Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело№ 3а-3743/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Сколково» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 3 октября 2019 года, которым названное административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Селиверстовой И.В., объяснения представителей Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы по доверенности ФИО1 и ФИО2, поддержавших доводы апелляционной жалобы Департамента городского имущества города Москвы, возражения представителя административного истца по доверенности ФИО3 против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Сколково» (далее - ООО «Гольф-клуб «Сколково», Общество), являясь собственником земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 780 803 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, <адрес> обратилось в Московский городской суд с указанным административным иском, в котором с учетом уточнений просило установить кадастровую стоимость названного земельного участка равную его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 924 470 752 рубля по отчету об оценке.

В обоснование требований ссылалось на то, что несоответствие кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной в размере 3 356 297 311,56 рублей, его рыночной стоимости нарушает законные права и интересы административного истца как плательщика земельного налога.

В ходе рассмотрения дела административный истец заявленные требования уточнил в части величины рыночной стоимости земельного участка по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 3 октября 2019 года названный административный иск удовлетворен, судом установлена кадастровая стоимость земельного участка равная его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1 304 003 000 рубля. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 14 мая 2019 года.

Не согласившись с данным решением, 12 ноября 2019 года представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности ФИО4 подал апелляционную жалобу, в которой просил отменить названный выше судебный акт и принять по делу новый об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке), статей 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного земельного участка, рыночная стоимость которого определена в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формой платы за использование земли является в том числе арендная плата, для целей определения которой устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Частью 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов административного дела и верно установлено судом первой инстанции, Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером № земельный налог на который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № 40557 была утверждена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере 3 356 297 311,56 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции пришел к выводу, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости, поскольку последняя ниже его кадастровой стоимости.

С данными выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, поскольку они основаны на материалах дела и сделаны в соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующими данный вид правоотношений.

Между тем судебная коллегия полагает правильным изменить судебный акт в части размера рыночной стоимости объекта недвижимости исходя из следующего.

Согласно положениям пункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

При этом, согласно части 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации одним из оснований для изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление № 28).

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда об установлении в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы от 30 августа 2019 года ввиду следующего.

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке № №, составленный 18 февраля 2019 года оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО13., согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет 924 470 752 рубля.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По ходатайству названного органа и с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления № 28.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 30 августа 2019 года № №, выполненной экспертом ООО «<данные изъяты>» ФИО14., отчет, представленный истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года составляет 1 304 003 000 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые подлежат оценке судом в соответствии со статьей 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Представителями административных ответчиков и заинтересованного лица при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции было заявлено о допущенных при проведении экспертизы нарушениях, приведших, по их мнению, к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Так, ФИО5, являясь представителем Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы пояснил, что экспертом в расчетах не применена корректировка, учитывающая престижность исследуемого объекта; выбраны объекты-аналоги № 2 и № 3, которые не соответствуют функциональному назначению объекта исследования; не дан анализ необходимости применения корректировки на наличие водоема; в заключении отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов-аналогов в рамках расчета корректировки аналога № 2 на удаленность от МКАД экспертом был использован источник информации, полученный после даты оценки; к аналогу № 3 не применена корректировка, учитывающая территориальную принадлежность к разным субъектам.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ФИО2 пояснила, что при проверке информации, изложенной в заключении судебной экспертизы, было установлено, что аналог № 1 находится в долгосрочной аренде, однако корректировка на объем передаваемых прав к нему не применена; аналог № 1 на дату оценки предлагался на продажу по цене 99 000 000 рублей, в то время как экспертом указана цена – 89 000 000 рублей. Полагает, что с учетом приведённых замечаний итоговая величина рыночной стоимости земельного участка изменится на 11,5%.

Допрошенный в судебном заседании 23 января 2020 года эксперт ФИО15 пояснил, что объект исследования и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка: земля для коммерческого использования, расположены в г. Москве и в ближайшем окружении г. Москвы и полностью сопоставимы по ценообразующим факторам; поскольку рынок не развит, он в соответствии с ФСО № 7 расширил территорию исследования; в ходе сравнения применил соответствующие корректировки к объектам-аналогам по выявленным различиям; расположенные на спорном земельном участке водоемы являются элементами искусственного ландшафта, предназначенными исключительно для целей игры в гольф, а не для купания, проведения водных процедур, рыбалки и других культурно-досуговых мероприятий, входят в систему объекта капитального строительства как инженерные сооружения наравне с дренажной системой, дорожками, системой лунок, островками для отдыха и не являются элементами исходного природного ландшафта; приведенная в замечаниях Департамента городского имущества города Москвы выдержка из статьи имеет отношение к строительству жилой и гостиничной недвижимости, а водоемы, описанные в ней – к полноценным прудам, озерам и рекам, которые возможно использовать в культурно-досуговых целях населением жилого массива или гостиничного комплекса, а сама статья не несет авторства, даты публикации и иных выходных характеристик; информация, приведенная на рис. 4 также имеет отношение в водоемам общественного использования, пригодных для культурно-досуговых целей; все приведенные копии скрин-шотов страниц использованных источников содержат ссылки на открытые источники информации; на стр. 69-71 заключения приведена и описана поправка на направление, которая и учитывает дополнительную разницу в принадлежности объекта-аналога и объекта оценки к разным субъектам; материал от 11 апреля 2018 года на рис. 5 приведен в урезанном виде, и не учтено, что материал был подготовлен на основании статистических данных за 2017 год, а согласно ФСО № 8 эксперт имел право использовать приведенную информацию, поскольку она подтверждает тенденции, сложившиеся на дату оценки. Также пояснил, что ориентировался на объект-аналог № 1, наиболее сопоставимый с объектом оценки, к которому на стр. 67 применен комбинированный коэффициент, им был применен сравнительный подход, который позволяет учесть особенности именно этого объекта оценки.

Учитывая изложенное, определением судебной коллегии от 23 января 2020 года по настоящему делу была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту, на разрешение которой поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года.

Согласно поступившему в суд заключению дополнительной судебной экспертизы № № от 11 февраля 2020 года величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 1 367 264 000 рублей.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 года № 299, экспертом было составлено точное описание объекта оценки. В заключении представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, коммуникациях, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Эксперт пришел к обоснованному выводу, что расчет рыночной стоимости объекта оценки следует провести сравнительным подходом.

Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о методе оценки, данных, учтенных экспертом при расчете рыночной стоимости объекта оценки.

Применяя метод корректировок в рамках сравнительного подхода и подобрав максимально сопоставимые с объектами оценки объекты–аналоги, эксперт каждый объект-аналог сравнил с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявил различия объектов по этим факторам и скорректировал стоимость объектов-аналогов по выявленным различиям.

Согласно пункту 10 ФСО № 1 объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Для расчета стоимости объекта оценки эксперт обосновано принял аналоги в ценовом диапазоне для анализируемого сегмента рынка, исключив максимальные и минимальные предложения по продаже аналогичных объектов.

Полученные результаты определения рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода, определенные с учетом корректировки на уторговывание, находятся в границах диапазона анализа предложений по сегменту рынка, к которому относится оцениваемый объект. В заключении содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Судебная экспертиза выполнена компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в сфере оценки, основана на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в них выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом апелляционной инстанции перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Объективного подтверждения сомнения в определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и достоверности определенного заключением эксперта итогового результата расчета рыночной стоимости объекта оценки не представлено.

При этом судебная коллегия находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировал свои выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности.

Оценивая заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона об оценочной деятельности в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61, является ясным и полным, не содержит противоречий, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют.

Доказательств, свидетельствующих о том, что названное заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в порядке, установленном статьей 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в материалы дела не представлено, об их наличии суду не заявлялось.

Судебная коллегия, проанализировав заключение дополнительной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, приходит к выводу, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В то время как участвующими в деле лицами каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено. Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости земельного участка, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данного объекта недвижимости ими не представлено.

При этом оснований к назначению повторной судебной экспертизы по ходатайству представителя Департамента городского имущества города Москвы судебная коллегия не усмотрела, поскольку противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции по данному делу не установлены, а лицом, заявившем ходатайство о назначении повторной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено каких-либо доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Так, в заключении дополнительной судебной экспертизы приведено обоснования выбора экспертом объектов-аналогов сопоставимых с объектом исследования по всем ценообразующим факторам с приведением использованного источника информации, применены соответствующие корректировки.

Судебная коллегия принимает во внимание данные в настоящем судебном заседании пояснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ФИО2, согласно которым допущенные экспертом, по ее мнению, нарушения не могут существенно повлиять на итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка.

С учетом изложенного, оспариваемый судебный акт подлежит изменению в части размера определенной судом рыночной стоимости земельного участка.

Иные доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно определены юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для дела, применены нормы материального и процессуального права, судебная коллегия находит несостоятельными и не основанными на материалах дела.

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принятого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методами проведения оценки, в связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимого имущества, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Материалы дела свидетельствуют о том, что основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

определила:

решение Московского городского суда от 3 октября 2019 года изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 780 803 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1 367 264 000 (один миллиард триста шестьдесят семь миллионов двести шестьдесят четыре тысячи) рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий Н.В. Овсянкина

Судьи О.Н. Ефремова

И.В. Селиверстова