Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-682/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «НБК» к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «НБК» на решение Московского областного суда от 6 октября 2021 года, которым названное выше административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Селиверстовой И.В., объяснения представителей административного истца ФИО1 и ФИО2, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Министерства имущественных отношений Московской области ФИО3, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью «НБК» (далее – ООО «НБК», Общество), являясь собственником нежилого здания 1975 года постройки (здания автотехцентра) с кадастровым номером №, общей площадью 1 442,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, обратилось в Московский областной суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 августа 2015 года в размере 10 885 000 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости № 21/03-09 от 29 февраля 2021 года.

В обоснование требований ссылалось на то, что несоответствие оспариваемой кадастровой стоимости нежилого здания, утвержденной в размере 43 785 716,79 рублей, его рыночной стоимости нарушает законные права и интересы Общества как плательщика налога на недвижимое имущество организаций.

Решением Московского областного суда от 6 октября 2021 года административный иск удовлетворен, судом установлена кадастровая стоимость нежилого здания, определенная по состоянию на 1 августа 2015 года в размере 41 128 215 рублей по результатам проведенной в ходе рассмотрения дела судебной экспертизы. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 25 марта 2021 года.

Не согласившись с данным решением, 26 октября 2021 года директор ООО «НБК» ФИО1 подал апелляционную жалобу, в которой просит изменить названный выше судебный акт, установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке в размере 10 885 000 рублей, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы указывает, что установленные судом обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом не исследованы сведения от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об установлении кадастровой стоимости в отношении спорного объекта в связи с допущенной технической ошибкой, заключение эксперта не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, поскольку эксперт неверно указал удаленность объекта исследования от МКАД; при расчетах рыночной стоимости объекта исследования эксперт вычитает из стоимости ЕОН некорректное значение стоимости земельного участка; эксперт использовал объекты-аналоги, несоответствующие объекту исследования по назначению; эксперт приводит в заключении материалы статистических исследований после даты оценки; экспертом не проанализированы ценообразующие факторы такие, как этажность, направление от МКАД, расположение относительно населенного пункта; эксперт не применил корректировку на отсутствие отопления к объекту-аналогу № 1; эксперт использовал некорректные значения процента недозагрузки, операционных расходов и ставки капитализации; эксперт использовал информацию, ставшую известной после даты оценки; эксперт не применил корректировку на физическое состояние к объектам-аналогам; эксперт использовал объекты-аналоги без указания их адресов; эксперт неверно рассчитал веса, не учел общую валовую корректировку объекта-аналога № 1; эксперт ошибочно применил корректировку на отсутствие коммуникаций; экспертом неверно указаны кадастровые номера и площади объектов-аналогов; эксперт ошибочно не применил корректировку на наличие офисной части у объектов-аналогов, выводы заключения не обоснованы и вызывают сомнения в достоверности, в связи с чем оно не могло быть положено в основу решения суда.

Иные участвующие в деле лица, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не поступало.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на дату года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обращение административного истца обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимости, поскольку Общество является собственником нежилого здания с кадастровым номером №.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области № 13ВР-1840 от 30 ноября 2016 года была утверждена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере 43 785 716,79 рублей по состоянию на 1 августа 2015 года.

Суд первой инстанции, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление № 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке № 21/03-09 от 29 февраля 2021 года, составленный оценщиком <данные изъяты>., согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 августа 2015 года составляет 10 885 000 рублей.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Министерства имущественных отношений Московской области письменно указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, по ходатайству административного истца определением суда от 12 мая 2021 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой также был поставлен вопрос о соответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления № 28.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 69/08/2021-ЭЗ от 13 августа 2021 года, выполненной экспертом <данные изъяты>., отчет, представленный истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 августа 2015 года составляет 41 128 215 рублей.

Представитель административного истца представил письменные возражения и рецензию, составленную <данные изъяты> генеральным директором которой является <данные изъяты>., относительно результатов проведенного исследования, а также заявил ходатайство о допросе эксперта.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Так, определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования отвечает понятию рыночной стоимости, приведенному в статье в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В то время как оценщиком допущены нарушения методологического характера, подробный анализ которых приведен на страницах 9 - 14 экспертного заключения.

Судебная коллегия соглашается с выводами эксперта, приведенными в заключении о том, что оценщиком в нарушение пункта 5 ФСО № 3: некорректно введены корректировки на удаление объекта оценки от МКАД, а также расчета арендной ставки в рамках доходного подхода; в качестве основы для расчета корректировки на обеспеченность земельным участком принята кадастровая стоимость земельного участка, актуальная на 1 января 2018 года, которая составила 46,4% от стоимости ЕОН, тогда как по данным Статриэлт доля земельного участка в составе ЕОН составляет 0,14 – 0,20 (аналогичное действие и в рамках доходного подхода), принятое значение не проанализировано на предмет соответствия рыночным данным; не введены корректировки на назначение к объектам-аналогам, относящимся к производственно-складским объектам (аналогичное действие и в рамках доходного подхода), которые по данным Сатриэлт составляют от 7 до 51%; использовал в рамках доходного подхода объект-аналог № 1, который не имеет отопления, о чем указано в тексте описания данного аналога, вместе с тем в расчетной таблице указал, что отопление у объекта-аналога имеется и ввел корректировку в размере 0%, при этом по данным Справочника оценщика недвижимости-2014, используемого в отчете об оценке для расчета ряда корректировок, значение поправки по отсутствие отопления в среднем составляет 36,9%; в рамках доходного подхода принял процент недозагрузки и операционных расходов по данным Справочника оценщика недвижимости-2014, но ставку капитализации по исследованию knightfrank.com (12%), хотя в справочнике оценщика данная величина так же присутствует, но имеет меньшее значение (10,9%), что привело бы к увеличению рыночной стоимости объекта оценки, в исследовании knightfrank.dom так же есть данные по недозагрузке, которые составляют 9,2%, но в отчете данная информация на скриншоте отсутствует и в расчеты принял значение 13%; в нарушение пункта 5 ФСО № 3 и пункта 22 ФСО № 7 оценщик: при проведении расчетов и в рамках сравнительного и в рамках доходного подходов не анализирует такой ценообразующий фактор как этажность, хотя объект оценки двухэтажное здание с повалом, объекты-аналоги расположены на различных этажах, а также такие ценообразующие параметры как направление от МКАД и расположение относительно типа населенного пункта, в то время как в справочнике оценщика недвижимости-2014 г., используемом оценщиком, тип населенного пункта выделен в самостоятельный ценообразующий фактор, что привело к искажению рыночной стоимости объекта оценки.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта; суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Также судом учтено, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд пришел к выводу, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

При этом в обжалуемом решении судом была дана подробная и мотивированная оценка замечаниям административного истца, изложенным в рецензии, которые повторяются в апелляционной жалобе, и они правомерно признаны необоснованными с учетом письменных пояснений и допроса эксперта в судебном заседании.

Так, вопреки доводам апелляционной жалобы, эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки; итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

Оценив материалы административного дела, судебная коллегия находит выводы суда основанными на правильном понимании федеральных стандартов оценки и действующего законодательства о судебной экспертной и оценочной деятельности,

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям действующего законодательства в области экспертной и оценочной деятельности, поскольку они носят предположительный характер, административный истец в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия на дату оценки иных объектов-аналогов из сегмента рынка, к которому относится спорный объект (представлены объявления о продаже бани в <адрес>, рыбного цеха, магазина и двух помещений в <адрес> районе), и то, как это могло повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, суду не представил.

В то время как экспертом было обосновано применение корректировок и выбор подходов оценки, при расчете рыночной стоимости эксперт не анализировал подобранные объекты-аналоги на наличие НДС в стоимости; результатом является единая рыночная стоимость объекта недвижимости безотносительно сумм НДС (без выделения НДС), что согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 52 Обзора судебной практики № 1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 июня 2020 года.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что достоверных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости сторонами в суд не представлено, итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в заключении судебной экспертизы определена безотносительно НДС.

В ходе рассмотрения настоящего дела судебной коллегией административному истцу было предложено представить достоверные доказательства наличия иной величины рыночной стоимости объекта оценки, в том числе посредством проведения иной судебной экспертизы.

Сторона административного истца, выразив несогласие с проведенной по делу судебной экспертизой и настаивая на установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определённой в отчете об оценке, ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы на предмет определения величины рыночной стоимости объекта недвижимости не заявила, а судебная коллегия, в свою очередь, оснований для назначения повторной либо дополнительной судебной экспертизы не усмотрела.

Доводы административного истца о законности государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 августа 2012 года и 1 января 2018 года, результаты которой меньше результатов кадастровой оценки по состоянию на от 1 августа 2015 года, в связи с чем, по мнению заявителя, кадастровая стоимость объекта, установленная оценкой на 1 августа 2015 года, завышена, правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку они правового значения для разрешения заявленных требований не имеют, проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

Иные доводы апелляционной жалобы не могут повлиять на существо обжалуемого решения.

Позиция суда основана на правильном применении норм материального права, соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

При этом материалы дела свидетельствуют о том, что основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

определила:

решение Московского областного суда от 6 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НБК» – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий Н.В. Овсянкина

Судьи Н.В. Щербакова

И.В. Селиверстова