Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-990/2020 по апелляционным жалобам Департамента городского имущества города Москвы и Российского независимого профсоюза работников угольной промышленности на решение Московского городского суда от 28 мая 2020 года, которым удовлетворено административное исковое заявление Российского независимого профсоюза работников угольной промышленности об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Васильевой Т.И., выслушав объяснения представителя административного ответчика Кумсиашвили С.З., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Российский независимый профсоюз работников угольной промышленности обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, расположенных по адресу: <адрес>:

- помещения с кадастровым номером №, наименование – нежилое помещение, назначение – нежилое помещение, общей площадью 2 337,1 кв. м, в размере 223 455 995 рублей;

- помещения с кадастровым номером №, наименование – нежилое помещение, назначение – нежилое помещение, общей площадью 667,6 кв. м, в размере 42 601 066 рублей.

В обоснование требований общество указало на нарушение его прав как плательщика налога на имущество, поскольку используемая для расчета налога кадастровая стоимость объектов недвижимости, утвержденная по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года» в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере <...> рублей 54 копейки, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере <...> рублей 35 копеек, не соответствует их реальной рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке рыночной стоимости ООО «А.» № и № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решением Московского городского суда от 28 мая 2020 года административные исковые требования Российского независимого профсоюза работников угольной промышленности удовлетворены. Установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года: помещения с кадастровым номером № в размере 326 228 000 рублей, помещения с кадастровым номером № в размере 76 522 000 рублей.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несостоятельность довода общества о нарушении его интересов необоснованным завышением налоговых платежей, недоказанность нарушения административным ответчиком процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, требований налогового законодательства. Требования административного истца направлены на уменьшение императивно установленных обязательных налоговых платежей, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти. Судом перед экспертом не были поставлены вопросы о допущенных в отчете оценщика нарушениях, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Кроме того, суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, которое не соответствует действующему законодательству, поскольку экспертом неверно определены размеры арендопригодной площади и арендной ставки без анализа условий действующих договоров аренды; неверно определен размер арендопригодной площади в отношении объекта с кадастровым номером №; величина операционных расходов не соответствует диапазону среднегодовых расходов на содержание и эксплуатацию коммерческой недвижимости; отсутствует корректировка на отличия в плотности застройки. Судом необоснованно отклонено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

От Российского независимого профсоюза работников угольной промышленности поступили возражения, согласно которым апелляционная жалоба является незаконной и необоснованной.

В апелляционной жалобе Российский независимый профсоюз работников угольной промышленности просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обосновании доводов указывает на необоснованность отклонения судом первой инстанции довода административного истца об установлении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с выделением из нее НДС.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, не сообщивших о причинах неявки и не просивших о рассмотрении дела в их отсутствие.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что Российский независимый профсоюз работников угольной промышленности согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года № является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>: помещения с кадастровым номером №, наименование – нежилое помещение, назначение – нежилое помещение, общей площадью 2 337,1 кв. м; помещения с кадастровым номером №, наименование – нежилое помещение, назначение – нежилое помещение, общей площадью 667,6 кв. м.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость поименованных выше объектов недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года» и по состоянию на 1 января 2018 года составляет в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № - <...> рублей 54 копейки, нежилого помещения с кадастровым номером № - <...> рублей 35 копеек (выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 марта 2019 года №); на момент рассмотрения дела является действующей. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 января 2019 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При таком положении, является правильным вывод суда о том, что юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе как плательщиков налога на имущество организаций, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера налоговых платежей.

В обоснование своих требований административный истец представил отчеты об оценке рыночной стоимости ООО «А.» № и № от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которым рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 года составляла в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 223 455 995 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – 42 601 066 рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета и по его ходатайству судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, а также дополнительная судебная оценочная экспертиза, в которых эксперту предложено ответить на вопросы: соответствуют ли отчеты об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствуют, определить рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Доводы апелляционной жалобы о некорректности и неполноте постановленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку варианты вопросов были предложены представителем административного ответчика. Сформулированные судом в определении о назначении экспертизы вопросы направлены на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и проверку отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28. Вопросы изложены четко, понятно, каких-либо неточностей не содержат.

Экспертным заключением ООО «Л.» № от ДД.ММ.ГГГГ года было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчетов, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года с исключением НДС: нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 276 464 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 64 849 000 рублей.

В заключении дополнительной экспертизы № ДОП от ДД.ММ.ГГГГ года рыночная стоимость объектов недвижимости, рассчитанная на основе существовавших на свободном рынке на дату оценки цен безотносительно затрат по сделке, в том числе особенностей налогообложения, по состоянию на 2018 года установлена в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере <...> рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – <...> рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости на основании дополнительного экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключения повторной и дополнительной экспертизы основаны на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в них суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в них ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка заключений как доказательств по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание то, что действующее законодательство, допуская установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости, не предполагает, что такая стоимость подлежит определению с учетом или без учета такого ценообразующего фактора как налог на добавленную стоимость (далее – НДС).

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что для целей данного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

По смыслу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» наблюдаемые на рынке недвижимости цены, используемые в целях определения кадастровой стоимости, не подлежат корректировке на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

К числу таких затрат, относящихся к особенностям проведения сделки, следует отнести режим налогообложения сторон сделки, который не является характеристикой самого объекта недвижимости и непосредственно не влияет на вероятный размер цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Следует отметить, что нормы действующего законодательства, в том числе Налогового кодекса Российской Федерации, законодательства в области оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, не предусматривают необходимость учета в качестве ценообразующего фактора особенности налогообложения сторон сделки и не устанавливают требований и условий корректировки величины как кадастровой, так и рыночной стоимости, на сумму НДС.

Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, проводимое в целях исчисления налога на имущество, без намерения реализации этого имущества не образует объект обложения налогом на добавленную стоимость по смыслу статьей 146, 154 Налогового кодекса Российской Федерации, что свидетельствует об исключении вероятности двойного налогообложения.

При таком положении доводы апелляционной жалобы административного истца о том, что рыночная стоимость объектов исследования необоснованно включает в свой состав НДС, подлежат отклонению, поскольку таких данных заключение дополнительной экспертизы, на котором основано решение суда, не содержит.

Доводы Департамента городского имущества города Москвы о допущенных экспертом нарушениях также подлежат отклонению как не свидетельствующие о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, утверждение о том, что эксперт должен был проанализировать и использовать в расчетах в рамках доходного подхода фактические размеры арендной ставки и арендопригодной площади исходя из условий действующих договоров аренды, подлежит отклонению. Размер арендной ставки был определены расчетным способом исходя из условий рынка, арендопригодной площади – исходя из фактических данных, что не противоречит действующим стандартам оценки. Сведений, указывающих на то, что использование фактической арендной ставки существенным образом повлияло на итоговый результат, не имеется. Данных о наличии у объекта исследования с кадастровым номером № арендопригодных площадей не представлено.

Экспертом проведен анализ рынка, в том числе анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Москве, выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по индивидуальным характеристикам с объектом исследования, дата предложения которых предшествует дате установления стоимости. Использованные экспертом сведения об объектах-аналогах подтверждены приложенными к заключению материалами. Утверждение об отсутствии сопоставления объектов-аналогов и объектов исследования по параметрическим характеристикам не соответствует содержанию заключения. В приведенных в заключении расчетах обозначены основные параметры, влияющие на рыночную стоимость, при необходимости проведены соответствующие корректировки, в том числе различия в местоположении и назначении объектов.

Административным ответчиком не представлено каких-либо достоверных сведений о том, что цены предложений объектов-аналогов значительно ниже среднерыночных цен на аналогичные объекты недвижимости; их размер соответствует диапазону цен, установленных в проведенном экспертом исследовании. Приведенные в тексте жалобы сведения о рыночных ценах не свидетельствуют о репрезентативности произведенной выборки.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с утверждением апелляционной жалобы о неправильном определении показателя объема операционных расходов при расчете действительного валового дохода и чистого операционного дохода, поскольку согласно заключению размер операционных расходов определен на основании справочных материалов в пределах установленного интервала, что является допустимым. Оснований полагать операционные расходы идентичными среднегодовым расходам на содержание и эксплуатацию коммерческой недвижимости не имеется.

Анализируя объекты сравнения на предмет различий, существенным образом влияющих на результат исследования, экспертом не установлена взаимосвязь рыночной стоимости нежилых помещений с плотностью застройки и обеспеченностью земельным участком, в связи с чем корректировка по данному основанию не проводилась.

Таким образом, экспертные заключения сомнений в их обоснованности не вызывают, доводы апелляционной жалобы о наличии в них противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли. Оснований для назначения по делу повторной экспертизы не установлено.

При таком положении, решение Московского городского суда следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 28 мая 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и Российского независимого профсоюза работников угольной промышленности - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи