Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-260/2020 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 8 мая 2020 года, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Вишняковский пассаж» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Васильевой Т.И., объяснения представителя административного истца ФИО3, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Вишняковский пассаж» (далее – ООО «Вишняковский пассаж») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просило установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- помещения с кадастровым номером №, наименование – нежилое помещение, назначение – нежилое помещение, общей площадью 8 315,1 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 539 802 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3 993 +/-12 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства и последующей эксплуатации многофункционального торгового комплекса, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 120 293 000 рублей.

В обоснование требований общество указало на нарушение его прав как арендатора и плательщика налога на имущество, поскольку используемая для расчета налога и арендной платы кадастровая стоимость объектов недвижимости, утвержденная по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере <...> рубль 51 копейка, земельного участка с кадастровым номером № в размере <...> рубля 37 копеек, не соответствует их реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО «В.» № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решением Московского городского суда от 8 мая 2020 года административные исковые требования ООО «Вишняковский пассаж» удовлетворены. Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером № установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере <...> рублей, земельного участка с кадастровым номером № установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере <...> рублей.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несостоятельность довода общества о нарушении его интересов необоснованным завышением налоговых платежей, недоказанность нарушения административным ответчиком процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, требований налогового законодательства. Требования административного истца направлены на уменьшение императивно установленных обязательных налоговых платежей, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти. Административный истец не наделен правом на установление кадастровой стоимости не принадлежащего ему земельного участка в размере рыночной стоимости, в случае дальнейшего предъявления требований о выкупе цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на спорном земельном участке недвижимости является нормативно установленной. Судом перед экспертом не были поставлены вопросы о допущенных в отчете оценщика нарушениях, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Также суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, которое не соответствует действующему законодательству, поскольку рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в ее состав величины НДС; объекты-аналоги в рамках сравнительного подхода подобраны некорректно с разбегом цен предложений более чем в 1,6 раза; отсутствует корректировка на наличие коммуникаций; в рамках доходного подхода не учитывается реальная информация по арендным договорам и фактическим доходам, общая площадь помещения. Несмотря на имеющиеся противоречия, судом необоснованно отказано в назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, не сообщивших о причинах неявки и не просивших об отложении рассмотрения дела.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Вишняковский пассаж» согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года № является собственником объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером №, наименование – нежилое помещение, назначение – нежилое помещение, общей площадью 8 315,1 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22 мая 2019 года №, договору аренды земельного участка от 31 мая 2000 года № №, заключенного с Московским земельным комитетом, общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3 993 +/-12 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства и последующей эксплуатации многофункционального торгового комплекса, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: г<адрес>.

Согласно приложению 1 к данному договору аренды земли размер арендных платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость поименованных выше объектов недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года» и по состоянию на 1 января 2018 года составляет: нежилого помещения с кадастровым номером № - <...> рубль 51 копейка, земельного участка с кадастровым номером № - <...> рубля 37 копеек (выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года №, №); на момент рассмотрения дела названные размеры кадастровой стоимости являются действующими. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 января 2019 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера налоговых и арендных платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО «В.» № от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляла: нежилого помещения с кадастровым номером № – <...> рублей с учетом НДС, земельного участка с кадастровым номером № – <...> рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы против принятия в качестве допустимых доказательств приведенного выше отчета по административному делу и по ходатайству представителя административного истца судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Доводы апелляционной жалобы о некорректности и неполноте постановленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку представитель административного ответчика был не лишен возможности предложить свои варианты вопросов. Сформулированные судом в определении о назначении экспертизы вопросы направлены на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28. Вопросы изложены четко, понятно, каких-либо неточностей не содержат.

Экспертным заключением ООО «А.» № от ДД.ММ.ГГГГ года было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, а также рыночная стоимость объектов на 1 января 2018 года без учета НДС.

В связи с отсутствием у эксперта ООО «А.» В.С.В.., составившего названное заключение, на момент проведения экспертизы квалификационного аттестата по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса о рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Заключением № от ДД.ММ.ГГГГ года эксперта ООО «А.» П.Г.П. рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2018 года определена: нежилого помещения с кадастровым номером № в размере <...> рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере <...> рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости на основании заключения повторной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, проведенные уточненные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат, членство в СРО, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, вопреки утверждениям административного ответчика экспертом был установлен вид текущего функционального использования объектов недвижимости (торговое назначение), который учтен при проведении исследования. Утверждение о том, что эксперт должен был проанализировать и использовать в расчетах в рамках доходного подхода условия действующих договоров аренды, подлежит отклонению. Данных, указывающих на то, что использование фактических данных могло существенным образом повлиять на итоговый результат, не имеется. Также отсутствуют сведения, указывающие на существенность для итогового результата учета доходов от сдачи в аренду мест под установку банкоматов/терминалов/вендинговые аппараты.

Утверждение о недопустимости разбега цен предложений в 1,6 раза не основано на положениях действующего законодательства, письмо Министерства юстиции Российской Федерации от 22 декабря 2015 года № 19-8157 такого указания не содержит.

Отсутствие корректировки на наличие коммуникаций при определении стоимости земельного участка обусловлено методикой оценки земельных участков как условно свободных, что соответствует пункту 20 ФСО № 7.

Расчет потенциального валового дохода в рамках доходного подхода исходя из размера арендопригодной площади, то есть площади, способной приносить доход, не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки, в том числе пункту 5 ФСО № 3. Размер арендопригодной площади определен исходя из общей площади объекта за вычетом подземного паркинга.

Утверждение административного ответчика об использовании экспертом в расчетах сведений о включении либо невключении в состав рыночной стоимости НДС должным образом не мотивировано и не соответствует содержанию заключения, в котором отсутствует указание на анализ цен на предмет включения в их состав НДС, исключение из цен предложений, итоговых результатов величины налога на добавленную стоимость.

Таким образом, заключение повторной экспертизы сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о наличии в нем противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли. Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имелось.

При таком положении, решение Московского городского суда следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 08 мая 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи