Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-114/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе Администрации Режевского городского округа на решение Свердловского областного суда от 17 февраля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., представителя административного истца ФИО2, судебная коллегия

установила:

23 марта 2020 года на основании заявления от 19 марта 2020 года и межевого плана, подготовленного в связи с образованием земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым №, органом регистрации прав осуществлена постановка на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – заправка транспортных средств, расположенного по адресу: <адрес>.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области, утверждены приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29 сентября 2015 года №2588, принятым в целях реализации статьи 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость вновь образованного земельного участка определена ФГБУ «ФКП Росреестра» с применением удельного показателя кадастровой стоимости для земельных участков в кадастровом квартале №, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, - 4 101,38 руб./кв.м, составила 33 984 034,68 рублей.

В пределах земельного участка с кадастровым № расположено нежилое здание АЗС. Будучи собственником указанного объекта капитального строительства, административный истец ФИО1 является фактическим владельцем и пользователем земельного участка.

Ссылаясь на то, что использование земли является платным, считая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка завышенным, 21 ноября 2020 года ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, с учетом уточнений, об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 23 марта 2020 года в размере его рыночной стоимости 2 154 360 рублей, в обоснование чего представил отчет об оценке №ОК-0920-01 от 13 октября 2020 года, выполненный оценщиком ИП ФИО3

Решением Свердловского областного суда от 17 февраля 2021 года установлена по состоянию на 23 марта 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № в размере рыночной стоимости 2 154 360 рублей. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости определено 21 ноября 2020 года.

В апелляционной жалобе административный ответчик администрация Режевского городского округа просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении требований ФИО1

Администрация Режевского городского округа оспаривает установленную судом величину кадастровой стоимости объекта недвижимости, указывая на ненадлежащее исследование судом акта ФГБУ «ФКП Росреестра» об определении кадастровой стоимости и произведенного им расчета кадастровой стоимости; на отсутствие надлежащей оценки суда того обстоятельства, что кадастровая стоимость существенно (на 93,66%) снизилась.

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, явившись в судебное заседание суда апелляционной инстанции, против удовлетворения апелляционной жалобы возражает.

Представители административных ответчиков Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, Администрации Режевского городского округа, ФГБУ ФКП Росреестра, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованных лиц Управления муниципальным имуществом Режевского городского округа, Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об отложении дела слушанием не просили. Администрация Режевского городского округа просит о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя административного истца, допросив эксперта ФИО4, исследовав материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению.

Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей; его положения применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно статье 245 КАС РФ, статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов административного дела и участвующими в деле лицами не оспаривается, права на земельный участок с кадастровым № в установленном порядке не оформлены, расположенный в его границах объект недвижимого имущества – здание АЗС, принадлежащее ФИО1 на праве собственности, используется для ведения предпринимательской деятельности.

Приведенные обстоятельства позволяют прийти к выводу о наличии заинтересованности административного истца и вытекающего из нее права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из пункта 5 ФСО №1 следует, что стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО №2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

В соответствии с пунктом 4 ФСО №2 и пунктом 6 ФСО №1 результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки, то есть стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пунктах 20,23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28), исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что представленный административным истцом отчет об оценке, изготовленный ИП ФИО3, является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Учитывая, что расхождение кадастровой и определенной оценщиком рыночной стоимостей является значительным, составляет 93,66%, определением судебной коллегии Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 7 июля 2021 года в соответствии с частью 1 статьи 77 КАС РФ назначена судебная оценочная экспертиза на предмет проверки отчета об оценке на соответствие федеральным стандартам оценки и определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО «Гемма Интернейшнл» ФИО4

Согласно заключению эксперта №14092021 от 14 сентября 2021 года отчет об оценке №ОК-0920-01 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к методам и описанию расчета рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком допущены нарушения требований ФСО №1, №3 и №7, выразившиеся в отсутствии в отчете об оценке подписанного заказчиком и исполнителем задания на оценку; в неполном анализе рынка земельных участков под производственно-складскую застройку, проводимом для установления значения фактора «Развитость производственной инфраструктуры района расположения», что привело к необоснованной поправке на местоположение. Отчет вводит его пользователей в заблуждение тем, что в нем в рамках описания объекта-аналога №18 приведены фотоматериалы объекта-аналога №12, не использованного для расчетов при определении стоимости оцениваемого объекта; приводимая оценщиком в обоснование неприменения корректировки на дату сделок информация о временном периоде между датой оценки и датой экспозиции объектов-аналогов не соответствует фактическим данным; приводится описание корректировки на наличие железнодорожной ветки в разделе «Корректировка на коммуникации».

Рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 23 марта 2020 года с учетом округления составила 12 600 000 рублей.

На заключение эксперта ФИО1 принесены возражения.

По мнению административного истца, экспертом ФИО4 допущены нарушения законодательства по регулированию оценочной деятельности, административного процессуального законодательства и законодательства о государственной экспертной деятельности.

В качестве общих замечаний к заключению эксперта истец указывает на содержащийся в перечне использованных экспертом документов и источников информации Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации вместо Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации; отсутствие сведений о примененных методах исследования (методы перечислены обобщенно – без конкретизации; не указано, в рамках каких исследований данные методы применялись; имеются противоречия в указании на проведение/непроведение визуального осмотра объекта оценки); отсутствие ответов эксперта на поставленные судом апелляционной инстанции вопросы.

Относительно замечаний эксперта к отчету об оценке ФИО1 указывает на то, что проверяемый отчет не должен в обязательном порядке содержать ни подписанное сторонами задание на оценку, ни выводов относительно развитости производственной инфраструктуры отдельных населенных пунктов Свердловской области с учетом принятой оценщиком методологии; перечисленные экспертом обстоятельства в качестве замечаний, вводящих в заблуждение пользователей отчета, обусловлены ошибками, носящими технический характер; отсутствует надлежащая аргументация к выводу эксперта о частичном выполнении оценщиком требований об исследовании рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта; экспертом указано на непринятие оценщиком к расчету аналогов, использованных в рамках отчета об итогах государственной кадастровой оценки, тогда как им же данные аналоги в рамках экспертного исследования также не описаны и не использованы при расчетах.

Применительно к произведенному экспертом исследованию по установлению размера рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец указывает на нарушения, выразившиеся: в невозможности выявить из текста экспертного заключения информацию о том, присутствуют или отсутствуют ограничения и (или) обременения у объекта оценки; в отсутствии достаточного обоснования ссылки эксперта на Правила землепользования и градостроительного зонирования города Тарко-Сале при подготовке заключения относительно земельного участка, расположенного в городе Реж Свердловской области, в отсутствии в числе приложений к заключению указанных Правил; в том, что экспертом не определенен сегмент рынка, к которому относится объект исследования; в неполном анализе рынка, учитывая, что экспертом использованы два ресурса-источника сведений о предложениях, на которых найдено всего два предложения, актуальные на дату оценки, и одно – датированное двумя годами ранее даты оценки (против 20 предложений, найденных оценщиком); в невозможности определить, каков интервал значений цен сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта оценки; в неясности, являлись ли актуальными на дату оценки использованные экспертом предложения (аналоги №1 и №3), поскольку объявления о продаже аналогов №1 и №3, представленные в заключении, не содержат информации о дате экспозиции, а по сведениям, полученным истцом от авторов данных объявлений, такие предложения выставлены позже даты оценки; в игнорировании экспертом того обстоятельства, что отобранный в качестве аналога №3 земельный участок предлагался к продаже как по цене 25 000 000 рублей, так и 28 000 000 рублей; в наличии в заключении противоречий в части сведений о застроенности земельного участка – аналога №2 и влиянии постройки на стоимость участка; в отсутствии достаточного обоснования для применения значения корректировки 1,1 на наличие строений к аналогу №2; в непроведении проверки результатов расчетов на соответствие рыночным данным; в использовании экспертом в качестве аналога (№2) земельного участка, не сопоставимого с объектом оценки и не относящегося к сегменту рынка объекта оценки, поскольку такой объект является действующим бизнесом (аналог №2 предложен к продаже за два года до даты оценки; в пределах участка располагается действующее кафе, имеется асфальтированная площадка); в неясности описания объекта-аналога №3.

Эксперт ФИО4 допрошен в судебном заседании суда апелляционной инстанции, свое заключение поддержал, в связи с поступлением от административного ответчика возражений на заключение представил суду в устной и в письменной форме пояснения по всем поступившим возражениям. Письменные ответы на возражения истца приобщены к материалам дела (л.д. 50-70 том 3)

Исследовав заключение экспертизы и пояснения эксперта, допросив эксперта ФИО4, судебная коллегия приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы №14092021 является допустимым доказательством, с достоверностью подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым № по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, и может быть положено в основу решения по делу.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, отвечает требованиям к субъектам профессиональной оценочной деятельности. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не усматривает.

Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, процессуальным законодательством, содержит подробное описание произведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, необходимые сведения об использовании источников получения информации. Ответы на поставленные судом вопросы полные и ясные, исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, выводы подробно мотивированы и не противоречивы. Пояснения эксперта являются логичными и последовательными.

Доводы административного истца о том, что экспертом не даны ответы на поставленные судебной коллегией вопросы, не раскрыта методология экспертного исследования, опровергаются содержанием полученного заключения – исчерпывающие ответы на вопросы №1 и №2 представлены на странице 119 заключения; методы определения рыночной стоимости земельного участка перечислены в разделе (k) на странице 88 заключения, в разделе (а) на странице 10 – общенаучные методы судебной экспертизы. Указание в числе источников использованной экспертом информации ан Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, носящее характер явной технической ошибки, не оказывает влияния на итоговый результат исследования.

Замечание административного истца о том, что перечисленные экспертом нарушения, которые вводят в заблуждение пользователей отчета, по сути являются техническими ошибками, не повлиявшими на итоговый результат оценки, экспертом ФИО4 не отрицается.

Однако из показаний эксперта в судебном заседании суда апелляционной инстанции следует, что оценщиком ФИО3 отобраны в качестве объектов-аналогов 20 земельных участков, не сопоставимых с объектом исследования, фактически используемым для размещения АЗС, что связано с проведением оценщиком неполного анализа рынка в тех сегментах, к которым отнесено фактическое использование объекта оценки; информация о том, что подобранные оценщиком аналоги допускают возможность размещения в их границах АЗС, отсутствует, что не позволяет использовать данные объекты в рамках оценки.

Оценщиком ошибочно рассчитана корректировка на местоположение в результате необоснованного придания городу Реж более высокого показателя развитости промышленности (одного из факторов местоположения) в сравнении, например, с городом Нижний Тагил, поскольку не был проведен надлежаще и полно анализ рынка земельных участков под производственно-складскую застройку.

Объем и характер выявленных нарушений, допущенных оценщиком при подготовке отчета об оценке, не позволяют признать отчет надлежащим доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости.

В ходе исследования в части установления рыночной стоимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

Экспертом приведены описание объекта исследования, его местоположения; проведен анализ имеющих место в отношении объекта прав и обременений; изучены характеристика ближайшего окружения, транспортная доступность, градостроительное зонирование, информация о текущем использовании объекта исследования; произведен анализ рынка и внешних факторов.

Содержащиеся в разделе (b) анализа прав и обременений объекта исследования указание на наличие зарегистрированных двух обременений и ограничений, в разделе (f) градостроительного зонирования ссылки на Правила землепользования и застройки муниципального образования города Тарко-Сале являются, как пояснил эксперт, техническими ошибками, которые не повлияли на результат оценки: объект оценки не содержит обременений и ограничений, вместо «Тарко-Сале» необходимо читать «Реж». В силу требований части 3 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правила землепользования и застройки подлежат официальному опубликованию, в связи с чем, с учетом требований пункта 11 ФСО №3, замечание истца об отсутствии в числе приложений к отчету использованных экспертом Правил является несостоятельным.

В ответ на замечание истца о неполном анализе рынка экспертом и неопределении сегмента, к которому относится оцениваемый земельный участок, эксперт ФИО4 пояснил, что сегмент рынка определен по результатам проведенного анализа рынка земельных участков в ходе подбора объектов-аналогов промышленно-складского назначения. В указанном сегменте акцент ставился на участки, пригодные под размещение АЗС.

Отобранное оценщиком большее количество аналогов – 20 объектов не свидетельствует о более полном, в сравнении с исследованием эксперта, анализе рынка оценщиком, поскольку последним произведен отбор объектов, не являющихся сходными с объектом оценки, - в отношении которых отсутствуют данные о возможности использования их под АЗС.

Вопреки мнению истца, интервалы значений цен сделок (предложений) с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта оценки приведены в заключении. Эксперт пояснил, что указанные интервалы определены им по результатам изучения информации, полученной из различных источников: по данным отчета об итогах государственной кадастровой оценки, подготовленного ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» - на странице 82 заключения, интервал составил от 139 до 160 руб./кв.м; по данным сайта Ruads – на странице 84 заключения, интервал составил от 83 до 2 833 руб./кв.м; по данным Avito приведены отдельные объявления, диапазон цен не определялся в связи с выявлением только двух схожих с объектом оценки аналогов.

По результатам анализа применимости существующих подходов и методов к оценке экспертом избран метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами.

В качестве объектов-аналогов экспертом отобраны три объекта недвижимости, являющиеся для целей оценки сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО № 1. Как пояснил эксперт, выбор аналогов в количестве трех объектов связан с ограниченностью рынка.

В связи с замечанием истца об отсутствии в имеющихся в заключении эксперта объявлениях о продаже объектов-аналогов №1 и №3 даты их размещения экспертом представлены дополнительные материалы и пояснения.

В отношении аналога №1 в письменных пояснениях экспертом представлены распечатки объявления с иных ресурсов, которые подтверждают, что первое размещение объявления о продаже состоялось в 2015 году, то есть до даты оценки, а также в последующем – в 2019, 2020, 2021 годах (оборот л.д.66-67 том 3).

Будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт показал суду, что объявление о продаже объекта-аналога №3 использовано экспертом в исходном виде, никаких изменений в его содержание не вносилось. В целях разрешения вопроса о возможности отбора данного объекта недвижимости в качестве аналога экспертом произведен сбор дополнительной информации от продавца-автора объявления путем дозвона, из которой следует, что на дату оценки 23 марта 2020 года земельный участок уже был выставлен на продажу. Указанное позволило использовать его при определении рыночной стоимости объекта исследования.

В соответствии с требованиями ФСО №7 при сравнении объектов-аналогов с объектом оценки выявлялись различия объектов, цена объекта оценки (или ее удельный показатель) корректировалась экспертом с приведением исчерпывающего обоснования для введения конкретной корректировки (поправки).

В отношении отобранного объекта-аналога №2 эксперт ФИО4 пояснил, что различие в датах экспозиции и оценки сглажено проведением корректировки по данному фактору. Применение корректировки 1,1 на наличие строений обусловлено тем, что стоимость единого объекта недвижимости не равна стоимости его составляющих (земельного участка, здания) в отдельности; наличие строения, которое в будущем может подлежать сносу, способно принести соответствующие убытки, а значит, не всегда увеличивает стоимость земельного участка; с учетом указанных обстоятельств корректировка 1,1 является реалистичной, а потому обоснованной. Наличие асфальтированной поверхности участка-аналога №2 при рассмотрении его под размещение АЗС может рассматриваться в качестве существенного улучшения, в связи с чем примененные значения корректировок по данному фактору являются обоснованными.

На странице 105 экспертного заключения, как пояснил эксперт, в описательной части аналога №3 допущена техническая ошибка, выразившаяся в ссылке на объект-аналог №2 вместо аналога №3.

Исследовав заключение экспертизы, письменные пояснения эксперта ФИО4, а также выслушав устные его пояснения, которые являются логичными и последовательными, судебная коллегия не находит оснований не доверять заключению экспертизы и устанавливает кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере, подтвержденном заключением судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177,309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Свердловского областного суда от 17 февраля 2021 года в части размера кадастровой стоимости земельного участка изменить, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – заправка транспортных средств, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 12 600 000 рублей (двенадцати миллионам шестистам тысячам) рублей по состоянию на 23 марта 2020 года.

В остальной части решение Свердловского областного суда от 17 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Режевского городского округа без удовлетворения.

Принятые по делу судебные акты могут быть обжалованы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 ноября 2021 года.