Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-158/2019 по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Курганского областного суда от 25 октября 2019 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Вдовиченко С.В., объяснения представителя административного истца ФИО1 - ФИО2, представителя административного ответчика правительства Курганской области ФИО3, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции,

установила:

ФИО1 обратился в Курганский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1 567,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего ему на праве собственности в размере, равном его рыночной стоимости 6 963 400 руб. на 25 августа 2013 года.

Обосновывая заявленные требования, административный истец полагал кадастровую стоимость приведенного в иске объекта необоснованно завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, что приводит к нарушению его прав и законных интересов необоснованным увеличениям налоговых обязательств, рассчитываемых исходя из кадастровой стоимости.

Определением Курганского областного суда от 26 июня 2019 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц по делу привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области.

Решением Курганского областного суда от 25 октября 2019 года административный иск удовлетворён. Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1 567,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости в размере 16 600 000 рублей.

В апелляционной жалобе административный истец в лице своего представителя по доверенности ФИО2 просит отменить решение суда первой инстанции, принять новое решение об удовлетворении его исковых требований.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу правительство Курганской области просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Административный истец ФИО1, заинтересованные лица Управление Росреестра по Курганской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Курганской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ).

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1 - ФИО2, представителя административного ответчика правительства Курганской области ФИО3, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на неё, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения не имеется.

Согласно статье 245 КАС РФ, статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путём установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положения Закона об оценочной деятельности применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для целей Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона).

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28) в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ). Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого помещения (подвал, этаж №1) с кадастровым номером №, площадью 1 567,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости составляет 17 795 298 руб. 08 коп.

Полагая установленную кадастровую стоимость объектов недвижимости неправомерно завышенной по состоянию 25 августа 2013 года, административный истец ссылался на отчёт об определении рыночной стоимости объекта капитального строительства, составленный оценщиком ООО «ДЛЛ» ФИО4, от 19 апреля 2019 года №38/2019/2, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 25 августа 2013 года составляет 6 963 400 руб. без учета НДС.

По ходатайству правительства Курганской области для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 25 августа 2013 года судом первой инстанции назначена оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о рыночной стоимости объекта и о наличии нарушений требованиям законодательства об оценочной деятельности оценщиком ООО «ДЛЛ» ФИО4, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО5

По заключению судебной оценочной экспертизы, выполненной ИП ФИО5, рыночная стоимость объекта оценки составляет 16 600 000 рублей без учета НДС.

Экспертом дано заключение, что в отчете №38/2019/2 об определении рыночной стоимости объекта капитального строительства, подготовленном оценщиком «ДЛЛ» ФИО4, допущены нарушения ФСО №3, ФСО №4, ФСО №7, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к расчету стоимости объекта недвижимости, в том числе, для целей кадастровой оценки, Закона об оценочной деятельности, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 25 августа 2013 года.

Разрешая административный спор, суд первой инстанции, руководствуясь статями 378.2, 401, 402, Налогового кодекса РФ, статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299, Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года №508, Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 №611, исследовав и оценив доказательства рыночной стоимости объекта с учётом положений статьи 82 КАС РФ, пришёл к выводу, что отчёт оценщика ООО «ДЛЛ» ФИО4 не может быть положен в основу решения суда, поскольку он составлен с нарушениями требований ФСО №3, ФСО №4, ФСО №7, а наиболее достоверно рыночная стоимость объекта недвижимости определена в заключении оценочной судебной экспертизы, выполненном экспертом ИП ФИО5

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и находит, что экспертное заключение ФИО5 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Определение рыночной стоимости с использованием в совокупности трех подходов (сравнительного, затратного и доходного) является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения, что соответствует требованиям пунктов 11, 24 ФСО №1. Оснований считать, что экспертом при использовании подходов применялись недостоверные сведения, не имеется.

Довод апелляционной жалобы о применении экспертом затратного подхода, который в силу пункта 24а ФСО №7 может применяться для оценки жилых и нежилых помещений, но не их частей, подлежит отклонению, поскольку, как приведено выше и следует из заключения эксперта, для оценки объекта исследований экспертом использовано совокупность трех подходов - затратного, сравнительного и доходного, что не противоречит пункту 24а ФСО №7. Возможность применения затратного подхода эксперт оценивал с учетом положений пункта 24в ФСО №7. (параграф 8.6. экспертного заключения).

Несостоятелен довод в апелляционной жалобе о нарушении экспертом пункта 20 ФСО №7 со ссылкой на то, что объект оценки - земельный участок должен рассчитываться как для размещения объектов торгового назначения и как условно-свободный, поскольку объектом экспертизы является встроенное нежилое помещение. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта - нежилого помещения, используемого под магазин, определялось экспертом в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО №7, исходя из его фактического использования, как помещения торгового и схожего назначения. В рыночную стоимость объекта стоимость прав на приходящийся на него земельный участок не включена.

При этом в соответствии с разделами V-VI ФСО №7 эксперт, анализируя наиболее эффективное использование объекта оценки, при анализе рынка учитывал основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта. Эксперт верно определил сегмент рынка исследования, исходя из фактического использования объекта оценки.

Выбор объектов-аналогов в экспертном заключении обоснован, не противоречит пункту 10 ФСО №1.

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого объекта недвижимости и сглаживающие их отличия от оцениваемого объекта в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранных подходов (существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка), не выявлены.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)».

Представленная необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка сегмента рынка подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток «скриншотов», позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки.

Не противоречит действующему законодательству использование экспертом относительных показателей, отражающие стоимость затрат на строительство объектов аналогов – расчетной стоимости 1 кв.м по объектам аналогам, утверждённой Межведомственной комиссией (МВК) по ценообразованию в строительстве при правительстве Курганской области, где ориентировочная базисная (2001г.) стоимость одного квадратного метра встроенных помещений (нежилая часть) составляет 4808,05 руб. без учета НДС; и применение к объекту оценки (1 этаж и подвал) индекс изменения сметной стоимости СМР по Курганской области Уральского федерального округа к базе 2001г. в III квартале 2013 года - 5,86, как для прочих объектов в соответствии с письмом Минрегиона России от 29.07.2013 N 13478-СД/10 (с изм. от 15.08.2013) «Об индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексах изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ и иных индексах на III квартал 2013 года».

Удельный показатель стоимости объекта в силу пункта 22 ФСО №7 скорректирован по выявленным различиям, в том числе, местоположению, площади объекта, инженерному обеспечению, условиям продажи.

Довод в апелляционной жалобе о том, что эксперту при наличии экономического износа имущества надлежало применять процент износа к единому объекту, а не его части и таким образом эксперт сознательно вводит в заблуждение, ошибочны.

Напротив, заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Так, из заключения эксперта следует, что расчет прибыли предпринимателя свидетельствует о том, что рыночная стоимость продажи встроенных помещений торгово-офисного назначения на 1 этажах многоквартирных жилых домов в г.Шадринске выше стоимости строительства таких объектов (что обосновано в разделе 8.5.3 заключения эксперта), в связи с чем экономическое устаревание у объекта оценки – помещения на 1 этаже в данном случае принято равным 0%. У помещений подвалов в многоквартирных жилых домах экономическое устаревание имеется, продажа их осуществляется по стоимости ниже стоимости строительства, экономическое устаревание для помещений подвалов составляет 68%. При расчете накопленного износа (УС) объекта оценки (где учтены и иные показатели износа) для расчета рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом к объекту оценки - встроенного помещения площадью 1567,1 кв.м на 1 этаже подвале в 4-этажном жилом доме 1966 г.п. по адресу <адрес> экспертом были приняты показатели: для помещения на 1 этаже площадью 935,8 кв.м - 40%, для помещения в подвале площадью 631,3 кв.м - 80,8%.

Таким образом, заключение эксперта, в том числе в этой части мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Поскольку кадастровая стоимость спорного объекта определялась экспертом не для целей отчуждения, а для внесения в государственный кадастр недвижимости, то предположение подателя жалобы о расчете экспертом рыночной стоимости с включением в неё налога на добавленную стоимость противоречит заключению судебной экспертизы, согласно которому стоимость помещения по состоянию на 25 августа 2013 года составляет 16 000 000 руб. без учета НДС, что также подтверждается показаниями эксперта ФИО5 в заседании суда первой инстанции.

Доводы подателя жалобы о том, что экспертом приняты объекты-аналоги по которым цены не включают НДС, ничем не подтверждены. Изученные экспертом объекты-аналоги при определении стоимости объекта сравнительным подходом не содержат указания на то, что цена продажи и ставка арендной платы данных объектов включает НДС, что отмечает и в апелляционной жалобе административный истец.

Результат экспертизы соответствует пункту 4 ФСО №2, согласно которому результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено. Наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что экспертное заключение не содержит противоречий, которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертного заключения как доказательства по делу.

Доводы апелляционной жалобы, по существу, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Доводы представителя истца о том, что судья, не разрешив ходатайство истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы, ушёл в совещательную комнату и вынес решение, что является процессуальным решением, не могут быть приняты судебной коллегией как основания к отмене решения, поскольку в удовлетворении данного ходатайства судом обоснованно отказано ввиду отсутствия указанных в статье 83 КАС РФ обстоятельств, влекущих назначение повторной экспертизы, а само по себе разрешение ходатайства судом по результатам рассмотрения дела в совещательной комнате права и законные интересы лиц, участвующих в деле, не нарушило.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 177, 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Курганского областного суда от 25 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вступления определения в законную силу.

Председательствующий

Судьи