Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-821/2020 по административному исковому заявлению ОАО «МТЗ Рубин» об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий и помещений в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года,

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 22 сентября 2020 года, которым административный иск удовлетворен,

заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ОАО «МТЗ Рубин» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного адресу: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 339 640 677,97 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 336 111 281 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 2 526 031 668 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 299 407 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 403 047 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данных объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года №40557 кадастровая стоимость:

- в отношении помещения с кадастровым номером № в размере 845 845 089,32 рублей;

- в отношении здания с кадастровым номером № в размере 842 014 248,75 рублей;

- в отношении здания с кадастровым номером № в размере 5 866 619 956,76 рублей;

- в отношении здания с кадастровым номером № в размере 1 380 969 748,78 рублей;

- в отношении здания с кадастровым номером № в размере 1 441 327 590,64 рублей, значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчетов об оценке № от 30 мая 2019года, № от 28 июня 2019 года, № от 28 июня 2019 года, № от 30 мая 2019 года, № от 30 мая 2019 года, подготовленных оценщиком <данные изъяты>, что нарушает его права и обязанности как плательщика налога на имущество организаций, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Московского городского суда от 22 сентября 2020 года административное исковое заявление ОАО «МТЗ Рубин» удовлетворено, по состоянию на 1 января 2018 года установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной по результатам повторной судебной оценочной экспертизы:

- здания с кадастровым номером № в размере 471 680 000 рублей;

- здания с кадастровым номером № в размере 493 630 000 рублей;

- здания с кадастровым номером № в размере 3 731 610 000 рублей;

- здания с кадастровым номером № в размере 363 000 000 рублей;

- здания с кадастровым номером № в размере 387 000 000 рублей.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалоба, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, содержится просьба об отмене состоявшегося по делу решения.

В обоснование доводов жалобы указано, что административный истец выбрал не надлежащий способ защиты права, поскольку факт расхождения между результатами кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой.

Податель жалобы считает, что административным истцом не доказано нарушение методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о нарушении прав и законных интересов административного истца.

Также указывается, что административный истец просит суд установить рыночную стоимость объектов недвижимости в целях налогообложения, в связи с чем имеет своей целью уменьшить императивно установленные, обязательные, индивидуально определенные безвозмездные платежи, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими эти платежи.

По мнению административного ответчика, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №73-ФЗ), поскольку судом неверно сформулированы вопросы, подлежащие экспертному исследованию, рассчитанная экспертом стоимость земельного участка на котором располагаются спорные здания завышена более чем на 30%, что не соответствует тенденциям рынка коммерческой недвижимости по ЗАО и в свою очередь, привело к занижению рыночной стоимости зданий. Податель жалобы обращал внимание судебной коллегии, что стоимость зданий паркинга рассчитана только затратным подходом, без внесения корректировки на налогообложение НДС и не соответствует рыночным данным.

Указывал, что при расчете рыночной стоимости земельного участка под спорными зданиями, проведенном экспертом ФИО4 в рамках другого административного дела стоимость тех же зданий выше в 4 раза, нежели определенная экспертом по настоящему делу.

Обращал внимание, что в рамках доходного подхода к оценке экспертом не учтена стоимость вспомогательных помещений, что привело к занижению стоимости объектов оценки.

Просил провести по делу повторное экспертное исследование, отменить состоявшееся по делу решение и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административного иска.

В судебное заседание апелляционной инстанции лица, участвующие в деле не явились. О дате и месте слушания по делу извещены своевременно и надлежащим образом.

Неявка в судебное заседание участников судебного разбирательства, явка которых не признана судом обязательной, не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилых помещения и зданий, принадлежащих административному истцу на праве собственности, выше их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статей 372-375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций», Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон №237-ФЗ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ), пришел к правильному выводу об их удовлетворении и возможности установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования полученных судом доказательств. Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно, со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права, изложены в оспариваемом решении, их правильность не вызывает сомнений.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником следующих объектов недвижимого имущества:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 7 271,7 кв.м., расположенного на первом-шестом этажах, а так же в подвале и на техническим этаже в здании 1975 года постройки, площадью 7 456,5 кв.м., адресу: <адрес> административно-офисного назначения;

- нежилого семиэтажного с подвалом здания 1962 года постройки с кадастровым номером №, общей площадью 7 917,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, административно-офисного назначения;

- нежилого трехэтажного с двумя подземными этажами здания 1962 года постройки с кадастровым номером №, общей площадью 60 806,1 кв.м расположенного по адресу: <адрес>, торгового назначения;

- нежилого шестиэтажного здания 2003 года постройки с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, используемого в качестве многоуровневого паркинга;

- нежилого семиэтажного здания 2006 года постройки с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, используемого в качестве многоуровневого паркинга.

