Апелляционное определение № ГА-005184-02/18 от 28.06.2018 Челябинского областного суда (Челябинская область)

Дело№ Ц-7387/2018

Судья Икаева Л.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе: председательствующего Нилова С.Ф., судей Силаевой А.В., Шелепова С.А.,

при секретаре Сахаровой Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 28 июня 2018 года в зале суда гражданское дело по апелляционным жалобам ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Ч.В.А., на решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 21 марта 2018 года по иску ПАО «Сбербанк России» к ФИО1., ФИО3, ФИО2., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО4, Управлению Росреестра по Челябинской области о взыскании задолженности по кредитному договору, оспаривании договора уступки прав по договору долевого строительства, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора.

Заслушав доклад судьи Нилова СФ. об обстоятельствах дела и доводах апелляционных жалоб, объяснения ответчиков ФИО1. и ФИО2., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО4, поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, пояснения представителя истца ПАО «Сбербанк России» - ФИО5 и представителя ответчика Управления Росреестра по Челябинской области - ФИО6, полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд с иском, с учетом уточнений, к ФИО1., ФИО3, ФИО2., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО4, Управлению Росреестра по Челябинской области о взыскании задолженности по кредитному договору, оспаривании договора уступки прав по договору долевого строительства, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора. В обоснование требований указало на то, что 07 ноября 2014 года между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1., ФИО3 заключен кредитный договор, по условиям которого последним предоставлен кредит на сумму 1486500 рублей сроком на 120 месяцев. Исполнение обязательств обеспечено залогом имущественных прав (ипотекой) по договору участия в долевом строительстве жилого дома № *** от 07 ноября 2014 года на объект недвижимости - квартиру ***, находящуюся по

2

строительному адресу: жилой район в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском, Центральном районах г. Челябинска, 2-ой участок, микрорайон 11, жилой район 28, расположенный по адресу: ул. *** в Калининском районе г. Челябинска Челябинской области. Договор участия в долевом строительстве жилого дома № *** от 07 ноября 2014 года и ипотеки в силу закона в пользу банка зарегистрированы в Управлении Росреестра по Челябинской области 20 ноября 2014 года. В результате ненадлежащего исполнения обязательств у заемщиков образовалась задолженность, по состоянию на 15 мая 2017 года, в размере 1293970 рублей 12 копеек, в том числе: ссудная задолженность -1205767 рублей 90 копеек, проценты - 82416 рублей 77 копеек, неустойка -5785 рублей 45 копеек. На настоящий момент условия участия в долевом строительстве жилого дома застройщиком исполнены. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию. Объекту недвижимости присвоен адрес: г. ***. В настоящее время правообладателем квартиры, находящейся в залоге у банка, является ФИО4 на основании договора дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку от 13 января 2018 года, которая была ей подарена ее матерью - ФИО2. Ранее спорная квартира принадлежала ФИО2. на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № *** от 07 ноября 2014 года, разрешения на ввод в эксплуатацию, договора уступки прав по договору долевого строительства от 02 ноября 2017 года, акта приема-передачи жилого помещения от 09 ноября 2017 года. Указывает на то, что договор уступки право по договору долевого строительства от 02 ноября 2017 года между ФИО1. и ФИО2., которые являются братом и сестрой, а также договор дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку от 13 января 2018 года заключены без согласия залогодержателя - ПАО «Сбербанк России». ФИО2. на момент заключения сделки могла проявить необходимую осмотрительность, запросить сведения из ЕГРПН о наличии залога, а также у ФИО1. - об исполнении им кредитного договора. Просит взыскать с ФИО1., ФИО3 указанную задолженность, по состоянию на 15 мая 2017 года, в размере 1293970 рублей 12 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 20669 рублей 85 копеек, расходы по оплате услуг оценки в размере 505 рублей 56 копеек, расторгнуть кредитный договор от 07 ноября 2014 года, признать договор уступки прав по договору долевого строительства от 02 ноября 2017 года недействительным, обязать Управление Росреестра по Челябинской области перенести запись об ипотеке в пользу «Сбербанк России» на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. ***, обратить взыскание на заложенную квартиру, принадлежащую на праве собственности ФИО4, установив начальную продажную стоимость в размере 2048000 рублей.

3

Суд постановил решение, которым исковые требования ПАО «Сбербанк России» удовлетворил частично. Взыскал солидарно с ФИО1., ФИО3 в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору от 07 ноября 2014 года, по состоянию на 21 марта 2018 года, в том числе: ссудная задолженность - 1205767 рублей 90 копеек, проценты - 82416 рублей 77 копеек, неустойка - 5785 рублей 45 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 20669 рублей 85 копеек, расходы по оплате услуг оценки в размере 505 рублей 56 копеек. Расторг кредитный договор от 07 ноября 2014 года, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1., ФИО3 Признал недействительным договор уступки прав по договору долевого строительства, заключенного 02 ноября 2017 года между ФИО1. и ФИО2., применив последствия недействительности сделки в форме аннулирования записей о регистрации права собственности ФИО2. и ФИО4 на квартиру, общей площадью 51,9 кв.м, кадастровый номер ***, расположенную по адресу: г. *** и проведении государственной регистрации права собственности ФИО1. на указанную квартиру. Обратил взыскание на указанную квартиру, установив начальную продажную стоимость в размере 2048000 рублей. В иске к Управлению Росреестра по Челябинской области отказал в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФИО2., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО4, просит решение суда отменить в части признания договора уступки права, заключенного между ней и ФИО1., недействительным, обращении взыскания на квартиру. Указывает на то, что в деле отсутствуют доказательства того, что спорная квартира являлась предметом залога, так как в ином случае она не могла бы быть отчуждена. Ссылается на то, что она не знала и не могла знать, что имущество может быть предметом залога, поскольку в Управлении Росреестра по Челябинской области запись о залоге отсутствовала. Кроме того, квартиру она приняла у застройщика на основании акта приема-передачи. Обращает внимание на то, что договор займа, расписка и договор уступки были представлены ей в Управление Росреестра по Челябинской области при оформлении права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. ***. Полагает, что данный договор об ипотеке ничтожен, так как запись об ипотеке в Управлении Росреестра по Челябинской области отсутствует. Считает, что залог прекращен на основании пп. 2 п 1. ст. 352 Гражданского кодекса РФ, так как она возмездно приобрела спорную квартиру и не знала и не могла знать о залоге, так как запись об обременении отсутствовала, что подтверждено материалами дела, а также переходом права собственности в ее пользу, а затем в пользу ее дочери. Обращает внимание на то, что квартира ей была принята у застройщика, в собственности у ФИО1.

4

или иных лиц не находилась.

Также с решением суда не согласился ФИО1., просит отменить решение суда в части обращения взыскания на квартиру. Указывает на то, что ипотека в отношении спорной квартиры не была зарегистрирована, более того, суд отказал банку в осуществлении регистрации спорной квартиры в пользу банка. Ссылается на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства регистрации ипотеки спорной квартиры. Полагает, что отсутствуют основания для обращения взыскания на спорную квартиру, поскольку она не находилась в залоге у истца, а также не находилась в собственности ФИО1.

В возражениях на апелляционную жалобу ПАО «Сбербанк России» указывает на то, что основания для отмены судебного акта отсутствуют.

Ответчик ФИО3, представитель третьего лица Управления социальной защиты населения Администрации Копейского городского округа в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, доказательств наличия уважительных причин неявки или наличия иных обстоятельств, препятствующих апелляционному рассмотрению, не представили, в связи с чем, судебная коллегия, в соответствии с положениями ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Как следует из материалов дела, 07 ноября 2014 года между ООО «Гринфлайт» и ФИО1. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № *** на объект недвижимости -квартиру ***, находящуюся по строительному адресу: жилой район в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском, Центральном районах г. Челябинска, 2-ой участок, микрорайон 11, жилой район 28(л.д. 20-22 т. 1). Указанный договор участия в долевом строительстве зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области 20 ноября 2014 года (л.д. 229об.-233 т. 1).

Приобретение вышеуказанной квартиры по договору участия в долевом строительстве осуществлялось ФИО1. с помощью привлечения кредитных средств ПАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора от 07 ноября 2014 года, заключенного между ПАО

«Сбербанк России» и ФИО1., ФИО3, согласно которому банк предоставил заемщикам денежные средства в размере 1486500 рублей сроком на 120 месяцев с уплатой процентов 13 % годовых (л.д. 30-31 т. 1).

Согласно п. 10 кредитного договора обязательства, вытекающие из кредитного договора, обеспечиваются ипотекой в отношении прав требования, возникающих на основании участия в долевом строительстве жилого дома.

Денежные средства перечислены банком 01 декабря 2014 года в размере 1486500 рублей, что подтверждается мемориальным ордером (л.д. 33 т. 1). Управлением Росреестра по Челябинской области 20 ноября 2014 года была произведена запись о регистрации залога права требования по указанному договору долевого строительства в пользу ПАО «Сбербанк России» в силу закона.

02 ноября 2017 года между ФИО1. и ФИО2. был заключен договора уступки прав по договору долевого строительства, в соответствии с которым ФИО1. уступил, а ФИО2. приняла в полном объеме права, принадлежащие ФИО1. как заказчику строительства по договора участия в долевом строительстве № *** от 07 ноября 2014 года (л.д. 244-246 т. 1). Государственная регистрация данного договора уступки права требования Управлением Росреестра по Челябинской области произведена 09 ноября 2017 года, без согласия банка.

При этом, Управлением Росреестра по Челябинской области запись о регистрации залога права требования по указанному договору долевого строительства в пользу ПАО «Сбербанк России» в реестр не производилась.

После ввода жилого дома в эксплуатацию за ФИО2. 16 ноября 2017 года Управлением Росреестра по Челябинской области было зарегистрировано право собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости была произведена соответствующая запись. При этом, запись о регистрации залога в пользу ПАО «Сбербанк России» не производилась.

13 января 2018 года ФИО2. подарила спорную квартиру несовершеннолетней дочери ФИО4, о чем 16 января 2018 года была произведена государственная регистрации права собственности (л.д. 254 т. 1).

Из-за ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному договору по возврату заемных денежных средств и уплате процентов, по сведениям банка, образовалась задолженность, по состоянию на 15 мая 2017 года, в размере 1293970 рублей 12 копеек, в том числе: ссудная задолженность - 1205767 рублей 90 копеек, проценты - 82416 рублей 77 копеек, неустойка - 5785 рублей 45 копеек (л.д. 9-10 т. 1).

Поскольку факт неисполнения обязательств по кредитному договору

6

подтверждается собранными по делу доказательствами, документов, свидетельствующих о своевременном исполнении обязательства, должники не представили, суд правомерно пришел к выводу о наличии оснований для досрочного взыскания задолженности, а также расторг кредитный договор, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1., ФИО3

Разрешая требования банка в части обращении взыскания на заложенное имущество, суд признал недействительным договор уступки прав по договору долевого строительства, заключенного между ФИО1. и ФИО2., применил последствия недействительности сделки в форме аннулирования записей о регистрации права собственности и проведении государственной регистрации права собственности на квартиру за ФИО1., и на основании ст.ст. 348 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 50, 54, 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге)», обратил взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: г. ***.

Однако, судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим причинам.

Согласно пункту 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

В силу положений пункта 2 статьи 11 названного Федерального закона ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 77)

Из данных правовых норм следует, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения.

Абзацем 2 п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге)», определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в залог права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве

7

многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН, объяснений сторон следует, что обременение в пользу ПАО «Сбербанк России» было зарегистрировано только на право требование ФИО1. по договору долевого участия от 07 ноября 2014 года. Однако, ни по договору уступки прав требования ФИО4 от 02 ноября 2017 года, ни при регистрации за ней права собственности 16 ноября 2017 года, ни при последующей регистрации права собственности за несовершеннолетней ФИО4 регистрация залога права требования по договору долевого участия, а впоследствии квартиры в Едином государственном реестре не производились.

Поскольку, после уступки права требования ФИО1. 07 ноября 2017 года государственная регистрация залога в силу закона в Едином государственном реестре не производилась ни на право требования, ни на квартиру, то в силу указанных выше норм, такой залог не возник, а значит, оснований для обращения взыскания на спорную квартиру не имелось.

При этом, не имелось и предусмотренных законом оснований как для признания недействительным договора уступки права требования от 02 ноября 2017 года, аннулировании записи о регистрации права собственности на квартиру, так и регистрации права собственности, поскольку, в данном случае, законом предусмотрены иные правовые последствия для банка вследствие совершения указанной сделки.

Доводы банка о недействительности сделок по основаниям ст. 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", применении последствий согласно ст. 167 Гражданского Кодекса РФ, основаны на ошибочном толковании положений указанных норм применительно обстоятельств данного дела, правоотношений сторон, вытекающих из оспариваемых договоров.

Указанные обстоятельства судом первой инстанции учтены не были, что привело к неправильному разрешению спора. В связи с чем, решение в данной части нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит

8

отмене с принятием по делу нового об отказе банку в удовлетворении иска в указанной части.

Доводы апелляционных жалоб о добросовестности ФИО2. при уступки права требования, подлежат отклонению, поскольку иск банка в части обращения взыскания на спорную квартиру удовлетворению не подлежит.

В связи с тем, что банку отказано в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество, то оснований для возмещения расходов по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей, не имеется. Таким образом, с ФИО1. и ФИО3 в пользу ПАО «Сбербанк России» подлежат взысканию солидарно расходы по уплате государственной пошлины в размере 14669 рублей 85 копеек, а решение в указанной части подлежит изменению.

На основании указанного, судебная коллегия, согласно п. 2) ст. 228, п. 4) ч. 1,4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ считает необходимым отменить решение суда в части признания недействительным договора уступки прав по договору долевого строительства, применении последствия недействительности сделки в форме аннулирования записей о регистрации права собственности и проведении государственной регистрации права собственности на квартиру, обращения взыскания на заложенное имущество, расходов по уплате государственной пошлины за требование об обращении взыскания на заложенное имущество, принять в данной части новое решение. В удовлетворении требований ПАО «Сбербанк России» в части признания недействительным договора уступки прав по договору долевого строительства, заключенного 02 ноября 2017 года между ФИО1. и ФИО2., применении последствия недействительности сделки в форме аннулирования записей о регистрации права собственности и проведении государственной регистрации права собственности квартиру, обращения взыскания на заложенное имущество - квартиру, общей площадью 51,9 кв.м, кадастровый номер ***, расположенную по адресу: г. ***, расходов по уплате государственной пошлины за требование об обращении взыскания на заложенное имущество в размере 6000 рублей -отказать. Это же решение изменить в части возмещения расходов по уплате государственной пошлины. Взыскать солидарно с ФИО1. и ФИО3 в пользу ПАО «Сбербанк России» расходы по уплате государственной пошлины в размере 14669 рублей 85 копеек. В остальной части решение оставить без изменения.

9

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 21 марта 2018 года отменить в части признания недействительным договора уступки прав по договору долевого строительства, применении последствия недействительности сделки в форме аннулирования записей о регистрации права собственности и проведении государственной регистрации права собственности на квартиру, обращения взыскания на заложенное имущество, расходов по уплате государственной пошлины за требование об обращении взыскания на заложенное имущество, принять в данной части новое решение.

В удовлетворении требований Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в части признания недействительным договора уступки прав по договору долевого строительства, заключенного 02 ноября 2017 года между ФИО1 и ФИО2, применении последствия недействительности сделки в форме аннулирования записей о регистрации права собственности и проведении государственной регистрации права собственности на квартиру, обращения взыскания на заложенное имущество - квартиру, общей площадью 51,9 кв.м, кадастровый номер ***, расположенную по адресу: г. ***, расходов по уплате государственной пошлины за требование об обращении взыскания на заложенное имущество в размере 6000 рублей - отказать.

Это же решение изменить в части возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО3 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» расходы по уплате государственной пошлины в размере 14669 рублей 85 копеек.

В остальной части это же решение суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Ч.В.А. - без удовлетворения.