Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ижевске 26 января 2011 года дело по кассационной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике (Управления Росреестра по Удмуртской Республике) на решение Завьяловского районного суда Удмуртской Республики от 13 ноября 2010 г. которым заявление ФИО1 удовлетворено.

Признан незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР в лице Завьяловского отдела от 23.09.2010 г. в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 07/09-Е-П от 22.07.2010 г., заключенного между Управлением имущества и земельных ресурсов Администрации муниципального образования «Завьяловский район» УР и ФИО1.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР в лице Завьяловского отдела обязано зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 07/09-Е-П от 22.07.2010 г., заключенного между Управлением имущества и земельных ресурсов Администрации муниципального образования «Завьяловский район» УР и ФИО1.

Судебная коллегия, заслушав доклад судьи Верховного суда Удмуртской Республики Анисимовой В.И., объяснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР по доверенности Шкляевой С.А., поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Удмуртской Республике по доверенности Кучерявенко Л.Д., представителя по доверенности Муниципального учреждения «Управления имущества и земельных ресурсов Администрации муниципального образования «Завьяловский район» Кузнецова А.В., представителя по доверенности Администрации муниципального образования «Завьяловский район» Бектиной Ж.В., Темникова И.О., возражавших против удовлетворения жалобы,

У С Т А Н О В И Л А :

Темников И.О. обратился в суд с заявлением к Завьяловскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике о признании незаконным отказав регистрации договора аренды земельного участка от 23.09.2010 № 07/09-Е-П, понуждении зарегистрировать договор аренды.

Заявление мотивировано тем, что 13.08.2010 г. заявителем были представлены в Завьяловский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации документы на государственную регистрацию дополнительного соглашения от 22.07.2010 г. к договору аренды № 07/09-Е-П земельного участка с кадастровым номером расположенного на территории муниципального образования 23.09.2010 г. ему было направлено письмо об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения. Отказ в регистрации права на недвижимое имущество вызван отсутствием в представленных документах решения органа местного самоуправления о заключении дополнительного соглашения, несоответствием сведений о площади предоставляемого земельного участка в кадастровом паспорте, превышение пределов максимального размера предоставляемого за чертой населенного пункта земельного участка. Сведения о земельном участке носили временный характер и подлежали аннулированию. По мнению заявителя, такой отказ в регистрации является незаконным, ввиду нарушения его прав, как арендатора вышеназванного земельного участка, имеющего преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Заявитель, со ссылкой на пункт 1 статьи 17 Федерального Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» оспаривает необходимость представления кадастрового плана земельного участка на государственную регистрацию договора аренды земельного участка, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. В соответствии с частью 4 статьи 24 Федерального Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, но могут быть аннулированы только на основании соответствующего решения органа кадастрового учета, что не было сделано. В соответствии с Положением о порядке управления и распоряжения земельными ресурсами Завьяловского района Удмуртской Республики, утвержденного решением Завьяловской районной Думы Удмуртской Республики от 24.11.2004 г. № 207 полномочиями по заключению договоров аренды наделено Управление собственности Администрации муниципального образования «Завьяловский район» (п.3.4. Положения). Соответственно как заключение, так и расторжение, изменение договора аренды земельного участка входит в компетенцию Управления имущественных отношений и каких-либо решений Администрации по внесению изменений в договор аренды не требуется. В соответствии с п.1 ст.452 ГК РФ дополнительное соглашениезаключено в той же форме - письменной, с участием тех же лиц иих представителей.

В ходе рассмотрения спора заявитель, в порядке ст. 39 ГПК РФ, уточнил заявленные требования и просил признать отказ Завьяловского отдела Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике от 23.09.2010 г. № 07/033/2010-149 в регистрации дополнительного соглашения от 22.07.2010 г. к договору аренды земельного участка от 01.12.2009 г. № 07/09-Е-П незаконным, нарушающим права и интересы заявителя, понудить Завьяловский отдел Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике зарегистрировать дополнительное соглашение от 22.07.2010 г. к договору аренды земельного участка от 01.12.2010 г. № 07/09-Е-П.

Определением суда от 12.11.2010 г. с согласия участников процесса произведена замена органа, решение которого оспаривается: Завьяловский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике заменён на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике.

В судебном заседании ФИО2 заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице Завьяловского отдела ФИО3 в судебном заседании требования ФИО2 не признала.

Представитель Администрации муниципального образования «Завьяловский район» ФИО4 требования ФИО2 полагала подлежащими удовлетворению.

Глава Администрации муниципального образования «Люкское», привлечённого заявителем к участию в деле в качестве заинтересованного лица, ФИО5 заявленные требования полагала подлежащими удовлетворению.

Представитель привлечённого судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица - ФГУ «Земельная кадастровая палата» по УР (далее - ФГУ «ЗКП» по УР) ФИО6 требования ФИО2 полагала обоснованными.

Представитель привлечённого судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица - Управления имущества и земельных ресурсов Администрации муниципального образования «Завьяловский район», ФИО7 требования ФИО2 поддержал в полном объеме.

Суд вынес вышеизложенное решение.В кассационной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике просит решение суда отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении требований, как основанное на неправильном применении ст.ст. 11, 29 ЗК РФ, Положения о порядке управления и распоряжения земельными ресурсами Завьяловского района Удмуртской Республики, утвержденного решением Завьяловской районной Думы Удмуртской Республики от 24.11.2004 г. № 207, регулирующими вопросы полномочий и компетенции органа местного самоуправления при предоставлении земельных участков. Оспариваются выводы суда об учтенном характере спорного земельного участка и порядке аннулирования сведений о временно поставленном на кадастровый учет земельном участке.

Судебная коллегия, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, дав оценку доводам кассационной жалобы приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 01 декабря 2009г. между Управлением имущества и земельных ресурсов Администрации муниципального образования «Завьяловский район» и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №07/09-Е-П. Земельный участок, из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером площадью 1800 кв.м. предоставлен ФИО2 в аренду для ведения личного подсобного хозяйства (полевой участок) для целей, не связанных со строительством. Срок аренды определен с 01.12.2009г. по 01.11.2010г.

22 июля 2010 года между Управлением имущества и земельных ресурсов Администрации муниципального образования «Завьяловский район» и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 01.12.2009г.№07/09-Е-П,о продлении договора аренды до 01.07.2015г., в связи с чем право аренды предполагает обязательную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Удмуртской Республике.

13 августа 2010г. ФИО2 в Завьяловский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Удмуртской Республике были представлены документы на государственную регистрацию дополнительного соглашения от 22.07.2010г. с приобщенными документам.

25 августа 2010 г. государственная регистрация следки приостановлена в соответствии с п.1 ст. 19 ФЗ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

23 сентября 2010г. Государственным регистратором Удмуртской Республики ФИО8 в адрес ФИО2 было направлено сообщение об отказе в государственной регистрации.

Разрешая заявленные требования, суд совершенно обоснованно в рамках требований ст. ст. 254-155 ГПК РФ, исследовал вопрос соответствия отказа в регистрации дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка закону и нарушение отказом прав истца.

Удовлетворяя требования, суд пришел к выводу о несоответствии отказа в регистрации дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка закону и нарушение прав заявителя.

Судебная коллегия полагает, что выводы суда основаны на неправильном применении и толковании норм, регулирующих спорные правоотношения.

Согласно ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 11 Земельного кодекса РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Также, в силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

На основании пункта 1 статьи 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность или в аренду, а также в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Согласно статье 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2). Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной илимуниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель (пункт 3.1).

Суд совершенно обоснованно сослался на вышеперечисленные нормы, однако выводы сделал совершенно неправильные.

В соответствии с п.п. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, вышеназванные нормы свидетельствуют о том, что вопросы использования земли, включающие в себя и предоставление земли регулируется земельным законодательством, а вопросы заключения сделок, как имущественных отношений, регулируются гражданским законодательством. Однако, безусловным основанием для заключения гражданско-правовой сделки является соответствующий публично-правовой акт, принимаемый органом местного самоуправления.

В связи с этим, особенностью земельных правоотношений является возникновение юридически значимых последствий на основании акта органа власти либо местного самоуправления и заключаемой на основании указанного акта гражданско-правовой сделки.

Такой вывод подтверждается системным толкованием пунктов 1, 5, 6 ст. 34 и пунктов 5, 6, 8 ст. 36, пунктов 5, 6, 24 ст. 38-1 ЗК РФ регулирующих порядок приобретения и передачи в аренду земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

С этими нормами согласуются пункты 3.2. и 3.4 Положения о порядке управления и распоряжения земельными ресурсами Завьяловского района Удмуртской Республики, утвержденного Решением Завьяловской районной Думы от 24.11.2004 г. № 207 ( далее по тексту Положение о порядке управления и распоряжения земельными ресурсами), в которых указывается, что предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам осуществляется Администрацией муниципального образования "Завьяловский район, а Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования "Завьяловский район" во исполнение решений администрации района о способе предоставления земельных участков или предоставлении земельных участков обеспечивает проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или продаже права на заключение договора аренды земельного участка, заключает договоры купли-продажи и аренды земли в рамках предоставленных полномочий, предоставляет земельные участки гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду по результатам торгов (конкурсов, аукционов).

Пункт 1.5, 3.15 Положения «Об управлении имущества и земельных ресурсов Администрации муниципального образования «Завьяловский район», утвержденного решением Совета депутатов муниципального образования «Завьяловский район» от 28.10.2009 г. № 408 и Распоряжения от 19.02.2010 г. «О делегировании полномочий арендодателя», на которые суд сослался, как на основание для удовлетворения заявленных требований, предоставляют Управлению имущества и земельных ресурсов Администрации муниципального образования «Завьяловский район» от имени Администрации МО «Завьяловский район» на основании нормативно-правовых актов в качестве уполномоченного органа право на заключение, расторжение, изменение, дополнение договоров, соглашений, связанных с участием муниципального имущества в гражданском обороте; право на осуществление полномочий арендодателя имущества, находящегося в муниципальной собственности. Таким образом, органом муниципального образования делегируются полномочия по заключению гражданско-правовых сделок, но право на принятие публично-правового акта не может быть делегировано в силу исключительности этих полномочий, предоставленных законом органу местного самоуправления.

В преамбуле предоставляемого для регистрации дополнительного соглашения о продлении договора аренды от 22.07.2010 г. имеется ссылка на соответствующий акт органа местного самоуправления от 10.03.2007 г. При осуществлении правовой экспертизы Завьяловским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике выявлено, что названный акт о продлении договора аренды вынесен в отношении другого лица - и другого земельного участка, находящегося по адресу: УР, .

Довод представителя Администрации МО «Завьяловский район» на допущение технической ошибки в указании в дополнительном соглашении нельзя признать законным, поскольку этот акт в отношении другого лица вынесен совершенно законно в рамках предъявляемых земельным законодательством требований о порядке предоставления земли в аренду. Кроме того, это обстоятельство подтверждает, что порядок продления договора аренды осуществляется на основании решения Администрации Завьяловского района и на основании этого решения заключается договор о продлении срока аренды, но в отношении заявителя он по какой-то причине не соблюден.

Довод суда, со ссылкой на ст. 432 и ст.607 ГК РФ о соблюдении письменной формы, необходимой для продления договора аренды является законным только в части.

Первоначально земельный участок предоставлен заявителю на основании постановления Администрации муниципального образования «Завьяловский район» от 27.11.2009 г. № 4574. Во исполнение данного постановления между заявителем и Управлением имущества и земельных ресурсов Администрации Муниципального образования «Завьяловский район» заключен краткосрочный договор арендыот 01 декабря 2009г. сроком на 11 месяцев, который регистрации не подлежал.

При изучении дополнительного соглашения к договору аренды от 22 июля 2010г. суд правильно указал, что площадь земельного участка, его границы, местоположение, сторона договора аренды не изменялись, но изменялось одной из существенных условий договора аренды - срок 5 лет, что свидетельствует об изменении условий договора и требует вынесение соответствующего решения органа местного самоуправления, поскольку Управлению имуществаи земельных ресурсов Администрации муниципального образования "Завьяловский район" не обладает правом самостоятельно решать этот вопрос, как относящийся к исключительным полномочиям органа местно самоуправления. Продление договора аренды возлагало на заявителя регистрацию договора. Государственная регистрация договора, в соответствии со ст. 2 Федерального Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Нормы абзаца 2 пункта 3 статьи 9, абзацев 2 и 3 пункта 1 статьи 13 и абзаца 11 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан устанавливать отсутствие противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, осуществлять проверку юридической силы правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

В рассматриваемом случае, регистрирующий орган совершенно обоснованно усмотрел противоречия в представляемых для регистрации документах.

Поскольку в соответствии со ст.452 Гражданского кодекса РФ, соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, дополнительное соглашение о продлении договора аренды, которым изменяется одно из существенных условий сделки, требует совершения таких же действий - вынесение соответствующего решения органом местного самоуправления и заключение договора.

Отсутствие решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок явилось обоснованной причиной для отказа в регистрации права аренды заявителя.

Регистрирующий орган совершенно обоснованно усмотрел и наличие противоречий в площади предоставляемого участка, указанного в кадастровом паспорте, выданного Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по УР от 21 августа 2008г.в котором в п. 10 о фактическое использование для ведения личного подсобного хозяйства за чертой населенного пункта указана площадь 600 кв.м., а в п. 11 площадь земельного участка указана 1800 кв.м. нигде из сведений кадастрового паспорта не усматривается что площадь 600 кв.м. означает минимальный размер земельного участка для данного вида разрешенного использования.

Отказ в регистрации права аренды заявителя по мотиву нарушения максимальной площади передаваемого в аренду земельного участка, установленного размером 0,15 га пунктом 5.1 Положения о порядке управления и распоряжения земельными ресурсами является необоснованным, т.к. максимальный размер ограничивает передачу земельного участка в собственность, а не в аренду. В этой части судебная коллегия соглашается с выводами суда.

Так же судебная коллегия соглашается с выводами суда, а также с позицией Федерального Государственного Учреждения «Земельная кадастровая палата» по Удмуртской Республике, изложенной как в ходе судебного разбирательства, так и в возражениях на кассационную жалобу, относительно порядка снятия постановленного на временный кадастровый учет земельного участка.

Стороны сходятся в вопросе о том, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 18:08:005001:346 внесенные в государственный кадастр недвижимости (ГКН) носят временный характер. Стороны расходятся в вопросе о порядке снятия с кадастрового учета такого земельного участка.

В соответствии с ч.4 ст.24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее ФЗ «О государственном кадастре недвижимости) орган кадастрового учета обязан аннулировать имеющие временный характер сведения государственного кадастра недвижимости о земельных участках, в отношении которых не осуществлена государственная регистрация права (либо не осуществлена государственная регистрация аренды - в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности), по истечении двухлетнего периода со дня постановки таких участков на кадастровый учет.

В ч. 1 ст. 16 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в качестве основания осуществления кадастрового учета указано как образование или создание объекта недвижимости ( постановка на учет объекта недвижимости), так и прекращение его существования (снятие с учета объекта недвижимости).

В соответствии с ч. 1 ст. 23 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.

Таким образом, сопоставление вышеназванных норм свидетельствует о законности суждения суда о том, что снятие с кадастрового учета временно учтенного земельного участка должно сопровождаться принятием решения органа кадастрового учета.

Этот вывод суда подтверждается анализом письма Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26 февраля 2010 г. N 14-1343-ВК «Об аннулировании сведений о земельных участках, имеющих временный характер, усматривается, что согласно ч.4 ст.24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", не опубликованного, тем самым не имеющего нормативного характера, но направленного на формирование единообразного применения ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих принятие решения Федеральным Государственным Учреждением «Земельная кадастровая палата» по Удмуртской Республике об аннулировании и исключении сведений из Государственного кадастра недвижимости земельного участка с кадастровым номером который до настоящего времени, как правильно указал суд, является «учтеным». Отказ в регистрации по этому основанию является не соответствующим требованиям закона.

В то же время, в целом отказ Завьяловского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике в государственной регистрации дополнительного соглашения от 22.07.2010 г. к договору аренды № 07/09-Е-П земельного участка с кадастровым номером расположенного на территории муниципального образования «Люкское» является законным и основанным на требованиях земельного законодательства, регулирующего порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности.

На основании изложенного и руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Завьяловского районного суда Удмуртской Республики от 13 ноября 2011 года отменить и по делу вынести новое решение, которым в удовлетворении заявления ФИО1 о признании незаконным отказ в регистрации дополнительного соглашения от 22.07.2010 г. к договору аренды земельного участка от 1.12.2009 г. № 07/09-Е-П Завьяловского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республики от 23.09.2010 г. № 0733010-149, о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике в лице Завьяловского отдела зарегистрировать дополнительное соглашение от 22.07.2010 г. к договору аренды земельного участка от 1.12.2009 г. № 07/09-Е-П заключенное между Управлением имущества и земельных ресурсов Администрации муниципального образования «Завьяловский район» УР и ФИО1, отказать.

Кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республики удовлетворить.

Председательствующий: Коробейникова Л.Н.

Судьи: Анисимова В.И.

Глухова И.Л.