Данные объекты недвижимости расположены в условной ценовой зоне между <адрес> и представляют собой объекты капитального строительства в составе гипермолла <данные изъяты> (торгово-офисного назначения). Транспортная доступность объектов недвижимости хорошая - станции метро <данные изъяты> и <данные изъяты> находятся на удалении 5-8 мин. пешком. Помещения относятся к классу В-/С, имеют стандартную рабочую отделку и находятся в удовлетворительном состоянии.

Проанализировав представленные административным истцом выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объектов недвижимости, суд первой инстанции верно исходил из того, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости определена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № 40557 по состоянию на 1 января 2018 года в следующих размерах:

- в отношении помещения с кадастровым номером № в размере 845 845 089,32 рублей;

- в отношении здания с кадастровым номером № в размере 842 014 248,75 рублей;

- в отношении здания с кадастровым номером № в размере 5 866 619 956,76 рублей;

- в отношении здания с кадастровым номером № в размере 1 380 969 748,78 рублей;

- в отношении здания с кадастровым номером № в размере 1 441 327 590,64 рублей.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ, пунктами 1.2 и 1.3 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона № 135-ФЗ).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года № 1555-О, от 16 июля 2015 года № 1769-О и № 1790-О, от 25 октября 2016 года № 2207-О и др.).

Не согласившись с определением кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости и считая, что она является необоснованно завышенной, административный истец обратился в суд за ее оспариванием.

В силу требований статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума №28) разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось.

Определение рыночной стоимости объекта оценки осуществляется в соответствии с требованиями Закона №135-ФЗ в рамках оценочной деятельности - профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки различных видов стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценки стоимости.

Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Следовательно, допустимым и относимым, а также достоверным, пока не доказано иное, доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта оценки является отчет об оценке, составленный в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, административный истец представил суду отчеты об оценке № от 30 мая 2019года, № от 28 июня 2019 года, № от 28 июня 2019 года, № от 30 мая 2019 года, № 30 мая 2019 года, подготовленные оценщиком <данные изъяты>, согласно которым рыночная стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила:

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 339 640 677,97 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером №- 336 111 281 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером №- 2 526 031 668 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером №- 299 407 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером №- 403 047 000 рублей.

В соответствии с требованиями статьи 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 23 постановления Пленума № 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленных административным истцом отчетов об оценке, с учетом возражений административного ответчика, по ходатайству представителя административного истца судом первой инстанции правильно была назначена судебная экспертиза.

Доводы апелляционной жалобы о неполноте поставленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку при разрешении судом вопроса о назначении судебной экспертизы административный ответчик возражений относительно поставленных на обсуждение вопросов не представил. Сформулированные в определении вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 30.03.2020, составленному экспертом ФИО5<данные изъяты> отчеты об оценке № от 30 мая 2019года, № от 28 июня 2019 года, № от 28 июня 2019 года, № от 30 мая 2019 года, № от 30 мая 2019 года, подготовленные оценщиком <данные изъяты> не соответствуют требованиям Закона №135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, не оспаривались лицами, участвующими в деле, и обоснованно приняты судом как достоверные, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, суд обоснованно отклонил представленные административным истцом отчеты об оценке, признав их недостоверным доказательством.

Рыночную стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года эксперт ФИО5 определил в следующих размерах: - нежилого помещения с кадастровым номером № – 539 934 781 рубль ( 457 571 848,35 руб. без НДС);

- нежилого здания с кадастровым номером №- 551 309 229 рублей (467 211 211,42 руб. без НДС);

- нежилого здания с кадастровым номером №- 3 264 273 256 рублей ( 2 766 333 267,45 руб. без НДС);

- нежилого здания с кадастровым номером №- 420 286 311 рублей (356 174 840 руб. без НДС);

- нежилого здания с кадастровым номером №- 458 945 221 рубль (388 936 628,04 руб. без НДС).

С указанным заключением эксперта не согласился представитель административного ответчика, указавший на несоответствие полученных экспертом значений рыночной стоимости данным рынка торгово-офисных помещений по ЗАО на дату оценки, завышение стоимости и доли земельного участка в составе ЕОН, неучет экспертом высокого пешеходного трафика, фактических договоров аренды, падение рыночной стоимости ранее определенной в качестве кадастровой по состоянию на 01.01.2016 решением комиссии при Управлении Росреестра практически в два раза.

По указанным основаниям с учетом требований статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с возникшими сомнениями в обоснованности проведенного экспертного исследования по вопросу определения рыночной стоимости объектов недвижимости, определением суда от 25 мая 2020 года по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО6 ( <данные изъяты>).

Согласно выводов повторной судебной оценочной экспертизы (заключение эксперта ФИО6 от 14.07.2020 №) рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости составила:

- помещения с кадастровым номером № в размере 471 680 000 рублей;

- здания с кадастровым номером № в размере 493 630 000 рублей;

- здания с кадастровым номером № в размере 3 731 610 000 рублей;

- здания с кадастровым номером № в размере 363 000 000 рублей;

- здания с кадастровым номером № в размере 387 000 000 рублей.

Оценивая собранные по делу доказательства, определяющие размер рыночной стоимости объектов недвижимости суд первой инстанции счел что достоверными являются выводы повторной судебной оценочной экспертизы.

Проверяя доводы апелляционной жалобы и выводы суда относительно размера рыночной стоимости подлежащей установлению в качестве кадастровой судебная коллегия установила, что эксперт ФИО6 в заключении повторной судебной оценочной экспертизы в нарушение п. 2.4 Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 № 346 не указал о причинах расхождения в выводах с первичной экспертизой, в связи с чем у эксперта были истребованы дополнительные письменные пояснения по данному вопросу.

С учетом указанных письменных пояснений суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В материалы дела представлены отчеты об оценке, заключения первичной и повторной экспертиз, согласно которым рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила:

Кадастровый номер	Отчет об оценке, руб.	Первичная экспертиза, руб.	Повторная экспертиза, руб.
№
№
№
№
№

Давая оценку собранным по делу доказательствам, определяющим рыночную стоимость объектов недвижимости: отчету об оценке, первичному экспертному исследованию и повторной судебной оценочной экспертизе, с учетом пояснений эксперта ФИО6, данных им во исполнение п. 2.4. Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 № 346 о причинах расхождения в выводах с первичной экспертизой, судебная коллегия полагает правильным согласится с выводами суда первой инстанции о рыночной стоимости объектов недвижимости, подлежащих установлению в качестве кадастровой согласно выводов повторной экспертизы, поскольку и отчет об оценке и первичное заключение выполнены с нарушением требований части 3 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и не могут быть признаны допустимыми и достоверными доказательствами определяющими значение рыночной стоимости объекта недвижимости, несмотря на то, что они выполнены субъектами оценочной деятельности, поскольку ими допущены нарушения федеральных стандартов оценки при проведении оценки.

К нарушениям, влияющим на итоговую величину рыночной стоимости судебная коллегия относит следующие: оценщик арендопригодную площадь указал со слов заказчика, данная информация не подтверждена технической документацией, при оценке объекта с кадастровым номером № не учтено, что 40% площадей данного объекта имеет торговое назначение, расчет выполнен лишь исходя из офисного назначения всего здания. Такое же нарушение допущено и в отношении объекта с кадастровым №, имеющим порядка 14% торговых площадей. Оценщиком неверно указаны адреса объектов-аналогов, что вводит в заблуждение пользователей отчета. В рамках доходного подхода к оценке не введены корректировки на дату предложения, отличающуюся от даты оценки более чем на 11 месяцев, на площадь ( разница от 140 до 2500%). Оценщиком некорректно подобраны аналоги для расчета рыночной стоимости паркингов из смежного сегмента подземных паркингов без внесения какой либо-корректировки. При выделении стоимости земельного участка в составе ЕОН использован показатель кадастровой стоимости, которая по своей природе отличается от рыночной методикой расчета.

Эксперт ФИО5, указавший суду на выявленные им нарушения Федеральных стандартов оценки в отчетах об оценке является лицом, компетентным на проверку отчетов об оценке в силу требований приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим стаж работы в области оценки более 5 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В свою очередь, данным экспертом также были допущены нарушения федеральных стандартов оценки при расчете рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, которые привели как к завышению, так и к занижению рыночной стоимости оцениваемых им объектов. Так, по офисным и торговым объектам им были занижены ставки аренды (которые определены эспертом на уровне ставки складских помещений) с одновременным занижением операционных расходов, применена ставка капитализации ниже рыночного уровня, доля земельного участка в ЕОН завышена. Экспертом не анализировались фактический состав арендопригодных площадей и показатели доходности объектов, некорректно определена величина износа паркингов, имеющих значительный физический износ с разрушением и коррозией основных несущих конструкций.

Оценивая заключения первичной и повторной экспертиз с учетом показаний эксперта ФИО6 в суде первой инстанции и его письменных разъяснений, представленных в суд апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная экспертом ФИО6 в повторной судебной оценочной экспертизе рыночная стоимость объектов недвижимости соответствует рыночным данным и правильно была положена в основу решения судом первой инстанции как подлежащая установлению в качестве кадастровой.

Судебная коллегия учитывает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке нежилого помещения и зданий эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объектов оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Эксперт обоснованно отнес оцениваемые им объекты к сегменту недвижимости административно-офисного с торговыми площадями назначения класса С, значение диапазона цен аренды на сопоставимые объекты эксперт определил:

-для офисных помещений:10 000 -19 250 руб./кв.м

-для торговых помещений: 14 553-64 000 руб./кв.м в год

Итоговое значение 1 кв.м. рыночной стоимости аренды объектов оценки для торговых помещений в зависимости от этажа расположения и площади объектов составила для торговых помещений 25 231 -42 752 руб./кв.м. и для офисных помещений 12 419-17 013 руб./кв.м соответствует данному диапазону, для помещений и зданий в целом составляет рыночная стоимость составляет 61 369- 64 865 руб./кв.м, что опровергает доводы апелляционной жалобы о том, что рассчитанное экспертом значение не соответствует уровню рыночных цен на данный сегмент недвижимости.

Что касается определения рыночной стоимости зданий паркинга, то судебная коллегия отклоняет доводы жалобы о некорректном определении рыночной стоимости, рассчитанной экспертом затратным подходом в размере 13 514 и 13 819 руб./кв.м, поскольку апеллянтом не представлено доказательств несоответствия полученного экспертом значения по неотапливаемым помещениям, имеющим износ порядка 35% рыночным данным.

При этом, судебная коллегия, давая оценку доводам апелляционной жалобы учитывает, что заключение эксперта ФИО4, которой проводилась оценка рыночно й стоимости земельного участка, на котором расположены спорные объекты недвижимости и в рамках которого было получено значение рыночной стоимости паркингов существенно выше, нежели чем у эксперта ФИО6, выполненное ею в рамках административного дела № 3а-3103/2020 также было отклонено судом первой инстанции, как недостоверное и в основу решения положено заключение повторной судебной оценочной экспертизы проведенной экспертом ФИО6, по которому расхождение в выводах с первичной экспертизой составило 39% ( 2 514 726 324 руб. и 3 198 390 000 руб. соответственно).

Представленное в материалы дела заключение повторной судебной оценочной эксперизы составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов повторной судебной экспертизы. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости оцениваемых объектов, указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данныхобъектов недвижимости не представлено.

Довод апеллянта о необходимости проведения по делу повторной судебной экспертизы был предметом рассмотрения суда первой инстанции и ему дана надлежащая оценка, не согласится с которой у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

Административным ответчиком не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако, суду апелляционной инстанции стороной административного ответчика не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по мнению подателя жалобы, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суды с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных обязательных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Само по себе указание подателя апелляционной жалобы на несоответствие рыночной стоимости объекта оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки по разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, заявлявшимся административным ответчиком в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 22 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы– без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: