Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 01 марта 2011 года гражданское дело по кассационной жалобе представителя ОАО «Собинбанк» Таюповой Е.М. на решение Ленинского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 31 декабря 2010 года, которым постановлено:

исковые требования ОАО «Собинбанк» к Зариповой Р.З., Зарипову Р.С. о взыскании долга и об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить в частичном размере.

Взыскать с Зариновой Р.З. и Зарипова Р.С. в пользу ОАО «Собинбанк» в равных долях сумму долга по закладной в размере ... рублей, в том числе: задолженность по уплате основного долга в размере... рубля; задолженность по уплате процентов за пользование денежными средствами в размере ... рублей; пени за ненадлежащее исполнение обязательств в размере ... рублей, расходы по оплате госпошлины в размере ..., расходы по оплате услуг оценщика в размере ... рублей.

В удовлетворении иных исковых требований ОАО «Собинбанк» к Зариповой Р.З. Зарипову Р.С. за необоснованностью отказать.

Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Башкортостан Осетровой З.Х., Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО «Собинбанк» обратилось в суд с исковым заявлением к Зариповым Р.З., Р.С. о взыскании долга и об обращении взыскания на заложенное имущество, указав на то, что в соответствии с условиями Кредитного договора ... от ... года солидарным заемщикам Зариповой Р.З. и (далее - Ответчик - 1) и Зарипову Р.С.(далее -Ответчик-2) ОРГАНИЗАЦИЯ 1 (далее - Первоначальный залогодержатель) предоставил денежные средства в сумме ... руб. на срок ... календарных месяцев для строительства жилого дома с последующим оформлением его в частную собственность Ответчика - 2, с уплатой ежемесячно процентов за пользование Кредитом в размере ... % годовых за период с даты, следующей за датой фактического предоставления кредита по дату предоставления залогодержателем документов (... года), подтверждающих целевое использование кредита, и ... % годовых за период с даты, следующей за датой предоставления Залогодержателю документов, подтверждающих целевое использование кредита по дату полного погашения задолженности. Кредит в сумме ... руб. был перечислен ... года на лицевой счет Ответчика-1 ... в ОРГАНИЗАЦИЯ 1 что подтверждается платежным поручением ... от ... года

В связи с приобретением жилого дома с правом аренды земельного участка за счет кредитных средств зарегистрирована ипотека в силу закона на: 1) жилой дом, расположенный по адресу: ..., условный номер ... принадлежащий Ответчику-1 на праве собственности; 2) право аренды земельного участка площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., кадастровый номер ... предоставленного Ответчику-1 по договору аренды ... от ... года, заключенному между Ответчиком-1 и ... на неопределенный срок.

Права Первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома и права аренды земельного участка, были удостоверены Закладной.

Законным владельцем Закладной в настоящее время является Акционерный банк «Содействие общественным инициативам» (открытое акционерное общество) ОАО «Собинбанк»/ (далее Банк).

Ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им. в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ ответчиками производились не в соответствии с условиями обязательства. Последняя оплата была произведена ... года

В связи с ненадлежащим исполнением Ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, Банком, в соответствии с п... Закладной и п. ... Кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Срок, установленный для досрочного возврата, наступил ... года

Задолженность Ответчиков по состоянию на ... года составляла ... в т.ч. остаток неисполненных обязательств по кредиту - ... руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - ... руб., а также начисленные пени в размере ....

В связи с чем, истец просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке сумму долга по закладной в размере ... руб., в т.ч.: задолженность по уплате основного долга в размере ... руб., задолженность по уплате процентов за пользование денежными средствами в размере ... руб., пени за ненадлежащее исполнение обязательств в размере ... руб. Взыскать в равных долях с ответчиков расходы по оплате госпошлины в ... руб. Обратить взыскание на принадлежащий Зариповой Р.З. жилой дом, расположенный г. адресу..., условный номер ... и право аренды земельного участка площадью ... кв.м, кадастровый номер ... категория земель - ... вид разрешенного пользования - ... расположенного по адресу: ..., ..., для удовлетворения за счет стоимости этого имущества требований ОАО «Собинбанк». Определить способ реализации заложенных прав и имущества путем продажи их с публичных торгов. Определить начальную продажную цену квартиры в соответствии с проведенной переоценкой по ходатайству о проведении оценки.

В процессе рассмотрения дела жилой дом, расположенный по адресу: ..., ... года серьезно пострадал в результе пожара от ... и был частично демонтирован (л.д....

Зарипова Р.З., заключившая ... года с ГСК «Югория» комбинированный договор ипотечного страхования, обратилась к последней с заявлением о выплате страхового возмещения, в связи с чем в ходе судебного заседания по ходатайству сторон к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ГСК «Югория».

В ходе судебного заседания от представителя истца ОАО «Собинбанк» поступило ходатайство о назначении судебно-товароведческой экспертизы для определения начальной продажной стоимости вышеуказанного жилого дома и права аренды земельного участка, площадью ... кв.м расположенных по адресу ...... На разрешение экспертизы просила поставить следующий вопрос: определить рыночную и ликвидационную стоимость предмета ипотеки, в т.ч. жилого дома и права на аренду земельного участка на момент проведения эксперты. Проведение экспертизы просила поручить ОРГАНИЗАЦИЯ 2

Определением Ленинского районного суда г.Уфы от ... года по настоящему гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза для определения рыночной стоимости спорной квартиры, поручив ее проведение экспертному учреждению - ОРГАНИЗАЦИЯ 2 (....). ... года получен подробный отчет ОРГАНИЗАЦИЯ 2 согласно которого рыночная стоимость земельного участка и надворных построек по состоянию на ... года была определена в сумме ... рублей.

В связи с проведением указанной экспертизы представитель истца ... года уточнила исковые требования и просила обратить взыскание на принадлежащие Зариповым земельный участок и дом с надворными постройками, расположенные по адресу:, ..., для удовлетворения за счет стоимости этого имущества требований ОАО «Собинбанк»; определить способ реализации заложенного имущества путем продажи его с публичных торгов, определить начальную продажную цену квартиры, с которой будут начинаться торги, в размере ... рублей.

Однако с указанной оценкой ответчики Зариповы не согласились, считая ее необъективной, просили суд назначить повторную судебную строительно-техническую экспертизу для определения рыночной стоимости земельного участка и строений, расположенных по адресу: ..., а также неотделимых улучшений.

Ленинским районным судом ... года была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка площадью, всех строений на указанном земельном участке, по адресу: ..., ее проведение было поручено экспертному учреждению ОРГАНИЗАЦИЯ 3 учитывая, что между сторонами возникли разногласия по поводу начальной продажной стоимости предмета ипотеки, указанной в закладной, при производстве первичной экспертизы не было учтено действительное положение оцениваемого имущественного комплекса Зариповых.

Согласно заключению повторной судебной строительно-технической экспертизы рыночная стоимость на дату оценки земельного участка с улучшениями, расположенного по адресу: ..., с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, составляет: ...

Объект оценки

Рыночная стоимость, руб.

Литер ..., жилой дом общей площадью ....м.

...

Литер ... фундамент с цоколем ...)

...

Земельный участок площадью ... кв.м.

...

Дорожка (... кв.м.)

...

Забор металлический, литера ...

...

Ворота металлические, литера ...

...

Ворота металлические литера ...

...

Плодовые деревья, кустарники

...

Итого

...

Представитель банка в заявлении от ... года об исправлении технической ошибки и об уточнении искового заявления от ... года просила изложить п.... просительной части искового заявления в следующей редакции: обратить взыскание на принадлежащий Зариповой Р.З. жилой дом, расположенный по адресу: ..., кадастровый (или условный) номер ... и право аренды земельного участка, кадастровый (или условный) номер ..., для удовлетворения за счет стоимости этого имущества требований ОАО «Собинбанк»; определить способ реализации заложенных прав и имущества путем продажи их с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость жилого дома, расположенного по адресу: ..., кадастровый (или условный) номер ... и права аренды земельного участка, кадастровый (или условный) номер ... с которой будут начинаться торги, в размере ... рублей.

Судом вынесено приведенное выше решение.

Не соглашаясь с решением суда в части отказа в обращении взыскания на предмет ипотеки и уменьшения размера пени, представитель ОАО «Собинбанк» Таюпова Е.М. решение суда первой инстанции в данной части отменить и принять новое решение, удовлетворив их требования. Указывает, что повреждение предмета ипотеки не является основанием для отказа в обращении взыскания на него; суд неправомерно отказал в обращении взыскания на право аренды земельного участка, являющееся предметом ипотеки.

Изучив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, заслушав представителей ООО «СапаСтандарт», действующего в интересах ОАО «Собинбанк», - Таюпову Е.М. и Ковшову А.И., представителя Зарипова Р.С. и Зариповой Р.З. – Демочкину Е.А., обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее Зариповой Р.З. и Зарипова Р.С. в лице представителя Демочкиной Е.А., возражения на нее ОАО «ГСК «Югория», Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа в обращении взыскания на предмет ипотеки.

В соответствии с условиями Кредитного договора ... от ... года солидарным заемщикам Зариповой Р.З. и (далее - Ответчик - 1) и Зарипову Р.С. (далее -Ответчик-2) ОРГАНИЗАЦИЯ 1» (далее - Первоначальный залогодержатель) предоставил денежные средства в сумме ... руб. на срок ... календарных месяцев для строительства жилого дома с последующим оформлением его в частную собственность Ответчика - 2, с уплатой ежемесячно процентов за пользование Кредитом в размере ... % годовых за период с даты, следующей за датой фактического предоставления кредита по дату предоставления залогодержателем документов (... года), подтверждающих целевое использование кредита, и ... % годовых за период с даты, следующей за датой предоставления Залогодержателю документов, подтверждающих целевое использование кредита по дату полного погашения задолженности. Кредит в сумме ... руб. был перечислен ... года на лицевой счет Ответчика-1 ... в ОРГАНИЗАЦИЯ 1 что подтверждается платежным поручением ... от ... года

Законным владельцем Закладной в настоящее время является Акционерный банк «Содействие общественным инициативам» (открытое акционерное общество) ОАО «Собинбанк».

В связи с приобретением жилого дома с правом аренды земельного участка за счет кредитных средств зарегистрирована ипотека в силу закона на: 1) жилой дом, расположенный по адресу: ..., условный ... принадлежащий Ответчику-1 на праве собственности; 2) право аренды земельного участка площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., кадастровый номер ... предоставленного Ответчику-1 по договору аренды ... от ... года, заключенному между Ответчиком-1 и ... на неопределенный срок.

Поскольку Ответчиками обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование им выполнялись ненадлежащим образом, судом, руководствуясь положениями ст.ст.308, 309, 819 ГК РФ, обоснованно удовлетворил исковые требования истца в части взыскания с ответчиков в солидарном порядке суммы долга по закладной в размере ... рублей, в том числе: задолженность по уплате основного долга в размере- ... рубля; задолженность по уплате процентов за пользование денежными средствами в размере ... рублей; а также пени за ненадлежащее исполнение обязательств в размере ... рублей. Сумма пени с ... руб. судом, согласно ст.333 ГК РФ, правильно снижена до указанного размера, который отвечает требованиям разумности и справедливости, при этом судом было учтено заявление представителя истца ОАО «Собинбанк» ФИО1 о том, что размер пеней, подлежащих взысканию, она оставила на усмотрение суда.

Между тем, коллегия не может согласиться с выводами суда об отказе в иске в части обращения взыскания на жилой дом, принадлежащий Зариповой Р.З и право аренды земельного участка в связи со следующим.

Принимая решение об отказе в иске в данной части, суд исходил из того, что на момент принятия решения судом залоговое имущество отсутствует.

Судом указано, что в результате пожара дом значительно пострадал, а в дальнейшем был разобран ответчиками без разрешения Залогодержателя.

Однако судом установлено, что остались целыми цоколь и фундамент дома. При этом стоимость цоколя и фундамента была определена оценкой о рыночной стоимости, которая составила, в соответствии с отчетом ОРГАНИЗАЦИЯ 3 (Литер ..., фундамент с цоколем (...) ... руб.

Статья 352 ГК РФ содержит закрытый перечень оснований для прекращения залога, среди которых не названо такое основание, как повреждение предмета залога.

Поскольку повреждение имущества не является основанием для прекращения залога, имеется запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о существовании предмета ипотеки, отказ в обращении взыскания возможен лишь при наличии специальных оснований для отказа в обращении взыскания, предусмотренных ст.54.1 Закона об ипотеке, среди которых не названо в качестве оснований отказа в обращении взыскания на заложенное имущество повреждение предмета ипотеки, оснований для отказа в обращении взыскания на предмет ипотеки, установленных законом, не имелось.

Отказ в обращении взыскания на право аренды земельного участка, являющееся предметом ипотеки, судом основан на решении Ленинского районного суда г.Уфы от ... года, которым расторгнут договор аренды земельного участка ... от ... года заключенный между Зариповой Р.З. и ..., а также за Зариповой Р.З. признано право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер ... площадью ... кв.м (л.д....

Коллегия не может признать данный вывод суда правильным, т.к. предметом спора в вышеуказанном решении является другой земельный участок, расположенный по адресу: .... Земельный участок, право аренды которого заложено, расположен по адресу: ..., ... что обозначено в закладной и удостоверено органом государственной регистрации на закладной, путем проставления подписи и печати.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В ... зарегистрировано право аренды указанного земельного участка, что подтверждается выпиской из ... от ... года.

Таким образом, на основании закладной и данных из ... право залога на право аренды на земельный участок по адресу: ..., ... существует.

При таком положении, решение суда в указанной части не может быть признано законным и обоснованным, и в этой части подлежит отмене, а поскольку по делу установлены все значимые обстоятельства, сбора и исследования дополнительных доказательств не требуется, Судебная коллегия, полагает возможным, не направляя дело на новое рассмотрение, вынести новое решение об обращении взыскания на заложенное имущество – право аренды на земельный участок, кадастровый номер ... расположенный по адресу ..., ... и фундамент с цокольным этажом, расположенный по адресу: ..., условный номер ... определив способ его реализации – с публичных торгов, и начальную продажную цену, согласно ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в размере ... руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361, 362 и 366 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 31 декабря 2010 года в части отказа в иске об обращении взыскания на жилой дом, принадлежащий Зариповой Р.З и право аренды земельного участка, отменить, в этой части принять новое решение, обратив взыскание на заложенное имущество – право аренды на земельный участок, кадастровый номер ... расположенный по адресу ..., ..., и фундамент с цокольным этажом, расположенный по адресу: ..., условный номер ..., определив способ его реализации – с публичных торгов, и начальную продажную цену в размере ... руб.

В остальной части решение Ленинского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 31 декабря 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ОАО «Собинбанк» Таюповой Е.М. – без удовлетворения.

Председательствующий: Н.В. Козлова

Судьи: З.Х. Осетрова

Д.В. Яковлев

Справка: судья ФИО