Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-83/2021 по административному исковому заявлению Фаттахова Фагила Хафизовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 8 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., судебная коллегия

установила:

Приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года №3-о в соответствии со статьей 15 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов.

Фаттахов Ф.Х. владеет на праве собственности земельным участком с кадастровым № общей площадью 7 650 +/- 31 кв.м, расположенным по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – склады 6.9, сведения о котором внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) 4 декабря 2006 года.

Кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в собственности Фаттахова Ф.Х., утверждена по состоянию на 1 января 2019 года в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> страницы 2 приложения к приказу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года №3-о).

Полагая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка завышенным, Фаттахов Ф.Х. 19 октября 2020 года обратился в суд с иском установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 2 363 850 рублей на период на период с 1 января 2020 года до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в обоснование чего представил отчет об оценке №634-09.2020 от 21 сентября 2020 года, выполненный оценщиком ООО «Судебная экспертиза и оценка» Грибановой М.С. по заказу ООО «Агентство по оспариванию кадастровой стоимости».

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 8 апреля 2021 года установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 3 198 000 рублей, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости определено 19 октября 2020 года.

В пользу ООО «ЭКО-Н» с Фаттахова Ф.Х. взысканы расходы по производству судебной экспертизы в размере 65 000 рублей.

В апелляционной жалобе административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также – Департамент, Департамент имущественных отношений ЯНАО) просит решение суда первой инстанции в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости изменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявления.

По мнению Департамента, в основу обжалуемого решения положено экспертное заключение, содержащее существенные недостатки, возникшие в результате допущенных экспертом Плесовских А.В. нарушений, выразившихся в некорректно произведенном анализе рынке, в рамках которого эксперт установила период исследования с 1 января 2017 года по 31 декабря 2019 года (при дате оценки 1 января 2019 года), сузила диапазон цен, исключив вместо одного три предложения с максимальной ценой; в установлении необоснованной величины корректировки на условия рынка при использованных данных об инфляции, расчет которой основан на мониторинге цен на потребительские товары, что не характеризует тенденции изменения цен на рынке недвижимости; в неприменении корректировки на вид разрешенного использования к объекту-аналогу №3, предназначенного для хранения автотранспорта; в отсутствии подробного обоснования применения корректировки на масштаб, рассчитанной с использованием формулы для земель коммерческого назначения, учитывая, что объект оценки относится к землям промышленного назначения.

Административный истец, представители административных ответчиков Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управления Росреестра по Ямало-Ненецкого автономному округу, заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра», Департамента по управлению муниципальным имуществом города Губкинского в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили. Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на них, судебная коллегия предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции не усматривает.

Выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Закон о государственной кадастровой оценке), статей 245,248 КАС РФ, основаны на имеющихся в деле доказательствах.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).

Пунктом 7 постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 ноября 2017 года №1210-П «О создании государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» установлена дата перехода к проведению в Ямало-Ненецком автономном округе государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» 1 января 2018 года.

Согласно части 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статьей 245 КАС РФ, частями 1,7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 5 ФСО №1 стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО №2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт «д» пункта 23 ФСО №1).

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28) разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 77 КАС РФ, определением суда первой инстанции от 19 ноября 2020 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО «ЭКО-Н» Плесовских А.В.

По заключению эксперта отчет об оценке №634-09.2020 от 21 сентября 2020 года не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, допускает неоднозначное толкование его содержания, вводит в заблуждение пользователей отчета, содержит расчеты, приводящие к искажению итогового результата оценки. По состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № составляет 3 198 000 рублей.

Суд первой инстанции, оценив собранные доказательства, пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, подтвержденном заключением судебной экспертизы, которое признал надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

В связи с имеющимися у административного истца возражениями на экспертное заключение судом апелляционной инстанции от эксперта Плесовских А.В. истребованы пояснения, сопровожденные подпиской об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. Представление экспертом письменных пояснений, по мнению судебной коллегии, не противоречит положениям Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Судебная коллегия, исследовав заключение экспертизы с учетом письменных пояснений эксперта, соглашается с оценкой заключения экспертизы, данной ему судом первой инстанции, как доказательству, с достоверностью подтверждающему рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, которое может быть положено в основу решения по делу.

Доводы, приведенные административным истцом в апелляционной жалобе, не указывают на наличие в заключении эксперта недостатков, которые влекут недопустимость данного доказательства либо свидетельствуют о недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости находящегося во владении истца объекта недвижимости.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в данной области, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в порядке, установленном статьей 79 КАС РФ.

Заключение дано в пределах имеющейся у эксперта специальности, является логичным и последовательным, исследование проведено всесторонне и в полном объеме, не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования результата оценки, на поставленные судом вопросы даны конкретные ответы.

Согласно заключению эксперта оценщиком ООО «Судебная экспертиза и оценка» Грибановой М.С. при выполнении отчета об оценке допущены нарушения, выразившиеся в некорректно произведенном анализе рынка объекта оценки (в ходе которого выполнена неполная выборка предложений земельных участков – из единственного источника информации, а отобранные предложения отражают нижнюю границу рыночной стоимости всего объема информации); в недостоверном определении индивидуальных характеристик земельных участков, отобранных в качестве аналогов (локальное местоположение, застроенность земельного участка, обеспеченность инженерными коммуникациями), повлекшем необоснованное применение корректировок; в применении корректировок, не подтвержденных рыночной информацией.

В целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом приведено описание основных характеристик объекта исследования, включая описание местоположения, его ближайшего окружения, транспортной доступности; определен сегмент рынка, к которому принадлежит земельный участок; произведены анализ фактического и наиболее эффективного использования объекта оценки и анализ рынка (в том числе внешних факторов, влияющих на стоимость, фактических данных о ценах из сегмента исследуемого рынка).

Эксперт пояснила, что при указании периода исследования фактических данных о ценах на земельные участки Ямало-Ненецкого автономного округа была допущена ошибка технического свойства: верный период исследования – с 1 января 2017 года по 31 декабря 2018 года вместо ошибочного «с 1 января 2017 года по 31 декабря 2019 года», в связи с чем из выборки предложений продажи земельных участков в регионе Ямало-Ненецкий автономный округ в таблице №13 (оборот л.д. 25-30 том 2, страницы 42-52 заключения) подлежат исключению строки 6, 7, 8, 21, 22, 23, 41, 42, 43, 44, 50 с публикацией объявлений в дату более позднюю, чем дата оценки 1 января 2019 года.

Тем не менее, содержащаяся в таблице №13 информация о предложениях продажи земельных участков за 2019 год не повлияла на результаты проведенного исследования, фактически направлена на подтверждение сложившейся тенденции рынка, что соответствует пункту 8 ФСО №1. Ни одно из объявлений продажи, опубликованных после юридически значимой даты, не использовалось экспертом ни при расчетах рыночной стоимости исследуемого земельного участка, ни при формировании диапазона цен.

Диапазон цен, указанный на странице 58 экспертного заключения (оборот л.д.33 том 2), как пояснила эксперт, определен исходя из изучения только идентифицированных незастроенных земельных участков, а потому является верным, вопреки мнению административного ответчика.

Для оценки объекта недвижимости, находящегося в собственности Фаттахова Ф.Х., экспертом избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах, обоснована невозможность использования иных подходов, методов оценки.

С учетом имеющейся в открытом доступе информации в качестве объектов-аналогов для расчета стоимости исследуемого земельного участка экспертом отобраны три объекта недвижимости по следующим критериям (характеристикам) для сравнения: передаваемые имущественные права; условия рынка (изменения цен за период между датой предложения продажи/сделки и датой определения рыночной стоимости объекта исследования, скидки к ценам предложений); местоположение объекта; наименование типовой территориальной зоны; расположение относительно автомагистралей; наличие подъездных железнодорожных путей; категория земель; вид разрешенного использования, расположение в градостроительной зоне; физические характеристики объекта (существующие улучшения, наличие коммуникаций, площадь) с указанием источников информации.

Отобранные экспертом объекты-аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО № 1.

В соответствии с требованиями ФСО №7 каждый объект-аналог подлежал сравнению с объектом оценки, в результате чего выявлялись различия объектов по данным критериям, цена объекта оценки (или ее удельный показатель) корректировалась экспертом с приведением исчерпывающего обоснования для введения конкретной корректировки (поправки).

Экспертом сделан вывод об отсутствии отличий в функциональном назначении исследуемого земельного участка и земельных участков-аналогов на основании анализа рынка в сегменте «земельные участки категории земель населенных пунктов в Ямало-Ненецком автономном округе с назначением под производственную застройку»; сопоставимости местоположения участков – в градостроительных зонах городов и населенных пунктов, предназначенных для индустриальной застройки; изучения возможных видов строительства в градостроительных зонах расположения исследуемого объекта и объектов-аналогов; сопоставимости разрешенного использования земельных участков – под производственную/промышленную/индустриальную застройку (виды разрешенного использования «хранение автотранспорта», «склады (6.9)» относятся к индустриальной застройке).

Эксперт пояснила, что объект оценки и отобранные объекты-аналоги расположены в зонах производственной застройки. По результатам анализа рынка в сегменте «земельные участки промышленного (производственно-складского) назначения» экспертом не выявлено отличий в стоимости участков с разрешенным использованием объекта оценки «склады»/«под размещение складов» и разрешенным использованием аналогов «обслуживание автотранспорта» и «служебные гаражи», цены на земельные участки с различными видами разрешенного использования, расположенные в промзонах населенных пунктов Ямало-Ненецкого автономного округа, сопоставимы.

Неприменение корректировки на вид разрешенного использования к объекту-аналогу №3 обосновано.

На замечание Департамента об использовании при расчете корректировки на дату предложения/сделки инфляционных калькуляторов, отражающих изменение цен на потребительские товары, эксперт пояснила, что рынок коммерческой недвижимости на территории Ямало-Ненецкого автономного округа является неразвитым. Предложенный административным ответчиком способ расчета корректировки по данным информационно-аналитического портала недвижимости «Росриэлт» имеет свои недостатки, выраженные в публикации обобщенных данных без учета региональных ценовых показателей, в отсутствии в перечне городов, фигурировавших в исследовании названного портала, населенных пунктов исследуемого региона ЯНАО; в наличии публикаций только по землям, предназначенным под ИЖС, которые не отражают специфику ценовых показателей земельных участков коммерческого назначения. Экспертом выбран нейтральный показатель (изменение уровня инфляции за период), поскольку продавец при выставлении цены за предлагаемый объект ориентируется, в первую очередь, на изменение показателя цен, которые могут изменяться при изменении лишь внешних факторов (политических, экономических, социальных).

С учетом приведенных обстоятельств решение эксперта применить показания уровня инфляции в целях корректировки на дату предложения является обоснованным.

В ответ на замечание Департамента об отсутствии обоснования применения при расчете значения корректировки на масштаб формулы, используемой для земельных участков коммерческого назначения, эксперт пояснила следующее.

Исследуемый земельный участок и земельные участки-аналоги относятся к земельным участкам коммерческого назначения, включающих индустриальную, административную и торговую застройки (отобранные объекты недвижимости расположены в производственных зонах, в которых виды разрешенного использования включают в себя не только объекты индустриальной застройки, но и объекты офисного, административного и торгового назначения).

Вывести корректировку на различия в площади земельных участков на основании фактических данных не представилось возможным ввиду того, что рынок предложений о продаже земельных участков на территории Ямало-Ненецкого автономного округа является неразвитым. При данных обстоятельствах эксперт применила расчетную формулу, выведенную в рамках проверенного статистического исследования, опубликованную в Справочнике оценщика недвижимости-2018 под редакцией Лейфера Л.А., усредняющую полученный результат корректировки вне зависимости от влияния остальных ценообразующих факторов. Применение указанной формулы обеспечило более точный результат корректировки.

Экспертом-оценщиком, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы были также изложены Департаментом в возражениях на экспертное заключение в суде первой инстанции, ответчик ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы (л.д. 73-79, 89-91 том 2).

В нарушение статьи 154 КАС РФ по указанному ходатайству о назначении повторной экспертизы определение судом первой инстанции не вынесено.

Однако данное процессуальное нарушение не привело к принятию неправильного решения и, согласно частям 4,5 статьи 310 КАС РФ, не является основанием к отмене или изменению решения суда.

С учетом пояснений эксперта по возражениям Департамента судебная коллегия не усматривает в выводах эксперта противоречий, неясностей, искажения фактических данных, которые ставили бы под сомнение результат оценки и требовали проведения повторной экспертизы согласно статье 83 КАС РФ. Несогласие с ним административного ответчика не является критерием для признания экспертного заключения недостоверным доказательством.

Решение суда соответствует требованиям статей 178,249 КАС РФ.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение суда Ямало-Ненецкого округа от 8 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа без удовлетворения.

Судебные акты по делу могут быть обжалованы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 июля 2021 года.