Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-3408/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Девелопмент» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 11 ноября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н., объяснения представителя Департамента городского имущества города Москвы Кристиан С.Э. и Ангуевой Ц.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя административного истца Сафиной С.В., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Бизнес Девелопмент» (далее - Общество, ООО «Бизнес Девелопмент») обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами № и №, собственником которых является Общество, в размере их рыночной стоимости равной 141 312 445 рублей (с налогом на добавленную стоимость (далее – НДС)) и 10 132 749 рублей (с НДС) (соответственно).

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты налога на имущество организаций в завышенном размере.

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил требования и просил установить кадастровую стоимость указанных выше нежилых помещений равной их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 11 ноября 2019 года требования административного истца удовлетворены, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере, равном рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и составила:

помещения с кадастровым номером № - 115 781 000 рублей; помещения с кадастровым номером № - 12 126 000 рублей.

С данным решением не согласился Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, податель жалобы просит отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению апеллянта, административным истцом не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости спорных объектов и позволяло бы уменьшить императивно установленный, обязательный налоговый платеж в рамках судебного разбирательства без согласования с органом исполнительной власти, установившим этот платеж.

Кроме того, в обоснование доводов жалобы заявитель сослался на несоответствие экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку оно основано на недостоверных сведениях об объектах, принятых в качестве аналогов, которые не могут быть отнесены к таковым. Следовательно, экспертное заключение не может быть признано достоверным и не могло быть положено в основу решения суда. Также указано, что представленное в заключении описание местоположения объектов оценки не дает полного представления о таких ценообразующих характеристиках ближайшего окружения: тип окружающей застройки, удаленность от центральных транспортных магистралей города, отсутствуют данные о физическом и функциональном состоянии зданий и сооружений, расположенных на земельном участке.

Обращено внимание подателя жалобы и на необоснованное определение рыночной стоимости объекта исследования учета величины НДС, указано на то, что уплата НДС – это индивидуальная характеристика сделки и конкретных налогоплательщиков, участвующих в сделке, и зависит от используемой ими системы налогообложения. Более того, данные о включении или не включении НДС при продаже объекта недвижимости, определенного в качестве аналога оцениваемому объекту при использовании оценщиком сравнительного подхода к оценке в соответствии с Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Оценка недвижимости (ФСО № 7»), утвержденными приказами Минэкономразвития от 20 мая 2015 года № 297, от 25 сентября 2014 года № 611 (соответственно), не всегда являются общедоступными и не отражаются в учете сделок с объектами недвижимости. В связи с чем, величина рыночной стоимости объекта оценки не может зависеть от указанных факторов и должна быть во всех случаях одинаковой. Использование в качестве налогооблагаемой базы по исчислению налога на имущество организаций исходя из рыночной стоимости с учетом НДС никоим образом не приводит к двойному налогообложению.

ООО «Бизнес Девелопмент» поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых административный истец просит решение оставить без изменения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенным о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции представителя не направил. На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (часть 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). При этом суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в административном деле, а также дополнительно представленные доказательства.

В силу положений подпункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности нежилых помещений не соответствует их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 372, статьи 374, пункта 1 статьи 373, статьи 374, пункта 2 статьи 375, статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 2, 2.1, 5, 6 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций», постановления Правительства Москвы № 700-ПП от 28 ноября 2014 года «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к выводу об их удовлетворении.

Судом установлено, что ООО «Бизнес Девелопмент» является собственником помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, общей площадью 1667,2 кв.м., а также помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, общей площадью 271,7 кв.м., расположенных в здании по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № 40557 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 184 449 955, 10 руб. и 14 603 760, 89 рублей (соответственно).

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость объекта недвижимости в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований подпункта 4 пункта 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец при подаче административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости должен представить отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта.

Данное процессуальное требование корреспондирует установленному пунктом 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации правилу, согласно которому обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом процессуальную обязанность по доказыванию рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец выполняет путем предоставления отчета об оценке.

Как следует из материалов дела, административный истец в обоснование заявленных требований представил отчет об оценке <данные изъяты>, выполненный оценщиком ООО «Реал Эксперт» ФИО1.

Согласно выводам данного отчета рыночная стоимость, принадлежащих Обществу на праве собственности нежилых помещений составила 141 312 445 рублей и 10 132 749 рублей (соответственно). При этом рыночная стоимость указана оценщиком с НДС.

Оценщик ФИО1 является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Свободный Оценочный Департамент», имеет высшее образование и прошла переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса), застраховала свою профессиональную деятельность в установленном порядке, имеет квалификационный аттестат по оценке недвижимости, стаж работы в оценочной деятельности которой более 5 лет. Данные, подтверждающие квалификацию оценщика и его соответствие требованиям Приказа Минтруда России от 26.11.2018 № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности» (далее - Приказ Минтруда России от 26.11.2018 № 742н), приведены в приложении к отчету об оценке.

В отчете об оценке дано описание объекта оценки, приведена фототаблица осмотра оценщиком нежилых помещений, по результатам которого объект оценки отнесен к сегменту рынка административных помещений класса «В».

Оценщиком проведен анализ рынка коммерческой недвижимости Московского региона по состоянию до 1 января 2018 года. Выбрав сегмент рынка административные помещения в районе расположения объекта оценки в период с февраля по декабрь 2017 года в Москве, оценщик указал, что диапазон рыночных цен на данные объекты недвижимости составил от 39 276 руб. /кв.м до 146 724 руб./кв.м, без учета скидки на торг.

Определение величины рыночной стоимости нежилых помещений было произведено оценщиком с использованием сравнительного и доходного подходов к оценке. Итоговое значение величины рыночной стоимости объектов недвижимости, полученное за 1 кв.м. составляет 37 293 руб./кв.м помещения, расположенного в подвале, и 84 760 руб./кв.м помещения, расположенного на 1 этаже, что находится в границах диапазона рыночных цен локального сегмента рынка к которому относится объект оценки.

Возражая против представленного отчета об оценке, как достоверного доказательства рыночной стоимости спорных объектов административный ответчик указал на следующие его недостатки:

-использование оценщиком предложений из сети «Интернет», как основанного на недостоверных данных об объектах-аналогах.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Однако, каких-либо доказательств, позволяющих суду усомниться в правильности отчета об оценке, административный ответчик не представил, выразив лишь немотивированные сомнения в обоснованности произведенных оценщиком расчетов. Не дав оценку данным доводам административного ответчика, суд назначил по делу судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО «Центр экономико-правовой экспертизы» ФИО2

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № <данные изъяты> от 25 сентября 2019 года, выполненному экспертом ФИО2 отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации. По мнению эксперта, рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 года нежилого помещения с кадастровым номером <адрес> составила 115 781 000 рублей (без НДС) и 136 621 769 рублей (с НДС); помещения с кадастровым номером № - 12 126 000 рублей (без НДС) и 14 309 198 рублей (с НДС).

Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения заявленных административным истцом требований.

Суд, в результате анализа представленных доказательств, оценив вышеуказанное заключение эксперта, посчитал его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости объектов недвижимости, приняв в подтверждение рыночной стоимости объектов величину стоимости без учета НДС.

Однако судебная коллегия не может согласится с выводами суда первой инстанции.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности)).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 298 (далее - ФСО № 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297 (далее - ФСО № 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО № 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО № 2).

Наряду с этим под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).

Из пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которой законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4-11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между не взаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункты 1, 3 статьи 40 НК РФ).

НДС исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 153 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором и увеличивает либо уменьшает ее размер.

В свою очередь, по общему правилу, реализация объекта недвижимости по рыночной стоимости может являться объектом налогообложения НДС и в этом случае НДС подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ.

Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе НДС противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости, выполненное с нарушением требований Закона об оценочной деятельности, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, не может быть признано достоверным доказательством.

При этом эксперт, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, указал, что оценщиком не выполнено очищение стоимости объектов капитального строительства от стоимости земельного участка, входящего в стоимость единого объекта оценки, а также оценщиком не приведено выделение НДС в рыночной стоимости объектов оценки, что привело к искажению полученных результатов.

Между тем, как было указано выше, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе НДС противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем по данному основанию отчет не мог быть признан не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При этом, методы проведения экспертных исследований могут быть сформированы в результате специальных научных разработок на основе фундаментальных положений базовой науки в интересах конкретной экспертной области с учетом специфики объектов исследования. Методы, заимствованные из практики, используются судебной экспертизой только тогда, когда они не противоречат требованиям законности.

Эксперт, выявив имеющиеся, по его мнению, недостатки отчета об оценке, не указал какой методикой проверки отчета об оценке он руководствовался, не обосновал свою профессиональную позицию об ошибках оценщика со ссылкой на методическую литературу, не проиллюстрировал уровень существенности ошибки.

В экспертном заключении не изложена информация, существенная для понимания результатов экспертизы, не указаны нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, оказывающие или способные оказать существенное влияние на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Кроме того, оценщик при проведении расчетов, определял рыночную стоимость нежилого помещения, а не единого объекта недвижимости, в связи с чем выделения доли земельного участка в стоимости объекта оценки не требовалось.

Также следует учитывать, что вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенными экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако, эксперт не указал, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков отчета об оценке, значение определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Отвечая на вопрос о рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт рассчитал ее величину, уменьшив расчетное значение на величину НДС, а также определил ее с учетом НДС, без указания на методику расчета рыночной стоимости позволяющую корректировать расчетное значение на размер НДС.

Между тем при наличии таких недостатков судебной экспертизы, суд оценил представленное заключение как допустимое и достоверное доказательство рыночной стоимости объектов недвижимости и положил его в основу решения.

С такой оценкой собранных по делу доказательств судебная коллегия согласиться не может и полагает правильным изменить постановленное по делу решение, установив рыночную стоимость объекта оценки в размере определенном отчетом об оценке, поскольку судебная оценочная экспертиза может выполнить свою процессуальную функцию только в том случае, когда ее конечные результаты содержат юридически значимые выводы, а заключение соответствует принципиальным требованиям к экспертной деятельности: научной обоснованности, проверяемости и однозначности, однако в рассматриваемом случае данным требованиям заключение эксперта не соответствует, что не позволяет отнести его к допустимому и достоверному доказательству рыночной стоимости объекта недвижимости.

В целях устранения неопределенности вывода оценщика относительно итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, судебная коллегия для принятия законного и обоснованного решения запросила дополнение к отчету об оценке с целью получения ответа о том, какова рыночная стоимость спорных объектов недвижимости (часть 3 статьи 62, часть 1 статьи 63 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Оценщиком ФИО1 представлены письменные дополнения к отчету об оценке <данные изъяты>, согласно которым рыночная стоимость объектов исследования по состоянию на 1 января 2018 года составляет:

- помещения с кадастровым номером № – 141 312 445 рублей;

- помещения с кадастровым номером № – 10 132 749 рублей.

Указанные дополнения приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела на основании положений статей 63, 247, 306, 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Оценивая отчет об оценке с учетом дополнений, как доказательство рыночной стоимости объектов недвижимости судебная коллегия полагает, что он является допустимым, относимым и достоверным доказательством, которое соответствует требованиям Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, положениям Закона об оценочной деятельности, выполнен компетентным лицом, имеющим соответствующий стаж работы в области оценки.

Доводы административного ответчика о невозможности использования оценщиком для расчета рыночной стоимости цен предложений из сети «Интернет» не состоятельны.

Возможность использования цен предложений для расчета рыночной стоимости прямо предусмотрена подпунктами «в,г» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 ( далее ФСО №7) и пунктом 13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 (далее - ФСО №1). При этом отчет составлен на основе проведенного анализа рынка и отобранных по его результатам объектов-аналогов, сведения о которых были открыто и независимо размещены в качестве объявлений о продаже в сети Интернет.

Согласно пункту 10 ФСО № 1 под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 11 ФСО № 3 установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Таким образом, стандарты оценки допускают применение в целях определения стоимости использование информации из сети «Интернет».

Оценщиком в приложении к заключению представлены доказательства опубликования на сайтах в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» объявлений о продаже объектов-аналогов, которые были использованы им при составлении заключения.

При этом доказательства наличия злонамеренного сговора при размещении объявлений об объектах-аналогах, использованных оценщиком в оспариваемом заключении, и связи разместивших указанные объявления лиц с административным истцом либо с иными заинтересованными лицами не представлены.

Каких-либо других требований к источникам информации и материалам, используемым в отчете, ФСО № 3 не содержит, равно как и обязанности оценщика проверять наличие зарегистрированных прав и правоустанавливающих документов, а также кадастрового номера и фактическое местонахождение публикуемых к продаже объектов-аналогов.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия также находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налога на имущество в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Административным ответчиком не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в отчете об оценке, сомнений в достоверности определенного оценщиком итогового результата рыночной стоимости объектов оценки, следовательно оснований для производства судебной экспертизы, в том числе в суде апелляционной инстанции, не имеется.

Само по себе указание апеллянта на несоответствие рыночной стоимости объектов оценки их кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Для целей налогообложения существует преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

При этом кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, основой их расчета является рыночная информация об объектах недвижимости и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года № 1555-О, от 16 июля 2015 года № 1769-О и № 1790-О, от 25 октября 2016 года № 2207-О и др.).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно с учетом осмотра объекта оценки выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить его износ, качество отделки, наличие парковки и другие влияющие на итоговое расчетное значение параметры.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки по разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам дела и представленным доказательствам, поэтому решение суда по доводам апелляционной жалобы отмене, как об этом просит податель жалобы, не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

определила:

решение Московского городского суда от 11 ноября 2019 года изменить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года 141 312 445 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года 10 132 749 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)