Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-293/2021 по административному исковому заявлению Костюкова Василия Петровича к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Государственному бюджетному учреждению «Брянскоблтехинвентаризация» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года,

по апелляционной жалобе Костюкова Василия Петровича на решение Брянского областного суда от 19 мая 2021 года, которым административный иск удовлетворен,

заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Костюков В.П. обратился в Брянский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов в отношении принадлежащих ему на праве собственности:

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1396 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: отдельно стоящие объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения общей площадью до 1 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

- нежилого двухэтажного здания с кадастровым номером №, площадью 1301,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019г. №1498 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области» в отношении данных объектов недвижимости кадастровая стоимость для земельного участка 1 562 291,52 руб. и для здания 26 568 909,8 руб., не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, выполненном оценщиком <данные изъяты>№ от 17 августа 2020 года в размере 732 900 руб. и 11 030 200 руб. соответственно, что влечет нарушение прав административного истца как плательщика земельного налога и налога на имущество физических лиц, размер которых рассчитывается из кадастровой стоимости.

Решением Брянского областного суда от 19 мая 2021 года административное исковое заявление Костюкова В.П. к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Государственному бюджетному учреждению «Брянскоблтехинвентаризация» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворено частично.

Установлены:

- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1396 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: отдельно стоящие объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения общей площадью до 1 500 кв.м.; расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 1 279 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.;

- кадастровая стоимость торгового центра, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, площадью 1301,7 кв.м., кадастровый номер №, адрес: <адрес>, в размере рыночной стоимости 21 864 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 26 октября 2020 г. – дату подачи заявления в суд.

С Костюкова В.П. в пользу <данные изъяты> взысканы расходы на проведение экспертизы по делу в размере 50 000 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, административным истцом подана апелляционная жалоба, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, ставится вопрос об обмене состоявшегося судебного акта.

В обоснование доводов жалобы указано, что положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости объектов недвижимости заключение эксперта ФИО8 не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Сведения о работе ФИО8 в экспертной организации не подтверждены, стоимость экспертизы по непонятным причинам возросла с 12 000 руб. до 50 000 руб.

Отмечает, что в заключении нет сведений о том, что эксперт предупреждалась об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Полагает что выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности немотивированы.

Обращает внимание, что суд лишил административного истца возможности предоставить рецензию на заключение, так как уведомление было получено только за 5 рабочих дней до процесса.

Просил отменить состоявшееся решение и принять новое, которым удовлетворить иск.

В дополнении к апелляционной жалобе административный истец со ссылкой на рецензию на заключение судебной экспертизы, выполненную специалистом <данные изъяты> указывает, что вывод эксперта о рыночной стоимости оцениваемых объектов недостоверны, поскольку им подобраны несопоставимые аналоги, ошибочно введены корректировки на коммуникации, на наличие остановки общественного транспорта, не ведена корректировка на долю земельного участка, а также ошибочно приняты нормативный срок службы здания и среднемесячная доходность.

В судебное заседание апелляционной инстанции административный истец Костюков В.П., административные ответчики Управление имущественных отношений Брянской области, ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация», Управление Росреестра по Брянской области, а также заинтересованные лица ФГБУ ФКП Рорсеестра в лице филиала по Брянской области, администрация Климовского района и Фонд поддержки малого и среднего предпринимательства «Брянская микрокредитная компания» не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения части 7 статьи 150, статей 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся участников административного судопроизводства.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Согласно положениям пункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности земельного участка и расположенного на нем нежилого здания не соответствует их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь статьями 65,66 Земельного кодекса Российской федерации, статьями 390-391, 399-402 Налогового кодекса Российской Федерации, положениями закона от 19 ноября 2014 года № 51 «О налоге на имущество физических лиц», Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон №237-ФЗ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ), пришел к выводу об их удовлетворении и возможности установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1396 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: отдельно стоящие объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения общей площадью до 1 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и возведенного на данном земельном участке в 2015 году нежилого кирпичного двухэтажного здания с кадастровым номером №, площадью 1301,7 кв.м.

Здание используется для размещения объектов торговли: на первом этаже расположен супермаркет <данные изъяты> на втором ведется торговля одеждой. Земельный участок имеет выход на красную линию, окружение составляют объекты культурного и социально-бытового обслуживания, продуктовый магазин, среднеэтажная жилая застройка и прочие объекты.

Указанные обстоятельства сторонами при рассмотрении дела по существу не оспаривались.

Проанализировав представленные административным истцом выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции верно исходил из того, что кадастровая стоимость спорных объектов определена приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 22.11.2019 № 1498 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области» по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1 562 291,52 руб. для земельного участка и 26 568 909,80 руб. для здания.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ, пунктами 1.2 и 1.3 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона № 135-ФЗ).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года № 1555-О, от 16 июля 2015 года № 1769-О и № 1790-О, от 25 октября 2016 года № 2207-О и др.).

Не согласившись с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости и считая, что она является необоснованно завышенной, административный истец обратился в суд за ее оспариванием.

В силу требований статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума №28) разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось.

Определение рыночной стоимости объекта оценки осуществляется в соответствии с требованиями Закона №135-ФЗ в рамках оценочной деятельности - профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки различных видов стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценки стоимости.

Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Следовательно, допустимым и относимым, а также достоверным, пока не доказано иное, доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта оценки, является отчет об оценке, составленный в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке № от 17 августа 2020 года, подготовленный оценщиком <данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составила 732 900 руб. для земельного участка и 11 030 200 руб. для нежилого здания.

В соответствии с требованиями статьи 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 23 постановления Пленума № 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Определением суда от 16 декабря 2020 года по ходатайству административного истца судом первой инстанции правильно была назначена судебная экспертиза в целях проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства оценочной деятельности и определения рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 27 апреля 2021 года, составленному экспертом ФИО8<данные изъяты> отчет об оценке № от 17 августа 2020 года, подготовленный оценщиком <данные изъяты>, не соответствует требованиям Закона №135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки.

Рыночную стоимость спорного нежилого здания эксперт определила по состоянию на 1 января 2019 года в размере 21 864 000 руб., а земельного участка -1 279 000 руб. на ту же дату соответственно.

С указанными выводами эксперта согласился суд первой инстанции, положив данное заключение в основу своих выводов о размере рыночной стоимости объектов недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой.

Однако, судебная коллегия не может согласится с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы от 27 апреля 2021 года, составленному экспертом ФИО8, расчет рыночной стоимости жилого здания эксперт произвела в рамках доходного подхода к оценке, методология которого предусматривает расчет дохода от единого объекта недвижимости с последующим выделением стоимости ОКС из стоимости ЕОН, для чего в том числе необходимо анализировать плотность застройки соответствующего ЕОН на соответствие типичным объектам-аналогам в соответствующем сегменте рынка. Неучет данного фактора способен приводить к существенному искажению итоговой величины стоимости. С методологической точки зрения если применяется доходный подход к оценке ЕОН и не вносятся какие-либо корректировки на различие в площадях земельных участков ЕОН-аналогов и земельного участка, относящегося к объекту оценки – результат будет отражать стоимость ОКС объекта оценки с земельным участком, площадь которого соответствует типичной плотности застройки на данном сегменте рынка.

Однако, какого либо анализа стоимости доли земельного участка ее выделении с учетом плотности застройки из состава ЕОН заключение не содержит, что в совокупности с доводами апелляционной жалобы повлекло необходимость проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Производство повторной экспертизы было поручено эксперту ФИО6

Согласно выводов повторной судебной оценочной экспертизы, изложенных в экспертном заключении от 23 сентября 2021 года №, отчет об оценке № от 17 августа 2020 года, подготовленный оценщиком <данные изъяты> не соответствует требованиям Закона №135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки.

Обосновывая свои выводы по указанному вопросу в исследовательской части экспертного заключения ФИО6 указал, что при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода к оценке содержание распечаток предложений продажи аналогов (стр. 89 90) не позволяет подтвердить информацию о дате их публикации (аналоги 2, 3, 4), категории и виде разрешенного (фактического) использования земельных участков (аналоги 1,4). Каких-либо уточнений оценщика в отношении этих параметров в Отчете нет. Данное обстоятельство не позволяет подтвердить корректность их выбора в качестве аналогов для применения сравнительного подхода к оценке согласно п. 8 и 10 ФСО №1 и пп. «б» п. 22 ФСО№ 7.

На стр. 57 Отчета необоснованно использовано справочное значение скидки «на торг» для активного рынка 10,2 %. По своим характеристикам рынок коммерческой недвижимости провинциального пгт. Климово, где не функционирует ни одно крупное предприятие, отсутствует развитая коммерческая инфраструктура и низкий инвестиционный климат, не может быть охарактеризован как активный.

На стр. 58 необоснованно указано: «Все аналоги имеют те же коммуникации, что и объект оценки». В действительности на стр. 89 отчета про аналог № 1 сказано: «имеются все коммуникации»; в объявлении о продаже аналога № 2 информация о наличии коммуникаций отсутствует, а уточнений оценщика на этот счет нет; на стр. 90 про аналог № 3 сказано: «есть свет, вода, интернет»; про аналог № 4 сказано «вода, газ, канализация не подведены»; при этом оцениваемый земельный участок согласно методике кадастровой оценки рассматривается как условно свободный от застройки (коммуникации по границе земельного участка). Таким образом, объекты аналоги и объект оценки имеют разный набор коммуникаций, что обуславливает необходимость применения корректировок к их удельным стоимостям. В связи с этим можно сделать вывод о том, что размер соответствующих корректировок к удельным ценам аналогов на стр. 58, 61 отчета определен некорректно.

Указанные обстоятельства приводят к нарушению принципов оценки, указанных в п. 5 ФСО №3, а также требований ст. 11 Закона №135-ФЗ в части недопущения введения в заблуждение пользователей отчета относительно характеристик аналогов Объекта оценки 1 и факторов, влияющих на его стоимость в рамках расчета его стоимости сравнительным подходом.

При определении стоимости Объекта оценки 2 (здание) на стр. 39 Отчета указано, что аналоги № 1 и 4 являются отдельно стоящими зданиями, тогда как согласно распечаткам объявлений о продаже:

-на стр. 85 аналог № 1 является помещением «часть первого этажа и весь второй этаж»;

-на стр. 88 продается «торговое помещение», что подтверждается его фотографиями в объявлении.

Следовательно, величина корректировки «на тип объекта» (отдельно стоящий / встроенный) на стр. 43 отчета для аналогов №№ 1 и 4 определена некорректно, что привело к искажению результата расчета стоимости Объекта оценки 2 на стр. 47 Отчета.

Согласно распечатке предложения о продаже аналога №1 в его составе (296 кв.м) предлагается на продажу «гараж площадью 51,2 кв.м. При расчете стоимости Объекта оценки 2 (стр. 45 47 Отчета) наличие данной вспомогательной части в составе административно торгового аналога 1 никак не учитывается.

По непонятным причинам на стр. 46 Отчета для Объекта оценки 2 и всех аналогов указан материал стен «Камень». На панорамной карте Google можно увидеть архивное фото Объекта оценки 2, сделанное в процессе его возведения, на котором видно, что он построен из силикатного кирпича.

Информация о материале стен в распечатках объявлений аналогов на стр. 85-88 Отчета отсутствует и никак не уточняется в Отчете Оценщиком. В связи с этим можно сделать вывод, размер соответствующей корректировки на стр. 43 и 46 Отчета в нарушение п. 11 ФСО №3 является документально не подтвержденным.

В объявлении о продаже аналога № 4 на стр. 88 Отчета указано «Срочно. Хороший торг», что свидетельствует о несоответствии данной сделки условиям формирования рыночной стоимости (ст. 3 Закона №135-ФЗ).

К удельным ценам всех аналогов необоснованно применена корректировка на торг для активного рынка (стр. 41 Отчета), тогда как, как указано выше, рынок коммерческой недвижимости пгт. Климово является неактивным.

На стр. 42 отчета корректировка на местоположение аналогов относительно объекта оценки определена некорректно. Сказано: «Объект оценки и объекты аналоги относятся к райцентрам и поселкам городского типа с развитой промышленностью, следовательно, корректировки не вводим». При этом в описании пгт. Климово (согласно порталу Wikipedia) на стр. 12 Отчета сказано, что в населенном пункте не работает ни одно предприятие. По своим характеристикам он может быть отнесен скорее к «райцентрам сельскохозяйственных районов». В связи с этим на стр. 58 Отчета к аналогам № 2 и 3, расположенным в районах с развитой промышленностью, при расчете стоимости земельного участка применяется понижающая корректировка 15% ((1 0,61 / 0,72) = (1- 0,85 = 0,15) расчеты Эксперта, на стр. 58 Отчета расчет корректировки отсутствует). Можно сделать вывод, что в нарушение ст. 11 Закона №135-ФЗ в Отчете содержатся противоречивые сведения о местоположении Объектов оценки.

При расчете корректировки на этаж, для аналога № 1 необоснованно использовано соотношение площадей первого и второго этажей как 0,3 / 0,7 (стр. 43 Отчета), тогда как в объявлении о продаже на стр. 85 Отчета площади этажей не указаны.

Указанные обстоятельства по мнению эксперта привели к нарушению принципов оценки, указанных в п. 5 ФСО №3, а также требований ст. 11 Закона №135-ФЗ в части недопущения введения в заблуждение пользователей отчета относительно характеристик аналогов Объекта оценки 2 и факторов влияющих на его стоимость в рамках расчета его стоимости сравнительным подходом.

При оценке здания доходным подходом потенциальный валовый доход от эксплуатации Объекта оценки 2 на стр. 64 Отчета определен на основе средней предлагаемой арендной платы за пользование коммерческой недвижимости в Брянской области, рассчитанной на стр. 27-30 Отчета без учета влияния на ее величину применительно к Объекту оценки 2 таких существенных факторов как:

-местоположение;

-тип арендной ставки (предложение);

-состояние объекта;

-тип отделки;

-состав арендной ставки (наличие в ней оплаты эксплуатационных расходов);

-уровень отделки;

-этаж расположения помещения;

-тип сдаваемой в аренду площади (общая или полезная).

Поскольку процесс определения арендной ставки на основе усреднения удельных ставок аналогов по сути является методикой сравнительного подхода к оценке, постольку при ее применении Оценщик не учитывая влияния указанных факторов нарушил требования пп. «е» п. 22 ФСО № 7. Величина данного показателя не учитывает специфические особенности Объекта оценки 2 и закономерности рыночно ценообразования (уторгование цены в процессе сделки).

В нарушение п. 11 ФСО №3 в Отчете отсутствуют распечатки предложений аренды аналогов, указанных на стр. 27-30 отчета, что не позволяет проверить (подтвердить) авторство соответствующей информации и даты ее подготовки.

Коэффициент недозагрузки для определения действительного валового дохода на стр. 64 определена необоснованно и некорректно для условий активного рынка (тогда как указывалось выше рынок пгт. Климово является неактивным) на уровне 12,1% как для офисно-торговых объектов свободного назначения, тогда как Объект оценки 2 (торговый центр) относится к высококлассной торговой недвижимости, справочное значение недозагрузки для которых 11,6%.

Процент эксплуатационных расходов на стр. 65 Отчета определен на уровне 17,9%, как для офисно-торговых объектов свободного назначения, тогда как Объект оценки (торговый центр) относится к высококлассной торговой недвижимости, справочный процент недозагрузки для которой 19,4%.

Указанные обстоятельства также привели по мнению эксперта к нарушению принципов оценки, указанных в п. 5 ФСО №3, а так же требований ст. 11 Закона №135-ФЗ в части недопущения введения в заблуждение пользователей отчета относительно характеристик аналогов Объекта оценки 2 и факторов влияющих на доход от его эксплуатации в рамках расчета его стоимости доходным подходом.

Также эксперт ФИО6 обратил внимание, что на стр. 63 Отчета оценщик указал, что стоимость оцениваемого здания как указал оценщик в отчете определяется «методом прямой капитализации», но поскольку на стр. 65- 68 отчета ставка капитализации определяется кумулятивно, постольку согласно пп. «д» п. 23 ФСО № 7 им фактически используется «метод капитализации по расчетным моделям».

Выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, не оспаривались лицами, участвующими в деле, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, судебная коллегия, вопреки доводов апелляционной жалобы отклоняет представленный административным истцом отчет об оценке и признает его недостоверным доказательством.

Рыночную стоимость спорных объектов недвижимости эксперт ФИО6 рассчитал в размере 1 283 000 руб. для земельного участка и 14 721 000 руб. для объекта капитального строительства.

Оценивая заключение повторной судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объектов оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом сравнительного ( для земельного участка) и доходного ( для нежилого здания) подходов, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Итоговое значение величины рыночной стоимости земельного участка 919 руб./кв.м. и 11309 руб./кв.м. нежилого здания, сопоставимо с диапазоном рыночных цен локального сегмента рынка к которому относятся объекты оценки.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов повторной судебной экспертизы. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

В свою очередь сторонами каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного исследования и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено.

Оценивая результаты первичного экспертного исследования судебная коллегия принимает во внимание причины расхождения в выводах первичной и повторной экспертиз и приходит к выводу о том, что первичная экспертиза не может быть признана достоверным доказательством, по следующим основаниям.

Эксперт ФИО6, выполняя требования пункта 2.4. Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 № 346 установил и привел в заключении причины расхождения в выводах с первичной экспертизой, указав, что на стр. 18 и 61 заключения ФИО8 некорректно указан «интервал рыночной стоимости за 1 кв.м торговой недвижимости, расположенной в административных центрах Брянской области» - «15 000,00 рублей до 47 826,09 руб.». Данный стоимостной диапазон определен на основе цен предложения торговых объектов, опубликованных в объявлениях о продаже на стр. 16 – 18 заключения ФИО8, без применения каких-либо корректировок и скидки на торг (согласно использованной экспертом ФИО11 методике 13,9 % – 18,9 % стр. 53 заключения). Следовательно, это не диапазон рыночной стоимости, а диапазон цен предложений.

На стр. 24 заключения эксперта ошибочно указан «интервал рыночной стоимости торговой недвижимости» тогда как в таблице выше приведены предлагаемые арендные ставки за кв. м в месяц, следовательно, указанный диапазон представляет собой интервал предлагаемых арендных ставок в месяц.

На стр. 34 – 35 заключения эксперта обоснованы корректировки к удельным ценам аналогов земельного участка на «местоположение в пределах города» и на «красную линию». Применение данных корректировок предусмотрено справочной литературой по оценочной деятельности, их размер обоснован ФИО8 методически верно на основе указанных справочных данных (Лейфер Л.А. 2018). Однако, по мнению Эксперта, удельные цены и арендные ставки за торговую недвижимость в таких небольших, провинциальных (по сути сельских) населенных пунктах, как пгт. Климово, где нет ни одного промышленного предприятия, нет высокой деловой активности населения, где основную массу недвижимости составляет частная жилая застройка, не имеют четко прослеживаемой зависимости от расположения относительно центра города или «красной линии». Такие зависимости характерны в основном для стрит-ритейла в относительно крупных населенных пунктов с активным рынком недвижимости, где есть крупные центральные городские магистрали с большим пешеходным и автомобильным трафиком. В таких населенных пунктах можно проводить сравнение полезности объектов, расположенных на таких магистралях и второстепенных улицах, либо внутриквартально. Ценность недвижимости в провинциальных населенных пунктах определяется, прежде всего, их локальным местоположением, близостью к достаточному количеству жилых объектов, обеспечивающих приток потенциальных посетителей. На улицах таких поселений обычно нет интенсивного пешеходного трафика, активной рекламы, объекты, расположенные внутриквартально, ввиду их локального значения для посетителей могут обеспечивать равную эффективность с объектами, расположенными на центральных улицах, а маленький размер самого населенного пункта (все объекты в шаговой доступности из любой точки населенного пункта) нивелирует зависимость стоимости (арендной ставки) от «центральности» местоположения объекта в населенном пункте. Между тем, применение указанных корректировок ФИО8 приводит к существенному изменению удельной стоимости аналогов. Например, на стр. 35 она применяет к удельной стоимости «Объекта для исследования № 7» корректировку на красную линию в размере 1,28 (увеличивает его стоимость почти на 30 %, при том, что четкая зависимость цены от этого фактора не прослеживается).

На стр. 4 заключения ФИО8 совершенно правильно приводит цитату из Методических указаний о государственной кадастровой оценке (п. 1.12): «Земельный участок для целей Указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования». Данная фраза означает, при определении кадастровой стоимости на земельном участке, рассматриваемом как условно свободном от застройки, сети коммуникации отсутствуют, предполагается, что они расположены по границе оцениваемого земельного участка. Подтвержденный факт наличия сетей коммуникаций у аналогов в этом случае предполагает применение понижающих корректировок для удельных цен аналогов с коммуникациями и нулевых (коэффициент 1) – для аналогов без коммуникаций. Относительная близость к источникам коммуникаций в населенных пунктах (расположение сетей по границе участков) обычно учитывается применением минимальных значений из справочных диапазонов (расширенных). Между тем, на стр. 35 своего заключения Полякова противоречит сделанным ранее утверждениям о расположении коммуникаций по границе исследуемого земельного участка (Объект оценки 1) и указывает: «на земельном участке, в пределах которого данный объект располагается, электроснабжение и водоснабжение имеется в наличии». В результате она некорректно вводит повышающие корректировки по среднему (в не по минимальному) значению справочного диапазона на отсутствие электроснабжения (1,19), на отсутствие водоснабжения (1,19) к удельным ценам «объектов исследования № 7 и № 8» и применяет понижающую корректировку на наличие газоснабжения к удельной цене «объекта исследования № 3» (0,82).

Величины премий за риск на стр. 39, 40 (Таблица 5 и 6) экспертно определенные ФИО8 при кумулятивном построении ставки дисконтирования не обоснованы, соответствующие шкалы значений этих рисков в ее заключении отсутствуют. Вызывает сомнение применимость в условиях пгт. Климово (низкая деловая и инвестиционная активность, неактивный рынок) минимальных значений (0,5%) премий, установленных ФИО8 экспертно, для таких составляющих риска как «риски, связанные с сегментом рынка» и «риск снижения доходности». Эксперт ФИО6 считает некорректным применение «формулы Фишера» на стр. 40 заключения ФИО8 для определения «реальной» ставки доходности из «номинальной» путем очищения ее от ставки инфляции (стр. 40 заключения). Не понятно, на каком этапе в субъективно определенную ФИО8 «номинальную» ставку дисконтирования была включена эта инфляционная составляющая, чтоб ее потом надо было извлекать. По непонятным причинам к величине чистого операционного дохода за год, определенной на основе рыночных исследований была добавлена инфляционная составляющая (стр. 58, 59 заключения) как годовой прирост арендной платы. В результате капитализировался не доход, установленный на дату оценки, а доход следующего года за годом даты оценки. Следует отметить, что описание метода капитализации по расчетным моделям, приведенное в пп. «д» п. 23 ФСО-7, на которое ссылается ФИО8 в своем заключении, предполагает наличие у оценщика информации о «ожидаемых изменениях доходов и стоимости недвижимости в будущем», но не требует их обязательного включения в расчет величины чистого операционного дохода от объекта оценки. Наконец, некорректно определять стоимость на основе показателя чистого операционного дохода, увеличенного на инфляционную составляющую, и ставки капитализации, из которой эта составляющая удалена.

Эксперт ФИО6 также указал, что считает некорректным применение корректировок на расположение относительно центра населенного пункта и красной линии на стр. 53, 54 заключения ФИО8 в условиях сравнительно небольшого <адрес>.

Эксперт ФИО6 посчитал некорректным применение корректировки на площадь к удельным ставкам аналогов на стр. 54 заключения, т.к. эти ставки установлены за квадратный метр помещений в составе зданий. Их использование для расчета потенциального валового дохода с учетом расположения на этажах в здании и «коридорного коэффициента» (соотношение арендопригодной и общей площади объекта на стр. 57 заключения) предполагает сдачу в аренду Объекта оценки по частям. В этом случае применение корректировки на площадь не требуется. Следует отметить, что сами значения этих корректировок при раздельном расчете арендных ставок для первого и второго этажей здания определены некорректно, так как в расчетах принята площадь каждого этажа как половина общей площади здания (650,85 кв.м), а в расчетных таблицах корректировка поэтажно определялась от общей площади здания (1301,7 кв.м стр. 42, 44 заключения ФИО8) без учета корректировки на арендопригодную площадь.

Кроме того, из итоговой стоимости здания в нарушение п. 1.14 Методических указаний о государственной кадастровой оценке на стр. 59 и 61 экспертом ФИО8 не была удалена стоимость земельного участка, на котором оно расположено (стоимость определенная доходным подходом включает вклад земельного участка, представляет собой стоимость единого объекта недвижимости).

Судебная коллегия соглашается с выводами эксперта ФИО6 и давая оценку собранным по делу доказательствам рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости признает недостоверными доказательствами отчет об оценке и заключение первичной судебной оценочной экспертизы и полагает правильным обосновать выводы суда о рыночной стоимости объектов недвижимости выводами повторного судебного экспертного исследования, что влечет необходимость изменения постановленного по делу решения в части определения размера кадастровой стоимости оцениваемых объектов в размере их рыночной стоимости.

Оснований для изменения решения в части распределения судебных расходов суд апелляционной инстанции с учетом того обстоятельства, что ходатайство о проведении первичной экспертизы было заявлено административным истцом, а также установленного по результатам повторного исследования размера рыночной стоимости объектов недвижимости и ее разницы с кадастровой стоимостью, не являющейся кратной, с учетом налоговой выгоды административного истца от оспаривания кадастровой стоимости в отношении нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> в соотношении с понесенными по делу расходами на производство экспертизы, принимая во внимание положения статей 103,108 и 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Брянского областного суда от 19 мая 2021 года по административному делу №3а-293/2021 изменить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1396 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: отдельно стоящие объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения общей площадью до 1 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 283 000 руб.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость торгового центра, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, площадью 1301,7 кв.м., кадастровый номер: №, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 14 721 000 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Костюкова В.П. – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: