Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Катанаевой А.С., судей Колпаковой А.В., Печуриной Ю.А., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В. рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-76/2022 (23OS0000-01-2021-001178-72) по административному исковому заявлению ООО «Южный Пассаж» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, по апелляционной жалобе ООО «Южный Пассаж» на решение Краснодарского краевого суда от 27 января 2022 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В., объяснения представителя административного истца Горяйновой Л.Е., судебная коллегия

установила:

ООО «Южный Пассаж», являясь собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 4395,9 кв. м, по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости по состоянию на 18 сентября 2020 г.

В обоснование заявленных требований указал, что установленная кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и затрагивает интересы административного истца, как налогоплательщика.

Решением Краснодарского краевого суда от 27 января 2022 г. административный иск ООО «Южный Пассаж» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной удовлетворен частично.

Установлена в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 4395,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 18 сентября 2020 г. в размере 143059305 рублей на период с 18 сентября 2020 г. и до 1 января 2022 г.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № постановлено считать 24 сентября 2021 г.

С ООО «Южный Пассаж» в пользу НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» взыскана оплата за проведение судебной экспертизы в размере 95000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного истца ООО «Южный Пассаж» считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просит решение отменить. Апеллянт выражает несогласие с положенным в основу решения суда заключением судебной оценочной экспертизы, утверждая, что данное заключение не может являться допустимым доказательством по делу. Кроме того, просит учесть, что судом не дана правовая оценка отчету об оценке № № от 9 сентября 2021 г., подготовленному ООО «Легал Сервис». Также просит отменить решение суда в части взыскания судебных расходов с административного истца.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация» - Краевое БТИ, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиала ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, администрации г. Новороссийск не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя административного истца Горяйновой Л.Е., судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 4395,9 кв. м, по адресу: <адрес>.

Удовлетворяя частично требования административного иска и устанавливая кадастровую стоимость на основании заключения судебной оценочной экспертизы, суд правильно руководствовался положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), разъяснениями, содержащимися Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28), а также результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, и исходил из установления факта завышения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, а также факта нарушений прав административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 4395,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> составила 160598403,91 рубль, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № № от 3 сентября 2021г.

Исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что установление кадастровой стоимости в отношении данного объекта недвижимости затрагивает права и обязанности их собственника, как плательщика налога на имущество и дает последнему право на пересмотр результатов определения их кадастровой стоимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № № от 9 сентября 2021 г., подготовленный ООО «Легал Сервис», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 18 сентября 2020 г. определена в размере 104056000 рублей.

Вопреки позиции истца о неверной оценке представленного отчёта оценщика, рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее-Постановления Пленума № 28), изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку в отчете оценщика допущены нарушения требований оценочного законодательства ввиду нарушения методологии оценки, некорректного анализа сегмента рынка, неверного выбора объектов-аналогов, необоснованного применения корректировок, повлекшие за собой неправильное определение оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

При изложенных данных, с целях установления юридически значимых обстоятельств по делу определением суда по делу правильно была назначена судебная оценочная экспертиза, поскольку установление вопроса о размере рыночной стоимости требовало специальных познаний.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № от 22 декабря 2021 г., выполненного экспертом Д., сотрудником НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» рыночная стоимость объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости составляет 143059305 рублей.

Основываясь на данном заключении и разрешая спор, суд первой инстанции установил кадастровую стоимость объекта недвижимости на основании данного заключения судебной оценочной экспертизы.

Оценив представленное заключение, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно сделал вывод, что оно составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Закона об оценочной деятельности в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у судебной коллегии отсутствуют.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности судебная коллегия находит выводы эксперта правильными.

Как следует из содержания заключения судебной оценочной экспертизы № от 22 декабря 2021г., экспертом в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 составлено точное описание объекта оценки.

Проанализировав условия рынка, эксперт пришел к выводу, что исследуемое недвижимое имущество относится к рынку торговых комплексов (центров), поэтому в анализе рынка рассматривался рынок коммерческой недвижимости, а именно, рынок торговых центров. Также экспертом верно было учтено, что торговые центры относятся к специализированной торговой недвижимости и имеют отличное ценообразование от неспециализированных (универсальных) торговых площадей.

По результатам проведенного анализа (с учетом информации, которой владел эксперт, а также целей и задач проводимой экспертизы), им было принято правильное решение об использовании сравнительного и доходного подходов (невозможность применения затратного подхода при оценке экспертом обоснована). Экспертом было проведено исследование рынка объектов капитального строительства г. Новороссийска, и проанализирована вся имеющаяся информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым объектом.

Вопреки позиции автора апелляционной жалобы, подобранные экспертом объекты аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Удельный показатель стоимости был скорректирован по выявленным различиям на основании подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Выводы эксперта подтверждены приведенными в заключении приложениями. Из фотоматериалов и таблиц, следует вывод о том, что отобранные объекты-аналоги относятся к одному с рассматриваемым объектом сегменту рынка торговых центров, которые сопоставимы с исследуемым объектом по основным ценообразующим факторам (использование, предназначение, типизация, величина). Различие в площади скорректировано поправками с приведением соответствующего обоснования их применения, что соответствует федеральным стандартам оценки.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Вопреки доводам автора апелляционной жалобы по элементам сравнения были введены достаточные корректировки, соответствующие характеру и степени отличий и сглаживающие данные отличия. Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

Отклоняя доводы апеллятора о необходимости применения дополнительных корректировок на этажность, месторасположение по районам, судебная коллегия соглашается с позицией суда, поскольку при производстве оценки, оценщик исходя из реальных ценообразующих факторов для конкретного объекта оценки, сам был вправе подобрать необходимые корректировки для каждого конкретного случая.

Так, в заключении эксперта, в рамках доходного подхода, принята скидка на торг, произведена корректировка на площадь, определены операционные доходы и расходы; в рамках сравнительного подхода: произведены корректировки на наличие земельного участка, дату продажи, площадь, принята скидка на торг.

Экспертом приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

В частности экспертом в письменной форме на запрос суда апелляционной инстанции разъяснено, что отказ от применения корректировок на локальное расположение, этажность и наличие (отсутствие) арендаторов был связан с теми обстоятельствами, что расположение Торгового центра не является ценообразующим фактором, наличие конкретного арендатора (коммерческого банка) не вносит существенного вклада в формирование цены объекта, этажность не играет существенного значения в крупных торговых центрах ввиду специального зонирования.

Утверждения заявителя апелляционной жалобы о том, что величины примененных корректировок являются необоснованно заниженными или завышенными, по мнению судебной коллегии, являются неубедительными, так как размер границ корректировок в заявленном диапазоне был обоснован экспертом.

Правильно было проведено экспертом исследование и в рамках доходного подхода. В данной части экспертное заключение содержит обоснование учета арендопригодных площадей исследуемого объекта и экономически обоснованный расчет арендной платы за 1 кв.м.

В приведенных расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки.

По мнению суда апелляционной инстанции, доводы автора апелляционной жалобы о необоснованности применения максимального значения скидки на торг, неверном использовании максимальной корректировки на возможные потери от недоиспользования, занижении корректировки на операционные расходы не могут быть приняты во внимание, так как выводы эксперта сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка и иных заслуживающих внимание обстоятельств и основаны на научных методах, применяемых при использовании доходного подхода.

Также судебной коллегией учитывается то обстоятельство, что экспертом при расчете рыночной стоимости был проведен расчет на однородность. Результаты показали, что выборка имеет признаки однородности как в первоначальном виде, так и в скорректированном, соответственно, все корректировки выполнены верно.

Выбор методов оценки произведен оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Закона об оценочной деятельности. Выводы эксперта подтверждены приведенными в заключении приложениями.

Для определения итоговой рыночной стоимости объектов экспертизы экспертом использованы результаты по сравнительному и доходному подходам с равными весовыми коэффициентами.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы заявителем жалобы не представлено и судебной коллегией не установлено, в связи с чем ходатайство о проведении повторной экспертизы было отклонено.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что рыночная стоимость оцениваемого объекта была определена судом первой инстанции правильно.

Доводы апелляционной жалобы представителя истца о несогласии с решением суда в части взыскания судебных расходов, судебной коллегией отклоняются как основанные на неверном истолковании действующих норм права по следующим основаниям.

При разрешении требования о возмещении судебных расходов по проведению первоначальной и повторной судебных экспертиз, суд первой инстанции правильно исходил из фактически установленных по делу обстоятельств и собранных доказательств и руководствовался частью 1 статьи 103 КАС РФ, пунктом 1 статьи 106 КАС РФ, положениями статьи 111 КАС РФ, разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, правовыми позициями, закрепленными в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и применительно к спорному объекту недвижимости сделал обоснованный вывод о том, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью указанных объектов недвижимости незначительно превышает их рыночную стоимость.

Таким образом, выявленные особенности кадастровой стоимости объектов недвижимости не давали суду оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывалось в приемлемый диапазон расхождений. Соответственно права административного истца нельзя было признать нарушенными. В этом случае суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что судебные расходы, связанные с производством первоначальной и повторной судебных экспертиз, следует отнести на административного истца.

При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что с учетом содержания предъявленного иска, целью судебного разбирательства в рамках настоящего спора было не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление стоимости в размере рыночной. При этом допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делали неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценщиков.

Обсуждая вопрос об обоснованности заявленного размера расходов, взысканным судом первой инстанции с истца в пользу экспертного учреждения, суд апелляционной инстанции исходит из того, что объем и стоимость произведенных работ, указанные в приложении к заявлению, представленному экспертным учреждением не превышают стоимости, установленной для государственного экспертного учреждения.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения по настоящему делу.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 303, 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 27 января 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи