Гражданский кодекс часть 1

Заслушав доклад судьи Струковой А.А., объяснения представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края – Минькова Е.А., поддержавшего апелляционную жалобу и с учетом выводов повторной судебной экспертизы считавшего решение подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении административных исковых требований, пояснения представителя ГБУ Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» - Краснова А.П., согласившегося с позицией департамента имущественных отношений Краснодарского края, возражения представителя АО «Галерея Краснодар» - Чукова Д.В., полагавшего решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

АО «Галерея Краснодар» обратилось 8 декабря 2022 года в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», ссылаясь на то, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером №, наименование – многофункциональный торгово-развлекательный центр «Галерея Краснодар», дата завершения строительства – 2008 год, количество этажей – 7, в том числе подземных – 1, площадь – 92 812,1 кв.м, местоположение: <адрес>

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» установлена кадастровая стоимость указанного объекта по состоянию на 1 января 2021 года в размере 5 265 327 333,62 руб.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН 17 ноября 2021 года, не изменялись и подлежат применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

Полномочиями по проведению государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Краснодарского края распоряжением Губернатора Краснодарского края от 10 апреля 2017 года № 101-р наделено государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ».

В административном исковом заявлении АО «Галерея Краснодар» указывало на то, что без учета положений статей 8, 9 Федерального закона от 3 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» бюджетным учреждением не была обеспечена правообладателю возможность предоставить документы, содержащие сведения об индивидуальных экономических характеристиках здания с кадастровым номером № при том, что за предыдущие пять лет каких-либо сделок с объектами недвижимости с показателями, сопоставимыми с характеристиками данного объекта, на территории края не совершалось, вследствие чего при отсутствии рынка соответствующих объектов недвижимости кадастровая стоимость подлежала определению с учетом всех экономических показателей данного объекта оценки, которые являются корпоративной тайной и не содержатся в открытых источниках.

Также административный истец обращал внимание на то, что по данным регулярного мониторинга объект с кадастровым номером № ежегодно посещает до 23 000 человек.

При этом АО «Галерея Краснодар» полагало, что при определении кадастровой стоимости объекта подлежали учету экономические потери и убытки (в том числе в стоимостном выражении) ввиду мер по предотвращению распространения новой короновирусной инфекции, принятых в соответствии с распоряжением Главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 13 марта 2020 года № 129 (с последующими изменениями и дополнениями).

Ссылаясь на то, что при установлении кадастровой стоимости не были учтены индивидуальные экономические характеристики объекта с кадастровым номером №, установленная по состоянию на 1 января 2021 года актуальная кадастровая стоимость существенно превышает его рыночную стоимость и вследствие этого нарушает право административного истца на определение налоговой базы по налогу на имущество организаций в соответствии со статьей 378.2 НК РФ в экономически обоснованном размере, ООО «Галерея Краснодар» просило установить в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровую стоимость объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года, представив выполненный оценщиком ООО «Оценочная компания «Юг» Долуденко В.М. отчет об оценке от 3 ноября 2022 года № 4039, согласно которому рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 года составляет 3 443 401 000 руб.

Определением судьи Краснодарского краевого суда от 12 декабря 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Краснодарского края и филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю.

Определением Краснодарского краевого суда от 10 января 2023 года по делу назначена судебная экспертиза в целях установления, соответствует ли представленный административным истцом отчет об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае выявления несоответствия – какова рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 года; проведение судебной экспертизы поручено оценщику ООО «Легал Сервис»; обязанность по оплате судебной экспертизы возложена на АО «Галерея Краснодар»; производство по делу приостановлено до получения судом экспертного заключения.

Определением судьи Краснодарского краевого суда от 13 февраля 2023 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта Ганныч А.А. от 1 февраля 2923 года № 01/23/06 о соответствии отчета об оценке от 3 ноября 2022 года № 4039 требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Решением Краснодарского краевого суда от 30 марта 2023 года административные исковые требования АО «Галерея Краснодар» удовлетворены: установлена кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года - 3 443 401 000 руб.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края ставит вопрос об отмене решения с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требований АО «Галерея Краснодар», настаивая на том, что отчет об оценке от 3 ноября 2022 года № 4039 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности при том, что оценщик необоснованно отказался от проведения оценки в рамках затратного и сравнительного подходов, а в рамках доходного подхода не принял в расчетах для целей исчисления дохода при предоставлении объекта в аренду размер арендной платы в соответствии с договорами аренды, заключенными в отношении тех помещений, которые расположены непосредственно в здании с кадастровым номером №, некорректно отобрал для расчета арендной платы объекты-аналоги, которые несопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, не провел корректировки на различия в архитектурно-планировочных решениях, по функциональному назначению, а также без достаточных к тому оснований из общей площади объекта оценки – 92 812,1 кв.м определил арендопригодную площадь лишь 39 737,80 кв.м, исключив таким образом из расчетов большую часть комплекса (53 075,1 кв.м), вследствие чего величина рыночной стоимости не может быть признана достоверной и по сравнению с рыночными ценами на коммерческие объекты в Краснодаре практически в 2,7 раза занижена исходя из ценовой информации ООО «Информационно-аналитический центр недвижимости и бизнеса» (Уровень цен на объекты коммерческого назначения города Краснодара 4 кв. 2021 г.).

Бюджетное учреждение Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором также полагает отчет об оценке, равно как и экспертное заключение не отвечающими требованиям законодательства об оценочной деятельности.

АО «Галерея Краснодар» в возражениях на апелляционную жалобу просило оставить решение без изменения.

Представители Управления Росреестра по Краснодарскому краю, а также заинтересованных лиц в судебное заседание не являлись, ходатайств об отложении судебных заседаний не заявляли.

Определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 6 июля 2023 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено сотруднику ООО «Оценочная компания «Золотая цифра» Жеравиной А.В.; производство по делу приостановлено до поступления в суд заключения эксперта.

В дальнейшем в суд апелляционной инстанции поступило заключение эксперта Жеравиной А.В. от 10 октября 2023 года № 132, согласно которому отчет об оценке от 3 ноября 2022 года № 4039, выполненный оценщиком ООО «Оценочная компания «Юг» Долуденко В.М., соответствует требованиям федеральных стандартов оценки к форме отчете, однако оценщик нарушил требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к содержанию отчета, в частности, были допущены методологические ошибки в рамках доходного подхода, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2021 года составляет 6 601 459 000 руб.

Представителем АО «Галерея Краснодар» поданы письменные замечания на заключение эксперта Жеравиной А.В.

ГБУ Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» подан письменный отзыв на экспертное заключение от 10 октября 2023 года, которое, по мнению бюджетного учреждения, является объективным и содержит достоверные выводы по поставленным вопросам.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с положениями статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении, в частности, торговых центров (комплексов).

Приказами департамента имущественных отношений Краснодарского края от 27 декабря 2021 года № 3321 и 23 декабря 2022 года № 3436 нежилое здание с кадастровым номером № включено в Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, соответственно на 2022 и 2023 годы.

С учетом изложенного АО «Галерея Краснодар», являясь собственником указанного нежилого здания, обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2021 года, подлежащей применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года до настоящего времени.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости, утвержденная приказом департамента имущественных отношений края от 9 сентября 2021 года № 2259 по состоянию на 1 января 2021 года, определена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Переходный период к применению на территории Краснодарского края положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ не завершен.

С учетом изложенного порядок пересмотра кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости в данном случае регулируется статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ, которой обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен при том, что сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 17 ноября 2021 года, установленная по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость является актуальной, административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости подано АО «Галерея Краснодар» 8 декабря 2022 года.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов административного истца эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 ГПК РФ, статья 62 КАС РФ).

Из материалов дела следует, что нежилое здание многофункционального торгово-развлекательного центра «Галерея Краснодар» с кадастровым номером № представляет собой отдельно стоящий объект, количество этажей – 7, в том числе подземных – 1, площадь – 92 812,1 кв.м, 2008 года постройки, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №

По сведениям ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» первичная инвентаризация объекта была проведена 19 августа 2008 года, последующая регистрация текущих изменений была проведена 27 марта 2009 года, 8 августа 2011 года, 8 февраля 2012 года.

По сведениям ЕГРН объект с кадастровым номером № был поставлен на государственный кадастровый учет 9 августа 2013 года.

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю после постановки 9 августа 2013 года здания с кадастровым номером № на кадастровый учет по состоянию на текущую дату дальнейших изменений назначения, наименования, размера площади и количества этажей не выявлено; кадастровая стоимость устанавливалась следующим образом:

- в размере 2 552 719,46 руб. на дату – 9 августа 2013 года - в порядке, определенном статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», период применения – с 27 августа 2013 года до 1 января 2019 года;

- в размере 5 551 619 033,94 руб. на дату – 1 января 2018 года - в порядке, предусмотренном статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (не подлежит применению);

- в размере 3 530 155 663 руб. на дату – 1 января 2018 года – в порядке пересмотра вышеуказанной кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости объекта апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 30 апреля 2021 года по делу № 66а-17/2021, период применения – с 1 января 2019 до 1 января 2022 года (не подлежит применению);

- в размере 5 241 937 000 руб. на дату – 1 января 2018 года – в порядке пересмотра вышеуказанной кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости объекта апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 9 июня 2022 года по делу № 66а-34/2022, период применения – с 1 января 2019 года до 1 января 2022 года;

- в размере 5 265 327 333,62 руб. на дату – 1 января 2021 года – приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года № 2259, подлежит применению с 1 января 2022 года и оспаривается по настоящему делу по основанию установления рыночной стоимости на ту же дату.

Как следует из материалов дела и судебных актов Третьего апелляционного суда общей юрисдикции по ранее рассмотренным делам №№ 66а-17/2021 и 66а-34/2022, апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 30 апреля 2021 года, постановленное по делу № 3а-817/2020 по административному исковому заявлению АО «Галерея Краснодар» об установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года равной рыночной стоимости в размере 3 530 155 663 руб., было отменено кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 1 октября 2021 года, административное дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В последующем апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 9 июня 2022 года была установлена кадастровая стоимость названного объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 5 241 937 000 руб. и указан период применения такой кадастровой стоимости – с 1 января 2019 года до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Принимая во внимание, что характеристики объекта оценки не изменились, судебная коллегия полагает, что выводы относительно фактических обстоятельств, подлежащих учету при проведении оценки названного объекта, содержащиеся во вступивших в законную силу судебных актах по указанным административным делам, не утратили свою актуальность.

Так, суд кассационной инстанции, отменяя апелляционное определение от 30 апреля 2021 года, указал, что в нарушение статей 4, 8, 25 Федерального закона от 31 мая 2021 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при проведении оценки в рамках доходного подхода не учтена арендная плата именно рассматриваемого торгового центра, указанная в действующих договорах аренды (около 3 000 руб./кв.м в месяц и под размещение вендингового оборудования – 9 000 руб./кв.м в месяц), и без достаточных к тому оснований использованы в расчетах сведения об арендной плате в других торговых объектах, имеющих абсолютно иные, нежели рассматриваемый объект, ценообразующие факторы арендной стоимости, как, например, площадь торгового центра, проходимость покупательского потока и прочее.

Из представленного административным истцом по настоящему делу отчета об оценке от 3 ноября 2022 года № 4039 следует, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2021 года вновь определена в рамках доходного подхода методом прямой капитализации, при этом для расчета величины эталонной арендной платы объекта оценки приняты сведения об арендной плате в четырех встроенных помещениях площадью 51,0 кв.м, 250 кв.м, 420,0 кв.м, 429 кв.м в диапазоне от 800 руб./кв.м до 1500 руб./кв.м.

При этом оценщиком проведены корректировки на торг, местоположение, площадь, тип объектов (встроенные помещения), после чего определено среднее значение арендной платы – 1835,95 руб./кв.м, произведен расчет весовых коэффициентов и осуществлен расчет потенциального валового дохода исходя из ежемесячной величины арендной ставки – 1847,28 руб./кв.м – и арендопригодной площади здания – 39 737 кв.м (из общей площади 92 812,1 кв.м).

Эксперт Ганныч А.В. в заключении от 1 февраля 2023 года № 01/23/06 признал обоснованным выбранный метод оценки и полагал, что выполненные расчеты стоимости соответствуют применяемым подходам и методам.

Давая правовую оценку названным отчету об оценке от 3 ноября 2022 года № 4039 и заключению эксперта Ганныча А.В. в заключении от 1 февраля 2023 года № 01/23/06, суд первой инстанции указал, что данных об их несоответствии законодательству об оценочной деятельности не имеется, поскольку проведение оценки в рамках доходного подхода с использованием информации о ставках арендной платы применительно к иным объектам (объектам-аналогам) не противоречит федеральным стандартам оценки с учетом наличия у оценщика права на выбор того или иного подхода к оценке, информация об использованных в ходе оценки объектах-аналогах подтверждена, расчет рыночной стоимости исходя из фактически предоставленной в аренду площади объекта оценки не влияет на достоверность результатов оценки, тем более, что расхождение двух оценок (кадастровой и рыночной стоимости) в данном случае является допустимым.

С такими выводами коллегия не может согласиться.

Отчет об оценке, представленный АО «Галерея Краснодар», составлен 3 ноября 2022 года, то есть до вступления в силу приказа Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 № 200, в связи с чем при разрешении вопроса о соответствии либо несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности подлежат учету ранее действовавшие федеральные стандарты оценки, в частности, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297-299 Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»; «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

На основании статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 6 ФСО № 2 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

При этом в соответствии со статьей 15 настоящего Федерального закона оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Согласно пункту 23 ФСО № 1 проведение оценки включает, помимо прочего, сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

В силу пункта 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Вместе с тем, на основании пункта 11 ФСО № 1 при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Из представленного административным истцом отчета об оценке, который эксперт Ганныч А.В. посчитал соответствующим федеральным стандартам оценки, следует, что оценщик полагал возможным проведение оценки в рамках доходного подхода методом прямой капитализации, при этом в целях определения потенциального валового дохода оценщик определил арендопригодную площадь здания – 39 737 кв.м, указав в качестве источника такой информации данные, представленные заказчиком и данные технической документации.

Однако согласно имеющемуся в составе отчета об оценке техническому паспорту 2021 года из указанной общей площади объекта – 92 261,5 кв.м - к основным помещениям относятся помещения общей площадью 64064,8 кв.м и к вспомогательным - 29196,7 кв.м.

Также в составе отчета об оценке имеется представленный АО «Галерея Краснодар» перечень арендопригодных, по мнению заказчика, помещений по состоянию 1 января 2021 года.

При этом ни в отчете об оценке, ни в заключении судебной экспертизы не содержится сведений о причинах признания неарендопригодными более ? площади здания, в том числе тех помещений, которые, судя по учетно-технической документации, не относятся с очевидностью к вспомогательным помещениям.

Сам по себе возможный факт непредоставления определенных помещений в аренду не свидетельствует об их неарендопригодности, а может служить основанием для применения коэффициента недозагрузки в соответствии с методическими источниками.

Кроме того, анализируя рынок предложений по аренде коммерческой недвижимости, оценщик указал, что рынок подобных объектов отсутствует, большинство предложений касается встроенных помещений как в торговых центрах, так и в объектах недвижимости другого класса, средняя стоимость предложения на 1 кв.м исходя из проанализированных оценщиком предложений составляет 1 312,28 руб., рынок аренды помещений торгового назначения в ТРЦ слабо развит в <адрес>

Однако при этом в анализе предложений не указаны предложения по аренде помещений непосредственно в объекте оценки при том, что в выписке из ЕГРН имеются сведения о регистрации обременений в виде права аренды, и не приведены мотивы, по которым оценщик в целях расчета величины эталонной арендной платы считает необходимость произвести выборку объектов-аналогов из помещений, не имеющих никакого отношений к объекту оценки.

Согласно представленным административным истцом договорам аренды (в редакциях, действовавших на дату оценки) в отношении нежилых помещений в здании, которое является объектом оценки по настоящему делу, арендная плата складывается из фиксированной арендной платы с расчетами в иностранной валюте, платы с оборота арендатора (порядка 5-10% от оборота), эксплуатационных расходов, маркетинговых платежей и превышает рассчитанную оценщиком ежемесячную величину эталонной арендной ставки в размере № руб./кв.м.

Из содержания договоров аренды следует, что в основном такая разница носит существенный (кратный) характер.

Кроме того, как указано оценщиком при анализе рынка, определенный спад в производстве, торговле и иных видах хозяйственной деятельности имел место в 2020 году в связи с принятием мер по предотвращению распространения новой короновирусной инфекции.

При этом оценщиком не обоснован надлежащим образом отказ от проведения оценки в рамках доходного подхода методом дисконтированных денежных потоков, который позволяет учесть ожидаемую доходность объекта оценки.

При вышеописанных обстоятельствах на основании части 2 статьи 83 КАС РФ определением судебной коллегии была назначена повторная судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта Жеравиной А.В. от 10 октября 2023 года оценщиком нарушена методология при выборе метода оценки в рамках доходного подхода при том, что по итогам 2020 года действительно наблюдается значительное падение уровня дохода от эксплуатации ТЦ в связи с пандемией короновирусной инфекции. Не учтена полностью структура доходов от эксплуатации ТЦ «Галерея Краснодар», в частности, в финансовой модели оценки при расчете потенциального валового дохода отсутствуют такие виды дохода как маркетинг и эксплуатация, коммунальные платежи (которые составляют от № до № в зависимости от периода).

Кроме того, эксперт Жеравина А.В. указала, что оценщиком некорректно определена структура доходов, генерируемых ТЦ, по направлению доходы от предоставления в аренду торговой площади при том, что оценщик рассчитал величину потенциального валового дохода только исходя из предоставления в аренду 1 кв.м торговой площади (постоянная часть арендной платы) без учета доходов с оборота (переменной части арендной платы), что привело к значительному искажению итогового результата рыночной стоимости объекта оценки.

В результате допущенных методологических ошибок оценщик получил величину действительного валового дохода в размере № руб., в то время как фактически данная величина по итогам только 2020 года (при падении уровня выручки) составила № руб. (с учетом корректировок на количество парковочных мест), что различается в № раза и привело к значительному искажению итогового результата рыночной стоимости объекта оценки.

Кроме того, эксперт отметил, что в нарушение пункта 11 ФСО № 1, пункта 5 ФСО № 3 в расчетах была использована неполная и недостоверная исходная информация по объектам-аналогам, на основании которой применялись корректировки при определении рыночной стоимости земельного участка.

С учетом изложенного эксперт пришел к выводу о том, что названный отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 11 ФСО № 1, пункта 3 ФСО № 3, пункта 23 ФСО № 7.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы от 10 октября 2023 года рыночная стоимость объекта оценки составляет по состоянию на 1 января 2021 года № руб.

Пунктом 2 ФСО V «Подходы и методы оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, предусмотрено, что при выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

ФСО V также установлено, что доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки; доходный подход основан на принципе ожидания выгод (пункт 11); определение стоимости объекта оценки при использовании метода прямой капитализации осуществляется путем деления дохода за один период (обычно год) на ставку капитализации (пункт 14); в методе дисконтированных денежных потоков будущие денежные потоки по объекту оценки приводятся к текущей дате при помощи ставки дисконтирования, отражающей ожидаемую участниками рынка, или конкретными участниками сделки, или конкретным пользователем (в соответствии с определяемым видом стоимости) ставку доходности (норму прибыли) на инвестиции с сопоставимым риском (пункт 15).

Как определено в пункте 12 ФСО III «Процесс оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки. Информация, которая стала доступна после даты оценки, может быть использована, в том числе, в случае, если такая информация отражает состояние рынка и объекта оценки на дату оценки, соответствует ожиданиям участников рынка на дату оценки (например, статистическая информация, финансовые результаты деятельности компании и другая информация, относящаяся к состоянию объекта оценки и (или) рынка в период до даты оценки или на дату оценки).

Экспертом Жеравиной А.В. величина рыночной стоимости определена в рамках доходного подхода при том, что объект оценки относится к коммерческой недвижимости, административным истцом представлена информация о фактических доходах от эксплуатации ТЦ «Галерея Краснодар» за период 2018 год – 1 полугодие 2023 года, а также фактических операционных расходах, что позволило применить метод дисконтирования денежных потоков.

Отказ от применения метода прямой капитализации на основе финансовых результатов 2020 года, которые не использовались экспертов в расчетах, как указала эксперт, привело бы к искажению итогового результата рыночной стоимости объекта исследования, поскольку в 2020 году были приняты по ограничению работы торговых объектов на территории Краснодарского края в связи с COVID-19. В этот период времени административным истцом были заключены дополнительные соглашения к договорам аренды об освобождении арендаторов от оплаты арендной платы на период ограничения работы ТЦ, что повлияло на объем дохода за 2020 год.

В связи с неравномерностью денежных потоков от эксплуатации ТЦ «Галерея Краснодар» определение рыночной стоимости объекта исследования было осуществлено методом дисконтирования денежных потоков, который предполагает использование финансового результата за прогнозный и постпрогнозный периоды (то есть после даты оценки – 1 января 2021 года).

Потенциальный валовый доход экспертом не определялся с учетом наличия информации о фактическом уровне дохода за указанный период времени.

Действительный валовый доход определен на основании информации о фактическом уровне дохода от эксплуатации ТЦ «Галерея Краснодар» за период с 2021 года по 1 полугодие 2023 года.

Доводы административного истца о том, что при проведении оценки эксперт использовал показатели деятельности юридического лица в целом, а не доход от использования объекта оценки, опровергнуты материалами дела, в том числе сведениями, представленными самим административным истцом по запросам суда апелляционной инстанции в связи с возникшей у эксперта необходимостью в получении дополнительных документов, о том, что все указанные (то есть использованные в последующем в расчетах рыночной стоимости) доходы и расходы обусловлены исключительно деятельностью административного истца, связанной с эксплуатацией объекта исследования.

По информации, предоставленной административным истцом, доходы АО «Галерея Краснодар» включают в себя также доходы, не относящиеся к эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером №, в том числе доход от открытой парковки на земельном участке с кадастровым номером № и доходы от закрытой парковки в здании с кадастровым номером №

Однако данный факт был учтен экспертом посредством уменьшения денежного потока (стр. 107 заключения).

При построении денежного потока от эксплуатации оцениваемого объекта применялась модель оценки денежных потоков от здания, приведенная в источнике «Инвестиционная оценка: Инструменты и методы оценки любых активов» Асват Дамодаран, 2008 г., стр. 998.

Поскольку источник указан экспертом с точностью до страницы, экспертом обоснованно в состав экспертного заключения не включена копия данного источника.

Доводы представителя административного истца о том, что данная модель применима исключительно в рамках определения стоимости предприятия, объективно не подтверждены при том, что в самом источнике «Инвестиционная оценка: Инструменты и методы оценки любых активов» такое указание отсутствует.

Принимая во внимание, что в данном случае оценка произведена доходным подходом исходя из представленной административным истцом фактической информации об операционной деятельности АО «Галерея Краснодар» и уникальности объекта исследования, эксперт не обязан проверять соответствующую информацию.

Для прогнозирования уровня действительной валовой выручки от эксплуатации ТЦ «Галерея Краснодар» на остаток прогнозного периода (2024, 2025 г.г.) и постпрогнозный период (2026 г.) в качестве базы расчета использовался прогнозируемый уровень действительного валового дохода за 2023 год с учетом ожидаемого среднегодового роста цен.

Размер показателя был определен 2,5% (города с населением 500-1 000 тыс. чел. И уровнем дохода выше среднего) на основе исследований, приведенных в источнике «Справочник оценщика недвижимости-2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под ред. Л.А. Лейфера.

Прогноз уровня действительной валовой выручки на 2023 год рассчитывался исходя из допущения о сохранении данного показателя во II полугодии 2023 года на уровне I полугодия 2023 года за исключением величины «Прочие доходы». Данная величина дохода включает пени, штрафы, неустойки; страховые выплаты; доходы от активов, полученных безвозмездно и пр.

В этой связи, вопреки доводам представителя АО «Галерея Краснодар», сравнение цифр № руб. (ДВД на 2023 год) и № руб. (ДВД на 2024 год) с учетом темпа роста №% некорректно.

Ссылки административного истца на то, что эксперт, проведя оценку в рамках доходного подхода, при согласовании результатов оценки указала на присвоение веса сравнительному подходу – 100%, не свидетельствуют об искажении результатов оценки, а позволяют сделать вывод о допущенной экспертом технической ошибке при том, что из исследовательской части экспертного заключения очевидно, что оценка проведена исключительно в рамках доходного подхода, а отказ от применения сравнительного подхода обоснован уникальностью объекта исследования и отсутствием объектов, сопоставимых по основным ценообразующим факторам с объектом оценки.

Утверждения о некорректном использовании экспертом при определении стоимости земельного участка информации по объекту-аналогу № 3, который расположен в городе <адрес> и не сопоставим с земельным участком, на котором расположено здание ТЦ «Галерея Краснодара», не нашли своего подтверждения.

Так, в исследовательской части заключения при описании процедуры определения стоимости земельного участка экспертом указано на применение информации о трех иных земельных участках, расположенных в <адрес>, <адрес> и ул<адрес>

Использованная экспертом информация подтверждена принт-скринами объявлений о предложениях данных участков и фрагментами публичной кадастровой карты применительно к данным объектам.

Таким образом, процедура оценки объекта исследования, выполненной экспертом Жеравиной А.В., понятна и проверяема, экспертное заключение не содержит противоречий, сомнений в обоснованности и достоверности выводов у судебной коллегии не возникает.

Жеравина А.В. имеет стаж работы в области оценочной деятельности – 21 год, вправе осуществлять оценочную деятельность по направлению «Оценка недвижимости», предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о заинтересованности эксперта Жеравиной А.В. в исходе дела, стороны и заинтересованные лица не указывают.

Давая правовую оценку имеющимся в материалах дела заключениям экспертов, коллегия полагает, что при проведении оценки в рамках доходного подхода с применением метода дисконтирования денежных потоков исходя из представленных административным истцом сведений о фактическом уровне дохода от эксплуатации ТЦ «Галерея Краснодар» за период с 2021 года по 1 полугодие 2023 года экспертом Жеравиной А.В. учтены индивидуальные особенности и характеристики объекта оценки, что оказало соответствующее влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта.

В то же время, проведение оценки в рамках доходного подхода с применением метода прямой капитализации с использованием в расчетах величины эталонной арендной платы сведений об арендной плате в четырех встроенных помещениях площадью 51,0 кв.м, 250 кв.м, 420,0 кв.м, 429 кв.м и с принятием арендопригодной площади здания – 39 737 кв.м из общей площади 92 812,1 кв.м в отсутствие документов о действительной неарендопригодности остальной части объекта оценки не позволило оценщику ООО «Оценочная компания «Юг» Долуденко В.М. достоверно определить рыночную стоимость многофункционального торгово-развлекательного центра «Галерея Краснодар».

Судебная коллегия также считает необходимым отметить также и то обстоятельство, что апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 9 июня 2022 года по делу № 66а-34/2022 кадастровая стоимость пересмотрена по основанию установления рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, при этом на период применения с 1 января 2019 года до 1 января 2022 года установлена кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости - 5 241 937 000 руб.

Вместе с тем, из материалов дела, в том числе представленного административным истцом отчета об оценке и имеющихся экспертных заключений, не следует, что на территории активно развивающегося Краснодарского края имело место снижение рыночных цен на коммерческую недвижимость по состоянию на 1 января 2021 года в сравнении с уровнем на 1 января 2018 года (соответственно 3 443 401 000 руб. согласно отчету об оценке оценщика Долуденко В.М. – на дату 1 января 2021 года и 5 241 937 000 руб. согласно вступившему в законному силу судебному акту на дату 1 января 2018 года).

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости объекта не подлежит установлению исходя из представлена административного истцом отчета об оценке.

Учитывая, что в соответствии с заключением эксперта Жеравиной А.В. рыночная стоимость объекта по состоянию на 1 января 2021 года составляет 6 601 459 000 руб. и, соответственно, превышает кадастровую стоимость, установленную на ту же дату в размере 5 265 327 333,62 руб., судебная коллегия считает, что оспариваемой кадастровой стоимостью не нарушены права и законные интересы административного истца, в связи с чем решение суда первой инстанции об удовлетворении административных исковых требований АО «Галерея Краснодар» подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

Разрешая вопрос о взыскании оплаты за производство повторной судебной экспертизы, коллегия, руководствуясь общими положениями части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку административные исковые требования АО «Галерея Краснодар» не подлежат удовлетворению, бремя несения расходов по оплате за производство повторной судебной экспертизы коллегия возлагает на административного истца.

Генеральным директором ООО «Оценочная компания «Золотая цифра» Жеравиной А.В. подано заявление о взыскании оплаты в размере 454 677,75 руб. из расчета 153 экспертных часов и стоимости 1 нормо-часа (2 971,75 руб.) согласно приказу ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 9 февраля 2023 года № 29/1-1 «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц».

Принимая во внимание объем выполненной экспертом работы, включая анализ дополнительно истребованных сведений о доходах и расходах АО «Галерея Краснодар» от эксплуатации объекта оценки и предоставлении в аренду помещений в здании, выезд к объекту осмотра и его осмотр, а также учитывая отсутствие заявления АО «Галерея Краснодар» о чрезмерности заявленных расходов, коллегия полагает возможным заявление оценочной компании удовлетворить в полном объеме.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Краснодарского краевого суда от 30 марта 2023 года отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении административных исковых требований АО «Галерея Краснодар» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, установленной по состоянию на 1 января 2021 года в размере 5 265 327 333,62 руб. – отказать.

Взыскать с АО «Галерея» в пользу ООО «Оценочная компания «Золотая цифра» оплату за производство повторной судебной экспертизы в размере 454 677,75 руб.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 1 декабря 2023 года.

Председательствующий

Судьи