Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО1 на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 20 февраля 2021 года (судья Казимирова Г.В.) и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 июня 2021 года (судьи Попова Е.И., Кузьмина А.В., Перова М.В.) по делу по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 в лице законного представителя ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и 1/59 доли земельного участка, аннулировании записи государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение и на 1/59 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, о регистрации перехода права собственности, признании заключенным договора купли-продажи жилого помещения и признании права собственности на жилое помещение, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Харитонова А.С., объяснения ФИО4 (лично, паспорт), представителя ФИО3 – ФИО6 (доверенность от 7 ноября 2020 года); возражавших против доводов кассационной жалобы, представителя ФИО2 – ФИО7 (доверенность от 22 декабря 2020 года), возражавшего против доводов кассационной жалобы,

установил:

ФИО1 обратился в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 в лице законного представителя ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и 1/59 доли земельного участка, аннулировании записи государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение и на 1/59 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, о регистрации перехода права собственности, признании заключенным договора купли-продажи жилого помещения и признании права собственности на жилое помещение.

В обоснование исковых требований ФИО1 ссылается на то, что в 2012 году между ним, ФИО1 и ФИО8 достигнута договоренность об инвестировании в строительство жилого дома, согласно которым ФИО8 должен был построить жилой дом на земельном участке по адресу: <адрес>, а он должен был оплатить ему сумму в размере 1500 000 рублей, за что должен был получить жилое помещение в построенном доме. Окончательный расчет должен был быть произведен после строительства и технического обмера передаваемого жилого помещения из расчета 40 000 рублей за квадратный метр.

Оговоренную сумму он оплатил двумя безналичными платежами: 1 октября 2012 года 500 000 рублей через ПАО «КрайивестБанк» посредством платежной системы «Золотая корона», и 30 июля 2013 года 1 000 000 рублей через ОАО «Сбербанк».

9 ноября 2013 года между ним, ФИО1, и застройщиком ФИО8 был заключен предварительный договор купли-продажи помещения и доли земельного участка.

Согласно указанному договору продавец ФИО8 обязуется в будущем продать и передать, а покупатель ФИО1 купить и принять в собственность жилое помещение проектной площадью 39,1 кв. м, в строящемся здании на земельном участке по адресу: <адрес>

29 сентября 2016 года апелляционным определением Краснодарского краевого суда дом веден в эксплуатацию, 9 января 2017 года между ФИО8 и другими застройщиками подписан договор о реальном разделе жилого дома.

7 февраля 2017 года, в связи с уточнением площади и кадастрового номера продаваемого жилого помещения был произведен окончательный расчет между ним, ФИО1, и застройщиком ФИО8 Также вместо ранее указанного выше предварительного договора заключен предварительный договор купли-продажи помещения и доли земельного участка.

Согласно указанному договору продавец ФИО8 обязуется в будущем продать и передать, а покупатель ФИО1 купить и принять в собственность жилое помещение № 16, назначение: жилое, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 38,4 кв. м, находящееся на третьем этаже в доме, расположенном по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке площадью 1122 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты> по адресу: <адрес> и долю вышеуказанного земельного участка, пропорциональную площади приобретаемого помещения.

Согласно пункту 1.8. указанного договора продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи в течение 7 месяцев с момента заключения договора, но не ранее даты получения от покупателя уведомления о сроках заключения договора.

За указанное жилое помещение истцом уплачено ФИО8 его полная стоимость 1536 000 рублей. Указанные обстоятельства подтверждаются пунктом 1.6. договора, а так же документами, подтверждающими безналичные платежи.

Указанное жилое помещение № 16 передано ему, ФИО1, фактически, в помещении находились его личные вещи, он пользовался этим помещением, как своим, ключи находились только у него.

Таким образом, сторонами полностью исполнены условия договора купли-продажи жилого помещения, покупатель уплатил полную стоимость, а продавец передал жилое помещение.

Заочным решением Центрального районного суда г. Сочи от 20 ноября 2017 года, вынесенным по гражданскому делу № 2-4857/2017, с ФИО8 в пользу ФИО5 взысканы долг по договору займа в размере 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей, неустойка по договору займа в размере 3 171 945 рублей 21 копейки.

5 октября 2017 года в рамках указанного спора в качестве обеспечительных мер был наложен арест на жилой дом <адрес>, в связи с чем ФИО8 не мог заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи. Однако ФИО8 еще при жизни заявлял перед судом ходатайство о привлечении ФИО1 к делу. Приобщал к делу документы, подтверждающие факт продажи ФИО1 жилого помещения. Утверждал, что ФИО1 уплатил полную стоимость помещения и просил снять арест, так как это нарушает права истца по настоящему иску. В привлечении ФИО1 к делу было отказано, так как спора о самом помещении не было, и ФИО5, на тот момент, на него не претендовал.

2 июля 2018 года ФИО8 скончался, в связи с чем не смог исполнить условия договора.

В январе 2019 года ему стало известно, что наследник умершего ФИО8 - сын ФИО3 не смог вступить в наследство на данное жилое помещении № 16, так как все наследство, оставшееся после смерти ФИО8, включая жилое помещение № 16, с кадастровым номером 23:49:0201007:2389, которым истец пользовался, перешло в собственность ФИО5

Он обратился в Центральный районный суд г. Сочи с иском к ФИО9 о признании прав собственности на спорное жилое помещение № 2-1828/2019.

В процессе судебных разбирательств ФИО5 переоформил спорное жилое помещение на ФИО2

Решением Центрального районного суда г. Сочи от 15 апреля 2019 года ему отказано в иске. Суд мотивировал свой отказ тем, что ответчик не является собственником, а новый собственник - ФИО2, не привлеченная к делу, и не является наследником.

При этом в момент продажи ФИО10 спорного жилого помещения ФИО2, на рассмотрении Центрального районного суда находилось заявление заинтересованного лица - наследника ФИО8 о восстановлении срока с частной жалобой на определение Центрального районного суда г. Сочи от 15 ноября 2018 года об изменении порядка и способа исполнения решения суда - правоустанавливающего документа ФИО10 (то есть на правоустанавливающий документ ФИО10).

Определением Центрального районного суда г. Сочи от 15 ноября 2018 года удовлетворено заявление истца ФИО10 об изменении порядка и способа исполнения заочного решения Центрального районного суда г. Сочи от 20 ноября 2017 года. Указанным определением за ФИО10, было признано право собственности на ряд жилых помещений, включая спорное.

25 декабря 2018 года ФИО10 зарегистрировал за собой право собственности на спорное жилое помещение, а так же еще на девять жилых помещений.

31 января 2019 года, в тот момент, когда его правоустанавливающий документ оспаривался в одном гражданском деле, а его право оспаривалось в другом, ФИО10 продает спорное жилое помещение человеку, который его даже не видел, ФИО11, поскольку ключи от помещения находились только у него, ФИО1

Однако в настоящий момент апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 15 августа 2019 года определение Центрального районного суда г. Сочи от 15 ноября 2018 года об изменении порядка и способа исполнения заочного решения Центрального районного суда г. Сочи от 20 ноября 2017 года отменено.

Таким образом, правоустанавливающий документ, на основании которого ФИО10 владел жилым помещением № 16, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенным по адресу: <адрес>, признан незаконным и отменен. При этом ФИО10, в период судебных разбирательств, успел переоформить жилое помещении на ФИО2

Дело было возвращено в суд первой инстанции для пересмотра вопроса по существу.

Определением Центрального районного суда г. Сочи от 12 ноября 2019 года вновь удовлетворено заявление истца ФИО10 об изменении порядка и способа исполнения заочного решения Центрального районного суда г. Сочи от 20 ноября 2017 года. Фактически суд повторил слово в слово свое определение от 15 ноября 2018 года.

Жилое помещение № 16, кадастровый номер 23:49:0201007:2389, расположенное по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Ландышевая, дом 12д, вновь признано в собственность ответчика ФИО10

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 12 марта 2020 года удовлетворена частная жалоба ФИО1, определение Центрального районного суда г. Сочи от 15 ноября 2018 года об изменении порядка и способа исполнения заочного решения Центрального районного суда г. Сочи от 20 ноября 2017 года отменено.

Суд отказал в удовлетворении заявления ФИО10 об изменении способа и порядка исполнения решения Центрального районного суда г. Сочи от 20 ноября 2017 года по гражданскому делу по иску ФИО10 к ФИО8 о взыскании долга по договору займа.

Между тем ФИО2, приобретшая спорное жилое помещения у ФИО12, в момент, когда его правоустанавливающий документ оспаривался в нескольких судах, продолжала владеть помещением, как считает истец, не имея на то никаких законных оснований.

Считает что, возникшие между ним, ФИО1, и ФИО8 правоотношения по своей правовой природе являются договором купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем.

После смерти ФИО8, выразившего волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до его передачи в собственность покупателю, обязанности по договору от 7 февраля 2017 года перешли к его сыну ФИО3

Однако исполнить свои обязанности ФИО3 фактически не может, так как жилое помещение выбыло из его владения на основании признанного незаконным и отменного постановления суда.

Полагает, что поскольку он является покупателем данного жилого помещения у законного собственника, все обязательства по договору были исполнены, квартира выбыла из владения наследника продавца и фактического владения истца на основании незаконного решения по мимо воли наследника и воли истца, что существенно нарушает его права, он имеет право заявлять требования об истребовании, приобретенной им квартиры у собственника.

Помимо указанного считает, что ФИО5 и ФИО2 действовали не добросовестно, а сделка, заключенная между ними, является мнимой.

ФИО5 знал о правоотношениях между ФИО1 и ФИО8, отчуждал жилье ФИО2 в период, когда его правоустанавливающий документ обжаловался, а в последствии признан незаконным и отменен.

На основании изложенного ФИО1 просил суд:

признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения № 16, кадастровый номер: <данные изъяты>, общей площадью 38,4 кв. м, по адресу: <адрес>, а также 1/59 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты>, площадью 1122 кв. м, по адресу: <адрес>, заключенный 31 января 2019 года между ФИО5 и ФИО2;

аннулировать запись государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение № 16, кадастровый номер: 23<данные изъяты>, общей площадью 38,4 кв. м, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Ландышевая, дом 12д, с ФИО5 на ФИО2 № <данные изъяты> от 31 января 2019 года, произведенную Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю;

аннулировать запись государственной регистрации перехода права собственности на 1/59 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты> площадью 1122 кв. м, по адресу: Краснодарский <адрес> с ФИО5 на ФИО2 № <данные изъяты> от 31 января 2019 года произведенную Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю;

удовлетворить исковые требования о регистрации перехода права собственности к ФИО1 на жилое помещение № 16, кадастровый номер: <данные изъяты>, общей площадью 38,4 кв. м, по адресу: Краснодарский <адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты> площадью 1122 кв. м, по адресу: <адрес>

признать заключенным договор купли-продажи жилого помещения №16, кадастровый номер: <данные изъяты>, общей площадью 38,4 кв. м, по адресу: <адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты> площадью 1122 кв. м, по адресу: <адрес> года между ФИО8 и ФИО1;

признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение № 16, кадастровый номер: <данные изъяты>, общей площадью 38,4 кв. м, по адресу: <адрес>, а так же на 1/59 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты> площадью 1122 кв. м, по адресу: <адрес>

установить, что решение суда, является основанием для Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для того, чтобы аннулироватьвсе ранее зарегистрированные права на вышеуказанные объекты недвижимости и осуществить государственную регистрацию права собственности за ФИО1 на жилое помещение № 16, кадастровый номер: <данные изъяты>, общей площадью 38,4 кв. м, по адресу: Краснодарский <адрес>, а так же на 1/59 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты> площадью 1122 кв. м, по адресу<адрес>

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 20 февраля 2021 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 июня 2021 года решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 20 февраля 2021 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 — без удовлетворения.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ФИО1 обратился в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе заявитель указывает на не применение судами норм материального права, подлежащих применению, и вынесение неправосудного решения. Выражает несогласие с выводом судов о не оплате им спорного жилого помещения, указывает, что сторонами договора полностью исполнены условия договора купли-продажи жилого помещения, покупатель уплатил полную стоимость, а продавец передал жилое помещение.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле поддержали свои правовые позиции по делу.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции не явились.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) Четвертый кассационный суд общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, кассационный суд общей юрисдикции пришел к выводу, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Как следует из материалов дела, 3 ноября 2013 года между ФИО1 (покупатель) и ФИО8 (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи помещения и доли земельного участка, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи помещения и отчуждения доли земельного участка, указанных в п. 1.2 предварительного договора, на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании пункта 1.2 указанного предварительного договора от 3 ноября 2013 года продавец обязуется в будущем продать и передать, а покупатель купить и принять в собственность жилое помещение проектной площадью 39,1 кв. м, в строящемся здании на земельном участке площадью 1200 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты> категория: земли поселений, назначение: для садоводства, по адресу: <адрес> и долю указанного земельного участка, пропорционально площади приобретаемого помещения.

Согласно пункту 1.4 указанного предварительного договора от 3 ноября 2013 года стоимость помещения и доли земельного участка определена сторонами в размере 1500 000,00 рублей.

В силу пункта 1.6 предварительного договора от 3 ноября 2013 года полная оплата за указанные в пункте 1.2 предварительного договора объекты недвижимости будет производиться в момент подписания основного договора купли-продажи, с учетом положений пункта 1.5 предварительного договора.

Из пункта 1.10 предварительного договора от 3 ноября 2013 года следует, что продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи жилого помещения, указанного в пункте 1.2 предварительного договора, в течение 30 дней со дня получения свидетельства о праве собственности на жилое помещение на свое имя.

Ориентировочный срок окончания строительства согласно пункту 1.8 предварительного договора от 3 ноября 2013 года определен сторонами - конец четвертого квартала 2013 года.

Также между ФИО1 (покупатель) и ФИО8 (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи помещения и доли земельного участка от 7 февраля 2017 года, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи помещения и отчуждения доли земельного участка, указанных в пункте 1.2 предварительного договора, на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 1.2 указанного предварительного договора от 7 февраля 2017 года продавец обязуется в будущем продать и передать, а покупатель купить и принять в собственность жилое помещение № 16, назначение: жилое, кадастровый номер <данные изъяты> общей площадью 38,4 кв. м, находящееся на третьем этаже в доме, расположенном по адресу: <адрес> д, расположенном на земельном участке площадью 1122 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>, категория: земли населенных пунктов, назначение: индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью), по адресу: <адрес>, и долю указанного земельного участка, пропорционально площади приобретаемого помещения.

Согласно пункту 1.4 указанного предварительного договора от 7 февраля 2017 года стоимость помещения и доли земельного участка определена сторонами в размере 1536 000,00 рублей.

В соответствии с пунктом 1.8 предварительного договора от 7 февраля 2017 года продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи жилого помещения в течение 7 месяцев с даты заключения указанного предварительного договора, но не ранее даты получения от покупателя уведомления об отсутствии необходимости в уступке прав покупателя третьим (п. 4.4 договора) и о сроках заключения указанного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2).

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 стать 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Существенными условиями договора купли-продажи являются условия о наименовании и количестве товара (пункт 3 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации). К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, условие о цене передаваемого имущества (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 740, пунктом 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, существенными условиями для договора строительного подряда являются условия о предмете - конкретных видах работ, подлежащих выполнению, их объеме и других предъявляемых к ним требованиях, и сроках их выполнения.

Если же стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем своими действиями по исполнению договора и его принятию фактически выполнили такое условие, то договор считается заключенным.

Специфика договора строительного подряда определяется в первую очередь его предметом - это строительные работы, результатом которых является либо новый объект недвижимости, либо реконструкция существующего объекта недвижимости (предприятия, здания (жилого дома), сооружения или иного объекта).

Поскольку результатом строительных работ является объект недвижимости, подлежащий передаче в собственность заказчика, на заказчика возлагается дополнительная обязанность своевременно предоставить для строительства земельный участок. Право собственности на созданный объект недвижимости может быть зарегистрировано лишь за лицом, владеющим земельным участком на законном основании, поэтому заказчик, заключая договор подряда на строительство здания, сооружения, должен обладать таким правом на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, и предоставить его подрядчику.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением поименованных в данном пункте случаев.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права за покупателем (абзац 3 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

Из вышеуказанных норм права и разъяснений следует, что в том случае, если строительство осуществляется на земельном участке, принадлежащем лицу, осуществляющему строительство, с обязательством последнего передать готовый объект лицу, его оплатившему, такой договор следует квалифицировать не как договор строительного подряда, а как договор купли-продажи будущей вещи (пункты 4, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРН, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

По смыслу пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 марта 2012 г. N 15961/11 по делу N А56-70717/2010).

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 5 этой же статьи предусмотрено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Таким образом, обязательство, возникающее из предварительного договора, - существующее (возникшее) обязательство, исполнение которого отложено на определенный срок. Второе не носит вероятностного характера, участниками предварительного договора определены предмет обязательства, сроки его исполнения и т.д.

Предварительный договор - это самостоятельное обязательство, содержанием которого является заключение основного договора.

Содержание обязательств сторон по предварительному договору ограничено их обязанностями по заключению основного договора. Заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении.

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 июня 2011 г.).

Договор, предусматривающий предоставление исполнения по основному обязательству, не может быть квалифицирован в качестве предварительного договора.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, суду независимо от наименования договора надлежит установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, и исходя из вывода по данному вопросу - рассмотреть спор с применением надлежащего способа защиты права.

В подтверждение исполнения своих обязательств по оплате указанных предварительных договоров истец представил суду заявление физического лица на перевод денежных средств от 1 октября 2012 года, приходный кассовый ордер № 1500 от 1 октября 2012 года на сумму 500 000 рублей, а также приходный кассовый ордер от 30 июля 2013 года.

При этом, указанные переводы денежных средств, осуществленные истцом на имя ФИО8, не признаны судом в качестве оплаты по вышеуказанным договорам, поскольку переводы осуществлялись в октябре 2012 года и июле 2013 года, тогда как предварительные договоры заключены 3 ноября 2013 года и 7 февраля 2017 года соответственно. В платежных документах отсутствует назначение платежа, в связи с чем невозможно достоверно установить основание для перевода указанных денежных средств.

Вместе с тем в предусмотренные предварительными договорами сроки основной договор не был заключен, доказательств обратного суду не представлено. Также, не представлено доказательств того, что истец обращался в суд с требованием к ФИО8 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи.

В обоснование своих требований истец указывает на то, что спорное жилое помещение было фактически передано ему ФИО8 Вместе с тем какие-либо доказательства в подтверждение указанного обстоятельства суду не представлены. Акт приема-передачи жилого помещения от продавца к покупателю отсутствует.

При таких обстоятельствах, с учетом указанных выше норм и разъяснений по их применению, суд первой инстанции, с которым согласилась апелляционная судебная коллегия, не усмотрел оснований для признания за истцом права собственности на спорное недвижимое имущество, а также для признания заключенным договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, поскольку заключенные предварительные договоры не обладают признаками договора купли-продажи будущей вещи.

Вместе с этим заочным решением Центрального районного суда г. Сочи от 20 ноября 2017 года удовлетворены исковые требования ФИО5 к ФИО8, с ФИО8 в пользу ФИО5 взыскано в качестве долга по договору займа, неустойки и судебных расходов денежная сумма в размере 15 231 945,00 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 5 апреля 2018 года указанное решение оставлено в силе.

Определением Центрального районного суда г. Сочи от 15 ноября 2018 года изменен порядок и способ исполнения заочного решения Центрального районного суда г. Сочи от 20 ноября 2017 года, обращено взыскание на объекты недвижимого имущества, принадлежащие ФИО8 на праве собственности, за ФИО5 признано право собственности на указанные объекты недвижимого имущества, в том числе на спорное жилое помещение.

25 января 2019 года между ФИО5 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которого продавец передал в собственность покупателю 1/59 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1122 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>, а также жилое помещение площадью 38,4 кв. м, назначение: жилое помещение, этаж: 3, кадастровый номер <данные изъяты>, находящееся по адресу: <адрес>

В силу пункта 2.3 договора купли-продажи от 25 января 2019 года стороны договора определили стоимость земельного участка и жилого помещения в размере 1966 000,00 рублей.

Согласно пункту 2.5 договора купли-продажи от 25 января 2019 года расчет произведен полностью до подписания указанного договора.

Переход права собственности на указанную квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке 31 января 2019 года.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 августа 2019 года по делу № 33- 25834/2019 отменено определение Центрального районного суда г. Сочи от 15 ноября 2018 года, а дело направлено для рассмотрения по существу вопроса об изменении способа исполнения решения суда.

12 ноября 2019 года Центральным районным судом г. Сочи вынесено определение об изменении порядка и способа исполнения заочного решения Центрального районного суда г. Сочи от 20 ноября 2017 года, и вновь обращено взыскание на объекты недвижимого имущества, принадлежащие ФИО8 на праве собственности. В определении указано, что настоящий судебный акт является основанием для регистрации за ФИО5 признано права собственности на указанные объекты недвижимого имущества, в том числе на помещение № 16, являющееся предметом спора по настоящему делу.

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 12 марта 2020 года указанное определение Центрального районного суда г. Сочи отменено. В удовлетворении заявления ФИО5 об изменении способа и порядка исполнения решения Центрального районного суда от 20 ноября 2017 года по гражданскому делу по иску ФИО5 к ФИО8 о взыскании долга по договору займа, неустойки и судебных расходов отказано.

Вместе с тем на момент заключения между ФИО5 и ФИО2 договора купли-продажи 1/59 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилого помещения № 16, а также регистрации перехода права собственности вышеуказанное определение Центрального районного суда г. Сочи от 15 ноября 2018 года отменено не было, арест на спорном недвижимом имуществе отсутствовал.

Более того, в представленных суду Управлением Росреестра по Краснодарскому краю правоустанавливающих документах на указанные объекты недвижимого имущества имеется указанное определение с отметкой о том, что оно вступило в законную силу.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, с которым согласилась апелляционная судебная коллегия, указывая, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своих прав, не нашел оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от 25 января 2019 года, заключенного между ФИО5 и ФИО2, равно как и оснований для аннулирования записи государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество.

Кассационный суд не усматривает оснований не согласиться с выводами нижестоящих судов.

Доводы кассационной жалобы сводятся, по сути, к повторению позиции ФИО1 как стороны по делу, аргументация несостоятельности которой изложена в обжалуемых судебных актах, и оспариванию им судебной оценки доказательств.

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судами при рассмотрении дела, не имеют юридического значения для вынесения судебного акта по существу, не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов.

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права.

С учетом вышеизложенного, доводы кассационной жалобы о том, что судами нарушены нормы материального и процессуального права, подлежат отклонению как не соответствующие материалам дела и основанные на ошибочном понимании норм материального и процессуального права.

Согласно части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с указанными нормами процессуального права судом установлен перечень указанных выше имеющих значение для дела обстоятельств, должным образом распределено бремя доказывания между сторонами.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 379.6 ГПК РФ).

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, оснований для их отмены или изменения в соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ не имеется.

На основании изложенного Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, руководствуясь статьями 379.5, 379.6, 379.7, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

определил:

решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 20 февраля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 июня 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий А.С. Харитонов

Судьи О.Н. Иванова

Е.В. Макарова

Постановление21.03.2022