Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 19 октября 2010 года гражданское дело по кассационной жалобе Башкирского отделения № ... Сбербанка России ОАО в лице представителя ФИО1, ОАО «ИНТЕГРАЛ» в лице представителя ФИО2

на решение Ленинского районного суда г. Уфы от 13 июля 2010 года, которым постановлено:

Исковые требования прокурора Ленинского района г. Уфы, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 удовлетворить.

Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Башкортостан Бровченко Н.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Ленинского района г. Уфы обратился в суд с иском в порядке ст. 45 ГПК РФ о признании договора ипотеки (залога) недействительным, аннулировании записи об ипотеке, признании недействительным п.3 дополнительного соглашения № ... от ... года к договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № ... от ... года, указывая, что прокуратурой Ленинского района г. Уфы рассмотрены обращения членов ЖСК «...», а также ряд обращений членов ЖСК «... ПК «...», дольщиков ОАО «Интеграл» в различные органы, в том числе и в прокуратуру Ленинского района г. Уфы о нарушении сроков строительства ОАО «Интеграл» жилого дома по ... в квартале № ... в .... В ходе проверки было установлено, что ... года между ОАО «Интеграл» и ЖСК «...» заключен предварительный договор купли-продажи квартир, в соответствии с которым продавец обязуется оформить первичное право собственности и продать, а покупатель купить 96 квартир в составе многоэтажного дома с подземной автостоянкой и административно–торговыми помещениями на первом этаже по ... в квартале ..., согласно приложению № ... к настоящему договору.

В соответствии с п.3 данного договора стороны договорились заключить основной договор купли-продажи квартир в срок до ... года после регистрации продавцом права собственности на квартиры.

Начало строительства - ... года года – на основании разрешения на строительство № ... от ... года, окончание строительства – ... года года – на основании разрешения на строительство № ... от ... года

В соответствии с договором аренды земельного участка № ... от ... года срок аренды установлен до ... года

Основным Инвестором строительства указанного жилого дома является ЖСК «...», заключивший с ОАО «Интеграл» договор № ... от ... года, по которому ЖСК «...» поручает Обществу и финансирует, а Общество производит по поручению и за счет Кооператива работу по проектированию, оформлению земельного участка, получение разрешения на строительство, строительство 9-10 этажного дома в ... г. Уфы. Данный договор не расторгнут при заключении предварительного договора от ... года Именно согласно договора № ... Кооператив с ... года. производил финансирование строительства дома.

... года ОАО «Интеграл» заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № ... с Башкирским отделением № ... АКБ «Сберегательный банк России».

В соответствии с п.3 дополнительного соглашения № ... от ... года к договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № ... от ... года договор дополнен п. 6.2.4.8 «Предоставить в срок до окончания действия договора аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта в залог кредитору недвижимое имущество – объект незавершенного строительства жилого дома, расположенного по адресу: ... в квартале ..., принадлежащего ОАО «Интеграл», с применением понижающего коэффициента 0,5 к оценочной стоимости.

... года между ОАО «Интеграл» и Башкирским отделением № ... АКБ «Сберегательный банк России» заключен договор ипотеки № ..., в соответствии с п.1.2 которого предметом залога является право аренды земельного участка из земель населенных пунктов сроком до ... года с площадью 7746 кв.м., кадастровым номером № ..., расположенного по адресу: ... в квартале № ... для строительства многоэтажного жилого дома с подземной автостоянкой и административно-торговыми помещениями, в соответствии с Кадастровым планом земельного участка и Планом границ земельного участка, являющихся неотъемлемой частью Договора (Приложение №1).

Пункт дополнительного соглашения к договору ущемляет права граждан - членов Кооператива «...» и иных участников долевого строительства многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: ... в квартале ..., поскольку между ОАО «Интеграл» и ЖСК «...» заключен предварительный договор купли-продажи квартир ... года, то есть до заключения дополнительного соглашения № ... от ... года к договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № ... от ... года

Таким образом, переданное в залог имущество обременено правами третьих лиц. Учитывая, что договор № ... от ... года не расторгнут, и денежные средства, поступившие от членов ЖСК, перечислены Кооперативом в ОАО «Интеграл», то о таком Инвесторе ОАО «Интеграл» было обязано сообщить Кредитору при заключении кредитного договора. Помимо денежных средств, поступающих из ЖСК «...», ПК «... с ... года. также перечислены деньги по прямым предварительным договорам, заключенным между ОАО «Интеграл» и гражданами на приобретение стояночных мест. Денежные средства поступали напрямую от граждан в ОАО «Интеграл», но и об этих денежных поступлениях и притязаниях граждан на стояночные места ОАО «Интеграл» не сообщило Кредитору.

Из выписки № ... и № ... от ... года следует, что ... года многоэтажный жилой дом зарегистрирован в Реестре прав на недвижимое имущество как объект незавершенного строительства и передан в ипотеку в пользу АК Сбербанк РФ (ОАО). В ипотеку того же банка было передано и право аренды земельного участка, на котором возводится указанный дом.

Указывая, что объект создавался ОАО Интеграл для членов ЖСК «...» и иных участников долевого строительства многоэтажного дома за счет денежных средств последних, регистрация объекта незавершенного строительства, его передача и передача права аренды земельного участка в ипотеку банку, нарушает права граждан, прокурор просил признать договор ипотеки № ... от ... года, заключенный между ОАО «Интеграл» и Сберегательным Банком РФ в лице Башкирского ОСБ № ..., недействительным. Прекратить запись № ... о регистрации ипотеки в силу закона от ... года. Признать недействительным п.3 дополнительного соглашения № ... от ... года к договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № ... от ... года

ФИО3 обратилась с иском к ОАО «Интеграл» о признании права собственности на трехкомнатную квартиру с проектным номером № ..., общей проектной площадью 112,16 кв.м., жилой 62,11 кв.м., расположенную на 7 этаже дома по строительному адресу: ..., квартал ... по ..., признании договора ипотеки недействительным.

Также гражданами: ФИО25, ФИО15, ФИО10, ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО22, ФИО18, ФИО8, ФИО11, ФИО26, ФИО16, ФИО20, ФИО17, ФИО21, ФИО14, ФИО19, ФИО9, ФИО13 предъявлены самостоятельные иски о признании договора ипотеки (залога) и п.3 дополнительного соглашения № ... к нему от ... года недействительными и признании за каждым из них имущественного права требования от ОАО «Интеграл» квартир и стояночных мест, а также нежилого помещения, в которых указаны доводы аналогичные, указанным в иске Прокурора, а также, что они выполнили свои обязательства по оплате стоимости квартир, стояночных мест, нежилых помещений, что подтверждается платежными документами, актами сверки взаиморасчетов между каждым членом Кооператива и Кооперативом, между ОАО «Интеграл» и каждым из покупателей – граждан. Указывают, что наличие произведенной оплаты обязывает ОАО «Интеграл» получить их согласие на заключение договоров с третьими лицами, что сделано не было. Считают, что наличие договора ипотеки (залога) может привести к последствиям, когда Истцы могут остаться без квартир, стояночных мест, нежилых помещений, а также и без денег.

Иск Прокурора Ленинского района г. Уфы и иски физических лиц соединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Судом вынесено решение, удовлетворяющее предъявленные исковые требования прокурора и физических лиц.

В кассационной жалобе Башкирского отделения № ... Сбербанка России ОАО в лице представителя ФИО1 ставится вопрос об отмене решения Ленинского районного суда г. Уфы от ... года на том основании, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, а также, что решение вынесено с нарушением и неправильным применением норм материального права.

В кассационной жалобе ОАО «ИНТЕГРАЛ» в лице представителя ФИО2 просит решение Ленинского районного суда ... от ... года отменить и направить на новое рассмотрение, считая, что оно вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя Башкирского отделения № ... Сбербанка России ОАО ФИО27, ФИО3, представителей ФИО17, ФИО9, ФИО21, ФИО19, ФИО5, ФИО14, ФИО18, ФИО4, ФИО7, ФИО11, ФИО12, ФИО6 и ЖСК «...» – ФИО23, ПК «...» ФИО24, прокурора Турумтаев Г.Я. о законности судебного постановления, не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Принимая приведенное выше решение, суд исходил из следующего.

Между ОАО «Интеграл» и ПК «Своими руками» был заключен договор № ... от ... года о долевом участии в строительстве 120 квартир общей проектной площадью 8756,24 кв.м. и финансировании кооперативом Объекта в объеме своей доли. Дополнительным соглашением № ... от ... года к этому договору право долевого участия ПК «...» установлено на 6 квартир общей проектной площадью 539,04 кв.м.

... года ПК «Своими руками» и ФИО3 в соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от ... года заключили договор о том, что ФИО3 принимает участие в строительстве своей ..., по строительному адресу: ..., квартал ... общей площадью 112,16 кв.м. и уплачивает денежную сумму в размере ... рублей, а ПК «...» производит строительство дома и предоставляет ФИО3 в собственность ... по указанному строительному адресу.

ФИО3 условия договора от ... года исполнены полностью, уплачены денежные средства в сумме ... рублей, что подтверждается актом приема-передачи векселей от ... года и квитанциями.

Дополнительным соглашением к договору паенакопления № ... от ... года Кооператив, объединяя денежные и имущественные паи членов Кооператива, принимает участие в финансировании строительства жилого дома с инженерными сетями и придомовой территорией по строительному адресу: ..., квартал ... и имеет право на приобретение в собственность жилого помещения.

Согласно ст. 12 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 года обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Дом в квартале ... фактически построен, подключены внешние коммуникации, но акт ввода дома в эксплуатацию не оформляется, хотя сроки ввода прошли.

ОАО «Интеграл» не подписал акт приема-передачи, нарушил срок ввода дома в эксплуатацию. Спорная ... собственность ФИО3, как предусмотрено договором и дополнительным соглашением, не предоставлена.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что в нарушение ст. 12 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от ... года, ОАО «Интеграл» нарушил условия договора от ... года и дополнительного соглашения к этому договору от ... года, согласно которым срок окончательного ввода дома в эксплуатацию установлен ... года года. При этом суд первой инстанции правомерно признал нарушенными права ФИО3, которая лишена возможности распоряжения, пользования и владения спорной квартирой, а также признал за ней право собственности на ... по строительному адресу: ..., квартал ...

Между ЖСК «...» и ОАО «Интеграл» ... года заключен договор № ... с целью удовлетворения потребностей членов Кооператива в жилье и выполнения Кооперативом уставных задач, по условиям которого Кооператив поручает ОАО «Интеграл» и финансирует работы Общества по проектированию, оформлению земельного участка, получению разрешения на строительство, впоследствии строительству 9-10 этажного дома в квартале ... по .... После окончания проектирования дома кооперативу предоставлено эксклюзивное право на финансирование 100% квартир за исключением тех, в отношении которых уже имеются другие договоры.

Таким образом, в ... года. были заключены два договора на финансирование строительства жилого дома, причем финансирование производилось, что не оспаривал представитель ОАО Интеграл в судебном заседании ... года

... года между ОАО «Интеграл» и ОАО АКБ Сбербанк России в лице ОСБ № ... был заключен договор об открытии невозобновляемой линии № ..., обеспечением по которому выступает залог (ипотека) права аренды земельного участка и ипотека в силу закона незавершенного строительством объекта недвижимости. В обеспечение вышеуказанного договора между Банком и ОАО «Интеграл» было передано в залог (ипотеку) право аренды земельного участка площадью 7746 кв.м., кадастровый номер: ... ..., на котором был построен объект спора.

Согласно п.1 ст.13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Пунктом 6 этой же статьи предусмотрено, что, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 - 3 настоящей статьи, является банк;

2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

В соответствии с п.1 ст. 65 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) №102-ФЗ от 16.07.1998г. на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Как видно из материалов дела, ... года многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: ..., квартал ... был зарегистрирован в Реестре прав на недвижимое имущество как объект незавершенного строительства и передан в ипотеку в пользу Акционерный Коммерческий Сберегательный Банк РФ (ОАО). В пользу того же банка было передано право аренды земельного участка, на котором возводится указанный дом. Также из представленных суду выписок от ... года следует, что у ОАО «Интеграл» имеются зарегистрированные в установленном законом порядке договоры долевого участия в строительстве в пользу физического лица Г.Р.А.

Таким образом, при заключении договора ипотеки (залога) ОАО «Интеграл» был обязан сообщить банку о наличии вышеприведенных договоров и о поступлениях по ним денежных средств, и что предлагаемое в залог право аренды земельного участка, а потом и незавершенного строительством объекта, уже обременено правами третьих лиц. Банк же должен был запросить всю необходимую информацию о денежных потоках и их природе.

Однако согласно представленным банком документам, нет никаких сведений о денежных поступлениях: кем, когда, в каком объеме и в каких целях производились перечисления. Представитель Банка в суде признала тот факт, что необходимо было при заключении договора ипотеки получить согласие контрагентов ОАО «Интеграл» по предыдущим договорам. Такого согласия при заключении договора ипотеки (залога) не было получено.

... года между ОАО «Интеграл» и ЖСК «...» без расторжения договора № ... от ... года был заключен предварительный договор купли-продажи 96 квартир. Этот предварительный договор был заключен до заключения дополнительного соглашения № ... от ... года к договору об открытии возобновляемой кредитной линии № ... от ... года, что в очередной раз подтверждает, что переданное в залог имущество обременено правами третьих лиц.

Кроме договоров с кооперативами ОАО «Интеграл» заключило с ... года. ряд прямых предварительных договоров купли-продажи стояночных мест и нежилых помещений в строящемся доме, право собственности на которые еще не оформлено, но денежные средства внесены гражданами полностью, что подтверждается актами сверки взаиморасчетов. Однако вместо передачи оплаченных гражданами – истцами части строящегося объекта недвижимости, ОАО «Интеграл» передал объект незавершенного строительства в залог третьему лицу, чем нарушил обязательства перед истцами.

Объект создавался ОАО «Интеграл» для членов ЖСК «...», ПК «...» и иных участников долевого строительства многоэтажного дома по ... в квартале ... за счет средств последних.

Из смысла п.1 ст. 218 ГК РФ усматривается, что право собственности на результат подрядных работ возникает у заказчика.

Удовлетворяя предъявленные иски, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в случае неисполнения ОАО «Интеграл» обязанности по возврату заемных средств после окончания строительства, ипотека будет сохранять силу, а это существенно нарушает права граждан, вложивших денежные средства в объект строительства.

При этом суд пришел к правильному выводу о том, что договор ипотеки № ... от ... года, заключенный между ОАО «Интеграл» и Сберегательным Банком РФ в лице Башкирского ОСБ № ..., является недействительным; запись № ... о регистрации ипотеки в силу закона от ... года подлежит прекращению; подлежит признанию недействительным и п.3 дополнительного соглашения № ... от ... года к договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № ... от ... года; а граждане - истцы имеют право признать за собой имущественное право требования оплаченных ими частей строящегося объекта.

Доводы кассационных жалоб не влекут отмену судебного постановления.

Из представленных прокуратурой и исследованных судом материалов усматривается ущемление прав широкого круга лиц - участников долевого строительства многоэтажного жилого дома по ..., квартал .... Инициирование в отношении ОАО «Интеграл» процедуры банкротства может привести к включению в дальнейшем в конкурсную массу и реализации с торгов незавершенного строительства объекта и, как следствие, лишение граждан, инвестировавших свои денежные средства в строительство, возможности зарегистрировать свои права. В связи с этим ссылка на отсутствие оснований для участия в указанном деле прокуратуры, и необоснованном предъявлении прокурором иска в защиту интересов граждан, которые сами могли обратиться в суд, является несостоятельной. Кроме того, из материалов дела следует, что физические лица также самостоятельно предъявили к ответчикам исковые требования о защите нарушенных прав.

Довод кассационной жалобы банка о том, что истцами не представлены документы, подтверждающие факт оплаты жилищными кооперативами строящихся объектов недвижимости, не может быть принят во внимание. ОАО «Интеграл» данные обстоятельства не оспаривает, со стороны граждан доказательства внесения денежных средств имеются в материалах каждого искового заявления.

Ссылки в жалобах на то, что на момент заключения договора ипотеки № ... от ... года земельный участок, являющийся предметом договора, ничьими правами обременен не был, а залог объекта незавершенного строительства был зарегистрирован в силу закона, являются несостоятельными. Судом в мотивировочной части решения правильно оценены обстоятельства дела, приведены исследованные доказательства и при вынесении решения применены нормативно-правовые акты.

Суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 167, 168 ГК РФ, обоснованно признал оспоренные сделки недействительными и на основании ст.ст. 309, 310, п.1 ст. 218 ГК РФ. п.1 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 29 сентября 1994 года №7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. от 21.11.2000 года) правомерно признал за ФИО3 право собственности, а за остальными истцами - имущественное право требования оплаченных жилых и нежилых помещений в многоэтажном жилом доме по ... в квартале № ..., поскольку ОАО «Интеграл» нарушил обязательства о передаче оплаченной части объекта незавершенного строительства.

Тот факт, что договоры заключались гражданами с кооперативами, а не с ОАО «Интеграл», а потому предъявлять требования к обществу мог только участник предварительного договора купли-продажи, в частности, ЖСК «...», не свидетельствует о незаконности предъявленных исков и вынесенного судебного постановления. Судом установлено, что договор ипотеки (залога) заключен с нарушением закона и влечет нарушение прав граждан, оплативших объекты недвижимости.

Иные доводы кассационных жалоб сводятся к изложению позиции в суде первой инстанции, которая была предметом исследования и соответствующей оценки. Оснований для признания выводов суда незаконными у судебной коллегии не имеется.

Решение судом принято с правильным применением норм материального права и с соблюдением норм процессуального права. Доводы кассационной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 347, 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Уфы от 13 июля 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Башкирского отделения № ... Сбербанка России ОАО в лице представителя ФИО1, ОАО «ИНТЕГРАЛ» в лице представителя ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: