Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-61/2023 (3а-1240/2022) по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 1 марта 2023 г. вынесенное по административному исковому заявлению ООО Специализованный застройщик «Кубаньжилинвест» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равной его рыночной стоимости

заслушав доклад судьи Семейкиной С.А., представителя административного истца ООО Специализированный застройщик «Кубаньжилинвест» Партер Инвест Кубань» ФИО,

установила:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Кубаньжилинвест» обратилось в Краснодарский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости:

- в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 13099,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 139 396 200 рублей.

Обращаясь в суд, административный истец настаивал на несоответствии кадастровой стоимости существующей рыночной стоимости, что приводит к увеличению налоговых платежей.

Решением Краснодарского краевого суда от 1 марта 2023 г. административные исковые требования ООО Специализированный застройщик «Кубаньжилинвест» удовлетворено частично.

Установлено в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 13099,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 177 258 900 рублей.

Установлена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № – 27 сентября 2022 г.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края считает решение Краснодарского краевого суда от 1 марта 2023 г. незаконным и вынесенным с нарушением норм процессуального и материального права. Указывает, что кадастровая стоимость оспариваемых объектов недвижимого имущества была установлена на основании и в соответствии с нормами законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества. Указывает на нарушения законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, установленные в заключении эксперта от 24.11.2022 г. № К-Э-1240/2022 ООО «Край-Эксперт». Экспертом неверно рассчитан корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве после даты издания справочника. Также экспертом при применении коэффициента на региональное различие, дополнительно применен коэффициент на климат в размере 0,94, который уже учтен в региональном коэффициенте (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве КО-ИНВЕСТ). При расчете стоимости объекта экспертизы в рамках затратного подхода экспертом к стоимости строительных материалов не добавлен корректирующий коэффициент в размере НДС, что не соответствует требованиям закона.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ООО Специализированный застройщик «Кубаньжилинвест» считает решение Краснодарского краевого суда от 1 марта 2023 г. законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края без удовлетворения.

В судебном заседании представитель административного истца ООО Специализированный застройщик «Кубаньжилинвест» ФИО считает решение Краснодарского краевого суда от 1 марта 2023 г. законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в рассмотрении административного дела, извещенные судом своевременно и в надлежащей форме о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Учитывая положения статей 150, 307 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав ФИО заслушав доклад дела, доводы апелляционной жалобы, исследовав приобщенные в качестве новых доказательств в порядке ст. 308 КАС РФ документы, в том числе заключение повторной судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случаях, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности, предоставлено юридическим лицам и гражданам положениями главы 25 КАС РФ, в частности статьей 245.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ).

Частью 1 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, установлен переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года (далее - переходный период), в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться как в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ, так и в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2 ст. 24 Федерального закона № 237-ФЗ.

При этом высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принятия решения о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории соответствующего субъекта в соответствии с законом № 237-ФЗ.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 04 апреля 2016 г. № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начал применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 1 января 2017 года.

Принимая во внимание дату определения кадастровой стоимости объекта недвижимости 1 января 2021 г., правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела и подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости, административный истец является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 13099,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 216 319 065, 64 рубля.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности юридического лица как собственника объектов незавершенного строительства, что свидетельствует о наличии у него права на обращение в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной. Аналогичное разъяснение содержит пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». На административном истце лежит обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Обращаясь в суд административный истец в подтверждение нарушения его прав предоставил отчет об оценке № А-36/22 от 14 сентября 2022 г., выполненного ООО «ИМПЕРА», в соответствии с которым рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 139 396 200 рублей.

Верно реализуя предоставленные суду полномочия по проверке обоснованности заявленных требований, суд, руководствуясь положениями пункта 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28, исследовал отчет об оценке объекта недвижимости на его соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), и, учитывая, что отчет получен во внесудебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, при том, что оценщик не был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, а также тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные расхождения о размере стоимости объектов, исходя из категории дела и обстоятельств, подлежащих доказыванию, определением от 19 октября 2022 г. назначил судебную оценочную экспертизу.

По результатам судебной экспертизы, № К-Э-1240/2022 от 24 ноября 2022 г., выполненной ООО «КРАЙ-ЭКСПЕРТ» отчет оценщика ООО «ИМПЕРА», предоставленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» в Российской Федерации», федеральных стандартом оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартом и правил оценочной деятельности.

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 177 258 900 рублей.

Признавая кадастровую стоимость, не соответствующей рыночной стоимости и изменяя ее размер, суд, в рамках предоставленных ему полномочий, обязан проверить всю совокупность доказательств на предмет их достаточности, достоверности, допустимости, поскольку подобным решением затрагиваются публичные интересы.

Изучив материалы дела, судебная коллегия установила наличие замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы, положенной в основу оспариваемого решения суда, изложенных в апелляционной жалобе административного ответчика, которые не были устранены судом первой инстанции.

На основании пунктов 18, 19, 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятие оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 и действовавшего на дату оценки, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний; затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки; в рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Действующим Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, также предусмотрено, что основные этапы методов затрат воспроизводства и затрат замещения представляют собой 1) расчет всех затрат участников рынка на приобретение или создание точной копии объекта оценки (затраты на воспроизводство) или актива с аналогичной полезностью (затраты на замещение); 2) определение наличия и величины совокупного обесценения (износа) в связи с физическим износом, функциональным (моральным, технологическим) устареванием (износом) и экономическим (внешним) обесценением объекта оценки; 3) вычет совокупного обесценения (износа) из общей суммы затрат воспроизводства или замещения для определения стоимости объекта оценки (пункт 29).

В силу пункта 31 названного Федерального стандарта оценки элементы затрат воспроизводства и замещения могут различаться в зависимости от вида объекта оценки и допущений оценки и обычно включают прямые и косвенные затраты, возникающие в процессе воспроизводства или замещения объекта на дату оценки. При расчете затрат воспроизводства и затрат замещения могут учитываться затраты на привлечение финансирования на период строительства и прибыль предпринимателя.

Согласно пункту 32 ФСО V при определении затрат на воспроизводство или замещение необходимо рассмотреть возможность использования фактических затрат, произведенных при создании объекта оценки или аналогичного объекта, проанализировать и при необходимости применить корректировки:

1) на изменение цен на элементы затрат в период между датой, когда были произведены соответствующие затраты, и датой оценки;

2) на нетипичные дополнительные затраты или экономию средств, которые отражены в фактических затратах, но не возникнут при создании точной копии объекта оценки или объекта с аналогичной полезностью;

3) на соответствие фактически произведенных затрат рыночным данным.

В пункте 14 Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО III) (в редакции приказа Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200) закреплено, что рыночная стоимость отражает потенциал наиболее эффективного использования объекта для участников рынка, при определении рыночной стоимости не учитываются условия, специфические для конкретных сторон сделки, в том числе льготные налоговые или кредитные условия.

В определенной степени положения Федеральных стандартов оценки, предписывающие в рамках затратного подхода учесть любые прямые и косвенные затраты, возникающие в процессе воспроизводства или замещения объекта на дату оценки, согласуются с процедурой государственной кадастровой оценки, утвержденной уполномоченным федеральным органом и подлежащей применению как на дату оценки (1 января 2021 года), так и в настоящее время.

Так, в период времени с 3 марта 2020 года по 28 февраля 2022 года подлежал применению пункт 7.1.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2015 года № 226 (в редакции приказа от 9 сентября 2019 года № 548), согласно которому затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.

Затратный подход используется при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС.

При определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов производятся корректировки на величину налога на добавленную стоимость в сторону увеличения в случае использования справочных показателей, определенных без учета налога на добавленную стоимость. В случае если типичные для рынка элементы затрат не содержат налог на добавленную стоимость, корректировка использованных справочных показателей на величину налога на добавленную стоимость по этим элементам не производится.

Из приведенных положений законодательства следует, что в рамках затратного подхода при определении восстановительной стоимости по объектам-аналогам подлежат учету типичные для рынка затраты по уплате налога на добавленную стоимость.

Указанные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции и обоснованно указаны в качестве недостатков проведенной судом первой инстанции экспертизы в апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края.

Учитывая наличие замечаний к заключению судебной экспертизы, положенной в основу выводов суда, определением судебной коллегии от 17 мая 2023 г. назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено эксперту ФИО автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертиз».

Заключением повторной судебной оценочной экспертизы № ЭЗ 296/2023 от 11 сентября 2023 г. по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 194 981 661 рубль.

Исследование по указанному вопросу экспертом проведено затратным подходом, обоснован отказ от применения доходного и сравнительного подходов.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения.

Экспертом установлено, что объектом экспертизы являются объект незавершенного строительства, проектируемое назначение –многоквартирный дом.

Расчет стоимости замещения объекта экспертизы методом сравнительной единицы произведен с использованием сборника КО-ИНВЕСТ «Жилые дома» (2020г.). Последовательность оценки произведена с использованием справочника КО-ИНВЕСТ «Жилые дома» (2020г.).

Оценщиком применен коэффициент прибыли предпринимателя, который составил 10,8% согласно справочнику Лейфера «Жилые дома» 2019 г.

Экспертом применены поправки, выраженные в стоимости на 1 единицу измерения здания: поправка на отличия в площади, на различие в сейсмичности, корректировка на различие в высоте этажа, коэффициент на изменение цен после издания справочника.

Также экспертом при определении стоимости недвижимого имущества учитывалась сумма налога на добавленную стоимость, так как в справочнике КО-Инвест налог на добавленную стоимость не учтен, а при покупке строительных и прочих материалов покупатель является плательщиком налога на добавленную стоимость.

В письменных пояснениях на замечания административного истца, эксперт ФИО указал, что в рамках оценки рыночной стоимости недостроенного жилого дома за информационную базу в расчете приняты справочника КО-Инвест («Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости Серия «Справочник оценщика»-М: ООО «КО-Инвест», 2020 г.) За аналог был взят «Жилой дом многоквартирный с монолитным каркасом и стенами из легкобетонных блоков». Расчет стоимость производился на основании всей площади оцениваемого дома, так как коммерческие помещения являются частью дома. Была введена соответствующая корректировка на высоту этажа (стр. 35-36 экспертного заключения). Таким образом, аналог подобран корректно, разница в высоте коммерческих и жилых этажей учтена, расчеты произведены корректно.

В справочнике Ко-Инвест базисные цены указаны в ценах для Московской области. На стр.-36-39 экспертного заключения подробно указана методика перехода от базисных цен к ценам на дату оценку для Краснодарского края.

Представленное в материалы дела заключение повторной судебной экспертизы является ясным и полным, сомнений в правильности или обоснованности не вызывает, соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам такого вида, выводы эксперта не противоречат проведенным исследованиям и примененным при их проведении методикам, экспертом даны обоснованные и объективные ответы на поставленные перед ним вопросы.

Учитывая изложенное и давая оценку собранным по делу доказательствам, определяющим рыночную стоимость объектов недвижимого имущества; отчету об оценке, первичному экспертному заключению и повторной судебной экспертизе, проведенной в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия отдает предпочтение и полагает правильным обосновать свое решение о рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости, выводами повторной экспертизы, поскольку отчет об оценке, первичное заключение выполнены с нарушением требований части 3 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и не могут быть признаны достоверными доказательствами, определяющими значение рыночной стоимости объектов незавершенного строительства.

Сторонами каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного исследования в рамках повторной судебной оценочной экспертизы, проведенной в суде апелляционной инстанции, и определенной в ней величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, не представлено.

Согласно положениям пункта 2 части 1 статьи 309 КАС РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 КАС РФ, одним из оснований для изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, с учетом изложенного решение суда подлежит изменению в части размера определенной судом кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № путем установления его кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 194 981 661 рубль.

Судебной коллегией следует разрешить вопрос о распределении судебных расходов по оплате проведённой повторной судебной оценочной экспертизы по правилам статей 103, 106, 111 КАС РФ, а также сложившейся правоприменительной практики и разъяснениям, данным в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, в соответствии с которым для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости, а также укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, установленная заключением повторной судебной экспертизы, применительно к оспариваемой кадастровой стоимости не формирует кратную разницу и укладывается в приемлемый диапазон отклонений существующего стандарта государственной кадастровой оценки, не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В связи с изложенным, судебные расходы, заявленные экспертным учреждением к взысканию по проведению судебной оценочной экспертизы указанного объекта недвижимости в размере 100 000 рублей, подлежат отнесению на административного истца ООО Специализированный застройщик «Кубаньжилинвест».

Руководствуясь ст.ст. 309-311 КАС РФ,

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 1 марта 2023 г. изменить в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Установить в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 13099,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2021 г. кадастровую стоимость в размере рыночной равной 194 981 661 рубль.

В остальной части решение Краснодарского краевого суда от 1 марта 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Кубаньжилинвест» в пользу автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертиз» судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 100 000 рублей.

Апелляционное определение вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение шести месяцев со дня его вынесения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 сентября 2023 г.

Председательствующий

судьи