Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кеш энд Керри» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, комитету по Управлению имуществом по <адрес>, государственному бюджетному учреждению <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

по апелляционной жалобе представителя административного истца – общества с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кеш энд Керри» - Щелочевой Д.А. на решение Саратовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым административный иск общества с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кеш энд Керри» удовлетворен частично.

Заслушав доклад судьи ФИО1 апелляционного суда общей юрисдикции Мироновой Н.В., объяснения представителя административного ответчика ГБУ СО «Госкадастроценка» - ФИО9, судебная коллегия по административным делам ФИО1 апелляционного суда общей юрисдикции,

у с т а н о в и л а :

административный истец общество с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кеш энд Керри» (далее ООО «МЕТРО Кеш энд Керри») обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № № от ДД.ММ.ГГГГ, установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 11759,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 337 331 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований ООО «МЕТРО Кеш энд Керри» указало, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером № площадью 11 759,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Его кадастровая стоимость установлена в размере 441 337 986,95 руб.

Вместе с тем согласно отчету об оценке, составленному обществом с ограниченной ответственностью «ПЕРСПЕКТИВА» (оценщик ФИО7) № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 11 759,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, Саратов, <адрес>, определена в размере 337 331 000 руб. Таким образом, установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость.

ООО «МЕТРО Кеш энд Керри» обратилось в государственное бюджетное учреждение <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 64:№ в размере его рыночной стоимости.

Решением государственного бюджетного учреждения <адрес> Центр государственной кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № № отказано в установлении кадастровой стоимости объекта «движимости в размере его рыночной стоимости.

ООО «МЕТРО Кеш энд Керри» полагает указанное решение незаконным и необоснованным, нарушающим его права на установление рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, обратился с исковым заявлением в Саратовский областной суд, в котором просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 11 759,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 433 041 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кеш энд Керри» в части требования об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» № № от ДД.ММ.ГГГГ отказано.

С общества с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кеш энд Керри» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Поволжское экспертное бюро» взысканы расходы по проведению судебной экспертизы в размере 65 000 (шестьдесят пять тысяч) руб.

Административный истец с решением Саратовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ не согласился, предъявил апелляционную жалобу, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, общество с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кеш энд Керри» указало, что решение подлежит отмене полностью, поскольку суд неправильно определил обстоятельства, имеющих значение для административного дела, решение основано на недостоверных доказательствах, что привело к неверному разрешению спора.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости суд руководствовался заключением экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, однако, по мнению административного истца, заключение экспертизы не соответствует статье 15.1. Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так как использованный метод оценки является неэффективным, выводы заключения противоречат его содержанию. Административный истец просит решение Саратовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, назначить по делу повторную экспертизу, принять по делу новое решение.

Кроме этого, общество с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кеш энд Керри» указало, что суд, удовлетворяя требования административного истца, определил кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании заключения экспертизы, проведенной в рамках данного административного дела. Заявитель жалобы считает, что суд дал неверную оценку заключению судебной экспертизы, не согласен с выводами эксперта.

Заявитель жалобы указывает на следующие нарушения при проведении экспертизы, а именно: экспертом ООО «Поволжское экспертное бюро» при составлении заключения № от ДД.ММ.ГГГГ указано на несоответствие отчета об оценке, представленного административным истцом, составленному обществом с ограниченной ответственностью «ПЕРСПЕКТИВА» (оценщик ФИО7) № от ДД.ММ.ГГГГ, статье 15.1 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» со ссылкой на отсутствие в отчете сведений о количестве экспертов в штате компании, административный истец считает указанное основание формальным, не влияющим на итоговую величину стоимости спорного объекта недвижимости. Экспертом ООО «Поволжское экспертное бюро» ФИО11 применен единственный из возможных подходов – «затратный», при этом именно данный подход зачастую определяет верхний предел стоимости недвижимости. Так же заявитель указывает на противоречие выводов заключения его содержанию, в частности – заключение экспертизы, составленное ООО «Поволжское экспертное бюро» вводит в заблуждение относительно применимых ценообразующих факторов, при расчете стоимости эксперт использует объект-аналог, при этом ранее экспертом указано на то, что не было выявлено ни одного предложения, сопоставимого с объектом оценки. В дополнении к апелляционной жалобе ставится вопрос о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Относительно доводов изложенных в апелляционной жалобе, административным ответчиком ГБУ СО «Госкадастроценка» представлены возражения о их необоснованности и законности принятого судебного акта.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель административного истца – общества с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кеш энд Керри» ФИО8 доводы, изложенные в апелляционной жалобе поддержал, просил решение Саратовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Представитель административного ответчика ГБУ СО «Госкадастроценка» - ФИО9, участвующая в судебном заседании посредством видеоконференц-связи в судебном заседании, возражала против удовлетворения требований апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения, доводы апелляционной жалобы административного истца – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав объяснения представителя административного истца – общества с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кеш энд Керри» ФИО8, представителя административного ответчика ГБУ СО «Госкадастроценка» - ФИО9, оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев заявленное ходатайство, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Исходя из статьи 3, подпункта 1 статьи 14, пункта 1 статьи 372 НК РФ каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги, которые должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными; налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается в соответствии с НК РФ и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Статьей 375 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2).

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ№-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 269-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Статьей 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до ДД.ММ.ГГГГ установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального № 237-ФЗ.

Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории <адрес>» установлено, что применение на территории <адрес> положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости в недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ на территории <адрес> вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Порядок и основания установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определен статьей 22.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ, согласно которой кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7). Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кеш энд Керри» является собственником нежилого здания с кадастровым номером 64:№, общей площадью 11 759,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Актом определения кадастровой стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 11 759,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, определена в размере № руб. 95 коп. на ДД.ММ.ГГГГ.

Реализуя право на установление кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, административный истец в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, ДД.ММ.ГГГГ обратился в государственное бюджетное учреждение <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный обществом с ограниченной ответственностью «ПЕРСПЕКТИВА», в котором рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 11 759,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, определена в размере 337 331 000 рублей.

Решением государственного бюджетного учреждения <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № № ООО «МЕТРО Кеш энд Керри» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Оспаривая данное решение государственного бюджетного учреждения <адрес> Центр государственной кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № №, административный истец обратился в суд с настоящим административным иском, в котором одновременно заявил требование об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 64№, общей площадью 11 759,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 337 331 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела, для проверки обоснованности представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, определением Саратовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная экспертиза проведение которой поручено эксперту ФИО11 общества с ограниченной ответственностью «Поволжское экспертное бюро».

Как следует из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ общества с ограниченной ответственностью «Поволжское экспертное бюро» ФИО11 - отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный обществом с ограниченной ответственностью «ПЕРСПЕКТИВА», подготовленный оценщиком ФИО7, в отношении оценки рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 64№, общей площадью 11759,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и законодательству в области оценки, так как оценщиком допущены многочисленные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Итоговое значение рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 64:48:030212:3159, общей площадью 11 759,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определено экспертом в размере 433 041 000 руб.

Оценив доводы административного истца во взаимосвязи с имеющимися в материалах дела доказательствами, включая заключение эксперта ООО «Поволжское экспертное бюро» ФИО11№ от ДД.ММ.ГГГГ, суд установил, что отчет об оценке оценщика ООО «ПЕРСПЕКТИВА» ФИО7 от № от ДД.ММ.ГГГГ составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

Данное обстоятельство позволило суду констатировать отсутствие оснований для признания решения государственного бюджетного учреждения <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» № № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, нарушающим права и законные интересы административного истца, в связи с чем, в удовлетворении его требований в указанной части было отказано.

Разрешая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, суд исходил из того, что заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ общества с ограниченной ответственностью «Поволжское экспертное бюро» ФИО11 содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, данное заключение эксперта может быть положено в основу решения.

Решением Саратовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кеш энд Керри» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, комитету по управлению имуществом по <адрес>, государственному бюджетному учреждению <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворено частично, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 64№ общей площадью 11 759,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере № руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с результатами экспертизы ООО «Поволжское экспертное бюро» № от ДД.ММ.ГГГГ. В удовлетворении требований об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» № № от ДД.ММ.ГГГГ отказано.

С решением Саратовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ не согласился административный истец, предъявив апелляционную жалобу, доводы которой содержат ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, возражениях на нее.

Из положений данной нормы следует, что доводы апелляционных жалоб, возражений на них должны быть проверены в полном объеме и им дана соответствующая оценка исходя из имеющихся в материалах дела доказательств.

По административным делам данной категории разрешение вопроса о размере рыночной стоимости объектов недвижимости является одним из юридически значимых для их правильного рассмотрения, он требует специальных познаний в области оценочной деятельности и предусматривает в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов административного истца и в достоверности предлагаемой к установлению рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, обязательность проведения судебной экспертизы как с целью установления рыночной стоимости объектов недвижимости, так и с целью проверки отчета об оценке на соответствие требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

В пунктах 19, 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ). Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов административного истца эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если административный ответчик на них не ссылалось (статья 62 КАС РФ).

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ).

Определением судебной коллегии по административным делам ФИО1 апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Инвестконсалтинг» ФИО10

На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии соответствия отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного обществом с ограниченной ответственностью «ПЕРСПЕКТИВА», а так же заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного обществом с ограниченной ответственностью «Поволжское экспертное бюро» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, правильности определения в них рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 11 759,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и какова действительная рыночная стоимость названного нежилого здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ?

Согласно заключению повторной судебной экспертизы, подготовленному экспертом ООО «Инвестконсалтинг» ФИО10№ от ДД.ММ.ГГГГ отчёт об оценке оценщика ООО «Перспектива» ФИО7№ от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 11 759,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, определена в рамках данного отчёта неправильно.

Заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ Общества с ограниченной ответственностью «Поволжское экспертное бюро» ФИО11, не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 64:48№, общей площадью 11 759,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, определена в рамках данного заключения неправильно.

Рыночная стоимость нежилого 1-этажного здания торгового комплекса общей площадью 11 759,6 кв.м, (кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес>, Кировский р-он, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет №,00 (триста три миллиона четыреста шестьдесят семь тысяч) рублей.

Указанное заключение повторной судебной экспертизы ООО «Инвестконсалтинг» ФИО10№ от ДД.ММ.ГГГГ приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела на основании положений статей 63, 247, 306, 308 КАС РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», пунктов 19, 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судебная коллегия приходит к выводу, что заключение эксперта ООО «Инвестконсалтинг» ФИО10№ от ДД.ММ.ГГГГ составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта ООО «Инвестконсалтинг» ФИО10№ от ДД.ММ.ГГГГ у судебной коллегии отсутствуют.

Заключение эксперта ФИО10 содержит подробное описание анализа экспертируемого отчета, в частности подходов, выбранных экспертом для определения рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

В частности, экспертом ФИО10 указано, что наиболее существенные нарушения в отчете об оценке оценщика ООО «Перспектива» ФИО7№ от ДД.ММ.ГГГГ касаются анализа рынка и применяемых в отчёте подходов. Так в рамках анализа рынка рассмотрены фактические данные только для рынка аренды объектов аналогичных оцениваемому. Рынок купли-продажи совсем не представлен по причине того, что оценщику не удалось обнаружить предложений по продаже зданий сопоставимых с объектом оценки по площади. Объект оценки действительно характеризуется большой величиной общей площади (более 10 000 кв.м.). Сопоставимые по размерам торговые объекты достаточно редко встречаются на рынке. Однако, предложений по аренде сопоставимых площадей также обнаружить не удалось, что не помешало проанализировать рынок и на основании данного анализа произвести расчёт стоимости в рамках доходного подхода. Вполне возможно было произвести аналогичный анализ для рынка купли-продажи и использовать полученную информацию для определения стоимости в рамках сравнительного подхода. Разницу между объектом оценки и объектами-аналогами в величине общей площади или конструктивных особенностях можно было учесть, применив соответствующие корректировки.

Обосновывая отказ от применения затратного подхода (стр. 32 отчёта), оценщик ссылается на п. 24а ФСО №, в соответствии с которым затратный подход не рекомендуется применять в том случае, если имеется достаточно информации для применения сравнительного и доходного подходов. Однако, в данном случае оценщик счёл объём информации недостаточным для применения сравнительного подхода. Соответственно, ссылать на данный пункт при отказе от применения затратного подхода нельзя. В рассматриваемом отчёте имеется технический паспорт оцениваемого зданий. Данный документ содержит всю информацию, необходимую для расчёта стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода. Соответственно, затратный подход мог быть использован для определения стоимости объекта оценки.

Таким образом, в рассматриваемом отчёте необоснованно использовался один доходный подход. Следовало либо более глубоко исследовать рынок купли-продажи объектов аналогичных объекту оценки и применить сравнительный подход, либо произвести расчёт стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода.

Экспертом ООО «Инвестконсалтинг» ФИО10 сделан обоснованный и мотивированный вывод о том, что отчёт об оценке оценщика ООО «Перспектива» ФИО7№ от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности. Так как нарушения касаются обоснованности отказа от применения подходов к оценке, то рыночная стоимость в рамках данного отчёта определена неправильно.

Кроме того экспертом ФИО10 проведена проверка обоснованности выбранных экспертом ООО «Поволжское экспертное бюро» ФИО11№ от ДД.ММ.ГГГГ подходов и методов оценки в рамках каждого из использованных подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам. В экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что в рассматриваемом заключении эксперта имеются нарушения действующего законодательства в области оценочной деятельности. Часть нарушений вызваны тем, что рассматриваемый документ составлен в формате заключения эксперта, а не отчёта об оценке. По этой причине, например, отсутствует такой раздел как Задание на оценку, так как задание эксперту формулируется в Определении суда. Также в заключении отсутствуют копии документов, на основании которых установлены количественные и качественные характеристики объекта оценки, так как эксперт в своей работе может использовать все документы, имеющиеся в материалах дела. Данные нарушения носят формальный характер и не влияют на итоговую величину стоимости.

В заключении ООО «Поволжское экспертное бюро» № от ДД.ММ.ГГГГ недостаточно обоснован отказ от применения сравнительного и доходного подходов. В рамках анализа рынка представлено достаточное для проведения расчётов количество предложений по продаже и аренде объектов аналогичных оцениваемому. Все их эксперт счёл не подходящими для определения стоимости или ставки аренды, так как они по тем или иным параметрам отличаются от объекта оценки. Можно заметить, что найти на открытом рынке предложение по продаже или аренде здания, полностью соответствующего по характеристикам объекту оценки, практически невозможно. Тем более, что для проведения расчётов требуется несколько таких объектов. Все имеющиеся отличия могут быть учтены, путём применения соответствующих корректировок. Соответственно, отказ от применения сравнительного и доходного подходов не обоснован.

Более того, результат, полученный с применением затратного подхода, может быть проверен с помощью данных, представленных в анализе рынка. Экспертом по итогам применения затратного подхода получена стоимость 433 041 000 рублей или 36 824,47 руб./кв.м. В то же время в анализе рынка представлена выборка с предложениями по продаже аналогичных зданий, диапазон стоимостей которых составляет от 23 621 руб./кв.м. до45 454 руб./кв.м., в среднем 33 099,13 руб./кв.м. При этом в выборке представлены предложения по продаже зданий с земельными участками. То есть в стоимостях данных объектов учтена и стоимости земельных участков. Доля стоимости земельного участка в таком случае в среднем составляет 19% от общей стоимости единого объекта недвижимости, состоящего из здания и земельного участка. Таким образом, представленные значения стоимостей объектов, представленных на открытом рынке, должны быть уменьшены в среднем на 19% с тем, чтобы учесть ту часть стоимости, которая приходится на землю.

Эксперт ФИО10 пришла к обоснованному выводу о том, что итоговая величина стоимости, полученная по итогам применения затратного подхода при проведении исследования экспертом ООО «Поволжское экспертное бюро» ФИО11 приведенным в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, превышает стоимости аналогичных объектов на рынке за вычетом стоимости земельного участка. В виду этого применение затратного подхода нецелесообразно в тех случаях, когда высокий уровень развития рынка позволяет применить сравнительный и доходный подходы, как это было возможно в данном случае (п. 24в ФСО №).

Экспертом ООО «Инвестконсалтинг» ФИО10 сделан обоснованный и мотивированный вывод о том, что отказы эксперта ФИО11 от применения сравнительного и доходного подхода были не обоснованы, а применение затратного подхода для объекта оценки не целесообразно, в результате чего рыночная стоимость объекта оценки определена в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ общества с ограниченной ответственностью «Поволжское экспертное бюро» неправильно, а само заключение не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Судебная коллегия, оценивая в совокупности приведенные доказательства, приходит к выводу, что они соответствуют друг другу, не противоречат другу друг, являются относимыми и допустимыми, достоверными, оснований не доверять им у суда апелляционной инстанции не имеется, так как каждое из них отвечает установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, эксперт имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», необходимый стаж работы в оценочной деятельности, была предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия соглашается с выводами суд первой инстанции об отказе в удовлетворении административного искового заявления ООО «МЕТРО Кеш энд Керри» в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения в силу следующего.

Оценивая выводы эксперта ФИО10№ от ДД.ММ.ГГГГ относительно несоответствия отчёта об оценке оценщика ООО «Перспектива» ФИО7№ от ДД.ММ.ГГГГ, требованиям законодательства в области оценочной деятельности, срок рассмотрения заявления ООО «МЕТРО Кеш энд Керри» об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поданного в ГБУ <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» административным ответчиком соблюден, содержание решения от ДД.ММ.ГГГГ № № соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/0287, порядок и форма принятия оспариваемого решения государственного бюджетного учреждения <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» соблюдены, оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что основания для признания решения государственного бюджетного учреждения <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» № № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, нарушающим права и законные интересы административного истца, отсутствуют.

Замечания, представленные ГБУ <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» на заключение эксперта ФИО10 ООО «Инвестконсалтинг» № от ДД.ММ.ГГГГ относительно отсутствие в заключении подписки эксперта, судебной коллегией отклоняются, поскольку опровергаются материалами дела.

Довод административного ответчика о том, что при проведении экспертизы эксперт ФИО10 руководствовалась Федеральным законом № 135-ФЗ, регулирующим оценочную деятельность, а не №-Ф3, регулирующим деятельность судебных экспертов, так же отклоняется ввиду того, что перед экспертом была поставлена задача провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, в результате чего - эксперт при проведении экспертизы опирался на законодательную базу, регулирующую оценочную деятельность. Кроме задачи по проведению оценки величины рыночной стоимости, перед экспертом была поставлена задача проверить заключение судебной экспертизы ООО «Поволжское экспертное бюро» № от ДД.ММ.ГГГГ на соответствие приведенным в заключении её законодательству в области оценочной деятельности, поскольку подобного рода экспертизы должны проводиться в соответствии именно с Федеральным законом №- ФЗ и Федеральными стандартами оценки.

Замечание ГБУ <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что расчётная часть экспертизы ООО «Поволжское экспертное бюро» № от ДД.ММ.ГГГГ сделана на основании Федерального закона №- ФЗ, форма и содержание которой не подчиняется требованиям данного закона и федеральных стандартов оценки, расценено судебной коллегией как не противоречащее заключению эксперта ФИО10№ от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку как следует из выводов повторной экспертизы - заключение эксперта ООО «Поволжское экспертное бюро» № от ДД.ММ.ГГГГ признано несоответствующим законодательству в области оценочной деятельности именно из-за нарушений в его расчётной части.

Доводы возражений административного ответчика о том, эксперт ООО «Поволжское экспертное бюро» ФИО11 в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ обоснованно отказывается от применения сравнительного подхода, так как не удалось обнаружить объектов близких к объекту оценки по площади, так же отклоняется судебной коллегией в силу следующего: в рамках анализа рынка в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ на стр. 32-45 представлена выборка предложений по продаже объектов, сопоставимых с объектом оценки. В данной выборке имеются объекты площадью 8004,8 кв.м., 6350 кв.м., 9195 кв.м, и 9069,1 кв.м., то есть вполне сопоставимые с объектом оценки. Наличие нисходящего тренда при увеличении площади в факторе масштаба также подтверждается рынком в рамках данной выборки. Наибольшими стоимостями в выборке характеризуются объекты небольшой площади (630 кв.м. - 64 000 руб./кв.м, и 150 кв.м. — 80 000 руб./кв.м.), объекты же с площадями, близкими к площади объекта оценки - одними из наиболее низких 9069 кв.м. - 11000 руб./кв.м., 8004,8 кв.м. - 9994 руб./кв.м.). Таким образом, применение корректировки на масштаб в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости-2021 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», под редакцией ФИО12, вполне обосновано.

Замечания административного ответчика о том, что используемые ФИО10 объекты-аналоги с оценочной точки зрения таковыми не являются и результат, полученный в рамках сравнительного подхода с используемыми экспертом объектами ошибочен, а так же о том, что экспертом ООО «Инвестконсалтинг» в качестве аналогов применены объекты, не сопоставимые с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией в силу следующего: в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки № в рамках анализа рынка производится в том числе: «анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен». Объекты 5-12 как раз и представляют собой альтернативные варианты использования объекта оценки, в том случае если оцениваемое здание не будет востребовано в качестве торгового центра. В соответствии с п.п. 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки говорит о том, что степень сопоставимости аналогов с объектом оценки - значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным иным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов. Данный пункт стандарта оценки, которым руководствовался эксперт при проведении повторной судебной экспертизы, не содержит указаний на то, что нельзя использовать в качестве объектов-аналогов существенно отличающиеся между собой и от объекта оценки аналоги. Чем ближе аналоги по своим характеристикам к объекту оценки, тем более точен результат.

Относительно доводов ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» о разнице в площадях объектов-аналогов в заключении эксперта ФИО10, то в нем приведена корректировка, позволяющая учесть разницу в величине общей площади, целесообразность применения которой подтверждается рынком.

Доводы административного ответчика о том, что в соответствии с заданием на оценку, - её целью является определение рыночной стоимости объекта недвижимости, а не инвестиционной, эксперт ошибочно применил корректировку на масштаб в рамках расчёта величины арендной ставки, так же отклоняются судебной коллегией как необоснованные в силу следующего.

В соответствии с п. 16 Федерального стандарта оценки II, инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. Инвестиционная стоимость не предполагает совершения сделки с объектом оценки и отражает выгоды от владения объектом. При определении инвестиционной стоимости необходимо учитывать предполагаемое текущим или потенциальным владельцем использование объекта, синергии и предполагаемый полезный эффект от использования объекта оценки, ожидаемую доходность, иные условия, относящиеся к обстоятельствам конкретного владельца.

Применение корректировки на масштаб в рамках расчёта величины арендной ставки не идентифицирует лицо или группу лиц, для которых производится оценка. Не указывает на их инвестиционные цели. Не отменяет факт совершения сделки с объектом. Не учитывает предполагаемое текущим или потенциальным владельцем использование объекта, синергию и предполагаемый полезный эффект от использования объекта оценки, ожидаемую доходность, иные условия, относящиеся к обстоятельствам конкретного владельца. Применение корректировки на масштаб указывает на то, что объект оценки и объекты-аналоги отличаются между собой по площади. Величина арендной ставки зависит от общей площади объекта недвижимости, результате чего была применена соответствующая корректировка.

Замечание ГБУ <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что в рамках доходного подхода в качестве показателя арендной ставки эксперту ФИО10 следовало использовать ставки аренды в действующих торговых центрах <адрес>, а не предложения по аренде зданий целиком, отклоняется судебной коллегией в силу того, что в случае, когда в качестве показателя дохода используются предложения по аренде отдельных помещений в здании, расчёт величины потенциального валового дохода осуществляется относительно полезной площади, а не общей площади здания. Экспертом учтено увеличение потерь от недозагрузки, поскольку в таком случае вероятность, что арендаторы будут меняться с течением времени, увеличивается, в результате чего возрастут расходы на администрирование. Определение стоимости в рамках доходного подхода на основании ставок аренды отдельных помещений возможно, однако, ставки аренды таких помещений выше, чем ставки аренды здания в целом, что в свою очередь не указывает на увеличение итогового результата в данном случае, чем в случае, когда оценщик опирается на более низкие ставки аренды зданий в целом.

В рамках доходного подхода в отчёте, подготовленном ООО «Инвестконсалтинг» № от ДД.ММ.ГГГГ, оценщик исходил из вероятности передачи в аренду здания целиком. Ставки аренды в подобном случае будут ниже, так как наличие одного арендатора снижает потери собственника от недозагрузки в период действия договора аренды, и упрощает управление зданием (а в случае передачи в аренду управляющей компании и вовсе устраняет данный вид расходов). Таким образом, методология применения доходного подхода в данном случае полностью соблюдена.

Доводы возражений, представленных ГБУ <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что заключение эксперта ФИО10№ от ДД.ММ.ГГГГ, не может быть признано надлежащим доказательством по делу, судебной коллегией отклоняются, поскольку доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимость спорного нежилого здания, определенной по результатам проведения повторной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Иные доводы апелляционной жалобы и возражений аналогичны доводам, заявлявшимся административным истцом в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Таким образом, обжалуемое решение подлежит изменению в части определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере его рыночной стоимости, а в остальной части оставить без изменения.

Судебная коллегия по административным делам ФИО1 апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

о п р е д е л и л а:

Решение Саратовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ изменить в части установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 11 759,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, принять в указанной части новое решение.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 64:№, общей площадью 11 759,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 303 467 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В остальной части решение Саратовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кеш энд Керри» - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Первый кассационный суд общей юрисдикции (<адрес>) в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий

Судьи