Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-68/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Этафон» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости, по апелляционной жалобе ООО «Этафон» на решение Санкт-Петербургского городского суда от 20 мая 2021 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., представителя административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1, судебная коллегия

установила:

ООО «Этафон» является собственником земельного участка с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, сведения о котором внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) 30 декабря 2015 года.

Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28 ноября 2018 года №130-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости, в том числе земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, по состоянию на 1 января 2018 года. Стоимость земельного участка, находящегося во собственности административного истца, установлена в размере 14 928 376 рублей 32 копеек.

Полагая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка завышенным, ООО «Этафон» обратилось в суд с заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 3 704 000 рублей, в обоснование чего представило отчет об оценке № 12\2020 от 24 марта 2020 года, выполненный оценщиком ООО «Правовые решения».

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 20 мая 2021 года установлена по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 14 300 000 рублей, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости определено 29 декабря 2020 года.

В апелляционной жалобе административный истец просит решение суда отменить, установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости 3 704 000 рублей.

По мнению истца, в основу обжалуемого решения суда положено экспертное заключение, содержащее существенные недостатки, возникшие в результате допущенных экспертом ФИО2 нарушений, выразившиеся в подборе объектов-аналогов, не относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и несопоставимых с ним по ценообразующим факторам; в ошибочном применении при определении корректировки на местоположение данных, предназначенных для земельных участков под торгово-офисную застройку, учитывая иной вид разрешенного использования у объекта оценки и объектов аналогов; в необоснованном применении повышающего коэффициента 1,35 для трех объектов-аналогов как корректировки на расположение относительно красной линии, тогда как указанный коэффициент применяется в случае расположения объекта оценки вблизи крупных автодорог, объектов-аналогов – вдали от автомагистралей; в неприменении понижающей корректировки в размере 1,35 на расположение относительно автомагистралей; в применении корректировки 0,95 к аналогам №3 и №7, расположенным вдоль федеральных дорог, тогда как эксперт указывал, что для расположенных вдоль федеральных трасс аналогов коэффициент составляет 28%.

Доводы жалобы ООО «Этафон» воспроизводят часть замечаний на экспертное заключение, изложенных в представленной истцом в суд первой инстанции рецензии ООО «Балтийская правовая группа» №15/2021 от 19 апреля 2021 года (л.д. 134-162 том 2).

Административным ответчиком Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга принесен отзыв на апелляционную жалобу административного истца.

Представители административного истца ООО «Этафон», административного ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили. ООО «Этафон» просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явилась представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1, против удовлетворения апелляционной жалобы возражает.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, эксперта ФИО2, судебная коллегия предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции не усматривает.

Выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Закон о государственной кадастровой оценке), статей 245,248 КАС РФ, основаны на имеющихся в деле доказательствах.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).

Пунктом 1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28 декабря 2016 года №1259 «О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16 февраля 2015 года №98 и создании Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» установлена дата перехода к проведению в Санкт-Петербурге государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» 1 февраля 2017 года.

Согласно части 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статьей 245 КАС РФ, частями 1,7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 5 ФСО №1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО №2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт «д» пункта 23 ФСО №1).

Для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 77 КАС РФ, определением суда первой инстанции от 9 февраля 2021 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО «Стройэкспертсервис» ФИО2

По заключению эксперта отчет об оценке №12/2020 от 24 марта 2020 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, содержит нарушения, искажающие итоговый результат оценки: допущены методологические недочеты, не вся информация, приведенная в отчете, является проверяемой; допущены методологические ошибки при проведении расчета затратным подходом; допущены методологические ошибки при проведении расчета доходным подходом.

По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № составляет 14 300 000 рублей.

Эксперт ФИО2 в суде первой инстанции свое заключение поддержал, в связи с поступлением от истца возражений на заключение, основанных на рецензии ООО «Балтийская правовая группа», представил пояснения на приведенные возражения (л.д. 192-201 том 2).

Заявленное административным истцом ходатайство о проведении повторной экспертизы судом обоснованно отклонено ввиду отсутствия обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, которые являются основанием для проведения повторной экспертизы; полученное заключение эксперта не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит противоречий в выводах.

Суд первой инстанции, оценив заключение судебной экспертизы, отчет оценщика ООО «Правовые решения», пояснения эксперта ФИО2, пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, подтвержденном заключением судебной экспертизы, которое признал надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим его рыночную стоимость.

В связи с имеющимися у административного истца дополнительными возражениями на экспертное заключение, приведенными в апелляционной жалобе и подкрепленными вышеназванной рецензией, эксперт ФИО2 допрошен в заседании суда апелляционной инстанции, дал пояснения в устной и письменной форме по всем имеющимся замечаниям к экспертному заключению. Письменные пояснения на вопросы к эксперту приобщены к материалам дела (л.д. 20-31, 33-55 том 3).

Судебная коллегия, исследовав заключение экспертизы с учетом пояснений эксперта, соглашается с оценкой заключения экспертизы, данной ему судом первой инстанции, как доказательству, с достоверностью подтверждающему рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, которое может быть положено в основу решения по делу.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не указывают на наличие в заключении эксперта недостатков, которые влекут недопустимость данного доказательства либо свидетельствуют о недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости находящегося в собственности истца объекта недвижимости.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в данной области, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в порядке, установленном статьей 79 КАС РФ.

Заключение дано в пределах имеющейся у эксперта специальности, является логичным и последовательным, исследование проведено всесторонне и в полном объеме, не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования результата оценки, на поставленные судом вопросы даны конкретные ответы.

Согласно заключению эксперта оценщиком ООО «Правовые решения» при выполнении отчета об оценке допущен ряд нарушений: проведенный анализ фактических данных о ценах сделок/предложений не соответствует периоду оценки; отсутствуют выводы об изменении цен на недвижимость продажи и уровне арендных ставок (выводы оценщика о возможных диапазонах цен продажи и уровне арендных ставок не подтверждены и не соответствуют состоянию рынка недвижимости); в приведенном анализе рынка отсутствуют ссылки на источники информации при описании ценообразующих факторов и диапазоны их возможного влияния на стоимость недвижимости; в отчете об оценке, в рамках которого определена рыночная стоимость земельного участка и объекта капитального строительства, для земельного участка не приведены позиционирование, анализ наиболее эффективного использования, анализ рынка и ценообразующих факторов; в рамках затратного подхода оценщик необоснованно принял сумму договора инвестирования за стоимость воспроизводства, восстановления объекта оценки; в рамках затратного подхода не подтверждено наличие дефектов, учтенных при определении физического износа, отсутствует анализ показателей, подтверждающих наличие функционального устаревания у строения; определенная оценщиком ставка дисконтирования в рамках доходного подхода заявлена как ставка капитализации; в рамках доходного подхода оценщиком рассчитана стоимость объекта капитального строительства с учетом стоимости прав на земельный участок, и на этапе согласования результатов проанализированы результаты без учета того, что один результат не включает стоимость прав на земельный участок, а второй – включает; оценщиком произведено неприемлемое для индивидуальной оценки рыночной стоимости земельного участка с целью оспаривания кадастровой стоимости выделение доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости на основании среднестатистических данных.

Как пояснил эксперт в судебном заседании суда апелляционной инстанции, фактически индивидуальная оценка рыночной стоимости земельного участка в отчете не произведена.

В целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом установлены количественные и качественные характеристики объекта исследования (л.д.12-19 том 2, страницы 11-18 заключения), не исключая сведения о правах на земельный участок (л.д.13 том 2); произведен осмотр объекта исследования в присутствии представителя истца, о чем надлежаще извещены иные участники процесса; все работы в рамках проводимого исследования экспертом произведены лично без привлечения иных специалистов, чем обусловлено отсутствие в экспертном заключении соответствующих сведений и что не свидетельствует о нарушении экспертом положений ФСО №3, вопреки замечанию рецензента ООО «Балтийская правовая группа».

В ответ на замечание рецензента эксперт также пояснил, что приведенное в заключении описание окружения объекта исследования подтверждается скришотом карты с указанием ссылки на ее источник (л.д. 22 том 2, страница 21 заключения), из которого усматривается, что в кварталах, граничащих с кварталом расположения исследуемого объекта, размещены частные жилые дома. К функциональной зоне И1 (зоне объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки с включением складских и производственных объектов) отнесен непосредственно квартал расположения самого объекта исследования, не его окружения.

Экспертом произведен сбор и анализ информации, необходимой для определения рыночной стоимости: о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект исследования (о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов, об объектах аналогах), информации о прошлых и ожидаемых доходах и затратах, связанных с объектом исследования, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту, прочее.

В заключении эксперта содержится анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, объект исследования оценен как объект придорожного сервиса исходя из его фактического использования (том 2 л.д.23), учитывая расположение на земельном участке двух объектов капитального строительства: здание «мойка» (административно-бытовой корпус) и сооружение автомойки самообслуживания; главная функция в здании – техническое обслуживание автомобилей, иные функции (торговля автотоварами, кафе, административная) – сопутствующие.

Эксперт пояснил, что земельные участки, относящиеся к данному сегменту (придорожный сервис), несут в себе набор различных функций: от станций по обслуживанию автомобилей, чему наиболее близка категория промышленно-складской застройки, до размещения гостиниц и магазинов, что, в свою очередь, относимо к категории общественно-деловой застройки. В связи с этим анализ рынка проведен экспертом для двух функциональных категорий земельных участков – как в отношении земельных участков многоэтажной жилой постройки, ИЖС, общественно-деловой застройки, так и промышленно-складской застройки; сделаны выводы о диапазоне вероятной стоимости объекта исследования (л.д.51, 62, 64 том 2).

При этом, учитывая наличие у объекта исследования в качестве основного, разрешенного и фактического вида использования «автомойка, станция технического обслуживания автомобилей» и в качестве вспомогательного – «административно-бытовые помещения», наиболее сопоставимым видом использования земельных участков в данном случае является «производственно-складская застройка». То есть объекты, относящиеся к категории «объекты придорожного сервиса», по основному набору функций в конкретном случае более близки к названной категории, что обуславливает наличие в заключении эксперта итоговых выводов по рынку в отношении земельных участков именно производственно-складского назначения. Кроме того, как сообщил эксперт, если бы свойства оцениваемого земельного участка позволили отнести его к категории общественно-деловой застройки, его стоимость стала бы еще выше.

Анализ рынка основан на открытых и проверяемых данных АО «Фонд имущества» о торгах (с приведением даты торгов), Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Росреестра, вопреки мнению рецензента, соответствует требованиям ФСО №3, ФСО №7. Непроведение анализа влияния политической обстановки, как пояснил эксперт, не влияет на итоговый расчет стоимости объекта исследования, требования, предусмотренные для выполнения судебной экспертизы, на соответствие стандартам оценки в части методологии и технологии расчетов соблюдены.

Для оценки объекта избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах; обоснована невозможность использования иных подходов, методов оценки.

Так, затратный подход не подлежал применению, поскольку объект оценки рассматривался экспертом как незастроенный, что соответствует пункту 20 ФСО №7, согласно которому земельный участок, застроенный объектами капитального строительства, оценивается как незастроенный и предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Отказ эксперта от доходного подхода обусловлен объемом полученных в ходе исследования данных – при наличии большого количества входных параметров, условий для использования названного подхода возможны погрешности при оценке.

Экспертом, вопреки мнению рецензента, приведено обоснование отказа от использования иных методов и подходов к оценке в достаточном объеме.

С учетом имеющейся в открытом доступе информации, учитывая ретроспективность оценки, ограниченность открытых архивных данных, в качестве объектов-аналогов для расчета стоимости исследуемого земельного участка отобраны восемь объектов недвижимости, каждый из которых был проанализирован, по ним собрана вся имеющаяся доступная информация.

Доводы апелляционной жалобы об использовании экспертом ненадлежащих аналогов, не относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимых по ценообразующим факторам, не обоснованы.

Эксперт пояснил, что подобранные объекты-аналоги по своим характеристикам могут быть, в частности, использованы в качестве объектов придорожного сервиса, к категории которых относится объект исследования. Потенциал локального расположения и ближайшее окружение объектов-аналогов позволили отнести их к рынку и категории, сопоставимым с объектом исследования.

В ответ на замечание, содержащееся в рецензии ООО «Балтийская правовая группа», о необоснованном использовании в качестве аналога (№1) объекта недвижимости, предоставленному приобретателю на основании акта государственного органа (участок предоставлен инвестору согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 19 октября 2017 года №864), не будучи выставленным на открытую продажу на рыночных условиях, эксперт пояснил, что по данному объекту-аналогу применена корректировка на передаваемые права, исходя из того, что у инвестора возникло право на заключение договора долгосрочной аренды. Кроме того эксперт пояснил, что основой платы за предоставление земельных участков Санкт-Петербурга под застройку без проведения торгов является рыночная стоимость данных участков.

В рамках проведенного анализа рынка исследуемого объекта экспертом были приведены все возможные ценообразующие факторы, относящиеся к земельным участкам. В соответствии с требованиями ФСО №7 каждый объект-аналог подлежал сравнению с объектом оценки, в результате чего выявлялись различия объектов, на основании которых экспертом соответствующий перечень ценообразующих факторов был сужен до передаваемых прав на земельный участок, условий рынка (сделка/предложение), местоположения в пределах города, ближайшего окружения, категории магистрали, расположения относительно красной линии, элементов благоустройства.

Подобранные экспертом объекты-аналоги схожи с объектом оценки по своим экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО №7.

С учетом выявленных различий цена объекта оценки корректировалась путем введения соответствующей корректировки.

Различия в местоположении объектов сравнения (город-область), их площади, на которые указывает рецензент, были учтены введением корректировок.

Назначение объектов-аналогов №4, №5 сопоставимо с назначением объекта исследования, исходя из того, что аналог №4 предназначен для иных видов жилой застройки, по документу – объект придорожного сервиса, аналог №5 позиционируется продавцом в качестве объекта с назначением под придорожный сервис, корректировки не требуется.

Категория земель у объекта оценки и аналогов не имеет различий, поскольку и на землях населенных пунктов, и на землях промышленности допустимо использование участков под объекты придорожного сервиса.

Довод апелляционной жалобы об ошибочном использовании экспертом при определении корректировки на местоположение данных, предназначенных под торгово-офисную застройку, в условиях, когда вид разрешенного использования у объекта оценки и объектов аналогов иной, судебной коллегией отклоняется. Как следует из многочисленных пояснений эксперта ФИО2, категория «объекты придорожного сервиса» является фактически промежуточной, имеет различные функции – как производственно-складскую, так и функции, связанные с торговлей и предоставлением услуг, что подтверждается и содержанием пункта 13 статьи 3 Федерального закона «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации» от 8 ноября 2007 года №257-ФЗ, согласно которому под объектами дорожного сервиса понимаются здания, сооружения, строения, иные объекты, предназначенные для обслуживания участников дорожного движения по пути следования. Широкий диапазон функционального назначения объектов придорожного сервиса позволяет применять корректировки как из категории «торгово-офисные объекты», так и из категории объектов производственно-складского назначения.

В ответ на замечание рецензента об использовании данных отчета №1/2018 от 22 октября 2018 года «Об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга» при установлении размера корректировок – на площадь и скидки на торг, в рамках установления рыночной, не кадастровой стоимости объекта, эксперт указал, что данные СПб ГБУ «Кадастровая оценка» основываются непосредственно на анализе рынка недвижимости Санкт-Петербурга. Кроме того, при определении величины скидки на торг было определено среднее значение по четырем источникам: диапазон скидок на торг составил 8-19%, применена скидка - 12,63%.

Замечание о необоснованном применении повышающей корректировки на наличие металлического ограждения у аналога №5 ввиду отсутствия такого ограждения опровергается материалами дела. Наличие ограждения подтверждено представленной экспертом фотографией к объявлению. Кроме того, примененная корректировка понижающая, не повышающая. Дополнительно ФИО2 пояснил, что металлическое ограждение является не объектом капитального строительства, но элементом благоустройства земельного участка, относящегося непосредственно к нему.

Повышающая корректировка 1,35 по фактору размещения относительно красной линии применена обоснованно. Эксперт пояснил, что, несмотря на расположение объекта исследования формально на второй линии, к нему имеются заезды с автомагистралей, между ним и автомагистралью расположен незастроенный, предназначенный для стоянки автомобилей земельный участок, просматриваемость земельного участка-объекта оценки с разных сторон Вознесенского шоссе ничем не ограничена, что позволило отнести исследуемый участок к первой линии и определило применение конкретных значений корректировки.

Возражения подателя жалобы относительно применения корректировки 0,95 вместо 28% по фактору расположения относительно федеральных автодорог не находят своего объективного подтверждения. Коэффициент 1,28, как пояснил эксперт, показывает отношение удельной цены земельных участков, расположенных вдоль федеральных автодорог (более дорогих), к удельной цене аналогичных участков, расположенных вдоль прочих автодорог, не являющихся трассами (более дешевых). В заключении также приведено соотношение удельной цены земельных участков, расположенных вдоль территориальных автодорог (к коим эксперт отнес оцениваемый земельный участок), к удельной цене аналогичных участков, расположенных вдоль прочих автодорог - коэффициент 1,21 (л.д.82 том 2, страница 81 заключения). Поскольку объекты-аналоги отнесены к группе земельных участков, расположенных вдоль федеральных автодорог, а объект оценки – к расположенным вдоль территориальных автодорог, требовалась коррекция стоимости, поправочный коэффициент составил 0,95 (1,21 / 1,28).

Оснований не доверять профессиональным суждениям эксперта, обладающего специальными познаниями, предупрежденного об уголовной ответственности, у судебной коллегии не имеется. ФИО2 представлены как в суде первой инстанции, так и на стадии апелляционного рассмотрения дела аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенного им исследования, даны ответы на поставленные вопросы.

Оснований не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом заключению специалистов – рецензии ООО «Балтийская правовая группа» не имеется. Судебная коллегия не усматривает в выводах эксперта противоречий, неясностей, искажения фактических данных, которые ставили бы под сомнение результат оценки, несогласие с ним административного истца не является критерием для признания экспертного заключения недостоверным доказательством.

Решение суда соответствует требованиям статей 178,249 КАС РФ.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 177,309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Санкт-Петербургского городского суда от 20 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Этафон» без удовлетворения.

Судебные акты по делу могут быть обжалованы в Третий кассационный суд общей юрисдикции в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20 сентября 2021 года.