Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-175/2021 по административному исковому заявлению Алдырева Максима Геннадьевича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по апелляционной жалобе Алдырева Максима Геннадьевича на решение Челябинского областного суда от 13 мая 2021 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., судебная коллегия

установила:

Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10 ноября 2015 года №263-П утверждены по состоянию на 1 октября 2014 года результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области.

14 июня 2016 года, то есть после формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, осуществлена постановка на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым № общей площадью 3 423 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственная деятельность и для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> (<адрес>).

В связи с постановкой объекта недвижимости на кадастровый учет ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Челябинской области определена его кадастровая стоимость в размере 2 551 298,82 рублей.

По состоянию на 1 января 2020 года на территории Челябинской области проведена очередная государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, результаты которой утверждены приказом Министерства имущества Челябинской области от 9 ноября 2020 года №180-П. Актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № составляет <данные изъяты> рублей.

15 мая 2017 года в ЕГРН зарегистрировано обременение (ограничение) указанного объекта недвижимости в виде аренды сроком по 23 апреля 2022 года в пользу административного истца Алдырева М.Г. на основании договора аренды №20 от 24 апреля 2017 года.

19 февраля 2021 года Алдырев М.Г., полагая размер кадастровой стоимости 2 551 298,82 рублей объекта недвижимости завышенным, указывая, что затрагиваются его права как налогоплательщика, обратился в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости 979 000 рублей, представив в обоснование отчет об оценке ООО «Негосударственная экспертная организация»; также заявил ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Челябинского областного суда от 13 мая 2021 года в удовлетворении требований Алдырева М.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № по состоянию на 14 июня 2016 года отказано по мотиву того, оспариваемая кадастровая стоимость, будучи архивной, не затрагивает права и обязанности заявителя. Суд исходил из того, что размер годовой арендной платы за земельный участок определен по результатам заявок на участие в торгах в форме открытого аукциона по продаже прав на заключение договора аренды, составляет 103 000 рублей, изменению не подлежит, исчисляется не исходя из кадастровой стоимости.

В апелляционной жалобе административный истец просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение. В обоснование жалобы указывает на ошибочность вывода суда о допустимости доказательства, положенного в основу решения – ответа Администрации Чебаркульского городского округа №977 на судебный запрос, поскольку Закон Челябинской области от 6 мая 2008 года №257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» является действующим, отчет об оценке №2017/02-026 об определении рыночной стоимости ежегодного размера арендной платы при проведении аукциона на право заключения договора аренды основан на требованиях Закона Челябинской области от 6 мая 2008 года №257-ЗО, расчет арендной платы исчислен исходя из кадастровой стоимости с применением предусмотренных Законом коэффициентов; в соответствии с пунктом 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа либо в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки, либо в размере не менее 1,5% кадастровой стоимости земельного участка; приложение №3 к договору аренды №20 от 24 апреля 2017 года содержит расчет стоимости арендной платы исходя из кадастровой стоимости на дату 14 июня 2016 года; пункт 3 указанного договора содержит отсылку к приложению №3 и указание на размер арендной платы на финансовый год 71 112,33 рублей; согласно пункту 3.4 договора аренды сумма задатка составляет 20 600 рублей, размер оставшейся суммы – 50 512,33 рублей. Ответ администрации Чебаркульского городского округа на запрос суда не подтверждает ошибочность приложения №3 к договору аренды, а сам договор содержит сведения об арендной ставке и методе ее исчисления.

Административный истец, представители административных ответчиков ФГБУ «ФКП Росреестра», Управления Росреестра по Челябинской области, Министерства имущества Челябинской области, заинтересованного лица Администрации Чебаркульского городского округа в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили. Административный истец, Управление Росреестра по Челябинской области просили о рассмотрении дела в свое отсутствие и в отсутствие своего представителя.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, исходя из следующего.

Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей; его положения применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно статье 245 КАС РФ, статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной (ранее внесенной в государственный кадастр недвижимости, информация о которой сохраняется в реестре при изменении кадастровых сведений), также может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством, что следует из пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28).

Как следует из материалов дела, Алдырев М.Г. является арендатором земельного участка с кадастровым №, архивную кадастровую стоимость которого оспаривает, и не входит в число субъектов-налогоплательщиков по земельному налогу в отношении указанного участка, вопреки содержащимся в административном иске доводам, что исключает наличие у него налоговых обязанностей и соответствующего правового интереса.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. В настоящем деле таких обстоятельств не установлено.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи случаев.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона (пункт 11 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи 22, пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды; для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки, аукцион признается несостоявшимся.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Пункт 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации также предусматривает обязанность уполномоченного органа направить заявителю в течение десяти дней со дня рассмотрения заявки три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка, которым размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа определен в размере, равном начальной цене предмета аукциона, в случае если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона.

Пунктом 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливаются правила определения начальной цены аукциона по выбору уполномоченного органа - либо в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», либо в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка.

В настоящем деле отсутствуют доказательства, подтверждающие, что договор аренды земельного участка заключен Алдыревым М.Г. на условиях определения арендной платы за пользование земельным участком в размере не менее полутора процентов от кадастровой стоимости участка или иным образом исчисляется от кадастровой стоимости.

Представленными письменными доказательствами – ответом на судебный запрос Управления муниципальной собственности Администрации Чебаркульского городского округа, протоколом №1 рассмотрения заявок на участие в торгах (л.д.163,165-166), преамбулой и пунктом 3.1 договора аренды (л.д.109), приложением №1 к договору (л.д.114) подтверждается, что арендная плата за земельный участок с кадастровым № определена по результатам заявок на участие в торгах в форме открытого аукциона (ЛОТ №16), претендентом Алдыревым М.Г. подана единственная заявка, торги признаны несостоявшимися на основании пункта 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Начальная цена предмета торгов, из которой устанавливается размер ежегодной арендной платы/размер первого арендного платежа, определена отчетом об оценке об итоговой величине рыночной стоимости ежегодного размера арендной платы при проведении аукциона на право заключения договора аренды №2017/02-026 и составила 103 000 рублей (л.д.167-168).

Показатели, на основании которых оценщиком рассчитана рыночная стоимость арендной платы, не имеют определяющего значения. В судебном заседании 13 мая 2021 года представитель истца подтвердил, что размер ежегодной арендной платы, вносимой Алдыревым М.Г., составляет 103 000 рублей.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что начальная цена предмета аукциона (права аренды) в силу пункта 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации по выбору уполномоченного органа может быть определена на основании кадастровой стоимости, не обоснована, поскольку в настоящем случае начальная цена предмета аукциона определена по результатам рыночной оценки, но не на основании кадастровой стоимости.

В пункте 3.3 договора аренды от 24 апреля 2017 года действительно указана величина арендной платы в размере 71 112,33 рублей на текущий финансовый год, но она определена за период с 24 апреля по 31 декабря 2017 года, при этом годовая арендная плата в соответствии с пунктом 3.1. договора и документацией об аукционе составляет 103 000 рублей.

В приложении №3 к договору аренды указано, что расчет арендной платы на земельный участок сделан на основании Закона Челябинской №257-ЗО от 24 апреля 2008 года по формуле названного Закона на сумму за год 103 000 рублей.

Между тем Закон Челябинской области №257-ЗО определяет порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов.

Собранными вышеприведенными доказательствами в их совокупности подтверждается вывод суда первой инстанции о том, что отсылка в приложении №3 к договору аренды на Закон Челябинской области от 24 апреля 2008 года №257-ЗО является ошибочной, и опровергается довод административного истца об исчислении арендной платы исходя из кадастровой стоимости.

Учитывая, что административным истцом факт заключения договора на основании протокола рассмотрения заявок на участие в торгах не опровергнут, цена, указанная в пункте 3.1. договора, не оспоренного Алдыревым М.Г. в установленном порядке, является окончательной и изменению не подлежит, определяется не от кадастровой стоимости, судебная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № не затрагивает прав административного истца, что исключает право последнего на оспаривание кадастровой стоимости.

Вместе с тем решение суда об отказе в удовлетворении административных исковых требований по данному основанию принято с нарушением норм процессуального права.

Одним из главных признаков, которыми должен обладать административный истец, является предполагаемая принадлежность ему публичного права или интереса, которые выступают объектом судебной защиты.

В силу части 2 статьи 38 КАС РФ под административным истцом понимается лицо, которое обратилось в суд в защиту своих прав, свобод, законных интересов, либо лицо, в интересах которого подано заявление прокурором, органом, осуществляющим публичные полномочия, должностным лицом или гражданином.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 194 КАС РФ суд прекращает производство по делу, если имеются основания, предусмотренные частью 1 статьи 128 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 128 КАС РФ, если из административного искового заявления об оспаривании нормативного правового акта, акта, содержащего разъяснения законодательства и обладающего нормативными свойствами, решения или действия (бездействия) не следует, что этими актом, решением или действием (бездействием) нарушаются либо иным образом затрагиваются права, свободы и законные интересы административного истца, судья отказывает в принятии административного искового заявления.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении административного иска подлежит отмене на основании пункта 4 части 2, части 4 статьи 310 КАС РФ, а производство по административному делу – прекращению, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость не затрагивает права административного истца.

Руководствуясь статьями 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Челябинского областного суда от 13 мая 2021 года отменить.

Производство по административному делу по административному исковому заявлению Алдырева Максима Геннадьевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № в размере рыночной стоимости прекратить.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 сентября 2021 года.