Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-29/2022 по административному исковому заявлению Калугина Андрея Викторовича о признании недействующим в части постановления администрации Курской области от 27 августа 2018 года № 691-па,

по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом Курской области на решение Курского областного суда от 6 июня 2022 года, которым административный иск удовлетворен,

заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В., заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Гришиной А.С., полагавшей, что постановленное по делу решение подлежит отмене по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

установила:

27 августа 2018 года администрация Курской области приняла постановление № 691-па «Об установлении значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Постановление № 691-па).

В приложении к Постановлению № 691-па установлено значение коэффициента вида разрешенного (функционального) использования земельных участков, находящихся в собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах города Курска (Кви), для определения размера арендной платы земельных участков с видом разрешенного использования «Бытовое обслуживание (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро)» равным 0,0473.

Постановление администрации Курской области № 691-па опубликовано 28 августа 2018 года на официальном сайте администрации Курской области http://adm.rkursk.ru, 31 августа 2018 года на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru, а также 4 сентября 2018 года в печатном издании «Курская правда» № 106, (опубликован без приложения).

В настоящее время указанное Постановление действует в редакции изменений, внесенных постановлениями администрации Курской области от 30 октября 2018 года № 860-па, от 8 июля 2021 года № 704-па, от 29 марта 2022 года № 314-па и решением Курского областного суда от 24 июня 2021 года № 3а-22/2021.

Калугин А.В. обратился в Курский областной суд с административным исковым заявлением о признании недействующим со дня принятия Постановления № 691-па в части установления значения коэффициента вида разрешенного (функционального) использования земельных участков с видом разрешенного использования «Бытовое обслуживание (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро)», с учетом уточненного административного искового заявления от 23 мая 2022 года, мотивируя свои требования тем, что указанный коэффициент Кви согласно заключению судебной экспертизы не является экономически достоверным, обоснованным и противоречит принципам, установленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582).

Решением Курского областного суда от 6 июня 2022 года административный иск Калугина Андрея Викторовича удовлетворен.

Признано недействующим со дня вступления решения суда в законную силу постановление администрации Курской области № 691-па от 27 августа 2018 года «Об установлении значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена» в части установления значения коэффициента вида разрешенного (функционального) использования земельных участков, находящихся в собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах города Курска (Кви), для определения размера арендной платы земельных участков с видом разрешенного использования «Бытовое обслуживание (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро)». Суд установил, что сообщение о принятом решении суда подлежит опубликованию в печатном издании «Курская правда» в течение одного месяца со дня его вступления в законную силу. С администрации Курской области в пользу Калугина Андрея Викторовича взысканы судебные расходы в размере 30 300 руб.

Не согласившись с постановленным по делу решением, Комитет по управлению имуществом Курской области подал апелляционную жалобу, в которой содержится просьба об отмене состоявшегося по делу решения, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы указано, что при принятии оспариваемого нормативного правового акта был соблюден принцип экономической обоснованности, а законность установления обжалуемого коэффициента подтверждается отчетом <данные изъяты>№ по определению экономически обоснованных значений коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Курской области или земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Курска, подготовленным на основании государственного контракта.

Апеллянт полагает, что в проведенной судебной экспертизе имеются противоречия. Так, вопреки выводам эксперта, порядок расчета и экономическое обоснование значений коэффициентов видов разрешенного (функционального) использования земельных участков (Кви) и коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка (Ка) в полном объеме представлены в Отчете на стр.№, для коэффициента видов разрешенного (функционального) использования земельных участков (Кви) формула расчета представлена на стр.№ Отчета; формула размера арендной платы (с описанием составных частей) представлена, внесение непосредственно в постановление администрации Курской области экономического обоснования и полной структуры расчета, дублирующих значительную часть Отчета, нецелесообразно.

Также податель жалобы указывает, что в отчете приведена необходимая информация, касающаяся спорного вида разрешенного использования земельного участка. В заключении эксперта нет данных о том, каким образом отсутствие в отчете понятия Кви повлияло на итоговое значение коэффициента, утвержденного Постановлением № 691-па, нет данных о том, каким образом выявленные недочеты повлияли на итоговое значение Кви.

На апелляционную жалобу прокуратурой Курской области и административным истцом представлены возражения, в которых указано на несостоятельность ее доводов.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились. Учитывая отсутствие ходатайств об отложении судебного разбирательства, наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников административного судопроизводства, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, допросив свидетеля ФИО6, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора от 7 августа 2018 года № аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, Калугин А.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 369 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания населения (мастерская по вязке трикотажных изделий), расположенного по адресу: <адрес> на срок с 1 августа 2018 года по 31 июля 2067 года. Указанным договором установлено, что арендная плата по нему изменяется ежегодно при изменении кадастровой стоимости земельного участка, изменения вида разрешенного использования земельного участка, внесения изменений в законодательство Российской Федерации и Курской области, регулирующее порядок определения размера арендной платы за земельный участок.

Письмом от 30 октября 2020 года № комитет по управлению имуществом Курской области направил Калугину А.В. перерасчет арендной платы по договору аренды № от 7 августа 2018 года, произведенный в соответствии с Постановлением № 691-па. Согласно приложенному расчету базовый размер арендной платы по договору с 28 августа 2018 года увеличился с 27,66945 руб./кв.м до 87,250999 руб./кв.м.

Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что Калугин А.В. является субъектом отношений, регулируемых оспариваемым в части нормативным правовым актом, в связи с чем он вправе обратиться с иском в суд о признании его недействующим.

При рассмотрении данной категории дел, в предмет доказывания, в силу требований пункта 8 статьи 213 КАС РФ входит проверка полномочий органа, на принятие нормативного правового акта; формы и вида, в которых орган, вправе принимать нормативный правовой акт; процедуры принятия оспариваемого нормативного правового акта; правил введения нормативного правового акта в действие, в том числе порядок опубликования, государственной регистрации.

Установив, что ранее данные обстоятельства были предметом проверки в рамках административного дела по иску ООО «Соловьиная роща» (решение Курского областного суда от 24 июня 2021 года) суд первой инстанции, верно применив положения части 2 статьи 64 КАС РФ, сославшись на преюдицию, пришел к верному выводу о том, что данные обстоятельства были предметом судебного контроля и каких-либо нарушений порядка принятия оспариваемого Постановления установлено не было.

Разрешая вопрос соответствия нормативного правового акта в части нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, суд первой инстанции руководствуясь положениями пункта 3 статьи 39.7, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, учитывая правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированную в Определении от 11.05.2004 № 209-О, проанализировав Отчет <данные изъяты>№ от 23.07.2018 «О выполнении работ по определению экономически обоснованных коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности или земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах г.Курска» пришел к выводу о том, что по делу необходимы специальные познания в области экономической деятельности, в связи с чем назначил по делу судебную экспертизу, опираясь на выводы которой постановил обжалуемое по делу судебное решение.

Между тем, судом не учтено следующее.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, подлежащим в силу требований статьи 84 КАС РФ оценке при вынесении судебного акта наряду с другими доказательствами на предмет его допустимости, относимости и достоверности.

При этом необходимо иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Оценка судом заключения, должна быть полно отражена в решении.

При выборе эксперта суду необходимо проверить его компетенцию и возможность проведения экспертизы того вида и рода экспертного исследования, специальные познания в котором потребовались суду для разрешения спора по существу.

Квалификационные требования к экспертам государственного судебно-экспертного учреждения установлены статьей 13 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон о государственной экспертной деятельности). Государственные эксперты имеют высшее образование, соответствующее экспертному профилю, проходят дополнительную профессиональную подготовку по конкретной экспертной специальности, аттестуются экспертно-квалификационными комиссиями на право самостоятельного производства экспертиз по этой специальности. Компетентность эксперта подтверждается свидетельством на право самостоятельного производства экспертиз, выдача которого происходит только после прохождения экспертом дополнительного профессионального образования и аттестации, в строгом соответствии с ведомственными нормативными актами. Для государственных экспертов утверждены методические материалы, на основании которых производится исследование, законодательно установлен порядок контроля качества производства исследований, порядок повышения квалификации.

Компетентность эксперта в случае назначения экспертизы лицу, не являющемуся государственным судебным экспертом, подлежит оценке судом. При этом нормативно-правовой регламентации требований к квалификации негосударственного эксперта, равно как и к подтверждающим квалификацию документам, законодательно не установлено. Положения статьи 13 Закона о государственной экспертной деятельности, согласно статье 41 этого же Закона, на негосударственных экспертов не распространяются.

Между тем, данные обстоятельства не освобождают суд от необходимости удостовериться, что имеющейся у эксперта специальности и его квалификации достаточно для разрешения поставленных перед ним вопросов.

Из материалов дела следует, что судом по делу была назначена экономическая экспертиза, на разрешение которой суд поставил вопросы:

1.Отвечает ли установленное в Отчете <данные изъяты>№ от 23.07.2018 значение коэффициента вида разрешенного (функционального) использования земельных участков, находящихся в собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах города Курска (Кви), для вида разрешенного использования земельного участка «Бытовое обслуживание (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро)» принципу экономической обоснованности и принципу запрета необоснованных предпочтений, в том числе имеется ли анализ доходности земельных участков такого вида использования и анализ доходности организаций бытового обслуживания?

2. Верно ли в Отчете <данные изъяты>№ от 23.07.2018 определены факторы, которые существенным образом повлияли на конечный результат расчета указанного коэффициента в размере 0,0473?

3. Является ли проверяемой, достаточной и достоверной информация, использованная в Отчете <данные изъяты>№ от 23.07.2018, при составлении экономического обоснования коэффициента вида разрешенного (функционального) использования земельных участков (Кви) для вида разрешенного использования земельного участка «Бытовое обслуживание (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро)»? В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации?

Род (вид) экспертного исследования подлежит определению на основании ведомственных нормативных актов, например, Приказа Минюста России от 27.12.2012 № 237 «Об утверждении Перечня родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, и Перечня экспертных специальностей, по которым представляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России», Приказа ФСБ России от 23.06.2011 № 277 «Об организации производства судебных экспертиз в экспертных подразделениях органов федеральной службы безопасности», Приказа МВД России от 29.06.2005 № 511 «Вопросы организации производства судебных экспертиз в экспертно-криминалистических подразделениях органов внутренних дел Российской Федерации». При этом, на каждый вид экспертного исследования разработана соответствующая методика его проведения.

Так, в составе видов экспертиз выделена финансово-экономическая экспертиза, позволяющая разрешать вопросы исследования показателей финансового состояния и финансово-экономической деятельности хозяйствующего субъекта.

Между тем, сформулированные судом вопросы носят междисциплинарный характер, требуют специальных познаний в ряде областей знаний, в частности градостроительной деятельности, деятельности по оценке недвижимого имущества, финансово-экономической деятельности, в связи с чем назначенная судом экспертиза являлась комплексной, производство которой регулируется положениями статьи 23 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьи 81 КАС РФ, а следовательно, должна была быть поручена в силу прямого указаниям части 2 указанной статьи нескольким экспертам.

Кроме того, в ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В силу пункта 5 статьи 1 Федерального закона от 29.12.2012 года № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» под квалификацией понимается уровень знаний, умений, навыков и компетенции, характеризующий подготовленность к выполнению определенного вида профессиональной деятельности.

Таким образом, при выборе кандидатуры негосударственного судебного эксперта в качестве основного, определяющего фактора следует рассматривать его квалификацию и компетенцию с учетом опыта проведения аналогичных экспертиз.

Приказом Минтруда России от 26 ноября 2018 года №742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности» предусмотрено, что эксперты осуществляющие проверку отчета об оценке должны иметь высшее профильное образование - магистратура или специалитет или высшее образование (непрофильное) - магистратура или специалитет и дополнительное профессиональное образование - программы профессиональной переподготовки по профилю оценочной деятельности, членство в саморегулируемой организации оценщиков - для регулируемого вида деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, дополнительное профессиональное образование - программы повышения квалификации по профилю оценочной деятельности и не менее пяти лет в сфере определения стоимостей (цен), оценки и квалификационный аттестат по соответствующему направлению оценке.

Судом апелляционной инстанции были запрошены документы свидетельствующие о квалификации эксперта ФИО5 и установлено, что он имеет высшее образование по специальности коммерция, с присуждением квалификации коммерсант ( дата окончания учебного заведения <данные изъяты> - 1999 г.), в период с октября 2002 г. по июнь 2003 года прошел переподготовку в <данные изъяты> по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» в 2007 году в течении 7-ми месяцев прошел профессиональную переподготовку в <данные изъяты> по программе «Судебная экспертиза по оценке стоимости недвижимого имущества и земельных участков». В 2008 году прошел обучение по программе повышения квалификации по программам 17.1 «Исследование записей бухгалтерского учета» и 18.1 «Исследование показателей финансово-экономической деятельности хозяйствующего субъекта» в <данные изъяты>. В 2010, 2013 и 2016 годах прошел обучение в <данные изъяты> по программе повышения квалификации 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости».

В 2008, 2010 годах принимал участие в научно-практических конференциях по вопросам развития и правого регулирования судебно-экспертной деятельности, по вопросам оценки оценки различных объектов, имеет удостоверения международного эксперта по оценке недвижимости 2006, 2012 годов. Доказательств повышения квалификации и уровня образования после 2016 года суду представлено не было.

Между тем, с 1 апреля 2018 года в силу норм статьи 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценку вправе осуществлять только лица, являющиеся членами саморегулируемых организаций оценщиков, при наличии квалификационного аттестата, подтверждающего сдачу квалификационного экзамена в области оценочной деятельности (далее соответственно - квалификационный экзамен, квалификационный аттестат) и только по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Учитывая указанные положения Закона об оценочной деятельности, лица, не имеющие квалификационный аттестат, после 1 апреля 2018 года, не вправе подписывать отчеты об оценке объектов оценки (далее - отчет об оценке), проводить экспертизу отчетов об оценке объектов оценки.

В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 29 мая 2017 года № 257 «Об утверждении Порядка формирования перечня экзаменационных вопросов для проведения квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, Порядка проведения и сдачи квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, в том числе порядка участия претендента в квалификационном экзамене в области оценочной деятельности, порядка определения результатов квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, порядка подачи и рассмотрения апелляций, предельного размера платы, взимаемой с претендента за прием квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, типов, форм квалификационных аттестатов в области оценочной деятельности, Порядка выдачи и аннулирования квалификационного аттестата в области оценочной деятельности» направлениями оценочной деятельности, по которым выдаются квалификационные аттестаты, являются:

- оценка недвижимости;

- оценка движимого имущества;

- оценка бизнеса.

Минэкономразвития России в письме от 25.04.2018 № Д22и-520 «О квалификационном аттестате, подтверждающем сдачу квалификационного экзамена в области оценочной деятельности» особо отметило, что отчет об оценке (экспертное заключение на отчет об оценке), составленный после 1 апреля 2018 года, должен быть подписан оценщиком (экспертом), имеющим квалификационный аттестат по соответствующему направлению оценочной деятельности. В ином случае отчет об оценке (экспертное заключение на отчет об оценке) будет составлен с нарушением норм законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации, а, следовательно, учитывая положения абзаца первого пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, такой отчет (заключение) не может считаться отчетом об оценке (экспертным заключением) и не влечет соответствующих правовых последствий.

По сведениям открытого реестра членов саморегулируемой организации оценщиков <данные изъяты> в которой состоит ФИО5, последний 12.04.2018 и 10.09.2021 получил квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценка движимого имущества. Размещенные на сайте саморегулируемой организации сведения о подготовленных им в качестве оценщика отчетах об оценке свидетельствуют, что с 2018 года им оценивалась лишь рыночная стоимость машин, оборудования и транспортных средств.

Таким образом, квалификация ФИО5 в области оценки недвижимого имущества не подтверждена, а, следовательно, выводы его исследования по поставленным перед ним судом вопросам, не могут быть приняты в качестве допустимого и достоверного доказательства.

Поскольку суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам суда первой инстанции, постольку судебная коллегия разрешая вопрос о необходимости применения по делу специальных познаний путем назначения по делу судебной экспертизы, пришла к выводу о необходимости исследования отчета № «О выполнении работ по определению экономически обоснованных значений коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Курской области или земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах г. Курска» и допроса в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО6, подготовившего указанный отчет, поскольку соблюдение принципа экономической обоснованности нормативного правового акта административный ответчик доказывал путем предоставления в суд первой инстанции Отчета <данные изъяты>№ от 23.07.2018.

Из содержания отчета следует, что он включает в себя следующие основные разделы:

-«Введение», содержащий общую информацию о предпосылках перерасчета и экономического обоснования коэффициентов, применяемых для определения арендной платы;

- «Общие сведения», содержащий информацию об эксперте и заказчике, порядке, документационном и нормативно-правовом обеспечении проведения работ;

- «Описание основных этапов выполнения работ по определению экономически обоснованных значений коэффициентов», где отображена последовательность и описание основных мероприятий, проведенных в ходе экономического обоснования значений коэффициентов;

-«Анализ рынка», в котором представлен обзор влияния общей политической и социально-экономической обстановки как в стране, так и в Курском регионе на рынок земельных участков, кроме того, отображен анализ рынка земельных участков Курской области в зависимости от категории земель, вида разрешенного использования и имущественных прав.

-«Расчет значений коэффициентов» отображает сведения о результатах расчета значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, по нескольким сценариям и выборе оптимального сценария изменения начислений арендной платы.

-«Результаты определения экономически обоснованных значений коэффициентов» содержит краткие сведения об итогах проведенной работы.

-«Заключение» содержит информацию о полученных результатах и рекомендациях.

Отчет подготовлен оценщиком ФИО6 До начала допроса ФИО6 в качестве свидетеля, судебная коллегия установила, что он является членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, имел на дату составления отчета квалификационный аттестат по оценке недвижимости, полученный им 19.09.2017.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО6 пояснил, что полностью подтверждает выводы подготовленного им отчета. Раскрывая методику проведенного им на основании государственного контракта исследования, свидетель отметил, что до составления указанного отчета им в соавторстве со специалистами <данные изъяты> была проведена кадастровая оценка земель Курской области по состоянию на 1 января 2016 года, по ряду категорий земель в государственный кадастр недвижимости внесены новые сведения о кадастровой стоимости земельных участков, размер которой приближен к рыночной стоимости в современных условиях рынка недвижимости и который отличался от ранее действовавших показателей.

В рамках подготовки отчета по кадастровой оценке ими была собрана уникальная информация обо всех земельных участках Курской области, их ценообразующих характеристиках, ценовом зонировании внутри населенного пункта и по видам разрешенного использования, положенная в дальнейшем в основу расчетов коэффициентов арендной платы, о чем прямо указано в отчете, имеющем соответствующую отсылку к Отчету об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Курской области.

Указанный отчет размещен в свободном доступе в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки» на сайте Федеральной службы государственной регистрации и картографии и доступен для изучения любому заинтересованному лицу. В указанном отчете приведен многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков земель населенных пунктов Курской области.

При этом свидетель акцентировал внимание суда, что как на дату составления отчета, так и на настоящее время не имеется установленной и утвержденной методики определения экономической обоснованности коэффициентов арендной платы и примененная им методика фактически является авторской.

Среди ценообразующих факторов земель с точки зрения влияния на удельную стоимость продажи и аренды наиболее значимыми факторами им были выделены:

-вид разрешенного использования;

-местоположение;

-вид имущественного права.

За основу расчетов был взят принцип экономической целесообразности потенциального арендатора того или иного земельного участка вкладывать свои денежные средства в аренду земли по предложенной ему арендной ставке, который базируется на принципиальном умозаключении – ни один рациональный инвестор не будет вкладывать свои средства в аренду или покупку земельного участка, в том случае, если альтернативные «безрисковые» инвестирования денежных средств будут обеспечивать ему более высокий доход при полном отсутствии риска либо при минимальном уровне риска, то есть тезис, о том что величина доходности земельного участка не может быть ниже доходности от альтернативного использования денежных средств.

За основу взяты безрисковая ставка ( норма сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы, рассчитанная на основании анализа депозитов наиболее популярных банковских организаций Курской области, средневзвешенных процентных ставок по привлеченным кредитными организациями вкладам нефинансовых организаций и доходности ОФЗ) и ставка земельного налога, которую оценщик использовал в расчетах в качестве надбавки к безрисковой ставке при определении уровня минимальной доходности инвестиций.

Оценщиком было произведено распределение ставок земельного налога по ВРИ ЗУ в соответствии с общепринятым классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 №540.

Дифференциация коэффициентов по виду разрешенного использования того или иного участка, исходя из логики алгоритма расчета арендной платы, дополнительно вводить не потребовалось, поскольку одним из множителей при определении ставки арендной платы является УПКСЗ, который прямым образом зависит от ВРИ земельного участка.

Оценщик исходил из логики, что при расчете Кви муниципальных образований Курской области с наименьшей инвестиционной привлекательностью в разрезе ВРИ земельных участков должна быть применена дополнительная понижающая поправка, снижающая арендное бремя для потенциальных арендаторов, тем самым повышая экономическую привлекательность менее востребованных земель.

Указанная методика была опробирована компанией в нескольких десятках регионов России, в том числе прошла судебную проверку.

Судебная коллегия, оценивая показания данного свидетеля находит их допустимыми, относимыми и достоверными. Также суд апелляционной инстанции учитывает, что в настоящее время ФИО6 является членом экспертного совета <данные изъяты>, автором Справочника оценочных коэффициентов для Московского региона, разработанного специалистами ABN-GROUP, включающего 3 тома по следующим направлениям: земельные участки коммерческого назначения, офисно-торговая недвижимость и производственно-складская недвижимость, имеет публикации в специализированных журналах, в том числе Имущественные отношения в Российской Федерации, в связи с чем оснований сомневаться в достоверности выводов его отчета, а равно его проверки, путем прибегания к использованию специальных познаний и назначения по делу судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Таким образом, суд апелляционной инстанции констатирует, что выполненное оценщиком ФИО6 экономическое обоснование содержит необходимый анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, факторы, используемые в расчетах, определены с достаточной формальной определенностью, позволяют проверить логику оценщика и проведенные им расчеты, содержание всех элементов использованных в формулах раскрыто, принцип запрета необоснованных предпочтений (учета какого-либо особого положения арендатора) в составе иных элементов формулы выдержан.

Оценщиком при подготовке отчета использованы нормы Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582, которым утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с учетом Приказа Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582» (далее –Методические рекомендации), а также проаналирована ранее действовавшая нормативная база субъекта по указанному предмету регулирования.

Анализируя собранные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Исходя из принципа экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, необходимо обеспечивать эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в соответствующей бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 11 мая 2004 года № 209-О и от 28 февраля 2017 года № 424-О, орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога, который имеет сходную с арендной платой правовую природу в силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе на уровень доходности земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории.

Данные требования в полной мере были учтены при подготовке оценщиком ФИО6 соответствующего отчета, в связи с чем доводы административного иска об обратном не могут быть приняты во внимание. Представленный отчет составлен с соблюдением принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы, необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.

Судебная коллегия принимает во внимание, что на дату рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, то есть спустя практически 4 года после подготовки ФИО6 соответствующего отчета вопросам методики установления корректирующих коэффициентов при расчете арендной платы за земельные участки посвящены работы И.А. Астраханцевой, Е.В. Баландиной, Г.В. Астраханцева, Е.Г. Топал, в которых указывается, что однозначные критерии оценки того, насколько эффективны и юридически обоснованы значения корректирующих коэффициентов отсутствуют, вместе с этим, определение указанных значений должно позволять эффективно использовать земельные ресурсы, не ущемляя интересы арендаторов.

Из содержания отчета следует, что установленный для сегмента рынка земель для размещения объектов бытового обслуживания коэффициент Кви в размере 0,0473 ниже чем для объектов торговли (например магазины 0,0613), банковская и страхования деятельность (0,0584), и в целом сопоставим с такими видам деятельности как здравоохранение, культурное развитие, образование (0,0448), размещение спортивных объектов (0,0423), что отвечает уровню доходности бытовых предприятий, предназначенных для удовлетворения соответствующих потребностей населения в оказании бытовых услуг, которая ниже чем доходность торговых объектов.

Доказательств того, что установленная с использованием оспариваемых коэффициентов арендная плата не позволяет административному истцу в изменившихся условиях получить сложившуюся по региону норму прибыли по предприятиям бытового обслуживания, что в силу п. 3 Методических указаний свидетельствовало бы о несоблюдении принципа экономической обоснованности не представлено.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, доводы апелляционной жалобы Комитета по управлению имуществом Курской области заслуживают внимания, в связи с чем постановленное по делу решение подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, с вынесением нового об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

определила:

решение Курского областного суда от 6 июня 2022 года отменить, принять по делу новое решение, которым административное исковое заявление Калугина Андрея Викторовича о признании недействующим в части постановления администрации Курской области от 27 августа 2018 года №691-па, оставить без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи