Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-4168/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Империал-2000», Илиева Романа Лазировича об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений и земельного участка в размере их рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Московского городского суда от 22 октября 2020 года, которым административный иск удовлетворен,

заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В., возражения представителя административного истца ООО «Империал-2000» Степанова А.В., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО «Империал-2000» и Илиев Р.Л. обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих им на праве собственности нежилых помещений и арендуемого ООО «Империал-2000» земельного участка в размере, равном рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в отношении следующих объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 353 753 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере 165 984 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 95 576 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере 230 075 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что установленная по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № 40557 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 г.» кадастровая стоимость:

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 530 935 550,17 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 255 935 157,77 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 136 674 000,73 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 402 965 297,25 рублей, значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчетов об оценке № от 27 декабря 2019 года и № от 26 декабря 2019 года, подготовленных <данные изъяты>, что нарушает их права и обязанности как плательщиков налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц и арендной платы в отношении земельного участка, размер которых рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением Московского городского суда от 22 октября 2020 года административное исковое заявление удовлетворено. Установлена по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость в размере рыночной:

- нежилого помещения с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере 447 258 100 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере 189 336 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере 113 600 200 рубле;

- земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере 250 579 100 рублей.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 декабря 2019 года.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным решением, представителем Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы подана апелляционная жалоба, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, содержится просьба об отмене состоявшегося по делу решения.

В обоснование доводов жалобы указано, что административные истцы просят суд установить рыночную стоимость объектов недвижимости в целях налогообложения, в связи с чем имеют своей целью уменьшить императивно установленные, обязательные, индивидуально определенные безвозмездные платежи, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими эти платежи.

Податели жалобы считают, что административными истцами не доказано нарушение методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о нарушении прав и законных интересов административных истцов.

По мнению апеллянтов, административный истец не вправе был выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, поскольку являются его арендаторами. Административный истец также не вправе продавать земельный участок. Для спорного земельного участка кадастровая стоимость является основой расчета его выкупной цены, следовательно, требуя установления рыночной стоимости согласно отчета об оценке, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи участка, в свою очередь продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления и данная цена является нормативно установленной. Кроме того, участок занят принадлежащим административному истцу зданием и необходим для его эксплуатации, и не может быть отчужден собственником участка на открытом рынке в условиях конкуренции, поскольку собственник участка обязан, при наличии волеизъявления собственника здания, продать участок только одному лицу - собственнику здания.

Административный истец, требуя установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, что не предусмотрено договором.

Отмечают, что заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №73-ФЗ), поскольку судом неверно сформулированы вопросы, подлежащие экспертному исследованию, подобранные экспертом объекты-аналоги более чем в 1,9 раз отличаются между собой по стоимости, что свидетельствует о неоднородности выборки и как следствие о некорректности определенной величины рыночной стоимости. Обращают внимание, что фактически объекты исследования представляют собой здание торгового центра, однако, договоры аренды по нему экспертом запрошены не были, что методологически неверно, не учтены доходы от аренды мест для размещения банкоматов, автоматов вендинговой торговли и островной торговли, ставки арендной платы по которым значительны и достигают 2500-4500 долларов в год по данным аналитических исследований, размещенных в сети «Интернет». В рамках доходного подхода к оценке при расчете принята только арендопригодная площадь, что методологически неверно. В рамках сравнительного подхода не введена корректировка на ВРИ земельного участка, требуемая в рассматриваемом случае, поскольку объект оценки имеет разрешенное использование - торговля, в то время как объекты-аналоги – производственно-складское назначение, различия в соотношении стоимостей которых достигает более чем 3 раза. Также податель жалобы указывает, что снижение кадастровой стоимости обжалуемым решением по сравнению с установленной кадастровой стоимостью в размере рыночной по состоянию на 1 января 2016 года составило более 30 %, что не отвечает сложившимся тенденциям рынка коммерческой недвижимости в указанный период.

Просили назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу, отменить состоявшееся по делу решение и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административного иска.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель административного истца указывает на несостоятельность ее доводов, просит решение Московского городского суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание апелляционной инстанции Илиев Р.Л., представители Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы и Управления Росреестра по Москве не явились. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Изучив письменные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно положениям пункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилых помещений и земельного участка, не соответствует их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статей 399-402, 372-375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций», законом от 19 ноября 2014 года № 51 «О налоге на имущество физических лиц», постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года № 700-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость», статьями 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 237-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве», Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон №237-ФЗ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон №135-ФЗ), пришел к правильному выводу об их удовлетворении и возможности установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования полученных судом доказательств. Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно, со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права, изложены в оспариваемом решении, их правильность не вызывает сомнений.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств, что административные истцы ООО «Империал-2000» и Илиев Р.Л. являются правообладателями нежилых помещений расположенных в одноэтажном с цоколем нежилом здании 1999 года постройки (год реконструкции 2008), общей площадью 6 294 кв.м., (торговый центр <данные изъяты>), по адресу: <адрес>

- с кадастровым номером №, общей площадью 3 414,2 кв.м ( на первом этаже здания, размещена галерея бутиков);

-с кадастровым номером №, общей площадью 896,7 кв.м. ( 332,3 кв.м. в цоколе, 564,4 кв.м. на первом этаже, расположен магазин-ресторан <данные изъяты>

-с кадастровым номером №, общей площадью 1983,1 кв.м. ( в цоколе, расположен супермаркет <данные изъяты>).

Нежилое здание, в котором расположены спорные объекты возведено на арендуемом административным истцом ООО «Империал-2000» земельном участке категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: объекты размещения организаций розничной торговли продовольственными и непродовольственными группами товаров (1.2.5); объекты размещения организаций общественного питания (1.2.5); объекты размещения учреждений и организаций бытового обслуживания (1.2.5), площадью 6 295 кв.м.

Территориально объекты недвижимости находятся в районе <адрес>, на расстоянии 6-12 мин. пешком от станции метро <данные изъяты>, ценовая зона между ТТК и МКАД. Ближайшее окружение: массовая жилая застройка, общественно-деловая застройка.

Указанные обстоятельства сторонами при рассмотрении дела по существу не оспаривались.

Проанализировав представленные административными истцами выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объектов недвижимости, суд первой инстанции верно исходил из того, что кадастровая стоимость принадлежащих административным истцам на праве собственности нежилых помещений и арендуемого земельного участка определена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № 40557 по состоянию на 1 января 2018 года в размерах:

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 530 935 550,17 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 255 935 157,77 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 136 674 000,73 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № – 402 965 297,25 рублей.

Данные кадастровые стоимости используются для определения размера налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц и арендных платежей по договору аренды земельного участка от 8 октября 2010 года №.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», изданного в соответствии со статьей 5 Закона № 237 - ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года №508 (далее - ФСО № 4), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО №4).

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона № 135-ФЗ).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года № 1555-О, от 16 июля 2015 года № 1769-О и № 1790-О, от 25 октября 2016 года № 2207-О и др.).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно с учетом осмотра объекта оценки выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить его износ, качество отделки, наличие парковки и другие влияющие на итоговое расчетное значение параметры.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Не согласившись с определением кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости и считая, что она является необоснованно завышенной, административные истцы обратились в суд за ее оспариванием.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 7 сентября 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума №28) разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось.

В силу требований части 1 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Определение рыночной стоимости объекта оценки осуществляется в соответствии с требованиями Закона №135-ФЗ в рамках оценочной деятельности - профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки различных видов стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценки стоимости.

Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Следовательно, допустимым и относимым, а также достоверным, пока не доказано иное, доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта оценки, является отчет об оценке, составленный в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, административные истцы представили суду отчеты об оценке № от 27 декабря 2019 года и № от 26 декабря 2019 года, подготовленные оценщиком <данные изъяты> согласно которым рыночная стоимость принадлежащих административным истцам объектов недвижимости составила:

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 353 753 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №- 165 984 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №- 95 576 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № - 230 075 000 рублей.

В соответствии с требованиями статьи 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 23 постановления Пленума № 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленных административными истцами отчетов об оценке, с учетом возражений стороны административного ответчика, судом первой инстанции правильно была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 19 августа 2020 года, составленному экспертом ФИО7<данные изъяты> отчеты об оценке № от 27 декабря 2019 года и № от 26 декабря 2019 года, подготовленные оценщиком <данные изъяты>, не соответствуют требованиям Закона №135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки. Определённая оценщиком в отчётах рыночная стоимость объектов недвижимости не подтверждается.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, не оспаривались лицами, участвующими в деле, и обоснованно приняты судом как достоверные, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости, суд обоснованно руководствовался заключением эксперта, отклонив представленные административными истцами отчеты об оценке, признав их недостоверным доказательством.

Рыночную стоимость спорных объектов недвижимости эксперт определил по состоянию на 1 января 2018 года в размерах:

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 447 258 100 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №- 189 336 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №- 113 600 200 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № – 250 579 100 рублей.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке нежилых помещений и земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объектов оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом сравнительному и доходному подходам, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Эксперт обоснованно отнес оцениваемые им нежилые помещения к сегменту недвижимости торгового назначения.

Итоговые значения 1 кв.м. рыночной стоимости нежилых помещений 130 999,4 руб./кв.м, 95 474,76 руб./кв.м, 126 686,97 руб./кв.м, с учетом различного расположения объектов оценки относительно этажа здания, и земельного участка 39 806 руб./кв.м находится в диапазоне цен предложений для единого объекта недвижимости сегмента недвижимости торгового назначения (с учетом вклада стоимости земельного участка, без учета корректировки на торг) от 80 819 руб./кв.м до 247 500 руб./кв.м, что опровергает доводы апелляционной жалобы стороны административного ответчика о том, что рассчитанное экспертом значение ниже рыночных цен на данный сегмент недвижимости.

Доводы о том, что ранее определенная в отношении земельного участка рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2016 года выше установленного экспертом значения и составляла 373 116 000 руб., не опровергает рассчитанного экспертом значения, поскольку за указанный период наблюдается тенденция снижения уровня цен на коммерческую недвижимость Москвы.

Заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

В свою очередь подателями апелляционной жалобы каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного исследования и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, не представлено.

Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка, указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данных объектов недвижимости не представлено.

Доводы об отсутствии в заключении эксперта анализа получаемого дохода от расположения вендинговых автоматов, банкоматов, терминалов, заявлялись административным ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Экспертом были представлены подробные письменные пояснения, оснований для несогласия с которыми у судебной коллегии нет.

Доводы о необходимости исключения из расчетов объектов-аналогов, разница в стоимости которых составляет более чем 1,9 раз судебная коллегия находит необоснованными.

Указанный в цитируемом административным ответчиком в апелляционной жалобе письме ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 22.01.2015 №19-8157 способ выбора сопоставимых объектов-аналогов является не единственным.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, расчет экспертом рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода исходя из арендопригодной площади не снижает степени достоверности результата рыночной стоимости.

Доводы о необходимости проведения по делу повторной судебной экспертизы был предметом рассмотрения суда первой инстанции и ему, с учетом дополнительно представленных пояснений эксперта, дана надлежащая оценка, не согласится с которой у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

Сторонами не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако, суду апелляционной инстанции не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных по мнению подателей жалобы недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Несостоятельны и доводы жалобы административного ответчика об отсутствии у административного истца права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе и арендаторы.

Арендатор земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности указанного лица, наравне с собственником земельного участка либо органом местного самоуправления, осуществляющим правомочия собственника объекта недвижимости, наделен правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии и в суде, в том числе посредством предъявления требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 7 сентября 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чем указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации не применимо, так как предметами договоров аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы.

Доводы административного ответчика и заинтересованного лица о том, что арендатор не вправе выступать заказчиком отчета об оценке также являются несостоятельными. Действительно, абзацем 12 статьи 10 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. однако в рассматриваемом случае, договор на оценку заключен не от имени собственника, а от имени владельца объекта недвижимости на основании статьи 6 данного Федерального закона согласно которой юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суды с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных обязательных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Само по себе указание подателей апелляционной жалобы на несоответствие рыночной стоимости объектов оценки их кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки по разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Доводы апелляционной жалоб аналогичны доводам, заявлявшимся в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Вместе с тем, Московским городским судом при изготовлении резолютивной части решения и мотивированного решения допущена описка в отчестве административного истца Илиева Романа Лазировича, ошибочно указано – Илиев Роман Лазоривич.

Допущенная описка является очевидной и носит технический характер, что подтверждается материалами административного дела.

Возможность учета имеющихся в судебном акте суда первой инстанции описок при вынесении судом апелляционной инстанции апелляционного определения без необходимости в отдельных случаях возвращения материалов административного дела в суд первой инстанции, нашла свое отражение в разъяснениях, приведенных в абзаце 2 пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года № 5 «О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции».

С учетом указанных разъяснений и в связи с тем, что допущенная описка не создает неопределенности в вопросе действительного предмета настоящего административного спора, её наличие в обжалуемом решении не являлась препятствием к рассмотрению административного дела судебной коллегией, которая рассмотрела административное дело с учетом допущенной в обжалуемом судебном акте описки.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

определила:

исправить описку по тексту решения в части указания отчества административного истца, вместо ошибочно указанного судом Илиев Роман Лазоривич, считать верным Илиев Роман Лазирович.

Решение Московского городского суда от 22 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: