77OS0000-02-2021-016243-37
Дело № 66а-625/2022
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
город Москва 1 марта 2022 года
Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Селиверстовой И.В.,
судей Ефремовой О.Н. и Константиновой Ю.П.,
при секретаре Сахарове Р.П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-2337/2021 по административному исковому заявлению акционерного общества «Экспедиционно-складской и торговый комплекс «Народные художественные промыслы» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости
по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 29 октября 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.
Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н., возражения представителя административного истца Горячевой Н.В., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции
установила:
акционерное общество «Экспедиционно-складской и торговый комплекс «Народные художественные промыслы» (далее - Общество, АО «Народные промыслы») обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости 2-этажного нежилого здания с кадастровым номером №, 2008 года постройки, площадью 972,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года 43 317 170 рублей, по состоянию на 12 сентября 2019 года 53 867 675 рублей.
В подтверждение рыночной стоимости нежилого здания административным истцом представлен отчет №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО «ЮК «СЕНАТ» ФИО7
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности здания в размере 84 649 103,58 рублей по состоянию на 1 января 2018 года и 92 402 058,74 рублей по состоянию на 12 сентября 2019 года не соответствует его рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.
В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта исследования, судом на основании ходатайства административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.
Административный истец с выводами эксперта согласился и уточнил свои требования, просил установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Решением Московского городского суда от 29 октября 2021 года кадастровая стоимость спорного нежилого здания установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года 69 020 000 рублей, по состоянию на 12 сентября 2019 года – 72 261 000 рублей, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы.
С данным решением не согласился Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению апеллянта, административным истцом не заявлено требований о признании незаконными действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости и позволяло бы уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный налоговый платеж в рамках судебного разбирательства без согласования с органом исполнительной власти, установившим этот платеж.
Также подателем жалобы приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку в рамках доходного подхода при расчете потенциального валового дохода экспертом не учтены вспомогательные помещения; в рамках сравнительного подхода неверно рассчитана корректировка на красную линию.
Вышеизложенное, по мнению автора жалобы, привело к некорректному расчету рыночной стоимости, следовательно, экспертное заключение не могло быть положено в основу решения суда. Между тем заявленное в суде первой инстанции ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы отклонено, замечания оставлены без внимания, в связи с чем апеллянтом заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы в рамках апелляционного производства.
АО «Народные промыслы» представлены письменные возражения относительно доводов апелляционной жалобы, административный истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представители Департамента городского имущества города Москвы и Управления Росреестра по Москве, ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», явка которых по данному делу обязательной не признавалась, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.
С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, явка которых обязательной судом не признавалась.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.
В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию с 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций», постановление Правительства Москвы № 700-пп от 28 ноября 2014 года, которым утвержден перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как из кадастровая стоимость, обращение административного истца обусловлено уплатой обязательных платежей, налоговая база для исчисления которых определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку Общество является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, включенного в упомянутый выше Перечень объектов (пункт 16558 приложения 1).
Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № 40557 была утверждена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года и составила 84 649 103,58 рублей.
Актом ГБУ города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» от 20 сентября 2019 года № 02-10711/19-1-ОКС была определена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 12 сентября 2019 года в размере 92 402 058,74 рублей.
Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной кадастровой стоимости посредством определения ее равной рыночной стоимости.
Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление № 28).
Административный истец, оспаривая установленную кадастровую стоимость, предоставил отчет №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года об оценке его рыночной стоимости, выполненный оценщиком ООО «ЮК «СЕНАТ» ФИО7, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 1 января 2018 года составила 43 317 170 рублей, по состоянию на 12 сентября 2019 года – 53 867 675 рублей.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.
По ходатайству административного истца с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.
Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления № 28.
Согласно заключению эксперта № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом АНО «Институт судебных экспертиз» ФИО9., отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет 69 020 000 рублей, по состоянию на 12 сентября 2019 года – 72 261 000 рублей.
Административный истец с выводами эксперта согласился и уточнил свои требования, просил установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.
Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).
Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого здания основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги в рамках определения арендной ставки по данным характеристикам сопоставимы с объектом оценки; полученная величина рыночной стоимости спорного здания соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.
Также судом учтено, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.
Оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.
Доводам стороны административного ответчика о наличии нарушений в экспертном заключении требований законодательства в области оценочной деятельности вследствие неверного введения в рамках сравнительного подхода корректировки на красную линию, а также некорректного расчета в рамках доходного подхода потенциального валового дохода, без учета вспомогательных помещений в оспариваемом решении была дана надлежащая правовая оценка, они правомерно признаны необоснованными с учетом письменных пояснений эксперта.
Сегмент рынка, к которому относится оцениваемое здание, экспертом определен исходя из наиболее эффективного использования, как торгово-офисное с помещениями свободного назначения.
Произведя выборку объектов из имеющихся на дату исследования предложений к продаже/аренде объектов исследуемого сегмента рынка класса «В», сопоставимых с объектом оценки по местоположению, и, введя необходимые корректировки по основным ценообразующим факторам, экспертом была определена рыночная стоимость спорного нежилого здания.
Полученная величина рыночной стоимости 1 кв.м объекта оценки с учетом его уникальных характеристик на 1 января 2018 года составила 70 993 руб./кв.м, на 12 сентября 2019 года – 74 327 руб./кв.м. При этом эксперт в качестве аналогов отобрал объекты, цены предложений которых, согласно анализу рынка недвижимости исследуемого сегмента, расположенных в сопоставимых с объектом исследования районах, находятся в границах диапазона рыночных цен, определенного экспертом от 83 623 до 140 478 руб./кв.м.
Административным ответчиком не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие апеллянта с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы и не дает оснований полагать, что расчеты выполнены экспертом неверно.
Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом (оценщиком).
С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.
Однако суду апелляционной инстанции стороной административного ответчика не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что значение определенной в судебной экспертизе итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания выйдет за границы допустимого интервала.
Отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.
Оценив доводы представителя административного ответчика, судебная коллегия также не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы.
Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Поскольку доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебной коллегией нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не установлено, постольку основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.
Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции
определила:
решение Московского городского суда 29 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.
Председательствующий: (подпись)
Судьи: (подписи)