Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-2206/2019 по административному исковому заявлению акционерного общества «Каширский Двор – Северянин» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

по апелляционной жалобе Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 16 октября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н., объяснения представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы Кристиан С.Э., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей

установила:

акционерное общество «Каширский Двор – Северянин» (далее - Общество, АО «Каширский Двор – Северянин») обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 62763 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, арендатором которого Общество является, в размере его рыночной стоимости 1 611 757 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований АО «Каширский Двор – Северянин» указало, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости и это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты арендных платежей в завышенном размере.

Судом к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Департамент городского имущества города Москвы и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в качестве заинтересованного лица - Правительство Москвы.

Решением Московского городского суда от 16 октября 2019 года заявленные требования административного истца удовлетворены, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена равной его рыночной стоимости, определенной по итогам проведенной на основании ходатайства административного истца судебной оценочной экспертизы, в размере.

В апелляционной жалобе Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, просят отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению апеллянтов факт расхождения кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности кадастровой стоимости спорного объекта. Кроме того, административный истец является арендатором спорного земельного участка и не может выступать заказчиком оценки рыночной стоимости объекта, а кадастровая стоимость не может быть изменена без внесения соответствующих изменений в договор аренды. Апеллянты считают, что административный истец, являясь собственником здания, расположенного на данном участке, фактически оспаривает потенциальную цену продажи участка, при этом кадастровая стоимость является нормативно установленной, а арендная плата является нормативно регулируемой ценой. Также подателями апелляционной жалобы приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области экспертной и оценочной деятельности, поскольку итоговая рыночная стоимость, определенная экспертом, не соответствует действительной картине рынка недвижимости города Москвы. Эксперт неверно определил арендопригодную площадь, а также использовал значения ставок аренды, не соответствующие реальному уровню запрашиваемых арендных ставок в рассматриваемом здании, в результате допущены существенные погрешности при расчете рыночной стоимости в рамках доходного подхода. Кроме того, указано на то, что итоговая рыночная стоимость земельного участка не может быть использована для оспаривания кадастровой стоимости, поскольку объектом исследования является право собственности на участок, в то время как результат расчета соответствует стоимости земельного участка на правах аренды.

АО «Каширский Двор – Северянин», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили. На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает возможным оставить решение суда первой инстанции без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Из материалов дела следует, что АО «Каширский Двор – Северянин» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 62763 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, о чем представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 26 февраля 2019 года.

Кадастровая стоимость указанного выше участка была определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 2 899 764 201, 03 рубль, утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № 40557 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года» (далее – Распоряжение от 29 ноября 2018 года № 40557), сведения об указанной кадастровой стоимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил отчет об оценке объекта недвижимости от 7 марта 2019 года № ГМ-185/3, подготовленный оценщиком ООО «Градостроительный ментор» ФИО1., согласно которому рыночная стоимость спорного объекта определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1 611 757 000 рублей.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке судом первой инстанции по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Лаборатория независимой оценки «БОЛАРИ» ФИО2

Согласно выполненному экспертом ФИО2. заключению № 3а-2206/2019 от 13 августа 2019 года, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на 1 января 2018 года составляет 2 129 235 000 рублей.

В силу частей 1, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость в размере рыночной, суд первой инстанции исходил из того, что административный истец, как арендатор земельного участка, обязанный уплачивать арендную плату, размер которой определяется в соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» исходя из кадастровой стоимости данного участка, в силу положений действующего законодательства вправе оспорить установленную кадастровую стоимость, определив ее в размере рыночной. Проанализировав и оценив представленные в деле доказательства в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Установление рыночной стоимости объекта недвижимости является реализацией гарантий, закрепленных Конституцией Российской Федерации, на судебную защиту его прав и свобод (часть 1 статьи 46). Право на судебную защиту, признаваемое и гарантируемое согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации, не подлежит ограничению (часть 1 статьи 17, часть 3 статьи 56 Конституции Российской Федерации) и предполагает наличие гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме и обеспечить эффективное восстановление в правах посредством правосудия, отвечающего общеправовым требованиям равенства и справедливости.

Таким образом, недопустим отказ в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости без законных оснований. Вместе с тем, таких оснований в рассматриваемом деле не имелось.

Доводы апелляционной жалобы о том, что административным истцом не представлено доказательств использования недостоверных сведений об объекте оценки, нарушения методики и (или) процедуры проведения государственной кадастровой оценки, были предметом исследования суда первой инстанции и получили должную оценку. Суд обоснованно указал, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета его уникальных характеристик. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, на оспаривание арендной платы или на установление потенциальной цены продажи земельного участка. Изложенное согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 1 марта 2011 года № 275-О-О и от 3 июля 2014 года № 1555-О.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 19, 20, 22 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца), достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости эти обстоятельства выносятся на обсуждение. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что при назначении судебной оценочной экспертизы суд первой инстанции исходил из необходимости определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта на основании экспертного заключения, суд первой инстанции по результатам анализа представленных доказательств не нашел достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости земельного участка.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом, по мнению заявителя жалобы, нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оснований не доверять указанному заключению не имеется, оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате исследования выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

Проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять существенным образом на итоговые выводы экспертного заключения.

Как установлено судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела, с учетом исследованного заключения судебной экспертизы, возражений эксперта ФИО2. на доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, в результате проведенного расчета экспертом получено удельное значение стоимости объекта исследования в размере 33 925 руб./кв.м, что входит в границы диапазона цен продаж земельных участков коммерческого назначения по городу Москве (от 1 402 руб./кв.м до 396 537 руб./кв.м). Также экспертом подробно изложена методика доходного подхода, использованного при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, с обоснованием учета в расчетах условно-постоянной части расходов, величина которых не зависит от степени загруженности здания арендаторами и рассчитывается на общую площадь здания. Ставка аренды в размере 33 925 руб./кв.м входит в диапазон ставок аренды от 8 250 руб./кв.м до 39 000 руб./кв.м, приведенному экспертом на стр. 49 экспертного заключения. Относительно указания на то, что эксперт согласовывает стоимость права собственности земельного участка, полученную в рамках реализации метода выделения, со стоимостью прав аренды участка, полученную в рамках метода остатка, следует учесть, что при расчете операционных расходов величина платежа за землю (налог на землю или ставка аренды за земельный участок) одинаковая, что не влияет на чистый операционный доход, поэтому различие в имущественных правах на участок при расчетах в рамках доходного подхода не оказывает влияния на полученную стоимость объекта.

Таким образом, административным ответчиком и заинтересованным лицом в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия в экспертном заключении недостатков, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, в материалы административного дела не представлено.

Признав заключение эксперта отвечающим требованиям относимости, допустимости, не вызывающим сомнений в достоверности и соответствующим законодательству об оценочной деятельности, суд первой инстанции правильно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для назначения повторной экспертизы.

Исходя из вышеназванных обстоятельств, судебная коллегия также не усмотрела оснований для назначения повторной экспертизы по ходатайству административного ответчика в суде апелляционной инстанции.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию административного ответчика и заинтересованного лица с решением суда и не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права и не могут служить основанием для отмены решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Вместе с тем судебная коллегия по административным делам обращает внимание на разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приведенные в абзаце втором пункта 79 постановления от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», согласно которым, исходя из части 1 статьи 295, части 1 статьи 313 и положений статей 309, 316 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебных актов по апелляционным жалобам, а не полное повторное рассмотрение административного дела по правилам суда первой инстанции.

На основании изложенного, разрешая административный иск АО «Каширский Двор – Северянин», суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, дал верную правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 16 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий (подпись)

Судьи (подписи)