Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело УИД № 07OS0000-01-2022-000081-93 (№3а-2/2023) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Фирма «Дея» об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе Государственного бюджетного учреждения Кабардино-Балкарской Республики «Государственная кадастровая оценка недвижимости» на решение Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 27 февраля 2023 года, которым административное исковое заявления удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А., пояснения представителей административного ответчика Рахаева Т.М., поддержавшего апелляционную жалобу, административного истца Дедищева А.Н., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, участвовавших в судебном заседании посредством систем видеоконференц-связи при содействии Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью Фирма «Дея» (далее также – ООО Фирма «Дея», общество) обратилось в Верховный Суд Кабардино-Балкарской Республики с административным иском о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Кабардино-Балкарской Республики «Государственная кадастровая оценка недвижимости» (далее также – ГБУ КБР «ГКО», бюджетное учреждение) от 26 августа 2022 года № ОРС-07/2022/000034 и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 26 720 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 486 965 550,00 рублей по состоянию на 1 февраля 2022 года в соответствии с отчетом ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ года № №.

В обоснование административного иска указано, что общество является собственником указанного выше нежилого здания. Приказом Министерства экономического развития Кабардино-Балкарской Республики от 25 ноября 2021 года № 112 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест и сооружений), расположенных на территории Кабардино-Балкарской Республики. Кадастровая стоимость спорного здания рассчитана ГБУ КБР «ГКО» по состоянию на 1 января 2021 года в размере 1 082 508 056,06 рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость и нарушает права и законные интересы административного истца. 29 июля 2022 года общество обратилось в ГБУ КБР «ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 февраля 2022 года в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ года № №. Решением ГБУ КБР «ГКО» от 26 августа 2022 года № ОРС-07/2022/000034 обществу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Полагает указанное решение незаконным и необоснованным, нарушающим его права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Решением Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 27 февраля 2023 года административный иск удовлетворен частично; установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 530 097 000,00 рублей по состоянию на 1 февраля 2022 года; в удовлетворении остальных требований отказано.

Не согласившись с решением суда в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, административным ответчиком ГБУ КБР «ГКО» подана апелляционная жалоба, в которой содержится просьба о его отмене в части установления размера рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в связи с неверным применением норм материального и процессуального права, неполным установлением фактических обстоятельств по делу, принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований в полном объеме; выражает несогласие с выводами судебной экспертизы. Так, в заключении экспертов при расчете рыночной стоимости нежилого здания, являющегося торговым центром, допущены методологические и технические ошибки, нарушены федеральные стандарты оценки, а именно, при определении рыночной стоимости затратным подходом экспертом неверно принят строительный объем здания (80 750 куб.м вместо 154 000 кв.м.), что на 73 250 куб.м. меньше фактического объема здания, и привело к уменьшению его рыночной стоимости; экспертами неверно подобрано здание-аналог из Справочника Ко-Инвест – здание класса «Эконом» с характеристикой фундамента «бутовый/бетонный», в то время как фундамент оцениваемого здания – «железобетонный/монолитный», что соответствует параметрам здания класса «Премиум» или «Де Люкс» Справочника Ко-Инвест; необоснованно взят справочник для ТРЦ с этажностью от 4 до 6, в то время как объект исследования имеет этажность 7, однако каких-либо корректировок по данному параметру не применено, при том, что в ходе допроса в судебном заседании эксперт указал на существенное значение этажности объекта при определении его рыночной стоимости; в рамках сравнительного подхода экспертами использованы объекты-аналоги, существенно отличающиеся от объекта исследования по площади, местоположению, что свидетельствует о их несопоставимости; в рамках доходного подхода экспертами использованы три объекта-аналога, при этом не обоснован отказ от фактических данных по действующим договорам аренды в торговом центре «Дея»; при наличии существенных недостатков в заключении экспертов судом первой инстанции безосновательно отказано в удовлетворении ходатайства бюджетного учреждения о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Административным истцом подан письменный отзыв на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по имеющимся в материалах дела адресам и контактам, не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети «Интернет».

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также - Федеральный закон № 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В части 2 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ указано, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объектов недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

На основании распоряжения Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 22 ноября 2016 года № 620-рп создано государственное бюджетное учреждение Кабардино-Балкарской Республики «Государственная кадастровая оценка недвижимости».

Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 24 октября 2019 года № 185-ПП в соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ определена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» - 1 ноября 2019 года.

Правительством Кабардино-Балкарской Республики 29 марта 2021 года принято постановление № 63-ПП «Об установлении даты перехода к применению на территории Волгоградской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» - 1 апреля 2021 года

Таким образом, с 1 апреля 2021 года для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Кабардино-Балкарской Республики, в размере их рыночной стоимости, применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Порядок и основания установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определен статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно которой кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, ООО Фирма «Дея» является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 26 720 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость данного нежилого здания рассчитана ГБУ КБР «ГКО» по состоянию на 1 января 2021 года в размере 1 082 508 056,06 рублей, результаты утверждены приказом Министерства экономического развития Кабардино-Балкарской Республики от 25 ноября 2021 года № 112 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест и сооружений), расположенных на территории Кабардино-Балкарской Республики». Указанная кадастровая стоимость внесена в ЕГРН 14 января 2021 года, подлежит применению с 1 января 2022 года.

С данной кадастровой стоимостью не согласилось ООО Фирма «Дея» и обратилось 29 июля 2022 года с заявлением в бюджетное учреждение об установлении рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2022 года в соответствии с отчетом оценщика ООО «<данные изъяты>» ФИО17 № № от ДД.ММ.ГГГГ года в размере 486 965 550,00 рублей.

Решением ГБУ КБР «ГКО» № ОРС-07/2022/000034 от 26 августа 2022 года в удовлетворении заявления ООО Фирма «Дея» отказано в связи с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке.

Как указывалось выше, согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поскольку статья 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ не регулирует процедуру установления судом рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы следует отнести применительно к главе 25 КАС РФ. При этом в силу части 1 пункта 2 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В рассматриваемом случае, несмотря на то, что требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения, оно подлежит рассмотрению по существу в соответствии с нормами процессуального законодательства, при этом согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Таким образом, из анализа действующего законодательства следует, что требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения ООО Фирма «Дея» в суд с настоящим административным иском об оспаривании названного решения и установлении по состоянию на 1 февраля 2022 года кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ года. В качестве обоснования достоверности отчета обществом также представлено в материалы дела Экспертное заключение (положительное) № № от ДД.ММ.ГГГГ года, составленное Ассоциацией «<данные изъяты>».

Следовательно, предметом доказывания по настоящему делу является величина рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на 1 февраля 2022 года, а также соответствие или несоответствие представленного обществом отчета об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ года № № требованиям законодательства об оценочной деятельности.

С целью проверки содержащихся в данном отчете выводов и установления достоверной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (пункты 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости») определением суда первой инстанции от 12 октября 2022 года в порядке статьи 77 КАС РФ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «<данные изъяты> «<данные изъяты>».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертами ООО «<данные изъяты>» ФИО18. и ФИО19, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 февраля 2022 года составила 530 097 000,00 рублей. Ответ на поставленный судом вопрос относительно соответствия отчета оценщика от ДД.ММ.ГГГГ года № № требованиям законодательства об оценочной деятельности экспертами не исполнен ввиду отсутствия возможности, так как его решение выходит за рамки компетенции оценщиков, проводивших судебную экспертизу, учитывая, что на данный отчет представлено положительное заключением СРО Ассоциация «<данные изъяты>» № №

Суд первой инстанции принял в качестве надлежащего и достаточного доказательства по делу указанное заключение судебной экспертизы в части величины рыночной стоимости объекта недвижимости и установил кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 февраля 2022 года в размере 530 097 000,00 рублей.

В свою очередь, проверка отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, и, как следствие, законности решения бюджетного учреждения, судом осуществлена посредством самостоятельного анализа содержания данного отчета и приведенных в оспариваемом обществом решении бюджетного учреждения причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также путем допроса в качестве свидетелей начальника отдела кадастровой оценки ГБУ КБР «ГКО» ФИО20, непосредственно проверявшей отчет оценщика на соответствие законодательству, директора ООО «<данные изъяты>» ФИО21 и оценщика ФИО22 по содержанию отчета и приложенных к нему документов.

Установив в отчете оценщика нарушения пунктов 6, 8, 9 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, проверив порядок принятия, форму оспариваемого решения, полномочия принявшего его бюджетного учреждения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что решение от 26 августа 2022 года № ОРС-07/2022/000034 принято уполномоченным учреждением с соблюдение порядка и формы, у ГБУ КБР «ГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере его рыночной стоимости.

Проанализировав представленные доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

В силу статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. По смыслу статьи 16 указанного закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что представленное в материалы дела заключение судебной оценочной экспертизы № № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненное экспертами ООО «<данные изъяты>» ФИО23 и ФИО24, приведенным требованиям не соответствует, в связи с чем надлежит согласиться с доводами апелляционной жалобы о допущенных экспертами существенных нарушениях, повлиявших на итоговый результат.

Как усматривается из данного экспертного заключения, расчет рыночной стоимости спорного объекта недвижимости производился экспертами с использованием трех подходов. Так, применяя затратный подход и метод сравнительной единицы с использованием, в том числе общедоступных сведений, справочных данных, эксперты не обосновали подбор здания-аналога из Справочника Ко-Инвест – здание класса «Эконом» с характеристикой фундамента «бутовый/бетонный», в то время как фундамент оцениваемого здания – «железобетонный/монолитный», что соответствует параметрам здания класса «Премиум» или «Де Люкс»; принят строительный объем здания (80 750 куб.м вместо 154 000 кв.м.), что на 73 250 куб.м. меньше фактического объема здания; принят аналог ТРЦ с этажностью от 4 до 6, в то время как объект исследования имеет этажность 7. В рамках сравнительного подхода экспертами не обосновано использование объектов-аналогов, существенно отличающихся от объекта исследования по площади, местоположению; в рамках доходного подхода экспертами использованы три объекта-аналога, при этом не рассмотрена возможность использования фактических данных по действующим договорам аренды в действующем торговом центре «Дея» с учетом правомочия ходатайствовать о предоставлении дополнительных сведений, необходимых для экспертного ответа на поставленный судом вопрос.

Судебная коллегия полагает такие выводы экспертов необоснованными, не подтвержденными материалами дела и экспертного заключения, не в полной мере отражающими достоверную рыночную стоимость нежилого здания, произведенные экспертами расчеты не отвечают принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает необоснованным фактическое уклонение экспертов ООО «<данные изъяты>» от ответа на поставленный судом первой инстанции вопрос о соответствии отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем проверка отчета судебными экспертами, отвечающими требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не осуществлена. Положения статьи 17 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности) не препятствуют суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела, и принимать решение о назначении по делу соответствующей судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, в нарушение требований статей 8, 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», пункта 11 ФСО № 1, содержание экспертного заключения допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не позволяет проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. В ходе допроса экспертов в суде первой инстанции, а также посредством получения от них письменных пояснений в суде апелляционной инстанции, перечисленные недостатки устранены не были, заявленное административным ответчиком ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы обоснованно.

Изложенное в соответствии с частью 1 статьи 83 КАС РФ явилось основанием для назначения по настоящему делу повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой судебной коллегией поручено сотруднику общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» Гуниной Е.Н.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» Гуниной Е.Н., отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года № №, выполненный оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО26, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком допущены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены неверно; оценщиком допущены методологические и математические ошибки при выполнении расчетов; информация, использованная оценщиком, не является в полной мере достоверной, достаточной, проверяемой. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 февраля 2022 года составила с учетом округления 954 030 000,00 рублей.

Административным истцом поданы письменные возражения на данное заключение повторной судебной оценочной экспертизы, одновременно заявлено о назначении по делу еще одной повторной судебной оценочной экспертизы, поручив ее производство эксперту ООО «<данные изъяты>» ФИО27

Административным ответчиком – ГБУ КБР «ГКО» поданы возражения на замечания административного истца и ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Изучив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ, в том числе, отчет об оценке, заключения судебных оценочных экспертиз, возражения, дополнительные письменные пояснения эксперта на замечания административного истца, судебная коллегия полагает, что представленный административным истцом отчет об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ года, равно как и заключение экспертов ООО «<данные изъяты>» ФИО28 и ФИО29 № № от ДД.ММ.ГГГГ года, содержащие выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости на спорную дату, по приведенным выше основаниям не отвечают требованиям федеральных стандартов оценки, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», вводят в заблуждение, допускают неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов, в связи с чем не могут быть положены в основу выводов о рыночной стоимости спорного нежилого здания.

В свою очередь, заключение повторной судебной оценочной экспертизы № № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» Гуниной Е.Н., следует признать надлежащим, достоверным и достаточным доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания по состоянию на 1 февраля 2022 года.

Так, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение № № от ДД.ММ.ГГГГ года выполнено экспертом Гуниной Е.Н. с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Закона № 73-ФЗ и Закона об оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федеральных стандартов оценки, является ясным и полным, выводы эксперта носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют.

Как усматривается из выводов экспертного заключения по вопросу соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности, определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов рассчитано оценщиком не верно, допущены методологические и математические ошибки, информация, использованная для расчета, является не в полной мере достаточной, достоверной, подтвержденной, вводит в заблуждение пользователя отчета, что свидетельствует о нарушениях требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7.

Так, в затратном подходе оценщиком неверно подобран из Сборника Ко-Инвест «Общественные здания 2014» здание-аналог ru.Oз.11.000.0050 стоимостью 16 477 рублей за 1 кв.м., хотя для расчета затрат на замещение объекта оценки согласно данному Сборнику необходимо использовать объем здания (154 000 куб.м.), а не площадь (26 720 кв.м.), что влечет необходимость корректировки стоимости аналога с учетом поправок на региональное различие в уровне цен, на изменение цен после издания Сборника к дате оценки, на различие в конструктивных элементах, полученную стоимость умножить на объем здания 154 000 куб.м.; в расчетах прибыли предпринимателя оценщик не обосновывает применение данных по состоянию на 1 января 2021 года в размере 1,04 по данным СтатРиелт, при том, что имеются данные по состоянию на 1 февраля 2022 года в размере 1,09 по данным СтатРиелт; оценщиком в отчете не приведено определение физического износа оцениваемого здания. Приведенная в отчете информация по объекту оценки (полезная площадь, сданная в аренду площадь, арендопригодная площадь, занимаемая объектами собственника, вспомогательная площадь) не содержит указания на источник информации. В рамках расчетов сравнительным подходом оценщиком не приведено подробное обоснование выбора объектов для расчета и отказа от использования других доступных аналогов; не приведен интервал значений в анализе основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; выводы по рынку недвижимости торгового назначения не представлены; аналоги не сопоставимы в полной мере с объектом оценки по классу качества, по состоянию ремонта и отделки. В рамках доходного подхода оценщиком при расчете чистого операционного дохода некорректно рассчитана величина операционных расходов в рублях (оценщик рассчитал от потенциального валового дохода, нужно по данным использованного им Справочника СтатРиелт – от действительного валового дохода).

По заключению судебного эксперта Гуниной Е.Н. некорректный, неверный расчет стоимости объекта оценки в рамках примененных оценщиком подходов оказал существенное влияние на полученный результат рыночной стоимости. Допущенные оценщиком нарушения не позволяют судить о достоверности результата рыночной стоимости объекта оценки, полученной в рамках отчета.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о невозможности использования отчета оценщика № № от ДД.ММ.ГГГГ года в качестве относимого, допустимого и достаточного доказательства действительной рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 февраля 2022 года.

Анализируя выводы повторной судебной экспертизы относительно размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, проверяя приведенные административным истцом доводы о недостатках данного заключения в названной части, судебная коллегия их отклоняет как несостоятельные и находит, что экспертом Гуниной Е.Н. исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе. Экспертом на основании материалов дела, в том числе, технической документации на здание от 20 мая 2016 года с приложениями, публичной информации, полученной с помощью Интернет-источников, приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик (состояние внутренней отделки помещений и фасада - хорошее (среднее), здание пригодно для эксплуатации), определено текущее фактическое использование – торгово-развлекательный комплекс «Дея».

Доводы возражений административного истца о безосновательном отказе эксперта от личного осмотра объекта экспертизы, повлекшем неверный учет его индивидуальных характеристик, какими-либо объективными доказательствами не подтверждены. Согласно пункту 5 ФСО № 7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. По мнению судебной коллегии, данные требования федерального стандарта оценки экспертом соблюдены, отказ от осмотра объекта экспертизы мотивирован ретроспективностью даты оценки, принимая во внимание наличие в открытых источниках и отчете оценщика фотоматериалов нежилого здания, при том, что осмотр оценщика от 20 июня 2022 года проведен в период, наиболее близкий к дате оценки – 1 февраля 2022 года. Из данных фотоматериалов не усматривается, что ряд помещений требует ремонта, как об этом указывает административный истец, не приводящий тем не менее соответствующих доказательств.

Эксперт, проанализировав представленные административным истцом договоры аренды на помещения в спорном здании, выявив расхождения и погрешности в арендопригодной площади в представленных административным истцом документах, что может повлечь искажения итоговой величины рыночной стоимости объекта, пришел к выводу об использовании в расчетах рыночных данных, представленных в анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта экспертизы.

Принимая во внимание классификацию, приведенную в «Справочнике оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки – 2020, экспертом определен сегмент рынка, к которому относится исследуемое нежилое здание – торговые центры (ТЦ, ТК, ТРК) и помещения в них, коммерческая недвижимость.

Анализ рынка подготовлен экспертом по материалам открытых источников (www.avito.ru, www.rosrealt.ru, www.nalchik.cian.ru, www.kbr.move, www.nalchik.olan.ru, архив объявлений www.ruads.net и др.), а также с использованием собственного архива оценщиков за период с 1 февраля 202 года по 1 февраля 2022 года, что не противоречит методике проведения расчетов по определению рыночной стоимости.

При анализе рынка недвижимости г. Нальчика экспертом рассматривался рынок коммерческой недвижимости торгового назначения и объектов свободного назначения, выявлено 14 объектов, предложенных к продаже, имеющих значительное отличие по общей площади, типу объекта, состоянию отделки, местоположению, структуре арендаторов, классу качества и прочим ценообразующим факторам с объектом экспертизы. Предложения по продаже зданий торгово-развлекательных центров/торговых центров или помещений в них значительной площади в г. Нальчике, наиболее сопоставимых с исследуемым нежилым зданием по основным ценообразующим факторам не выявлены. В связи с этим, исходя из положений пункта 22б ФСО № 7, экспертом принято решение об отказе от использования данных по продаже коммерческой недвижимости, выявленных на открытом рынке, так как их использование может привести к искажению рыночной стоимости.

В свою очередь, по результатам анализа сегмента рынка аренды г. Нальчика, к которому относится объект экспертизы, выявлено 14 объектов, экспертом подобраны аналоги с различными условиями формирования арендной платы, из которых выбраны наиболее сопоставимые с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам.

Экспертом осуществлен анализ основных факторов, влияющих на стоимость коммерческой недвижимости (передаваемые права, условия финансирования, продажи, рынка, торга, местоположение, физические и экономические характеристики, общая площадь).

В соответствии с пунктами 1 и 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В полном соответствии с приведенными положениями ФСО V, ФСО № 7, учитывая цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту, достоверность исходной информации, эксперт обоснованно отказался от применения затратного подхода, который не учитывает рыночную ситуацию на дату определения стоимости, местоположение объекта и другие ценообразующие факторы и индивидуальные особенности исследуемого недвижимого имущества, а также от сравнительного подхода, так как использование коммерческой недвижимости, выявленной на открытом рынке, в качестве объектов-аналогов при определении рыночной стоимости исследуемого недвижимого имущества может привести к искажению рыночной стоимости, ввиду значительных отличий по ценообразующим факторам с объектом экспертизы.

Применение доходного подхода и метода прямой капитализации расчета рыночной стоимости осуществлено экспертом в полном соответствии с приведенными пунктами федеральных стандартов оценки, а также пунктом 23 ФСО № 7, пунктами 11, 12, 13-15 ФСО V, с учетом специфики объекта исследования, цели оценки, вида стоимости, достаточности и достоверности исходной информации, допущений и ограничений. Так, экспертом обосновано применение данного метода возможностью определения чистого операционного дохода от сдачи в аренду объекта экспертизы, что приведет к получению дохода по своим характеристикам, соответствующего основным предпосылкам и допущениям метода прямой капитализации.

Экспертом соблюдена последовательность действий при расчете стоимости в рамках метода капитализации: осуществлены сбор и анализ достоверной рыночной информации по величинам арендных ставок, условиям аренды, величинам операционных расходов, уровням риска инвестиций; прогнозирование денежных потоков, которые собственность вероятно будет генерировать будущие доходы; пересчет будущих денежных потоков в настоящую стоимость методами капитализации.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД) оцениваемого объекта определялся на основе анализа предложений на дату проведения экспертизы по предложенным к аренде аналогичным объектам, отобрано 7 объектов-аналогов, предлагаемых к аренде в г. Нальчике, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам и ценообразующим факторам с исследуемым нежилым зданием, относящихся к одному сегменту.

Для определения величины ПВД объекта экспертом рассчитана арендопригодная площадь нежилого здания (22 468,16кв.м.= 26 720 кв.м. общая площадь/1188кв.м. площадь убежища/0,88(коэффициент арендопригодной площади) с использованием данных Интернет-источника https://statrielt.ru по состоянию на дату определения стоимости 1 февраля 2022 года. Так, для расчета арендопригодной площади эксперт использовал нормативные показатели - среднее значение коэффициента арендопригодной площади для зданий и встроенных помещений торгово-развлекательного центра (0,88), а также учтено в расчете наличие в подвальном этаже защитного сооружения гражданской обороны (убежища) общей площадью 1 188 кв.м.

Доводы возражений административного истца о значительном превышении фактического показателя арендопригодной площади здания, которая согласно технической документации и арендному плану составляет 18 769 кв.м., безосновательном не учете доли эскалаторов, холлов и вспомогательных помещений, объективными доказательствами не подтверждены.

Имеющийся в материалах дела технический план, подготовленный ДД.ММ.ГГГГ года, сам по себе не может свидетельствовать о размере арендопригодной площади ТРЦ по состоянию на дату оценки. Сведения о размере полезной площади здания 18 769 кв.м, указанные в справке генерального директора общества и в отчете об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ года, не подтверждены соответствующей технической документацией, при том, что экспертом выявлены расхождения в сведениях о сданной в аренду площади у оценщика и суммарной площади, переданной в аренду по договорам, представленным эксперту (15 493,79 кв.м.), а также площадью в техническом плане. По трем договорам аренды невозможно определить арендуемую площадь, отсутствуют данные о площадях возможных, но не сданных в аренду. В дополнительных письменных пояснениях эксперт, отклоняя суждения истца относительно указанного им размера арендопригодной площади, указывает на необходимость подтверждения этой площади всеми договорами аренды и/или арендным планом, выписками банка о полном движении средств за анализируемый период, что в полном объеме административным истцом представлено не было.

Доводы о не учете вспомогательных помещений эксперт также отклоняет, исходя из того, что в торговых центрах распространена практика сдачи в аренду помещений в холлах, торговых островков, поэтому отнести эти помещения к вспомогательной площади является некорректным.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам административного истца, отказ эксперта от использования фактических данных по аренде является обоснованным и мотивированным, что отражено на странице 33 заключения.

С целью соблюдения требований ФСО № 7 выявленные различия между объектом экспертизы и подобранными объектами-аналогами скорректированы следующими коэффициентами: на торг (в размере -6,60%), на условия рынка (в размере 3,55 % для аналогов №1, №3 и № 4, в размере 1,51% для аналогов № 2 и №6, в размере 2,01% для аналога № 7), на местоположение (в размере -9,00% для аналогов № 1 и № 7), на класс качества (в размере 14,00 % для всех аналогов).

Отказ от применения других корректировок экспертом надлежащим образом мотивирован.

Доводы административного истца об ошибочном применении скидки на торг в размере 6,60%, основанном на данных активного рынка, хотя он таковым по мнению истца в Кабардино-Балкарской Республике не является, экспертом мотивированно отклонены со ссылкой на 2 источника – данные Ассоциации развития СтатРиелт, подготовленные за последний истекший квартал до даты определения стоимости на основе рыночных данных для группы Б – города республиканские областные (5,00%), материалы Справочника оценщика недвижимости – 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода – г. Нижний Новгород, под ред. Лейфера Л.А., Крайниковой Т.В. – в размере 8,2%, так как объект экспертизы является одним из популярных и крупных торговых центров г. Нальчика и Кабардино-Балкарской Республики. В данном случае эксперт исходит из активности рынка аренды торговых площадей в г. Нальчике.

Несогласие административного истца с примененной экспертом корректировкой на местоположение, так как, по его мнению, объект находится на окраине г. Нальчика в районе городского стадиона и республиканского аэропорта, а не в центре деловой активности, как указывает эксперт, опровергается материалами заключения, в котором на странице 85 приведено полное описание местоположения спорного нежилого здания (вблизи с центральной частью города, в окружении преимущественно объектов коммерческого назначения, а также жилой застройки, на одной из главных транспортных магистралей г. Нальчика – ул. Кирова, вблизи двух других крупных автомагистралей – ул. Хмельницкого и ул. Темрюка Идарова, то есть, в зоне деловой активности (коммерческие объекты, аэропорт, республиканский ипподром, аквапарк, автовокзал и др.), что соответствует таблице типовых территориальных зон Справочника оценщика недвижимости – 2020, и подтверждено данными открытых источников:

https://shopandmall.ru/torgovye-centry, https://nalchik.kinoafisha.info, https://zdanie.info/бизнес_центры_и_торговые_центры.

Доводы административного истца о безосновательном отказе эксперта от применения корректировки на этажность также подлежат отклонению. Согласно классификации Справочника оценщика недвижимости – 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода – г. Нижний Новгород, под ред. Лейфера Л.А., Крайниковой Т.В. исследуемое нежилое здание отнесено экспертом к торговой недвижимости – торговые центры (ТЦ, ТК, ТРК) и помещения в них. Исходя из классификационных характеристик торговых центров, приведенных в данном Справочнике, анализа влияния фактора - этажа расположения - на размер арендной платы, эксперт пришел к выводу о том, что посетители/покупатели, обеспечивающие проходимость торговых центров, посещают их целенаправленно, независимо от этажа расположения, влияние на стоимость арендной платы оказывает расположение относительно торговых брендов, супермаркетов и прочих якорных арендаторов, привлекающих основной поток потенциальных покупателей/потребителей услуг. Из открытых источников усматривается, что на 2-м этаже исследуемого торгового центра расположен якорный арендатор, являющийся ритейлером бытовой техники и электроники, на 3-м этаже расположены залы кинотеатров, боулинг, детский развлекательный центр, входящие в единичные объекты на всей территории республики. При таких обстоятельствах, эксперт мотивированно признал необоснованным введение корректировки на этаж расположения.

В целом, проанализировав экспертное заключение Гуниной Е.Н., судебная коллегия исходит из того, что выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Закона № 73-ФЗ обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Следует отметить, что справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Выбирая необходимые по его собственному усмотрению корректировки с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО № 7, эксперт обязан мотивировать их выбор, что и было соблюдено экспертом при расчете рыночной стоимости спорного нежилого здания, а именно, выбор вышеперечисленных корректировок и отказ от них со ссылкой на справочную литературу (Справочник оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки – 2020; данные портала Ассоциации развития СтатРиелт) эксперт обосновал.

Вместе с тем, в апелляционную инстанцию не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование, ни приведены сведения о наличии на рынке недвижимости в юридически значимый период времени иных объектов, от использования которых эксперт необоснованно отказался, не представлены достаточные, достоверные и подтвержденные фактические данные о сдаче в аренду площадей ТРЦ «Дея», позволившие бы эксперту произвести на их основании расчеты действительной рыночной стоимости объекта недвижимости на спорную дату.

В свою очередь, в рамках производства повторной экспертизы предусмотренная федеральными стандартами оценки последовательность действий при расчетах рыночной стоимости объекта недвижимости с применением доходного подхода соблюдена.

Коэффициент недозагрузки определен экспертом в размере 17,80%. Величина операционных расходов составила 29,0% от действительного валового дохода, 21,60% от потенциального валового дохода, среднее значение ставки капитализации принято 11,55%.

Учитывая, что исследуемый объект представляет собой нежилое здание, расположенное на земельном участке (ЕОН – единый объект недвижимости), определение рыночной стоимости объекта экспертизы произведено без учета стоимости относящегося к нему земельного участка. Доля стоимости улучшений в общей стоимости ЕОН для торговых центров и помещений в них принята экспертом согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода, под ред. Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки – 2020, в размере 0,90, так как здание торгового центра находится в хорошем техническом состоянии.

Суд апелляционной инстанции находит, что экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Выводы заключения повторной судебной оценочной экспертизы не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, возражениями административного истца не опровергаются.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений и выводов эксперта Гуниной Е.Н., являющейся субъектом оценочной деятельности и обладающей необходимым опытом и знаниями в данной области, не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Вопреки доводам административного истца эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем вместе с заключением представлена подписка эксперта Гуниной Е.Н. Заключение № № от ДД.ММ.ГГГГ года подписано экспертом, прошито и заверено печатью и подписью руководителя экспертной организации. Эксперт Гунина Е.Н. обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень ее компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы, как об этом ходатайствует административный истец, равно как для признания заключения повторной судебной экспертизы недопустимым доказательством в порядке статьи 61 КАС РФ по результатам разбирательства в суде апелляционной инстанции не усматривается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 309 КАС РФ и по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежат удовлетворению в размере, определенном на основании повторного заключения эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» Гуниной Е.Н. от ДД.ММ.ГГГГ года № №, в связи с чем решение суда первой инстанции в названной части подлежит изменению.

Относительно заявления руководителя экспертной организации о взыскании судебных расходов на производство повторной судебной оценочной экспертизы судебная коллегия находит его подлежащим удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (часть 3 статьи 108).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В связи с тем, что в удовлетворении требований об оспаривании решения ГБУ КБР «ГКО» отказано, а требование установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое было удовлетворено, самостоятельного характера не носит и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет (ответ на вопрос 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)), судебная коллегия приходит к выводу о возложении судебных расходов, понесенных при рассмотрении административного дела, в том числе, на производство повторной судебной экспертизы, на административного истца ООО Фирма «Дея».

Согласно представленным ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» документам, а именно, финансово-экономическому обоснованию и счету на оплату № № от ДД.ММ.ГГГГ года, стоимость повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом данной организации Гуниной Е.Н., составляет 150 000, 00 рублей.

Размер оплаты, по мнению судебной коллегии, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертной организации.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционную жалобу Государственного бюджетного учреждения Кабардино-Балкарской Республики «Государственная кадастровая оценка недвижимости» удовлетворить.

Решение Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 27 февраля 2023 года в части установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 26 720 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 530 097 000,00 рублей, определенной по состоянию на 1 февраля 2022 года - изменить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 26 720 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости – 954 030 000,00 рублей, определенной по состоянию на 1 февраля 2022 года.

В остальной части решение Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 27 февраля 2023 года оставить без изменения.

Заявление генерального директора общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» Гуниной Е.Н. об оплате судебных расходов по проведению повторной судебной экспертизы удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фирма «Дея» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» судебные расходы по проведению повторной судебной экспертизы в размере 150 000, 00 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 21 августа 2023 года.

Председательствующий

Судьи