Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-102/2020 по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08 мая 2020 года, которым удовлетворен административный иск общества с ограниченной ответственностью «БАЯЗЕТ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «БАЯЗЕТ» (далее – ООО «БАЯЗЕТ», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, просило восстановить процессуальный срок для подачи административного искового заявления, пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым №, установленную по состоянию на 01 января 2012 года, установить ее в размере, равном рыночной стоимости 788 942 рубля по состоянию на 01 января 2012 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что по договору аренды является арендатором земельного участка с кадастровым №, общей площадью 658 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешения использования – общественное питание, адрес ориентира, двухэтажного нежилого дома, расположенного в границах земельного участка: <адрес>. Полагает, что результатами кадастровой оценки объектов недвижимости нарушены его права и законные интересы как арендатора недвижимого имущества и плательщика арендных платежей, исчисление которых производится исходя из размера кадастровой стоимости, а также имеющего преимущественное право выкупа указанных земельных участков.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08 мая 2020 года административное исковое заявление удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью 658 кв.м, равной его рыночной стоимости в размере 788 942 рубля, по состоянию на 01 января 2012 года. Указана дата подачи ООО «БАЯЗЕТ» в суд административного искового заявления - 27 декабря 2019 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа просит решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08 мая 2020 года отменить и принять по данному делу новое решение, отказать в удовлетворении административного искового заявления в полном объеме. Полагает, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения данного дела, а также допустил нарушения норм процессуального права. Указывает на то, что суд оставил возражения и доводы административного ответчика без оценки, отклонив их, как ничем не подтвержденные предположения, также отклонив ходатайство о проведении судебной экспертизы. Суд первой инстанции в решении не указал, какие именно в представленном административным истцом отчете в применяемой методике привели к завышению кадастровой стоимости объектов недвижимости. Также судом нарушены правила оценки доказательств, установленные статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Административным истцом пропущен срок обращения с административным исковым заявлением, что не отразил суд в оспариваемом решении.

В возражениях на апелляционную жалобу административный истец указывает, что выводы суда первой инстанции основаны на учтенных фактических обстоятельствах дела, решение обосновано, полностью соответствует нормам материального и процессуального законодательства, соответственно, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Ввиду подачи апелляционной жалобы на решение суда, принятого в порядке упрощенного (письменного) производства, руководствуясь частью 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), рассмотрение административного дела по апелляционной жалобе осуществляется судьей единолично.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, а именно: административный истец - ООО «БАЯЗЕТ», административные ответчики - Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, заинтересованные лица - федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономного округу, департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой своих представителей не направили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем дело подлежит рассмотрению в их отсутствие.

Проверив материалы дела, изучив заключение судебной экспертизы, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды №, заключенного 20 июля 2016 года между департаментом имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой и ООО «БАЯЗЕТ», последний является арендатором земельного участка с кадастровым №, общей площадью 658 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, занятый зданием Общественный центр.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № утверждена приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 декабря 2012 года № 1000 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Ямало-Ненецкого автономного округа» по состоянию на 01 января 2012 года в размере 6 655 762,12 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № от 05 декабря 2019 года (т.1 л.д. 12). Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 21 января 2013 года.

Приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01 ноября 2019 года №З-О «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа» утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №, которая по состоянию на 01 января 2019 года составила 2 056 921,16 рублей.

ООО «БАЯЗЕТ» 27 декабря 2019 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка, приложив в обоснование его рыночной стоимости отчет ООО «Судебная экспертиза и оценка» № от 18 декабря 2019 года, согласно которому по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка составляет 788 942 рублей.

Решением комиссии от 27 января 2020 года заявление отклонено в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценке, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, поскольку оценщик неверно произвел расчет рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода, так как им были некорректно подобраны аналоги оцениваемому объекту недвижимости (пункт 14 ФСО № 1).

Впоследствии, 16 марта 2020 года, ООО «БАЯЗЕТ» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов кадастровой стоимости данного земельного участка и установлении его кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года в размере 788 942 рублей, приложив в обоснование его рыночной стоимости указанный отчет ООО «Судебная экспертиза и оценка» № от 18 декабря 2019 года.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, а также может применяться при определении арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 постановления Пленума № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Установив, что административный истец является арендатором земельного участка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что он вправе оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества, исходя из которой рассчитывается размер арендной платы.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления, проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

При этом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержатся аналогичные положения об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

В качестве доказательства размера рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке, выполненный ООО «<данные изъяты>» № от 18 декабря 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 01 января 2012 года составила 788 942 рублей (т. 1 л.д. 56-97).

В соответствии со статьёй 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктами 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчёт о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая мотивированные возражения департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа относительно предоставленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости данного земельного участка, а также необоснованный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства департамента о назначении по делу судебной оценочной экспертизы с целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, суд апелляционной инстанции назначил судебную оценочную экспертизу.

Согласно заключению эксперта ИП ФИО1№ от 25 августа 2020 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью 658 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир двухэтажный нежилой дом, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 01 января 2012 года составляет 1 617 000 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 "О судебном решении" и пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года № 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Из экспертного заключения следует, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В экспертном заключении мотивирован отказ от применения затратного и доходного оценочных подходов; обоснованно применен сравнительный подход к оценке объекта недвижимости на основе метода сравнения продаж (качественный метод оценки). В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 КАС РФ, суд апелляционной инстанции полагает, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка в размере 1 617 000 рублей, определенную по состоянию на 01 января 2012 года.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости находящегося во владении истца объекта недвижимости суду апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Отвергая в качестве доказательства подтверждения рыночной стоимости земельного участка отчет об оценке, выполненный ООО «<данные изъяты>» № от 18 декабря 2019 года, суд апелляционной инстанции исходит из того, что им допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, в частности: в нарушение п.11 ФСО №3 при составлении отчета использованы копии материалов и распечаток, которые не позволяют сделать вывод об источнике получения соответствующей информации и дате подготовки, в связи с чем информация о характеристиках и ценах объектов-аналогов №1 и №2 не подтверждена в соответствии с требованиями стандартов оценки; в нарушение п.10 ФСО №7 не исследован рынок в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости; в нарушение п.11в ФСО №7 не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Таким образом, содержание отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению с увеличением установленной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года, с 788 942 рублей до 1 617 000 рублей.

Поскольку на дату обращения административного истца в суд приказом департамента имущественных отношений ЯНАО от 01 ноября 2019 года №З-О «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа» утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №, которая по состоянию на 01 января 2019 года составила 2 056 921,16 рублей, оспариваемая кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2012 года является архивной.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 от 30 июня 2015 года №28) требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором указанного земельного участка, исходя из кадастровой стоимости которого исчисляется размер арендных платежей, к данным правоотношениям подлежит применению оспариваемая архивная кадастровая стоимость, у административного истца сохраняется право на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости, в связи с чем обращение в суд с заявлением о пересмотре архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости является правомерным. При этом довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не отразил рассмотрение указанного вопроса в решении, отмену оспариваемого решения не влечет.

Учитывая изложенное, резолютивная часть решения подлежит изменению с дополнением указанием на то, что суд устанавливает «архивную» кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

При разрешении вопроса о взыскании судебных расходов суд апелляционной инстанции исходит из следующего. Определением суда апелляционной инстанции от 27 июля 2020 года о назначении судебной оценочной экспертизы обязанность по оплате последней была возложена на департамент имущественных отношений ЯНАО. Оплата экспертизы не произведена, что подтверждается ходатайством ИП ФИО1 о взыскании в его пользу расходов на проведенную экспертизу в размере 80 000 рублей.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № в размере 6 655 762,12 рублей, утвержденная приказом департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 декабря 2012 года № 1000 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Ямало-Ненецкого автономного округа», более чем на 50% превышает устанавливаемую судом кадастровую стоимость в размере рыночной – 1 617 000 000 рублей, то есть, не укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, диапазон отклонений и, следовательно, свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объекта недвижимости, повлекшей нарушение имущественных прав административного истца, суд апелляционной инстанции считает необходимым расходы по оплате судебной экспертизы в размере 80 000 рублей возложить на административного ответчика - департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.

В остальной части решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене либо изменению не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

определил:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08 мая 2020 года изменить.

Увеличить размер установленной судом кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года, с 788 942 рублей до 1 617 000 рублей.

Изложить абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции: «Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью 658,0 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир двухэтажный нежилой дом, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 617 000 рублей на период с 01 января 2012 года до 01 января 2019 года».

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа - без удовлетворения.

Взыскать с департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого округа в пользу ИП ФИО1 расходы на проведение судебной экспертизы в размере 80 000 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия. Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Судья: Ю.А. Ехалова