Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-3108/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Патекстройарсенал МГ» (далее – ООО «Патекстройарсенал МГ», общество) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе ООО «Патекстройарсенал МГ» на решение Московского городского суда от 2 августа 2023 года, которым в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Константиновой Ю.П., пояснения представителя административного истца Слесарева А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО «Патекстройарсенал МГ» обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6 876 кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, в котором просило установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 215 871 000 руб. на основании отчета об оценке № от 19 октября 2022 года, подготовленного <данные изъяты>

В обоснование требований общество ссылалось на то, что несоответствие оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года № 51520 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года» в размере 302 605 815,24 руб., его рыночной стоимости, нарушает законные права и интересы административного истца как арендатора, поскольку используемая для исчисления арендной платы кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его реальной рыночной стоимости.

С целью проверки достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости 13 декабря 2022 года судом назначена экспертиза, производство которой поручено Государственному бюджетному учреждению Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» (далее – ГБУ «МОБТИ»).

Заключением судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом <данные изъяты>, установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный <данные изъяты>, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; по состоянию на 1 января 2021 года определена рыночная стоимость земельного участка в размере 329 858 000 руб.

Решением Московского городского суда от 2 августа 2023 года в удовлетворении административного искового заявления отказано.

С ООО «Патекстройарсенал МГ» в пользу Департамента городского имущества города Москвы взысканы судебные расходы в размере 206 098,56 руб.

Не согласившись с решением суда, представитель административного истца по доверенности Слесарев А.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам повторной судебной оценочной экспертизы, о проведении которой заявлено ходатайство в апелляционной жалобе. Кроме того, просит уменьшить размер взыскиваемых с административного истца расходов за проведенную по делу экспертизу.

По мнению административного истца, заключение судебной экспертизы, положенное в основу решения суда, составлено с нарушением законодательства Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности, требований федеральных стандартов оценки, поэтому не подтверждает действительную рыночную стоимость объекта исследования. Суд, не обладающий специальными познаниями, дал оценку экспертному заключению и не назначил по делу повторную экспертизу, отклонив замечания административного истца относительно выводов эксперта. При этом, в заключении эксперта отсутствует сегментация по рынку объекта оценки, описание класса торговой недвижимости, основные ценообразующие факторы, исходя из класса недвижимости не установлены. В результате чего используемые экспертом поправки и коэффициенты в большей части не относятся к сегменту рынка объекта оценки. Представленная выборка по объектам аналогам составлена с нарушением сегментации, объект, принятый в качестве объекта-аналога №3 не соответствует сегменту рынка объекта оценки и не является объектом –аналогом, учитывая что здание построено в 1979 году не под торговые цели, реконструкция объекта проводилась в 1999 году, офисный комплекс представляет собой 5-ти этажное здание, не оборудовано инженерными системами по регулированию микроклимата в помещениях, Бизнес-центр «Премьера» не обладает собственными машиноместами, возможна только стихийная парковка. Данный объект недвижимости продается до настоящего времени, что свидетельствует об изначально завышенных ожиданиях собственника по стоимости объекта. В рамках сравнительного подхода эксперт ошибочно применяет корректировку на передаваемые права на земельный участок в размере 9% не к стоимости участка, а к стоимости единого объекта недвижимости (далее – ЕОН), однако с учетом указанной экспертом доли стоимости земельного участка в ЕОН (0,14 %), к этой доле необходимо было применять поправку на передаваемые права на земельный участок (что соответствовало бы 1,2 % к общей стоимости ЕОН вместо примененной поправки 9 %); корректировки на условия рынка, которые применяет эксперт не обоснованы, поскольку приведены в общем по рынку торговой недвижимости (от маленьких магазинов до торговых центров) без учета сегмента рынка, к которому относится объект оценки; корректировки на удаленность от метро, на площадь выполнены с ошибками, информация о расчете данных корректировок не позволяет полностью воспроизвести расчет эксперта; корректировка на физическое состояние и корректировка на состояние отделки не соответствует характеристикам объектов недвижимости;

В части замечаний к заключению эксперта представитель административного истца указал на аналогичные недостатки в определении рыночной стоимости объекта исследования в рамках доходного подхода, дополнительно отметив, что эксперт при расчете арендной ставки использовал один и тот же аналог дважды, учитывая предложение собственника о сдаче в аренду помещения максимальной и минимальной площади; в качестве операционных расходов экспертом некорректно принят средний показатель по всей коммерческой недвижимости Москвы, что привело к искажению результатов оценки; расчет операционных расходов произведен по данным 2019 года без учета дополнительных корректировок, в расчете отсутствуют расходы на страхование, налоговые платежи, резервы на замещение; определение ставки капитализации основано на среднерыночном значении без учета особенностей объекта оценки.

Среди процессуальных нарушений также отмечает нарушение сроков проведения судебной экспертизы и разрешения административного дела.

Относительно апелляционной жалобы возражений не представлено.

В заседание суда апелляционной инстанции представители административного ответчика и заинтересованных лиц не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Неявка в судебное заседание участников судебного разбирательства, явка которых не признана судом обязательной, не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь положениями статей 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не нашла оснований для отложения судебного разбирательства по причине невозможности явки сторон и сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя административного истца, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

На основании части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

С учетом постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» и разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», общество, как арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности и предоставленного для эксплуатации здания в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости спорного объекта.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером № площадью 19 238,42 кв. м (ТРЦ «Клен») и арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6 876 кв. м, находящегося по адресу: <адрес>

Земельный участок имеет вид разрешенного использования – «объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания (1.2.6); участки размещения административно-деловых объектов: объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями (1.2.7); объекты размещения организаций розничной торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров (1.2.5); участки размещения спортивно-рекреационных объектов: объекты размещения помещений и технических устройств крытых физкультурно-оздоровительных комплексов (1.2.17); объекты размещения зрелищных организаций (1.2.7).

Названные объекты недвижимости расположены в СВАО в районе Бабушкинский, в 9 минутах ходьбы от станции метро Бабушкинская, относительно кольцевой структуры Москвы – ЧТК-МКАД.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года № 51520 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2021 года» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года.

По состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 302 605 815,24 руб.

В соответствии с требованиями пункта 4 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административным истцом в обоснование исковых требований в суд представлен отчет об оценке № от 19 октября 2022 года, подготовленный оценщиком <данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 215 871 000 руб.

На основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определением Московского городского суда от 13 декабря 2022 года по административному делу назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ№ указанный выше отчет об оценке рыночной стоимости № от 19 октября 2022 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определенная оценщиком в отчете рыночная стоимость объектов недвижимости не подтверждается. Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2021 года определена экспертом для земельного участка в размере 329 858 000 руб.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта по результатам проведенной судебной экспертизы, обоснованно отказал в удовлетворении административного иска, установив, что рыночная стоимость земельного участка определена экспертом выше кадастровой стоимости, верно указав, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую кадастровую стоимость приведет к ухудшению положения административного истца, что недопустимо.

С данными выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, поскольку они основаны на материалах дела и соответствуют нормам действующего законодательства, регулирующими данный вид правоотношений.

Вопреки доводам апелляционной жалобы экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

В данном случае расчет стоимости земельного участка экспертом производился в рамках сравнительного подхода (методом сравнения продаж) и доходного подхода (методом прямой капитализации), после чего осуществлено согласование результатов стоимости единого объекта недвижимости по результатам двух подходов и рассчитана стоимость земельного участка (путем выделения стоимости прав на земельный участок в общей стоимости ЕОН).

Определение рыночной стоимости с использованием названных подходов является мотивированным и корректным и осуществлено экспертом с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, сопоставимых по основным ценообразующим факторам, отвечающим требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Эксперт верно определил сегмент рынка исследования и отнес объект оценки к торговой недвижимости.

Несостоятельно указание в апелляционной жалобе на допущенные в экспертном заключении нарушения, поскольку экспертом в заключении приведен данный им анализ сегменту рынка, к которому относится объект оценки (раздел 2.2.5 заключения), описаны основные ценообразующие факторы коммерческой недвижимости (раздел 2.2.5.2.3 заключения). Вопреки утверждениям представителя административного истца отобранный экспертом объект-аналог № 3 в своем описании (предложении) содержит сведения о наличии в здании систем кондиционирования и вентиляции, о наличии наземной парковки; в отношении данного объекта-аналога применена корректировка на физическое состояние здания; при этом, объект-аналог 1 и объект-аналог 3 не являются одним и тем же объектом недвижимости, как полагает административный истец; поправка на передаваемые имущественные права применена экспертом к стоимости объекта недвижимости в соответствии с данными Справочника коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Московского региона (Москва и Московская область), <данные изъяты>, Москва, 11.01.2021 г.; размер корректировки на условия рынка определен исходя из аналитических данных, усредненных по региону, что не противоречит методике определения рыночной стоимости объекта недвижимости; в заключении эксперта верно определен показатель операционных расходов, который характерен для высококлассной торговой недвижимости Москвы; в заключении эксперта представлена учитываемая им структура операционных расходов собственника. Ссылки административного истца на ошибки в расчетах эксперта противоречат выводам эксперта и не подтверждены.

Перечисленные выше и другие замечания к заключению эксперта являются мнением административного истца, какими-либо доказательствами или компетентным мнением лиц, обладающих специальными познаниями в области оценочной деятельности не подтверждены, в связи с чем, отклоняются судебной коллегией как необоснованные.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»).

Итоговое значение величины рыночной стоимости земельного участка в размере – 47 972 руб./кв. м находится в границах диапазона рыночных цен локального сегмента рынка, к которому относится объект оценки, и анализ которого представлен экспертом в заключении, составившего от 18 655 руб./кв. м до 83 207 руб./кв. м для цен предложений на сопоставимые земельные участки, что опровергает доводы апелляционной жалобы об обратном.

Таким образом, полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении эксперта.

Проверяя доводы апелляционной жалобы административного истца о недостоверности заключения судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>№ от ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия проанализировала содержание заключения эксперта <данные изъяты>№ от 10 мая 2023 года, полученного в рамках рассмотрения Московским городским судом административного дела № по административному исковому заявлению ООО «Патекстройарсенал МГ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером №, и установила, что определенные экспертом стоимости единого объекта недвижимого имущества (ЕОН) в размере 2 256 856 696 руб. и выделенного из ЕОН объекта капитального строительства в размере 1 940 897 000 руб. при применении среднего значения доли стоимости, приходящейся на улучшение в общей стоимости ЕОН (0,86%), согласуются с выводами о рыночной стоимости земельного участка, сделанными экспертом в данном деле, которая также превышает его кадастровую стоимость (составляет 315 959 975 руб.). При этом, выводы в заключении эксперта <данные изъяты>№ от 10 мая 2023 года административным истцом не оспаривались.

Следует учесть, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими. Вместе с тем все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Суду апелляционной инстанции стороной административного истца не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Ходатайство о назначении повторной экспертизы суд рассмотрел в соответствии с требованиями статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и обоснованно отказал в его удовлетворении.

Оснований к назначению повторной судебной экспертизы по ходатайству представителя административного истца судебная коллегия также не усмотрела, поскольку противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции по данному делу не установлены, а лицом, заявившим ходатайство о назначении повторной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы.

Судебная коллегия принимает во внимание, что достоверных данных об иной рыночной стоимости оспариваемого объекта недвижимости административным истцом в суд не представлено.

Таким образом, позиция суда основана на правильном применении норм материального права, соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Московского городского суда, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 2 августа 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Патекстройарсенал МГ» – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи