экспертного исследования нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности.

Решением Московского областного суда от 21 января 2021 года требования административного истца удовлетворены, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена в размере их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года по результатам второй повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ФИО2., стоимость объектов установлена в размере соответственно 294 367 000 рублей и 303 019 100 рублей.

ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» представлена апелляционная жалоба на принятый судебный акт, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, административный истец просит изменить решение суда.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Общество указало на несоответствие экспертного заключения № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного экспертом ФИО2., требованиям законодательства в области оценочной деятельности, поскольку эксперт неверно учел уровень ликвидности как средний – выше среднего, в то время как срок экспозиции оцениваемых объектов составляет 4-9 месяцев, то есть низкая ликвидность. При введении в рамках сравнительного и доходного подходов корректировки на тип помещения эксперт не приводит обоснований для выбора именно данного коэффициента к корректировке, как и копии страниц того источника, из которого им приведен диапазон значений данного коэффициента. При определении действительного валового дохода эксперт использовал минимальное значение диапазона и проигнорировал тот факт, что сроки экспозиции более крупных помещений значительно выше, чем меньших по площади, следовательно, потери от недозагрузки будут выше. Аналогично при определении величины операционных расходов экспертом использовано минимальное значение расширенного диапазона операционных расходов для высококлассных объектов торговой недвижимости, без учета года постройки.

По мнению автора жалобы, изложенные нарушения привели к некорректному расчету рыночной стоимости, следовательно, заключение эксперта ФИО2. является недостоверным доказательством рыночной стоимости исследуемых нежилых помещений, в связи с чем апеллянт полагает, что решение суда подлежит изменению.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», ООО «ФУЭТЛ», Данилов П.В., Шакирова А.С., Стукалов А.А., Пушилин А.Ю., Пушилин Ю.Т., Пушилина Л.Ф., Яковлева М.А., Погорова М.А. своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания; в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых обязательной не признавалась.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 267-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на дату 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Московской области от 21 ноября 2003 года № 150/2003-ОЗ «О налоге на имущество организаций в Московской области», обращение административного истца обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимости, поскольку Общество является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами № и №, расположенных в здании, включенном распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 года № 15ВР-1632 в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2019 год.

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости была определена по состоянию на 1 января 2018 года по результатам государственной кадастровой оценки, утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 года № 15ВР-1633 и составила соответственно 395 027 191, 07 рублей и 462 093 460, 80 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление № 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ года № <данные изъяты>, выполненный оценщиком ООО «ГБА» ФИО1

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Министерства имущественных отношений Московской области указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 18 февраля 2020 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО3

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления № 28.

Согласно заключению эксперта по административному делу № 3а-397/2020 от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом АНО «ЦентрЭксперт» ФИО3, отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года определена экспертом в размере соответственно 260 970 400 рублей и 333 322 100 рублей.

Рассмотрев поступившее в суд заключение судебной экспертизы, ввиду наличия сомнений в правильности и обоснованности представленного заключения эксперта и наличия ходатайства административного истца о назначении по делу повторной экспертизы, суд первой инстанции определением от 8 июля 2020 года назначил проведение повторной судебной экспертизы, производство которой поручил эксперту ФИО4

11 сентября 2020 года в дело представлено заключение № 01/09/20 от 3 сентября 2020 года, выполненное экспертом ООО «Финансовый-консалтинг» ФИО4, согласно выводов заключения отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года определена экспертом в размере соответственно 269 342 000 рублей и 222 240 000 рублей.

С выводами данного экспертного заключения административный истец согласился и уточнил требования в части размера рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

Определением суда от 14 октября 2020 года по делу была назначена еще одна повторная судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО2 Основанием к назначению экспертизы послужили возражения со стороны административного ответчика относительно выводов заключения от 3 сентября 2020 года и наличием у суда сомнений в обоснованности представленного заключения.

По результатам экспертного исследования представлено заключение № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненное экспертом АО «Международный центр оценки» ФИО2., согласно выводов эксперта отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года определена экспертом в размере соответственно 294 367 300 рублей и 303 019 100 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по результатам второй повторной судебной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Закона об оценочной деятельности.

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы административного истца о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых помещений основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования; полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объектов исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка торгово-офисной недвижимости.

Итоговая величина рыночной стоимости 1 кв.м помещений составила 49 168 руб./кв.м и 43 269 руб./кв.м, что входит в границы диапазона цен исследуемого сегмента рынка, который определен экспертом для единых объектов недвижимости от 75 000 до 125 000 руб./кв.м (без учета скидки на торг и с учетом доли земельного участка). В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Эксперт ФИО2 определил интервал, в котором может лежать итоговая величина стоимости объектов оценки (пункт 30 ФСО № 7), который составил для помещения с кадастровым номером № от 225 085 228 рублей до 304 527 070 рублей, для помещения с кадастровым номером № от 231 697 560 рублей до 313 473 180 рублей.

Вместе с тем, результаты рыночной стоимости, полученные экспертами ФИО3 и ФИО4 в экспертных заключениях, в отношении помещения с кадастровым номером № выходят за границы данного диапазона.

Ссылки в апелляционной жалобе о том, что экспертом не учтена низкая ликвидность объекта оценки, на которую в том числе влияет значительная площадь оцениваемых помещений, а также экспертом не обосновано введение корректирующих коэффициентов были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в оспариваемом решении судом указанные замечания были отклонены.

Суд первой инстанции, исследовав данные замечания, признал их необоснованными, приведя подробную мотивировку оснований, по которым он не согласился с доводами административного истца.

Судебная коллегия не находит оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции.

Следует учесть, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими. Вместе с тем все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Вместе с тем административным истцом в суд не представлено доказательств наличия в экспертном заключении ФИО2. недостатков, которые бы существенным образом влияли на величину рыночной стоимости объектов оценки и свидетельствовали бы о недостоверности данного заключения.

Доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приведено, судебной коллегией нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не установлено.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что материалы дела свидетельствуют об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, в удовлетворении апелляционной жалобы надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского областного суда от 21 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «ИКС5 Недвижимость» – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)