Гражданский кодекс часть 1

по встречному иску ФИО1, ФИО4, ФИО5 о признании факта отсутствия задолженности по оплате за жилое помещение, признании права проживания в жилом помещении

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Могочинского районного суда Забайкальского края от 14 мая 2019 г., которым постановлено:

исковые требования ФИО6 удовлетворить частично.

Выселить ФИО1, ФИО4, ФИО5 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать солидарно с ФИО1 в пользу ФИО6 задолженность по оплате за найм жилого помещения и коммунальные платежи за период с <Дата> по <Дата> в размере 105 690,95 руб., а также неустойку за период с <Дата> по <Дата> в размере 25 000 руб.

Взыскать с каждого – ФИО1, ФИО4, ФИО5 в пользу ФИО6 государственную пошлину, уплаченную за подачу искового заявления в суд и расходы, связанные с оказанием юридических услуг в размере 2 892,33 руб.

В удовлетворении остальных требований отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1, ФИО4, ФИО5 отказать.

Заслушав доклад судьи Кузнецовой О.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО6 обратился в суд с иском, ссылаясь на следующее.

С 2016 г. ФИО6 на основании договора купли-продажи, заключенного с ОАО «РЖДстрой», является собственником пятиэтажного здания – общежития по адресу: <адрес>. Предыдущий собственник сдавал помещения здания в наем физическим лицам, <Дата> с ФИО1 был заключен договор найма жилого помещения в общежитии № на срок не более 3 лет, по условиям которого последней в порядке и на условиях, определяемых договором за плату во временное пользование предоставлена комната №. Совместно с ФИО1 в помещение вселились члены её семьи ФИО4, ФИО5 Договор найма прекратил действие <Дата>, однако ответчики продолжают проживать в помещении. На предложение заключения нового договора от ответчиков ответа не поступило. За период с <Дата> по <Дата> у ответчиков образовалась большая задолженность по оплате за помещение и по коммунальным платежам в сумме 105 690,95 руб. Договором найма от <Дата> предусмотрена неустойка за ненадлежащее выполнение нанимателем обязанности по своевременному внесению платежей в размере 0,7% за каждый день просрочки, размер неустойки составляет 242 076 руб. Истец просил суд выселить ФИО1, ФИО4, ФИО5 из жилого помещения по указанному адресу; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО6 задолженность по оплате за наём жилого помещения и коммунальным платежам 105 690,95 руб., неустойку 242 076 руб., судебные расходы (т. 1 л.д. 3-6).

Протокольным определением суда от 25 марта 2019 г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ресурсоснабжающие организации ООО «Тепловодоканал», АО «Читаэнергосбыт» (т. 1 л.д. 50).

ФИО1, ФИО4, ФИО5 обратились в суд со встречным иском к ФИО6 Указывает, что ФИО6 не обращался к истцам с уведомлением о расторжении договора найма, в связи с чем договор считается заключенным на тех же условиях и на тот же срок. ФИО6 необоснованно завышает плату коммунальных услуг. В январе 2017 г. включил в плату за потребленное водоснабжение и водоотведение нанимателей потребление данных услуг котельной установкой. Плата за отопление взималась в двойном размере. При расчете ФИО6 занижается количество лиц, фактически проживающих в общежитии. Длительное время не заключался договор с ресурсоснабжающей организацией на водоотведение, при этом плата за водоотведение взималась. ФИО6 не представлено доказательств надлежащего оказания услуг по содержанию и ремонту жилого помещения, в плату за текущее содержание и ремонт включены: заработная плата заведующей, кастелянши, двух уборщиц, электрика и сантехника, услуги сторонних организаций. При этом договоры на услуги сторонних организаций ФИО6 не заключались, в штате отсутствуют кастелянша, две уборщицы, электрик и сантехник. Указывали, что ФИО6 не доказан факт наличия задолженности, не доказан факт расторжения договора найма. Просили суд признать факт отсутствия задолженности за оплате за наём жилого помещения и коммунальные услуги; признать за ФИО1, ФИО4, ФИО5 право проживания в комнате №, расположенной по адресу: <адрес> (т. 3 л.д. 12-16).

Судом постановлено приведенное выше решение (т. 3 л.д. 188-195).

В апелляционной жалобе ответчик по первоначальному иску ФИО1 просит решение суда первой инстанции отменить. Ссылается на то, что ФИО6 не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, представленный акт является недопустимым доказательством. Уведомление о выселении получено ФИО1<Дата>, тогда как иск предъявлен ранее - <Дата> Указывает, что после <Дата> ответчики по первоначальному иску продолжали пользоваться жилым помещением, ФИО6 не возражал против пользования, в связи с чем правоотношения по договору возобновлены на новый трехлетний срок и на условиях, предусмотренных договором найма от <Дата> Выражает несогласие с выводами суда о том, что Правила предоставления коммунальных услуг в данном случае не действуют, поскольку соблюдение указанных правил предусмотрено заключенным с ФИО1 договором. Указывает, что снабжение нужд котельной производится ресурсоснабжающими организациями по иным тарифам, нежели для населения. Свидетель ФИО7 подтвердила, что количество проживающих в общежитии занижено. Судом не обоснована правильность расчетов истца за потребленную электроэнергию на нужды котельной, за взимание платы за электроэнергию на общедомовые нужды. Полагает незаконным начисление с июля 2018 г. на наем 1 525 руб., так как доказательств уведомления нанимателей о повышении тарифа материалы дела не содержат. Жильцы общежития с сентября 2015 г. оплачивали отопление по показаниям общедомового прибора учета, в связи с чем взыскание суммы за отопление в сентябре 2016 г. в полном объеме необоснованно. В представленных квитанциях за наём и коммунальные платежи указана единая сумма, без разбивки по видам платежей, не установлено, за что оплачивали ответчики (т. 3 л.д. 83-88).

В письменных возражениях на апелляционную жалобу участвующий в деле прокурор – старший помощник Могочинского межрайонного прокурора Пагбаева Е.А. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения (т. 3 л.д. 166-167).

ФИО5, ФИО5, представители ООО «Тепловодоканал», АО «Читаэнергосбыт», надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, причину неявки не сообщили, ходатайств об отложении дела не заявили. В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на неё, заслушав: прокурора отдела Забайкальской краевой прокуратуры Вецину Т.А., полагавшую решение в части выселения подлежащим отмене; ФИО1, поддержавшую доводы апелляционной жалобы; представителя ФИО6ФИО2, просившую в удовлетворении жалобы отказать, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 3,4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и исходил из того, что договор найма, заключенный между сторонами, носит характер краткосрочного, договор прекращен, у нанимателей имеется значительная задолженность, и имеются основания для выселения нанимателя без предоставления другого жилого помещения.

С выводами суда о краткосрочности договора найма и прекращении его действия в силу истечения срока его действия судебная коллегия согласиться не может.

Из дела следует, что ФИО1 и ФИО4 были зарегистрированы по месту жительства в спорном жилом помещении по адресу: <адрес>, с <Дата> (т. 1 л.д. 44, 46).

Как следует из объяснений ФИО1, жилое помещение было предоставлено ФИО4 в период работы в ОАО «РЖД». Данные пояснения подтверждаются содержанием трудовой книжки ФИО4, из записей в которой следует, что ФИО4 до <Дата> работал в <данные изъяты>», трудовые отношения прекращены в связи с сокращением штата (т. 3 л.д. 17-25).

После прекращения трудовых отношений с нанимателем ФИО1 и ФИО4 и ФИО5 продолжили проживание в жилом помещении.

<Дата> между предыдущим собственником здания ОАО «РЖДстрой» и ФИО1 заключен договор коммерческого найма жилого помещения в общежитии 16-15 (т. 1 л.д. 13-19, т. 3 л.д. 188-191), согласно которому нанимателю передано за плату во временное пользование помещение комната 517, площадью 30,5 кв.м., совместно с нанимателем проживают ФИО4, ФИО5 (<Дата> г.р.). К договору приложен акт приема-передачи (т. 1 л.д. 20).

ФИО6 здание общежития принадлежит на основании договора купли-продажи от <Дата> (т. 3 л.д. 194-204).

В соответствии с положениями ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Квалификация договора найма жилого помещения как краткосрочного судом первой инстанции произведена без учета подлежащих применению норм материального права.

В силу ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. (п. 1). К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 677, ст. 680, 684-686, абз. 4 п. 2 ст. 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное. (п. 2).

Как следует из установленных судом обстоятельств, ответчики являются нанимателями жилого помещения в общежитии с 2001 г.

За указанное время письменный договор на определенный срок заключен только в 2015 г., в то время как пользование ответчиками жилым помещением продолжалось непрерывно.

ФИО1, ФИО4 были вселены в общежитие в связи с наличием трудовых отношений с работодателем. После прекращения трудовых отношений с нанимателем ФИО4 в 2009 г., в отношении жилого помещения в 2015 г. был заключен договор коммерческого найма с другим лицом - ФИО1

Таким образом, выводы о краткосрочном найме жилого помещения сделаны без учета длительности и непрерывности пользования ответчиком имущества с согласия истца, и имеются основания для вывода о том, что предусмотренный в договоре срок наймасоставляет 3 года, то есть, исходя из заключенного <Дата> договора - до <Дата>

Поскольку договор между сторонами является длительным, на заключенный сторонами договор распространяются положения ст. 684 ГК РФ.

Согласно абз. 1,2 названной нормы, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Доказательств, подтверждающих факт направления наймодателем нанимателю предложения не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма (то есть до <Дата>) заключить договор на тех же или иных условиях либо предупреждения нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, материалы дела не содержат.

Имеющиеся в материалах дела документы (т. 3 л.д. 44-53, т. 3 л.д. 62) подтверждают только факт обращения наймодателя в иные периоды, что не является юридически значимым для настоящего спора.

При таких обстоятельствах имеются основания для вывода о том, что договор найма между сторонами считается продленным на тех же условиях и на тот же срок – 3 года, то есть до <Дата>, и оснований для выселения ответчиков в связи с истечением срока действия договора не имеется.

Соответственно, встречные требования о признании права на проживание подлежат удовлетворению.

Вторым основанием требования о выселении ответчиков истцом заявлено то, что ответчик в течение длительного периода не вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Пунктом 2 ст. 687 ГК РФ предусмотрено, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Правоотношения между сторонами носят характер коммерческого найма.

Из разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ)" следует, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, и судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Из содержания п. 2 ст. 676 ГК РФ следует, что наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В силу ст. 157 ЖК РФ плата за коммунальные услуги взимается по утвержденным в установленном порядке тарифам.

Согласно абз. 2 п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, в порядке, предусмотренном федеральным законом, или органом местного самоуправления в случае наделения его отдельными государственными полномочиями.

Статьей 682 ГК РФ предусмотрено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Из дела следует, что за период с <Дата> по <Дата> истцом начислено в общей сумме 253 690,95 руб., из которых ответчиком оплачено 148 000 руб., остальная сумма предъявлена ко взысканию (т. 1 л.д. 10-11). Также предъявлена неустойка 242 076,901 руб.

Суд первой инстанции, разрешая спор в данной части, исходил из доказанности факта наличия задолженности, наличия между сторонами соответствующего договора и его условия, обоснованности расчета истца, и снизил размер неустойки до 25 000 руб. Выводы суда о наличии оснований для взыскания задолженности и пени судебная коллегия полагает верными, соответствующими правоотношениям сторон.

ФИО6 на основании договора купли-продажи (т. 3 л.д. 194-204) принадлежит 5-этажное здание общежития, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (т. 1 л.д. 12, т. 3 л.д. 38-39). Из акта приема-передачи к договору следует, что истцу было также передано оборудование котельной, состоящее из 3 котлов, 3 насосов, 3 дымососов (т. 3 л.д. 202-203), предназначенное для отопления здания общежития и здания конторы.

Из отчета об оценке № от <Дата>, составленного перед заключением покупки зданий ОАО «РЖДстрой» истцом, следует, что отопление в здании конторы на момент приобретения находилось в нерабочем состоянии (т. 3 л.д. 233-240). Актом осмотра системы отопления административного здания от <Дата> зафиксирован факт неисправности системы отопления в здании, наличии разрывов трубопроводов, отсутствии заглушек (т. 3 л.д. 229-231). Аналогичные сведения следуют из справки ОАО «РЖДстрой» от <Дата> (т. 3 л.д. 232).

При таких обстоятельствах доводы ответчиков о том, что котельная используется истцом в коммерческих целях, отапливает не только здание общежития, но и здание конторы, и истец необоснованно возлагает расходы на отопление конторы на жильцов общежития, противоречат материалам дела. От котельной, как установлено, отапливается только здание общежития.

Приказами ОАО «РЖДстрой» утверждены тарифы на содержание общежитий, в том числе в отношении спорного общежития под адресу: <адрес>, от <Дата> (т. 2 л.д. 118-125), <Дата> (т. 2 л.д. 126- 130). Как следует из содержания названных приказов, они приняты на основании экспертного заключения и приказов региональной службы по тарифам и ценообразованию Забайкальского края, то есть установлены в предусмотренном законом порядке.

Договор найма жилого помещения в общежитии 16-15 (т. 1 л.д. 13-19, т. 3 л.д. 188-191), заключенный <Дата> между предыдущим собственником здания ОАО «РЖДстрой» и ФИО1, согласно которому нанимателю передано за плату во временное пользование помещение комната 517, площадью 30,5 кв.м., совместно с нанимателем проживают ФИО4, ФИО5 (<Дата> г.р.) предусматривает, что наниматель принял на себя обязанность: оплачивать коммунальные, эксплуатационные (в том числе затраты на ремонт мест общего пользования) и административно-хозяйственные услуги. Нести расходы на содержание жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, в соответствии с техническими, санитарными и противопожарными нормами (п. 2.3.5). Письменно уведомить наймодателя о желании заключить договор найма на новый срок не позднее, чем за один месяц до истечения срока настоящего договора. При отсутствии уведомления или поступлении уведомления с нарушением срока, установленного в настоящем пункте, действие настоящего договора прекращается в срок, установленный разделом 7 настоящего договора (п. 2.3.11). Члены семьи нанимателя обязаны использовать жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего договора (п. 2.6). Начисление платы за жилищно-коммунальные услуги производится с Правилами предоставления коммунальных услуг и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам пропорционально количеству граждан проживающих (зарегистрированных) в данном жилом помещении. Плата за услуги электроснабжения начисляется исходя из показаний установленного прибора учета (п. 4.1). Плата вносится ежемесячно, до 10 числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата. (п. 4.2). Возмещение коммунальных и эксплуатационных расходов (электроэнергия, отопление, вывоз мусора и др.) производится Нанимателем сверх установленной ставки величины платы за пользование жилым помещением по расчетам наймодателя в течение 5 (пяти) банковских дней после выставления произведения расчетов (п. 4.5). Размер коммунальных расходов, подлежащих возмещению, может изменится в случае изменения устанавливаемых централизованно расценок и тарифов. Изменение платы за коммунальные услуги в связи с изменением расценок и тарифов. Изменение платы за коммунальные услуги в связи с изменением расценок и тарифов региональной службы по тарифам и ценообразованию производится без подписания сторонами дополнительного соглашения, при этом новые тарифы применяются с даты, указанной в решении регулирующего органа (п. 4.6). Изменение платы за жилое помещение, в том числе текущее содержание и ремонт общежития могут изменяться в размере уровня инфляции за истекший календарный год либо в ином размере, определяемом на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества или иной оценки (расчета), путем подписания расчета ежемесячной платы за жилое помещение и коммунальные услуги (приложение № 2) в новой редакции. (п. 4.7). За неисполнение обязательства, предусмотренного подпунктом 2.3.4 настоящего договора, наниматель обязан перечислить наймодателю на счет, указанный в разделе 11 настоящего договора, пени за каждый день просрочки в размере 0,7% от просроченной суммы платы за пользование жилым помещением (п. 5.1). Настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных настоящим договором или законодательством Российской Федерации. (п. 6.2). Невыполнение или ненадлежащее выполнение нанимателем условий настоящего договора является основанием для отказа нанимателю в заключение договора найма на новый срок (п. 6.3). В случае возобновления настоящего договора на неопределенный срок в соответствии с законодательством РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от настоящего договора, письменно предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения настоящего договора (п. 6.4). Невнесение нанимателем в течение шести месяцев платы за пользование жилым помещением служит основанием для обращения наймодателя в суд с иском о расторжении договора и выселении нанимателя и всех проживающих с ним членов его семьи (п. 6.5). Настоящий договор вступает в силу с даты подписания сторонами и действует одиннадцать месяцев. В случае если стороны не заявят претензий по исполнению настоящего договора за 1 месяц до истечения срока действия договора, он считается пролонгированным на тот же срок (11 месяцев), при этом общий срок действия настоящего договора не может превышать трех лет по истечении с даты подписания договора сторонами. (п. 7.1).

Как следует из приложения №2 к договору «Расчет ежемесячной платы за жилое помещение и коммунальные услуги с <Дата> плата за текущее содержание и ремонт составляет 44,67 руб. за кв.м., за найм 2,26 руб. за кв.м., отопление 72,56 за кв.м., за водоотведение 35,25 руб., за холодное водоснабжение 44,27 руб., электроэнергия 2,58 руб. в пределах соцнормы 65 кВт.ч/чел, и 4,28 сверх социальной нормы, вывоз твердых бытовых отходов с чел 36,30 руб. (т. 3 л.д. 192).

ФИО6 в подтверждение согласования с жильцами порядка оплаты за общежитие представлены результаты голосования квартиросъемщиков общежития по установлению платы за отопление по тарифу 72,56 руб. либо по прибору учета от <Дата> (т. 2 л.д. 3-5), согласно которым «за» тариф проголосовало 58 семей, «за» прибор учета 2, в том числе ФИО1

Согласно представленного ФИО6 помесячного расчета задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг следует, что он производит начисление платы в соответствии с условиями договора, заключенного с предыдущим наймодателем, по которому плата:

- за текущее содержание и ремонт составляет 44,67 руб. за кв.м.;

- за найм 2,26 руб. за кв.м.;

- за отопление 72,56 за кв.м. (т. 2 л.д. 131-297, т. 3 л.д.5-11).

Ответчик в представленных суду апелляционной инстанции расчетах в части платежей за текущее содержание и ремонт, за найм, за отопление, применяет эти же тарифы, и в данной части расчеты сторон совпадают.

Положениями ст. 156 п. 9.1 ЖК РФ предусмотрена обязанность нанимателей оплачивать за холодную воду, горячую воду, отведение сточных вод, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, обязанность по оплате поставленного на общедомовые нужды ресурса в силу закона лежит на физических лицах (нанимателях), проживающих в данном общежитии.

Положениями п. 4.5 договора между сторонами также предусмотрена обязанность нанимателей, помимо оплаты коммунальных услуг по утвержденным тарифам, производить истцу возмещение коммунальных и эксплуатационных расходов (электроэнергия, отопление, вывоз мусора и др.) сверх установленной ставки величины платы за пользование жилым помещением.

Как следует из расчетов истца, начисление платы за коммунальные услуги (водоотведение 35,25 руб./куб.м, холодное водоснабжение 44,27 руб./куб.м., электроэнергию 2,58 руб./кВт*ч в пределах соцнормы 65 кВт.ч на человека, и 4,28 сверх социальной нормы, вывоз твердых бытовых отходов с человека 36,30 руб.) производился истцом, исходя из сумм, выставленных к оплате энергоснабжающими организациями, с учетом общего количества лиц, проживающих в общежитии (т. 2 л.д. 131-297, т. 3 л.д. 5-11).

Число проживающих в общежитии лиц установлено на основании ежемесячных справок, представленных комендантом общежития ФИО7, о фактическом количестве проживающих в общежитии, справки приложены истцом к расчетам. Комендант допрошена судом первой инстанции в качестве свидетеля. Доводы ответчика о том, что количество лиц указано истцом неверно, для судебной коллегии не состоятельны. Оснований сомневаться в представленных истцу комендантом сведениях у судебной коллегии нет. Ответчики, утверждающие о проживании в общежитии иных лиц, не учтенных в расчетах, с заявлениями к наймодателю об установлении факта проживания иных лиц не обращались.

Доводы ответчика о том, что расходы воды на котельную (водоснабжение и водоотведение) необоснованно возлагаются на жильцов общежития, несостоятельны. Котельная отапливает только здание общежития. Согласно п. 54 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 г. №354, в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения) с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, расчет размера платы для потребителей за такую коммунальную услугу осуществляется исполнителем исходя из объема коммунального ресурса (или ресурсов), использованного в течение расчетного периода при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению, и тарифа (цены) на использованный при производстве коммунальный ресурс. Таким образом, при наличии у дома автономной системы отопления, как в рассматриваемом случае, размер платы за отопление за отчетный период рассчитывается по показаниям приборов учета и соответствующих тарифов на топливо, используемое для производства тепловой энергии, то есть исходя из фактически использованного объема электроэнергии, воды, газа. В оплату ответчику предъявлены фактические затраты воды на выработку тепловой энергии в котельной. При таких обстоятельствах имеются основания для вывода о том, что начисленные ответчику коммунальные услуги за водоснабжение и водоотведение включают расходы энергоресурса на общедомовые нужды, в связи с чем оснований для их исключения не имеется. То обстоятельство, что котельная находится в отдельном здании, выводов суда не опровергает.

Расчеты ответчика судебной коллегией во внимание не принимаются. Расчет ответчиком произведен по нормативу потребления без учета зафиксированных энергоснабжающими организациями расходов, а по электроэнергии исходя из социальной нормы 65 кВт/ч, что не может быть признано обоснованным.

Довод ответчиков о том, что истец сам имеет задолженность перед ресурсоснабжающими организациями и несвоевременно производит оплату коммунальных услуг, на выводы о наличии у ответчика обязанности оплачивать коммунальные услуги не влияет. Не имеют значения для разрешения спора и доводы ответчика о тарифах, применяемых в правоотношениях между истцом и ресурсоснабжающими организациями.

Доводы ФИО1 о том, что истец включает в расходы электроэнергии по котельной в суммы, подлежащие взысканию с жильцов общежития, опровергаются содержанием расчетов истца. Из расчетов истца (т. 2 л.д. 131-297), напротив, следует, что данные расходы вычитаются истцом. Ссылки же истца о том, что расчеты расходов истца неверны, судебная коллегия во внимание не принимает. Не представлены доказательства, подтверждающие, что истцом используются лампы иной мощности (40 кВт) вместо 60 кВт.

Не влияет на выводы суда также непредставление истцом ответа на обращение ФИО1 к ФИО6 в сентябре 2017 г. с просьбой разъяснить расчет квартплаты, и установить счетчик на электроснабжение и водоснабжение (т. 1 л.д. 47,48). Отсутствие индивидуальных (по комнатам) приборов учета электроэнергии и воды и отсутствие ответов наймодателя не освобождает проживающих в общежитии лиц от оплаты коммунальных услуг.

Также не представлено доказательств, подтверждающих факт ненадлежащего предоставления услуг и не проведения при этом перерасчета истцом услуг в предусмотренном порядке. Из расчета истца следует, что за часть периодов истец не начислял платежи за вывоз ТБО, в периоды, когда соответствующие услуги не предоставлялись.

Из содержания акта осмотра канализационных сетей и сетей водоснабжения от <Дата> следует, что на момент осмотра из 5 канализационных колодцев здания общежития колодец № был неисправен, и из него происходил аварийный сброс канализационных стоков на местность. Содержание названного акта выводов суда не опровергает. Сведений о неисправности всей системы водоотведения общежития в течение 10 августа или более длительного времени, вопреки мнению ответчика, не усматривается. Также обстоятельства, опровергающие доводы ФИО1 о неисправности системы водоотведения в здании общежития подтверждаются ответом филиала РЖД от <Дата>, в котором объясняются основания составления акта от <Дата> (т. 4 л.д. 1-2).

Представленные в связи с доводами ответчика по запросу судебной коллегии документы по обращению одного из жильцов общежития ФИО3 в региональную службу по тарифам документы, и документы, принятые по результатам проверки, вопреки доводам ответчика, не подтверждают факта того, что уполномоченными государственными органами были зафиксированы нарушения, свидетельствующие об отсутствии оснований для удовлетворения иска либо для снижения начисленных истцом сумм. Из данных материалов следует, что <Дата> на сайт региональной службы по тарифам имело место обращение жильца общежития ФИО3 (т. 4 л.д. 11-12). По результатам проверки, в том числе ответа ФИО6 в прокуратуру (т. 4 л.д. 13-14), <Дата> в адрес ФИО6 вынесено представление о том, что истец начисляет платежи за услуги без установления соответствующих тарифов, в связи с чем предлагалось прекратить начисление и взимание платы до установления тарифов (т. 4 л.д. 17-19). В этот же день направлен ответ Могочинской межрайонной прокуратуры в адрес ФИО3 Из ответа региональной службы по тарифам и ценообразованию следует, что истцом тарифы не устанавливались, так как не представлены документы (т. 1 л.д. 66-83), <Дата> на электроэнергию тарифы установлены. <Дата> постановлением заместителя Могочинского межрайонного прокурора в отношении истца возбуждено дело о нарушении законодательства в сфере тарифного регулирования, законодательства о ценообразовании за период с июля 2016 по июнь 2018 г. (т. 4 л.д. 36-40), <Дата> заместителем руководителя Управления Роспотребнадзора по Забайкальскому краю прекращено производство по делу об административном правонарушении в связи с истечением срока давности привлечения к административной ответственности (т. 4 л.д. 45-48). <Дата> в отношении ФИО6 возбуждено дело об административном правонарушении в связи с непринятием мер по представлению прокурора, материалы направлены мировому судье судебного участка № (т. 4 л.д. 20-24). <Дата> постановлением мирового судьи ФИО6 признан виновным в неисполнении требований прокурора (т. 4 л.д. 25-26). Согласно ответа истца в адрес прокурора от <Дата> договоры с жильцами общежития перезаключены, плата рассчитывается фиксированным способом, Чернявская от перезаключения договора уклоняется.

Таким образом, документы по обращению ФИО3 не подтверждают факта того, что у истца отсутствуют основания для взыскания задолженности. ФИО6 начисляет плута за коммунальные услуги в соответствии с условиями заключенного между ответчицей и предыдущим собственником договора.

Не нашли при апелляционном рассмотрении подтверждения и доводы жалобы о том, что задолженность взыскана судом с несовершеннолетнего ФИО5, <Дата> г. рождения. Из решения следует, что задолженность по оплате взыскана судом только с нанимателя ФИО1 в соответствии с требованиями истца, и в данной части решение истцом не оспаривается. При этом в резолютивной части решения имеется описка – указано на солидарное взыскание при отсутствии указания на солидарных должников. Таким образом, указание на солидарное взыскание подлежит исключению из резолютивной части решения.

Претензионный порядок при взыскании задолженности по коммунальным услугам не предусмотрен, в связи с чем соответствующие доводы судебной коллегией во внимание не принимаются.

Не влекут изменения решения и доводы ответчиков об отсутствии в штате истца лиц, ранее содержавшихся в штате предыдущего собственника общежития (заведующей, кастелянши, двух уборщиц, электрика и сантехника), и отсутствие у истца договоров на услуги сторонних организаций. Доказательств, подтверждающих, что по заявлениям ответчика не были выполнены какие-либо работы, из дела не усматривается. При этом судебная коллегия принимает во внимание, что ответчик в представленном в судебную коллегию расчете соглашается с суммами, предъявленными за текущее содержание и ремонт.

Вместе с тем, судебная коллегия принимает во внимание, что ФИО4 периодически отсутствует в жилом помещении по роду деятельности, что подтверждается справкой о вахтовом методе работы, подтверждающей периоды отсутствия, представленной в суд апелляционной инстанции.

Доказательств, подтверждающих, что аналогичная справка предоставлялась наймодателю, не представлено.

В силу п. 91 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. №354 перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем после получения письменного заявления перерасчете, поданного до начала периода временного отсутствия потребителя или не позднее 30 дней после окончания периода временного отсутствия потребителя.

Заявление об отсутствии ФИО4 в декабре 2018 г. предоставлено нанимателю <Дата>, на обстоятельства, препятствующие своевременной подаче заявления ответчики не ссылаются. В связи с изложенным, перерасчет следует произвести только за период с 14 по <Дата>

Изменяя размер платы за декабрь 2018 г., судебная коллегия исходит из следующего расчета:

Отношение 18 к 31 дню (18/31)=0,58.

Из расчета истца (т. 2 л.д. 283-287) следует, что потребление электроэнергии на 1 жителя общежития в декабре 2018 г. составило 1 677,14 руб.: (37703,90 (сумма по нормативу) + 140 073,08 (сумма сверх норматива без учета котельной))/106 чел. Потребление с учетом отсутствия ФИО4 соответственно: (37703,9+140073,08)/105,58=1683,81 руб. На семью ответчиков за декабрь расчет электроэнергии соответственно 4 344,24 руб. (1683,81*2,58), истцом начислено 5 031,42 руб.

За водоснабжение и водоотведение истцом начислено 313,29 руб. (33208,50 (по приборам учета)/106 (количество проживающих). С учетом отсутствия ФИО4 расчет соответственно 33 208,5/105,58=314,53. На семью ответчиков за декабрь расчет за водоснабжение и водоотведение соответственно 314,53*2,58=811,50.

Разница в начислениях 815,55 руб. или (5971,29 (5031,42+939,87) -5155,74 (4344,24 + 811,50)).

Соответственно, с ответчика подлежит взысканию 105 690,95 руб. – 815,55 руб.=104 875,4 руб.

С выводами суда первой инстанции о размере неустойки и размере взысканных расходов на оплату труда представителя судебная коллегия соглашается. Выводы суда в данной части соответствуют обстоятельствам дела и правоотношениям сторон.

В соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Из указанной нормы права следует, что если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, то суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о необходимости установить ответчикам такой срок для погашения задолженности по оплате жилищно-коммунальных платежей и принятия в этих целях всех необходимых мер, дополнив таким указанием решение суда.

Учитывая обстоятельства дела, размер задолженности, состав семьи и материальное положение ответчиков, судебная коллегия устанавливает срок в размере 6 месяцев.

Кроме того, поскольку изменяется общая сумма подлежащей взысканию с ответчика задолженности, подлежит изменению и размер подлежащей взысканию с ответчика государственной пошлины до 3 797,51 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Могочинского районного суда Забайкальского края от 14 мая 2019 г. в части удовлетворения требований о выселении и в части отказа в признании права на проживание отменить, в части требований о взыскании задолженности и в части распределения судебных расходов изменить, дополнить решение в части установления срока для погашения задолженности по оплате за найм жилого помещения и коммунальные платежи.

Принять в части требований о выселении и признании права на проживание новое решение.

Исковые требования ФИО6 о выселении ФИО1, ФИО4, ФИО5 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, оставить без удовлетворения.

Признать за ФИО1, ФИО4, ФИО5 право проживания в жилом помещении, расположенном по адресу<адрес>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО6 задолженность по оплате за найм жилого помещения и коммунальные платежи за период с <Дата> по <Дата> в размере 104 875,4 руб., неустойку в размере 25 000 руб., судебные расходы по государственной пошлине в размере 3 797,51 руб., расходы, связанные с оказанием юридических услуг в размере 3 000 руб.

Установить ФИО1 срок для погашения задолженности перед ФИО6 по оплате за найм жилого помещения и коммунальные платежи и принятия в этих целях всех необходимых мер в течение 6 месяцев с момента вступления решения в законную силу.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий: подпись.

Судьи: подписи.

Копия верна. Судья Забайкальского краевого суда Кузнецова О.А.