Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ижевске 28 декабря 2011 года дело по кассационной жалобе ФИО1 на решение Сарапульского районного суда Удмуртской Республики от 01 ноября 2011 года, которым

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью « о переводе на ФИО1 прав и обязанностей покупателя по договору купли - продажи от 24 июня 2011 года, заключенного между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью « о продаже 1/20 доли в праве собственности на земельный участок площадью 1786800 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, , территория муниципального образования «», участок № а, отказано.

Нотариус ФИО3 обязана возвратить ФИО1 денежные средства в размере 25000 рублей, внесенные на депозит нотариуса ФИО1 в счет оплаты приобретаемой 1/20 доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, , территория муниципального образования », массив « участок № по договору купли - продажи.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Глуховой И.Л., объяснения представителя ФИО1 ФИО9, поддержавшего жалобу, объяснения представителя ООО «» ФИО12, возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью « (далее - ООО « о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи. В обоснование требований указывает, что он является собственником 1/20 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: , территория муниципального образования « массив «», участок № площадью 1786800 кв.м., кадастровый номер № ФИО2 также является собственником 1/20 доли на этот участок. 24 июня 2011 года между ФИО2 и ООО «» заключен договор купли-продажи 1/20 доли в праве собственности на вышеуказанный земельный участок, регистрирующим органом зарегистрирован переход права собственности на этот участок. Полагает, что при заключении договора купли-продажи было нарушено его преимущественное право покупки указанной доли. Просит перевести на него права и обязанности покупателя по вышеуказанному договору.

В судебном заседании истец ФИО1 на иске настаивал. Пояснил, что о продаже ответчицей доли он узнал от участника долевой собственности ФИО8, звонил по телефону, указанному в объявлении, однако представитель ответчицы отказался от встречи. 25 мая 2011 года по его инициативе было проведено собрание участников долевой собственности по вопросу продажи ответчицей доли, на котором она отказалась продавать свою долю участникам общей собственности. Они подали объявление в газету от 31 мая 2011 года о намерении купить эту долю, указав свой телефон, однако звонков от ответчицы не последовало. 30 июня 2011 года представитель ответчицы заявил ему, что продавать долю передумали.

Представитель истца ФИО17 поддержал доводы истца.

Суд рассмотрел дело в отсутствие ФИО2, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ФИО2 ФИО10 исковые требования не признал. Пояснил, что положения ст.250 ГК РФ ФИО11 были соблюдены, сообщение о намерении продать долю было опубликовано в газете «Красное Прикамье». Истец звонил представителю ответчицы по поводу продажи доли, однако предложил меньшую цену, чем было указано в объявлении. В письменном виде истец не обращался по адресу, указанному в объявлении о своем согласии приобрести указанную долю.

Представитель ООО «» ФИО12 с исковыми требованиями не согласился. Пояснил, что узнали о продаже доли из объявления ФИО2 в газете «Красное Прикамье».

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республики (далее - Управление Росрегистрации по УР) в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени судебного заседания, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица.

Суд вынес вышеизложенное решение.

В кассационной жалобе истец просит решение суда отменить, ввиду неправильного применения судом норм, содержащихся в ФЗ от 24.07.2003г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в также в ст. 250 ГК РФ, не соответствия выводов суда обстоятельствам дела.

Судебная коллегия, проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, находит решение суда подлежащим отмене.

Из материалов дела следует, что земельный участок, расположенный по адресу: , территория муниципального образования « массив « участок № № площадью 1786800 кв.м., кадастровый номер № находится в общей долевой собственности 20 участников. Указанный участок образован путем выделения в счет земельных долей из общей долевой собственности колхоза «Советская Россия».

Истец является собственником 1/20 доли в праве собственности на указанный участок, о чем ему выдано свидетельство о государственной регистрации права от 13 мая 2009г.

Ответчица до заключения договора купли-продажи также являлась собственником 1/20 доли в праве общей долевой собственности на указаный земельный участок.

24 мая 2011г. ФИО2 в лице ее представителя ФИО13 опубликовала объявление в газете «Красное Прикамье», в котором сообщила о намерении продать 1/20 долю указанного земельного участка за 20000 рублей.

31 мая 2011г. другие участники общей долевой собственности опубликовали в газете «Красное Прикамье» объявление о наличии возражений по поводу объявления ФИО2 от 24 мая 2011г. о продаже своей доли, где одновременно указали о намерении купить долю, принадлежащую ФИО2

24 июня 2011 года ФИО2 продала ООО « принадлежащую ей 1/20 долю земельного участка по цене 25000 рублей. Право собственности ООО « зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

ООО « до заключения указанной сделки не являлось участником долевой собственности на участок, а также не является сельскохозяйственной организацией, использующей данный земельный участок.

С указанным иском истец обратился 12 августа 2011г., то есть до истечения предусмотренного п. 3 ст. 250 ГК РФ трехмесячного срока предъявления подобных требований.

В соответствии со ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - ФЗ №101-ФЗ) в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Абзацем 2 статьи 12 ФЗ №101-ФЗ установлены правомочия участника долевой собственности, которые он может совершать без выделения земельного участка в счет земельной доли: завещать, отказаться от права собственности, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, передать свою земельную долю в доверительное управление, продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Иные правомочия собственника участник может осуществлять только после выдела своей доли.

Поскольку на момент совершения сделки земельный участок в счет земельной доли ответчицы в праве общей долевой собственности не был выделен, в силу положений п.1 ст.12 ФЗ №101-ФЗ она была вправе произвести отчуждение своей доли в праве общей собственности только другому участнику долевой собственности либо сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Материалами дела бесспорно подтверждено, что на момент заключения договора купли-продажи земельной доли от 24.06.2011г. ООО «» не являлось участником общей долевой собственности на указанный земельный участок и не использовало находящийся в общей собственности земельный участок как сельскохозяйственное предприятие. Данное обстоятельство не оспаривалось в суде и представителем ООО Таким образом, в нарушение императивных положений п.1 ст.12 ФЗ №101-ФЗ не выделенная ответчицей земельная доля в праве общей долевой собственности была отчуждена лицу, которое в силу установленных законом ограничений не могло выступать покупателем указанной недвижимости. Таким образом, данная сделка противоречит закону. Одновременно данная сделка нарушает преимущественное право других участников долевой собственности на приобретение доли земельного участка. Поэтому истцом в указанном случае избран надлежащий способ защиты нарушенного права о переводе на него прав покупателя по сделке, поскольку в этом случае отсутствует право на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, т.к. гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п.3 ст.250 ГПК РФ. Соответствующая позиция по данному вопросу изложена в п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В соответствии с правилами п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Преимущественное право покупки изложено также в качестве принципа оборота земель сельскохозяйственного назначения и в ФЗ №101-ФЗ (п. 4 ст. 1). Указанное право установлено данным законом для участников долевой собственности либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства.

Разрешая спор, суд исходил из того, что на извещение ответчицы о продаже доли истец не выразил надлежащим образом свое намерение купить эту долю, следовательно, преимущественное право покупки истца не нарушено.

Судебная коллегия полагает, что данные выводы суда не соответствуют положениям ст.250 ГК РФ, а также Главы III «Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения» ФЗ №101-ФЗ.

Поскольку число участников долевой собственности больше пяти (20 собственников) к спорным правоотношениям подлежат применению нормы ГК РФ с учетом особенностей, установленных ст.ст. 12,13,14 ФЗ №101-ФЗ.

Особенностей для извещения участников долевой собственности о продаже доли, а также для сообщения о намерении купить эту долю положениями ст.ст.12,13,14 ФЗ №101-ФЗ (в редакции, действующей на момент публикации ответчицей объявления о продаже доли – на 24 июня 2011 года) не установлено, следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению нормы ст. 250 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Ответчицей избран способ извещения о продаже доли – путем публикации объявления, такой способ был предусмотрен ранее действующей редакцией ст. 13 ФЗ №101-ФЗ (до внесения изменений Федеральным законом от 29.12.2010 № 435-ФЗ) для извещения участников при выделе доли. В действующей редакции закона ФЗ №101-ФЗ такой способ не предусмотрен.

Вместе с тем, поскольку п. 2 ст. 250 ГК РФ указана письменная форма такого извещения, при этом не конкретизирован способ передачи этого извещения адресату, избранный ответчицей способ извещения (путем публикации объявления) допустим в случае, если будет установлено, что участники долевой собственности были проинформированы о продаже этой доли.

Из материалов дела следует, что остальные собственники были осведомлены о продаже доли, проводили общее собрание по вопросу о продаже ответчицей доли, что в ходе рассмотрения дела сторонами не оспаривалось и подтверждается пояснениями истца, показаниями свидетелей.

В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ, для признания нарушенным преимущественного права покупки необходимо установление обстоятельств отказа от покупки доли либо не приобретения доли остальными участниками общей собственности. При этом указанная норма не конкретизирует, каким образом участникам долевой собственности надлежит сообщать продавцу о своем намерении приобрести эту долю, ограничений в способах и формах такого сообщения законом не установлено.

Таким образом, при том, что ответчицей выбран способ извещения о продаже доли путем публикации объявления в газете, сообщение участников долевой собственности о намерении купить эту долю аналогичным способом – публикацией в той же газете, не противоречит положениям п. 2 ст. 250 ГК РФ. Месячный срок публикации такого сообщения, исчисляемый с момента публикации объявления ответчицы, соблюден.

Более того, по вопросу продажи ответчицей доли проведено общее собрание сособственников, на котором присутствующая ФИО2 отказалась продавать свою долю участникам, что подтверждается показаниями свидетелей ФИО8, ФИО14, ФИО15(л.д. 54,55). При этом другие участники долевой собственности выразили свою волю на приобретение отчуждаемой ответчиком доли в праве общей собственности, что отражено в опубликованном ими объявлении (л.д.30).

Таким образом, выводы суда о том, что на извещение ответчицы о продаже доли истец не выразил надлежащим образом свое намерение купить эту долю, основаны на неправильном применении положений ст. 250 ГК РФ, неверном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Судебная коллегия полагает, что обстоятельства продажи доли с нарушением правил преимущественного права покупки истца нашли свое подтверждение в материалах дела.

В связи с тем, что в трехмесячный срок, установленный п. 2 ст. 250 ГК РФ для предъявления требований о переводе прав и обязанностей покупателя, в суд обратился только истец, остальные сособственники намерений приобрести земельную долю не выразили, изъявили согласие на приобретение истцом указанной доли, что подтверждается представленным суду кассационной инстанции письменным согласованием покупки ФИО1 доли с остальными сособственниками, судебная коллегия полагает, что истец вправе требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя ООО «», возникших у общества в связи с заключением договора от 24 мая 2011г. и регистрацией права собственности на земельную долю.

Доказательства наличия финансовой возможности приобрести спорную долю истцом представлены – при рассмотрении спора в суде первой инстанции на депозит нотариуса нотариального округа «Сарапульский район Удмуртской Республики» истцом переданы денежные средства в размере 25000 рублей в счет оплаты приобретаемой спорной доли, о чем 13 октября 2011г. нотариусом выдано соответствующее свидетельство (л.д. 60).

При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и подлежит отмене. Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела установлены судом с достаточной полнотой, однако допущены нарушения в применении норм материального права, судебная коллегия полагает возможным, отменяя решение, принять новое решение об удовлетворении исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя на истца.

Кассационная жалоба истца подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.374 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Сарапульского районного суда Удмуртской Республики от 01 ноября 2011 года отменить. Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить. Перевести на ФИО1 права покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «» о продаже 1/20 доли в праве общей собственности на земельный участок площадью 1786800 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, , территория муниципального образования «Юринское», массив Юринский, участок №, прекратив право собственности Общества с ограниченной ответственностью « на указанный объект недвижимости.

Обязать нотариуса нотариального округа «Сарапульский район Удмуртской Республики» ФИО3 выдать Обществу с ограниченной ответственностью « внесенную ФИО1 в депозит данного нотариуса денежную сумму в размере 25 000 рублей.

Данное решение является основанием для внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Кассационную жалобу ФИО1 удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи: