Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Диалог» об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Диалог» на решение Верховного Суда Чувашской Республики от 17 июня 2021 года.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Рогожиной Е.В., объяснения представителя административного истца ООО «Диалог» - Стратьева А.В., судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО «Диалог» обратилось в Верховный Суд Чувашской Республики суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 3057 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

В основание заявленного требования административный истец указал, что ему на праве аренды принадлежит вышеуказанный земельный участок, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики №485 от 22 ноября 2019 года в размере <данные изъяты> рублей.

Решением Верховного Суда Чувашской Республики от 17 июня 2021 года административное исковое заявление удовлетворено частично. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 3057 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> в размере <данные изъяты> рублей. Датой подачи заявления указано считать 10 декабря 2020 года. Взыскано с ООО «Диалог» в пользу ООО «Институт оценки и консалтинга» возмещение судебных расходов за проведенную экспертизу <данные изъяты> рублей.

В апелляционной жалобе административный истец просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять новое решение об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - <данные изъяты> рублей. Указывает, что судом дана неверная оценка заключению эксперта, который не применил Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24 февраля 200 года № 160. Также допущены нарушения норм процессуального права, не применены подлежащие применению нормы материального права. При этом полагает, что заключение эксперта не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает требования федеральных стандартов оценки, а также к экспертизе приложены снимки соседнего земельного участка.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Диалог» просил апелляционную жалобу удовлетворить, решение отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить административные исковые требования в полном объёме.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя административного истца, допросив эксперта, исследовав новое доказательство – заключение судебного эксперта по повторной экспертизе, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, согласно части 1 статьи 245 КАС РФ которой юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Судом установлено, что ООО «Диалог» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3057 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды № от 31 мая 2018 года.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Следовательно, ООО «Диалог», права и обязанности которого как плательщика арендных платежей затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, является надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 22 ноября 2019 года № 485 утверждены, по состоянию на 1 января 2019 года, результаты государственной кадастровой оценки спорного земельного участка в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд отчёт об оценке № 02-37-20Ц от 23 ноября 2020 года, выполненный ООО «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет <данные изъяты> рублей.

С целью установления действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, по ходатайству представителя заинтересованного лица администрации г. Чебоксары Чувашской Республики, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено ООО «Институт оценки и консалтинга». Расходы на проведение экспертизы в размере <данные изъяты> рублей возложены на администрацию г. Чебоксары Чувашской Республики, которые оплачены не были.

Как следует из заключения ООО «Институт оценки и консалтинга» № СЭ/21-029 от 11 мая 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 1 января 2019 года, составляет <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Диалог» ссылался на недостоверность сведений о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, так как экспертом не были применены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 года № 160, что, в свою очередь, свидетельствует о наличии сомнений в достоверности предлагаемых к установлению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в связи с чем просил назначить по делу повторную судебную экспертизу.

В рамках проверки доводов апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Инвестконсалтинг» ФИО8

По результатам проведенной по делу повторной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключению эксперта ООО «Инвестконсалтинг» от 20 октября 2021 года №, в котором сделаны выводы о том, что отчёт об оценке ООО «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс» от 23 ноября 2020 года № не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Заключение эксперта ООО «Институт оценки и консалтинга» № СЭ/21-029 от 11 мая 2021 года следует признать достоверным и обоснованным, несмотря на наличие некоторых несущественных нарушений законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые обусловлены тем, что рассматриваемый документ представляет собой не отчёт об оценке, а заключение эксперта, процесс составления которого имеет свои особенности, отличные от процесса составления отчёта об оценке. В частности, судебный эксперт в большей степени опирался на материалы, имеющиеся в судебном деле, а оценщик при составлении отчёта собирает материалы и информацию самостоятельно.

Рыночная стоимость земельного участка площадью 3057 кв. м (кадастровый номер: №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: связь), расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года, составляет <данные изъяты> рублей.

Указанное заключение повторной судебной экспертизы приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела на основании положений статей 63, 247, 306, 308 КАС РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации".

По ходатайству представителя административного истца в суде апелляционной инстанции был допрошен эксперт ООО «Инвестконсалтинг» ФИО8, которая подготовила заключение повторной судебной экспертизы № от 20 октября 2021 года. Судом апелляционной инстанции была отобрана у эксперта подписка об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Эксперт ООО «Инвестконсалтинг» ФИО8 в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала свое заключение, подробно и обстоятельно ответила на все возникшие вопросы.

В ответ на замечания представителя административного истца эксперт ФИО8 пояснила, что в соответствии пунктом 20 ФСО №7 при проведении оценки с целью последующего внесения стоимости в государственный кадастр недвижимости, застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, но предназначенный для использования в соответствии с фактическим видом использования.

В рамках описания объекта оценки стр. 14-15 отчёта ООО «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс», представленного административным истцом указано, что на оцениваемом земельном участке располагаются две опоры ЛЭП, которые относятся к категории индустриальной недвижимости, в связи с чем делается вывод, что объект оценки рассматривается как предназначенный под индустриальную застройку.

Из публичной кадастровой карте видно, что для размещения двух опор ЛЭП сформированы обособленные земельные участки, которые целиком и полностью окружены территорией объекта оценки. Кадастровые номера этих участков: № и №. Соответственно, данные опоры ЛЭП не расположены на оцениваемом участке.

В соответствии с Выпиской из ЕГРН объекты недвижимости на данном участке отсутствуют, в связи с чем п. 20 ФСО №7 к спорному объекту оценки не применим.

В рассматриваемом случае рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из критериев анализа наиболее эффективного использования.

В соответствии с п. 13 ФСО №7, наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует её продуктивность (соответствует её наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Чебоксары оцениваемый участок входит в зону О-1, то есть зону делового, общественного и коммерческого назначения.

Данная зона предполагает достаточно широкий диапазон возможных видов использования земельного участка: от средне- и многоэтажной жилой застройки, размещения офисно-торговых объектов различного назначения, а также объекты гаражного назначения и объекты связи.

В рассматриваемом случае целью оценки объекта оценки является последующее внесение стоимости в государственный кадастр недвижимости, а не сдача оцениваемого объекта в аренду. Именно поэтому критерии пункта 21 ФСО №7 в рассматриваемом случае неактуальны, потому как они предусматривают целью оценки именно сдачу в аренду оцениваемого объекта.

Зона О-1 предполагает достаточно широкий диапазон возможных видов использования земельного участка: от средне- и многоэтажной жилой застройки, размещения офисно-торговых объектов различного назначения, а также объекты гаражного назначения и объекты связи.

С точки зрения физической возможности, оцениваемой участок не может быть использован под многоквартирную жилую застройку (конфигурация участка не позволяет разместить на нём крупный объект недвижимости), но может быть использован под офисно-торговую и коммерческую застройку, для размещения объектов связи. Данный вид использования (земельные участки, предназначенные под данный вид использования представлены в рамках заключения эксперта ООО «Институт консалтинга и оценки») превосходит индустриальную застройку по уровню доходности.

Кроме того, с учётом фактического места расположения рассматриваемого земельного участка, а именно в непосредственной близости находится такие объекты как гостиница, торговые павильоны, автосервисы, административные здания, а также прогулочная зона сквера, существует множество различных вариантов использования рассматриваемого земельного участка с учётом имеющихся ограничений, распространяющихся лишь на часть рассматриваемого земельного участка. Тогда как в свободной от ограничений части земельного участка размещение, к примеру, торговых павильонов - вполне оправданно.

С учётом того, что разрешенным видом деятельности согласно ОКВЭДу ООО «Диалог» является деятельность в области связи на базе проводных технологий (код вида деятельности 61.10), рассматриваемый земельный участок также может быть использован для размещения оборудования телекоммуникационной сети провайдера на вышках связи в соответствии с видом деятельности административного истца, что, с точки зрения анализа наилучшего использования земельного участка, является оправданным и доходным. Установление организацией сооружений в виде опор для размещения оборудования связи также сопряжено с необходимостью наложения ограничений в пользовании земельным участком. Таким образом, земельные участки с уже имеющимися ограничениями в правах пользования в виде защитных зон являются востребованными для размещения опор связи с целью последующего предоставления мест на этих опорах в аренду различным пользователям.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", в такой защитной зоне запрещается размещать объекты, препятствующие доступу к объектам электросетевого хозяйства, размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных материалов, детские спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, садовые и огородные земельные участки, объекты жилищного строительства.

Строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений разрешаются с письменного согласия сетевой организации, в пользу которой установлено обременение.

Соответственно, целиком и полностью уменьшать площадь объекта оценки на ту его часть, которая обременена, не допустимо.

В рассматриваемом случае, в соответствии с выпиской из ЕГРН объекты недвижимости на данном участке отсутствуют. Земельный участок не застроен. Из этого можно сделать вывод о том, что п. 20 ФСО №7 в случае объекта оценки не применим, и рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из критериев анализа наиболее эффективного использования.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из допустимости и достаточности имеющихся в материалах дела доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости, и, с учётом данного обстоятельства, пришел к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости в размере их рыночной на основании заключения эксперта ООО «Институт оценки и консалтинга» № СЭ/21-029 от 11 мая 2021 года.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он соответствует обстоятельствам дела и основан на законе.

Приходя к такому выводу, судебная коллегия, оценив отчёт об оценке ООО «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс» от 23 ноября 2020 года № 02-37-20Ц, заключение судебной экспертизы ООО «Институт оценки и консалтинга» № СЭ/21-029 от 11 мая 2021 года, с учётом заключения повторной судебной экспертизы ООО «Инвестконсалтинг» от 20 октября 2021 года № 335/2021, по правилам статьи 84 КАС РФ полагает, что заключение судебной экспертизы ООО «Институт оценки и консалтинга» № СЭ/21-029 от 11 мая 2021 года составлено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у судебной коллегии отсутствуют.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого судебная коллегия находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. Выводы сделаны с учётом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной в суде первой инстанции судебной экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшим гражданскую ответственность, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у судебной коллегии не имеется.

В ходе судебного разбирательства административным истцом каких-либо убедительных доказательств, подтверждающих позицию относительно несоответствия выводов судебной экспертизы и повторной судебной экспертизы требованиям федеральных стандартов оценки и действующего законодательства, а также доказательств иного размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ суду не представлено. Доводы подателя апелляционной жалобы сводятся к переоценке доказательств, получивших надлежащую оценку суда первой инстанции.

Судебной коллегией отказано в удовлетворении ходатайства административного истца о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ч.2 ст.83 КАС РФ, для повторного аналогичного исследования объекта оценки.

Экспертное заключение и показания эксперта ФИО8 в суде апелляционной инстанций, в том числе представленные письменные объяснения, содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Оснований не доверять заключению эксперта ООО «Институт оценки и консалтинга» № СЭ/21-029 от 11 мая 2021 года и отдать предпочтение представленному истцом отчёту об оценке ООО «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс» от 23 ноября 2020 года № 02-37-20Ц не имеется. Судебная коллегия не усматривает в выводах судебного эксперта противоречий, неясностей, искажения фактических данных, которые ставили бы под сомнение результат оценки, несогласие с ним административного истца не является критерием для признания экспертного заключения недостоверным доказательством.

Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, суд первой инстанции, правильно применив положения статей 103, 106, 111 КАС РФ во взаимосвязи с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года №20-П, принял во внимание разницу между кадастровой и рыночной стоимости спорного земельного участка, которая составляет 1,1 раза, пришел к верному выводу о взыскании судебных расходов с административного истца.

Судебная коллегия по административным делам соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку суд первой инстанции при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов оценивал соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости над рыночной стоимостью, установленной судом в качестве кадастровой, и определял, являлась ли эта разница существенной.

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости, которую оспаривал административный истец, и его рыночной стоимостью, установленной в качестве кадастровой решением суда, составляет 13,6%.

Следовательно, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок допущенных в ходе кадастрового учёта, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта недвижимости объективно обусловлена использованием различных подходов (методов) оценки. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта недвижимости определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

Выводы суда относительно судебных расходов основаны на материалах дела, фактические обстоятельства дела судом установлены правильно, оценка доказательств проведена верно, в соответствии со статьей 84 КАС РФ. Нарушений норм права, влекущих отмену судебного акта, судом не допущено.

При этом размер взысканных судебных расходов за проведение экспертизы, а также порядок их взыскания, сторонами не оспаривается.

Иные доводы апелляционной жалобы основанием для её удовлетворения не являются, основаны на неправильном толковании норм материального права. Обстоятельства, влекущие безусловную отмену решения суда первой инстанции, по административному делу не установлены.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

С учетом изложенного принятое по делу решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

определила:

решение Верховного Суда Чувашской Республики от 17 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Диалог» – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через Верховный Суд Чувашской Республики.

Мотивированное апелляционное определение составлено 22 ноября 2021 г.

Председательствующий

Судьи: