Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2019-001299-65 (3а-1272/2019) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Магазин № «Гастроном» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений <адрес> на решение <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым административное исковое заявление удовлетворено,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ общество с ограниченной ответственностью «Магазин № «Гастроном» (далее – ООО «Магазин № «Гастроном», Общество) обратилось в <адрес>вой суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В обоснование требований Общество указало на то, что является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, нежилого помещения, площадью 1041,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, №, кадастровая стоимость которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена в размере №

Считая свои права как налогоплательщика нарушенными, административный истец просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере рыночной в сумме 22 308 554 руб.

В подтверждение изложенных в административном исковом заявлении доводов представил отчет об оценке №, подготовленный ДД.ММ.ГГГГ независимым оценщиком ООО «Эксперт Оценка» ФИО2

Обжалуемым решением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, принятым по результатам рассмотрения административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства, административное исковое заявление удовлетворено.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика департамента имущественных отношений <адрес>ФИО3 просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного иска. Указывает на недостоверность представленного административным истцом в подтверждение рыночной стоимости нежилого помещения отчета об оценке.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца по доверенности ФИО9 считал решение суда законным и обоснованным, представители департамента имущественных отношений <адрес>ФИО4 и ФИО5 настаивали на удовлетворении апелляционной жалобы, представитель Государственного бюджетного учреждения <адрес> «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» ФИО6 апелляционную жалобу поддержала.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, допросив эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО7, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами административного дела, ООО «Магазин № «Гастроном» является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0205014:3728, нежилого помещения, площадью 1041,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пом. 1-54, 57-69, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество произведена соответствующая запись от ДД.ММ.ГГГГ

Сведения о кадастровой стоимости нежилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 70 901 352,84 руб. внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ и на момент рассмотрения дела являются актуальными (https://rosreestr.ru/).

Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции, с выводами которого в данной части соглашается суд апелляционной инстанции, на основе анализа и оценки представленных доказательств, исходил из того, что нашел подтверждение факт нарушения прав ООО «Магазин № «Гастроном», подлежащих восстановлению путем определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 указанного выше Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, часть 1 статьи 245 КАС РФ).

На основании положений пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 названного Кодекса.

Из взаимосвязанных положений частей 1 - 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке следует, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период с момента его введения в действие (ДД.ММ.ГГГГ) до ДД.ММ.ГГГГ, в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с указанным Законом на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Применительно к спорным правоотношениям таким решением является постановление главы администрации (губернатора) <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ о переходе к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с приказом департамента имущественных отношений <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ в 2018 году на территории <адрес> проведена государственная кадастровая оценка зданий, помещений и объектов незавершенного строительства, результаты которой, в том числе, в отношении принадлежащего административному истцу нежилого помещения, утверждены приказом департамента № от ДД.ММ.ГГГГ

Данный приказ официально опубликован на сайте администрации <адрес> (http://admkrai.krasnodar.ru) ДД.ММ.ГГГГ и вступил в силу с ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Кодекса.

Как следует из материалов административного дела и не оспаривается административными ответчиками (заинтересованными лицами), принадлежащее административному истцу нежилое помещение относится к отдельным объектам недвижимого имущества, в отношении которых имеются особенности определения налоговой базы, которая по общему правилу определяется как кадастровая стоимость, следовательно, может быть оспорена административным истцом в порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 названного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости нежилого помещения в размере 22 308 554 руб. суду первой инстанции был представлен отчет об оценке №, подготовленный ДД.ММ.ГГГГ независимым оценщиком ООО «Эксперт Оценка» ФИО2

Согласно заключению эксперта ООО «Легал Сервис» ФИО8№ от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному на основании определения суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ, отчет отвечает требованиям Закона об оценочной деятельности, а определенная оценщиком рыночная стоимость является достоверной.

Данные обстоятельства послужили основанием для удовлетворения административного искового заявления.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с таким выводом по следующим основаниям.

Закон о государственной кадастровой оценке в статье 4 предусматривает, что кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, установленном данным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Закономаконом, признается достоверной, пока в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности) (пункт 20).

Для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункты 10, 11 ФСО №).

Согласно пунктам 12-14 ФСО № сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО №).

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (№№).

Из отчета об оценке, подготовленного оценщиком ФИО2, и его пояснений в заседании суда апелляционной инстанции установлено, что исследование проведено с применением сравнительного похода методом сравнения продаж и доходного подхода методом прямой капитализации.

По результатам осмотра объекта оценки и изучения представленных заказчиком материалов оценщиком установлено, что объектом оценки является нежилое помещение торгового назначения, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома.

При определении величины стоимости объекта в рамках обоих подходов из нее исключалась стоимость земельного участка, на котором расположен объект, в размере, эквивалентном 17,5 процентам (страницы 53, 69, 86 отчета).

При расчете указанной доли оценщик использовал ориентировочные доли стоимости земельных участков, объектов капитального строительства, движимого имущества и прочего, приведенные в приложении 7 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№ (далее – Методические указания).

Между тем, как следует из пунктов 1.1, 1.14 Методических указаний в их истолковании, данном Верховным Судом Российской Федерации в решении от ДД.ММ.ГГГГ № АКПИ19-310, использование ориентировочных долей, приведенных в приложении 7, при определении кадастровой стоимости жилых и нежилых помещений в составе многоквартирного дома не осуществляется.

Кроме того, в рамках расчета стоимости объекта доходным подходом при определении валового дохода оценщиком использовалось среднее значение отношений общей площади к арендопригодной (0,78), среднее значение процента недозагрузки объекта при сдаче в аренду (17,8) при неактивном рынке, при наличии в отчете выводов об активности рынка, без оценки технической документации на объект недвижимости (запрошена судом апелляционной инстанции) и результатов сдачи административным истцом оцениваемого имущества в аренду (листы 13, 62, 72, 75, 86 отчета, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ).

По аналогичным основаниям нельзя признать достоверными выводы эксперта ООО «Легал Сервис» ФИО8 в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии отчета требованиям Закона об оценочной деятельности.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ, пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№).

Руководствуясь указанными требованиями закона, ДД.ММ.ГГГГ судом апелляционной инстанции по настоящему делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО7

В соответствии с заключением эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО7№ от ДД.ММ.ГГГГ представленный административным истцом в обоснование требований отчет об оценке (в том числе с учетом приведенных выше в апелляционном определении недостатков) выполнен с нарушением требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 5 ФСО №, пунктов 20, 22 и 23 ФСО №.

По результатам проведенного тем же экспертом исследования рыночная стоимость принадлежащего административному истцу нежилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила №

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии со статьями 7, 8 которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

В соответствии с пунктами 16, 17 ФСО № доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Из заключения эксперта ФИО7 и его показаний в заседании суда апелляционной инстанции следует, что исследование проведено с применением доходного подхода методом прямой капитализации фактических доходов от сдачи площадей объекта оценки в аренду.

Заключение соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункту 20, подпунктам «в», «ж» пункта 23 ФСО №, приведенные в нем выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

В заключении приведены обоснование отказа от применения сравнительного и затратного подходов, результаты проверки используемых в расчетах данных на их соответствие условиям рынка, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) полученного результата без учета стоимости прав на земельный участок.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не усматривает.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор метода оценки и методологии расчетов исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечает требованиям законодательства, нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при проведении экспертизы судом не выявлено, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ№-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежат удовлетворению в размере, определенном на основании заключения эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО7

На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению в соответствующей части (пункт 4 части 2 статьи 310 КАС РФ).

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как установлено частью 3 статьи 108 КАС РФ, эксперты и специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

Указанные положения Кодекса подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ№-П.

С учетом характера спорных правоотношений, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Сопоставив разницу между указанными величинами применительно к рассматриваемому делу как в денежном эквиваленте, так и в процентном соотношении № суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что расхождение следует признать существенным, поскольку оно не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, является свидетельством ошибки, которая привела к нарушению прав административного истца.

В таких обстоятельствах, а также принимая во внимание разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащиеся в абзаце втором пункта 30 постановления № от ДД.ММ.ГГГГ, расходы по проведению повторной судебной оценочной экспертизы в сумме 150 000 руб. в пользу экспертного учреждения подлежат взысканию с департамента имущественных отношений <адрес>.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для безусловной отмены решения суда судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 307 – 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

определил:

решение <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ изменить в части.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, нежилого помещения, площадью № расположенного по адресу: <адрес>, пом. 1-54, 57-69, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в сумме 34 130 000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений <адрес> – без удовлетворения.

Взыскать с департамента имущественных отношений <адрес> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» в счет оплаты за производство экспертизы 150 000 руб.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья