Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-2654/2020 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 13 ноября 2020 года, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СКАЗКА-1» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Васильевой Т.И., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью «СКАЗКА-1» (далее – ООО «СКАЗКА-1») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просило об установлении кадастровой стоимости находящегося у него в аренде объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); легкая промышленность (6.3) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)); склады (6.9) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)), общей площадью 2 850 кв. м, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости – 57 865 000 рублей.

В обоснование требований общество указало на нарушение его прав как арендатора, поскольку используемая для исчисления арендной платы кадастровая стоимость объекта недвижимости, утвержденная по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года» в размере <...> рубль 50 копеек, не соответствует его реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО «И.» № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решением Московского городского суда от 13 ноября 2020 года административные исковые требования ООО «СКАЗКА-1» удовлетворены, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 57 865 000 рублей.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несостоятельность довода административного истца о нарушении его интересов необоснованным завышением арендных платежей, недоказанность нарушения административным ответчиком процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки. Административный истец не наделен правом на установление кадастровой стоимости не принадлежащего ему земельного участка в размере рыночной стоимости, в случае дальнейшего предъявления требований о выкупе цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на спорном земельном участке недвижимости является нормативно установленной. Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости, административный истец тем самым оспаривает потенциальную цену продажи земельного участка, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли. Изменение размера арендной платы в сторону ее увеличения само по себе не нарушает права и законные интересы заявителя. Кроме того, суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, которое не соответствует действующему законодательству, поскольку эксперт не использовал всю доступную ему информацию о ценах предложений в исследуемом сегменте рынка недвижимости на дату исследования: итоговая стоимость не соответствует средней рыночной цене; при расчете стоимости воспроизводства/замещения улучшений земельного участка не учтен факт расположения на данном земельном участке только части здания, а также не произведена корректировка прибыли предпринимателя на месторасположение; расчет рыночной стоимости объекта исследования на основе информации 2-х источников при наличии достаточной информации о ценах предложений на дату исследования, и учитывая высокий уровень активности рынка невидимости в г. Москве, нельзя признать достоверным.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, не сообщивших о причинах неявки и не просивших об отложении рассмотрения дела.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года № следует, что ООО «СКАЗКА-1» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); легкая промышленность (6.3) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)); склады (6.9) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)), общей площадью 2 850 кв. м, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Согласно условиям договора аренды размер арендных платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость поименованного выше объекта недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года»» и по состоянию на 1 января 2018 года составляет <...> рубль 50 копеек (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года №), на момент рассмотрения дела является действующей. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 января 2019 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера арендных платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО «И.» № от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляла <...> рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета и по его ходатайству по административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Сформулированные судом в определении о назначении экспертизы вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28. Вопросы изложены четко, понятно, каких-либо неточностей не содержат.

Заключением эксперта ООО «Л.» № от ДД.ММ.ГГГГ года было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере <...> рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости на основании заключения экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки (сравнительный и доходный подходы) и проведенные расчеты, обоснование отказа от применения затратного подходов, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, членство в СРО, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, экспертом проведен анализ рынка, в том числе анализ рынка земельных участков в г. Москве, определен сегмент рынка объекта исследования, для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. Использованные экспертом сведения об объектах-аналогах, в том числе о ценах предложений, подтверждены приложенными к заключению материалами. Приведенные в апелляционной жалобе сведения об имеющихся на дату оценки предложениях получены из отчета о результатах государственной кадастровой оценки и содержат данные об объектах, несопоставимых по основным ценообразующим факторам объекту исследования.

Административным ответчиком не представлено достоверных сведений о том, что объект-аналог, использованный для расчета стоимости воспроизводства/замещения, не соответствует классу объекта исследования. Выводы эксперта о соответствии класса объектов должным образом мотивированы и административным ответчиком не опровергнуты. Утверждения о необходимости применения корректировки на отсутствие одной наружной стены, поскольку на земельном участке расположена часть здания, а также уменьшения значения прибыли предпринимателя, должным образом не мотивированы, данных о значимости названных корректировок для итогового результата не имеется.

Согласно содержанию заключения при расчете арендной ставки использовано три самостоятельных объекта-аналога, суждение об идентичности двух из них необоснованно.

Также отсутствуют достоверные сведения о том, что итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости значительно ниже среднерыночных цен на аналогичные объекты недвижимости; ее размер соответствует диапазону цен, установленному в проведенном экспертом исследовании. Приведенные в тексте жалобы справочные данные о среднерыночной цене выводов эксперта не опровергают.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о наличии в нем противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли. Оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

При таком положении, решение Московского городского суда следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 13 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи