Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело № 23OS0000-01-2020-001344-43 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АЛМА ПРОДАКШН» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 2 февраля 2021 г., которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав представителя административного истца ФИО1, суд

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АЛМА ПРОДАКШН» (далее – ООО «АЛМА ПРОДАКШН»), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 7 630 198 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 475 800 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

В обоснование заявленных требований указало, что считает кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, определенную по состоянию на 1 января 2019 г., в размере 104 381 108,64 руб.; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, определенную по состоянию на 1 января 2019 г., в размере 5 999 838 руб., завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость земельных участков ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей. В обоснование заявленного требования представило отчет об оценке земельных участков № ОЦ-003/20 от 3 марта 2020 г., выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО2, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 54 709 000,00 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 4 225 000,00 руб. Просило суд установить кадастровую стоимость земельных участков в указанных размерах.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции в целях проверки достоверности размеров рыночной стоимости объектов, принадлежащих на праве аренды административному истцу, определенных оценщиком, проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта № С02/14-2020 от 21 декабря 2020 г., подготовленное экспертом Ставропольского филиала общества с ограниченной ответственностью «Независимый центр оценки и экспертизы» ФИО8, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 69 256 670 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 4 649 020 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 2 февраля 2021 г., постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства, административное исковое заявление удовлетворено.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает решение Краснодарского краевого суда незаконным и необоснованным. Указывает на то, что экспертное заключение, представленное по результатам судебной оценочной экспертизы, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Полагает оспоренные размеры кадастровой стоимости земельных участков определенными в установленном законом порядке и не нарушающими права административного истца, в связи с чем, просит обжалуемое решение суда отменить и принять решение об отказе в удовлетворении административного искового заявления.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены письменные возражения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ООО «АЛМА ПРОДАКШН» ФИО1 просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, поддерживала письменные возражения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебном заседании суда апелляционной инстанции участия не принимали, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается материалами дела, ходатайств об отложении судебного разбирательства – не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, выслушав объяснения представителя административного истца, суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением также согласуется с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости арендных платежей кадастровую стоимость объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости объектов недвижимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «АЛМА ПРОДАКШН» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 7 630 198 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 475 800 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Согласно материалам дела, арендная плата исчисляется с учетом размеров кадастровой стоимости земельных участков.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 4 октября 2019 г. № 2092 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края» утверждена кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, в размере 104 381 108,64 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, в размере 5 999 838 руб., по состоянию на 1 января 2019 г.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке земельных участков № ОЦ-003/20 от 3 марта 2020 г., выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО9, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 54 709 000,00 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 4 225 000,00 руб.

В целях проверки достоверности определенной в представленном отчете рыночной стоимости объектов недвижимости, суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы.

По результатам судебной экспертизы представлено заключение эксперта № С02/14-2020 от 21 декабря 2020 г., подготовленное экспертом Ставропольского филиала общества с ограниченной ответственностью «Независимый центр оценки и экспертизы» ФИО10, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 69 256 670 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 4 649 020 руб.

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установил кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

Приведенные выводы суда первой инстанции являются обоснованными, соответствующими материалам дела.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков.

Экспертом при проведении экспертизы и составлении экспертного заключения также соблюдены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, согласно которым в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорных земельных участков определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы.

Экспертом обосновано применение введенных корректировок – корректировки на торг и корректировки на масштаб.

Представив описание объектов оценки и анализ рынка объектов оценки, эксперт, по мнению суда апелляционной инстанции, пришел к обоснованному выводу о том, что на дату оценки рынок земельных участков из категории земель земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», находящихся в Абинском районе, следует охарактеризовать как неактивный рынок. Данных, указывающих об обратном, вопреки доводам апелляционной жалобы, суду не представлено.

Кроме того, экспертом обоснованно учтены особенности правового регулирования права собственности на земли сельскохозяйственного назначения, что позволило использовать в качестве объектов-аналогов подобранные им объекты. При этом, эксперт исходил из того, что по основным элементам сравнения, объекты-аналоги и объекты оценки являются сопоставимыми.

Проанализировав позицию административного ответчика, полагавшего экспертное заключение не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд первой инстанции пришел к выводу о ее несостоятельности.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии экспертного заключения положениям законодательства об оценочной деятельности воспроизводят позицию административного ответчика, изложенную в суде первой инстанции, которой судом в обжалуемом решении дана надлежащая оценка.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Вместе с тем, руководствуясь положениями статьи 184 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости исправления описки, допущенной в резолютивной части обжалуемого решения суда, в части указания размера рыночной стоимости земельного с кадастровым номером <данные изъяты>: вместо 6 925 670 руб. следует указать 69 256 670 руб.

Возможность учета имеющихся в судебном акте суда первой инстанции описок при вынесении судом апелляционной инстанции апелляционного определения без необходимости в отдельных случаях возвращения материалов административного дела в суд первой инстанции, нашла свое отражение в разъяснениях, приведенных в абзаце 2 пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 г. № 5 «О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции».

Материалами дела и содержанием мотивировочной части решения суда подтверждается, что в указанной части судом первой инстанции допущена явная описка, носящая технический характер, исправление которой возможно судом апелляционной инстанции без возвращения дела в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 2 февраля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исправить описку, допущенную в резолютивной части решения Краснодарского краевого суда от 2 февраля 2021 г., указав размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> 69 256 670 руб. вместо 6 925 670 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Судья С.В. Солдатова