Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Эко-Сити» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Эко-Сити» на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 5 декабря 2019 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Сорокина М.С., объяснения представителей Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – ФИО1, ФИО2, представителя общества с ограниченной ответственностью «Эко-Сити» – ФИО3, представителя администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан – ФИО4, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Эко-Сити» (далее – ООО «Эко-Сити») обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1 976 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 1 ноября 2018 года № 1371 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2018 года в составе земель отдельных категорий» (далее – Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 1 ноября 2018 года № 1371) и составляет 15 096 275,18 рублей по состоянию на 1 января 2018 года. Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости спорного земельного участка, что подтверждается отчетом об оценке оценщика <данные изъяты>И.А.Ф. от ДД.ММ.ГГГГ№, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 1 976 000 рублей, чем нарушаются права административного истца как арендатора земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 23 июля 2019 года по ходатайству административного истца была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года.

По результатам проведения судебной экспертизы экспертом <данные изъяты>К.В.И. было представлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ№, содержащее вывод об итоговой величине рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года в размере 2 012 000 рублей.

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 5 сентября 2019 года по ходатайству администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан была назначена повторная судебная экспертиза.

По результатам проведения повторной судебной экспертизы экспертом <данные изъяты>Г.А.М.. представлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ№, содержащее вывод об итоговой величине рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года в размере 24 507 952 рубля.

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 10 октября 2019 года по ходатайству административного истца была назначена повторная судебная экспертиза.

По результатам проведения повторной судебной экспертизы экспертом <данные изъяты>К.В.Н.. представлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ№, содержащее вывод об итоговой величине рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года в размере 9 885 000 рублей.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 5 декабря 2019 года административное исковое заявление ООО «Эко-Сити» удовлетворено, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 9 885 000 рублей.

ООО «Эко-Сити» подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене данного судебного решения в части установления рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 9 885 000 рублей как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование апелляционной жалобы указывается на то, что заключение эксперта <данные изъяты>К.В.Н. от ДД.ММ.ГГГГ№, положенное в основу решения суда, имеет множество существенных нарушений норм действующего законодательства, в частности экспертом некорректно определен сегмент рынка и подобраны объекты-аналоги, не применены корректировки, учитывающие затраты на рекультивацию объекта оценки для использования его под индустриальную (производственно-складскую) застройку и связанные с этим расходы и убытки, не применены корректировки на категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка, необоснованно применена корректировка на передаваемые права на земельные участки, некорректно применена корректировка на местоположение, отсутствует анализ наиболее эффективного использования объекта оценки. Кроме того указывается, что наиболее приемлемым методом расчета рыночной стоимости спорного земельного участка является метод капитализации земельной ренты в рамках доходного подхода. Административный истец просит принять по делу новое решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере, указанном в первоначально представленном отчете об оценке, а именно 1 976 000 рублей.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан представило возражения, в которых просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Администрация муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан представила возражения, в которых просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Эко-Сити» – ФИО3 (с использованием систем видеоконференц-связи) просил решение суда первой инстанции в части в части установленного размера рыночной стоимости спорного земельного участка отменить, заявлял ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – ФИО1, ФИО2 (с использованием систем видеоконференц-связи) просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан – ФИО4 просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав объяснения явившихся по делу лиц, оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и представленных возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года № 183 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в Республике Башкортостан – 1 июля 2017 года.

Принятым во исполнение приведенных нормативных правовых актов приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 1 ноября 2018 года № 1371 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2018 года в составе земель отдельных категорий, в том числе, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Как следует из материалов дела, ООО «Эко-Сити» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного <адрес>, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, из которого следует, что арендная плата за земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Следовательно, ООО «Эко-Сити», права и обязанности которого как арендатора и плательщика арендных платежей затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, является надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Данный земельный участок был включен в приказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 1 ноября 2018 года № 1371, его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 15 096 275,18 рублей.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке оценщика <данные изъяты>И.А.Ф. от ДД.ММ.ГГГГ№, в котором его рыночная стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года, составляет 1 976 000 рублей.

В обоснование заявленного размера рыночной стоимости земельного участка административным истцом было заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы, по результатам рассмотрения которого судом назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено эксперту <данные изъяты>К.В.И.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты>К.В.И. от ДД.ММ.ГГГГ№ рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 2 012 000 рублей.

В связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта <данные изъяты>К.В.И. от ДД.ММ.ГГГГ№ администрацией муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы, по результатам рассмотрения которого судом назначена повторная судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту <данные изъяты>Г.А.М.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты>Г.А.М. от ДД.ММ.ГГГГ№ рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 24 507 952 рубля.

В связи с тем, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, определенная в заключении эксперта <данные изъяты>Г.А.М. от ДД.ММ.ГГГГ№, превысила его кадастровую стоимость административным истцом было заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы, по результатам рассмотрения которого судом назначена повторная судебная экспертиза, ее проведение поручено эксперту <данные изъяты>К.В.Н.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты>К.В.Н. от ДД.ММ.ГГГГ№ рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 9 885 000 рублей.

Удовлетворяя требования административного истца в части установления кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года в размере 9 885 000 рублей, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта <данные изъяты>К.В.Н. от ДД.ММ.ГГГГ№ соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ), Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, федеральных стандартов оценки, составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, в связи с чем данное заключение эксперта может быть положено в основу решения.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он соответствуют обстоятельствам дела и основан на законе.

В апелляционной жалобе ООО «Эко-Сити» указывает на то, что в заключении эксперта <данные изъяты>К.В.Н. от ДД.ММ.ГГГГ№ некорректно определен сегмент рынка и подобраны объекты-аналоги, не применены корректировки, учитывающие затраты на рекультивацию объекта оценки для использования его под индустриальную (производственно-складскую) застройку и связанные с этим расходы и убытки, также не применены корректировки на категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка, необоснованно применена корректировка на передаваемые права на земельные участки, некорректно применены корректировки на местоположение, отсутствует анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, а также полагает, что наиболее приемлемым методом расчета рыночной стоимости спорного земельного участка является метод капитализации земельной ренты в рамках доходного подхода.

Вместе с тем, оценив заключение эксперта <данные изъяты>К.В.Н. от ДД.ММ.ГГГГ№ по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что вопреки вышеуказанным доводам оно составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ), в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у судебной коллегии отсутствуют.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от использования доходного подхода судебная коллегия находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировка на вид права, корректировка на условия продажи, корректировка на местоположение, корректировка на наличие ж/д ветки, корректировка на размер площади). По мнению судебной коллегии, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной в суде первой инстанции повторной судебной экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшим гражданскую ответственность, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у судебной коллегии не имеется.

Приходя к таким выводам, судебная коллегия принимает во внимание, что замечания относительно заключения эксперта <данные изъяты>К.В.Н. от ДД.ММ.ГГГГ№, аналогичные доводам апелляционной жалобы, заявлялись административным истцом при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

В связи с поступлением данных замечаний в судебном заседании был допрошен эксперт <данные изъяты>К.В.Н., в материалы дела приобщены его письменные пояснения по всем поставленным административным истцом вопросам.

Данные доказательства в их совокупности получили со стороны суда первой инстанции надлежащую правовую оценку, позволившую ему признать замечания административного истца необоснованными и не повлиявшими на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Результаты оценки доказательств и выводы суда об отклонении замечаний административного истца подробно изложены в обжалуемом решении и в достаточной степени аргументированы, с ними судебная коллегия соглашается.

Судебная коллегия соглашается с позицией суда первой инстанции и в части отказа в удовлетворении ходатайства административного истца о назначении по делу, в материалах которого имеются отчет об оценке и три заключения экспертов по результатам проведения судебной и повторных судебных экспертиз, дополнительной или комиссионной судебной экспертизы, поскольку оснований для этого не установлено.

По этим же основаниям, поскольку в материалах дела имеется достаточная совокупность доказательств, позволяющая разрешить настоящий спор по существу, аналогичное ходатайство представителя административного истца, заявленное в суде апелляционной инстанции, судебной коллегией также было отклонено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключение эксперта <данные изъяты>К.В.Н. от ДД.ММ.ГГГГ№ отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, оно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на юридически значимую дату (на 1 января 2018 года) в размере 9 885 000 рублей, в связи с чем находит решение суда первой инстанции об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости в вышеназванном размере законным и обоснованным.

К такому выводу судебная коллегия приходит по результатам анализа и оценки всей совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, включая отчет об оценке оценщика <данные изъяты>И.А.Ф. от ДД.ММ.ГГГГ№, заключение эксперта <данные изъяты>К.В.И. от ДД.ММ.ГГГГ№, заключение эксперта <данные изъяты>Г.А.М. от ДД.ММ.ГГГГ№ и заключение эксперта <данные изъяты>К.В.Н. от ДД.ММ.ГГГГ№ которые позволяют констатировать правильность установленной судом первой инстанции итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка и невозможность ее установления в размере 1 976 000 рублей, на чем настаивает административный истец.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

С учетом изложенного принятое по делу решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

определила:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 5 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эко-Сити» – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Председательствующий

Судьи