Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО1, ФИО2 на решение Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 6 марта 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 июня 2019 года по иску ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО2 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Краснодарскому краю о возложении обязанности нечинить препятствия в пользовании общедомовым имуществом, признании недействительными и применении последствий недействительности сделок, заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Харитонова А.С., объяснения представителя ФИО1 и ФИО2 – ФИО16 (доверенности от 19 ноября 2019 года), просившего кассационную жалобу удовлетворить; объяснения представителя ФИО5 – ФИО17 (доверенность от 6 марта 2020 года), просившего в удовлетворении кассационной жалобы отказать,

установил:

ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, в котом с учетом уточнения в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) просили суд:

- обязать ФИО5 не чинить препятствий собственникам помещений жилого дома общей площадью 646,4 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Целинная, д. 15/13, в пользовании общедомовым имуществом - видовой крышей и паркингом, а также земельным участком (придомовой территорией) с кадастровым 23:49:0201016:1513, общей площадью 680 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Целинная, д. 15/13;

- признать недействительными и применить последствия недействительности сделок:

1) договор купли-продажи 1/9 доли нежилого здания - хоз. блока (котельной) кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 8,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> заключенный 4 мая 2016 года между ФИО5 и ФИО8;

2) договор безвозмездной передачи 18/680 доли земельного участка (придомовой территории) с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 680 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 4 мая 2016 года между ФИО5 и ФИО8;

3) договор купли-продажи 1/9 доли нежилого здания хозблока (котельной) кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 8,9 кв. м, заключенного 1 марта 2018 года между продавцом ФИО8 и покупателем ФИО18;

4) договор безвозмездной передачи 18/680 доли земельного участка (придомовой территорией) с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 680 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> заключенного 1 марта 2018 года, между продавцом ФИО8 и покупателем ФИО18;

5) договор дарения 1/9 доли нежилого здания хозблока (котельной) кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 8,9 кв. м, заключенного 22 марта 2018 года между ФИО5 и ФИО7;

6) договор дарения 40/680 доли земельного участка (придомовой территории) с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 680 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> заключенного 22 марта 2018 года между ФИО5 и ФИО7;

- возложении на Росреестр обязанности аннулировать записи в ЕГРП в отношении объектов недвижимости по заключенным выше оспариваемым сделкам.

Решением Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 6 марта 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 июня 2019 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанными судебными актами, ФИО1 и ФИО2 обратились в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просят отменить решение суда первой инстанции и определение суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы ссылаются на то, что истцы являются собственниками жилых помещений в жилом доме с кадастровым номером <данные изъяты>, а также собственниками долей земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенными по адресу: <адрес>. Ответчики чинят препятствия в пользовании общедомовым имуществом. Так ФИО5 ограничила въезд истцов на придомовую территорию путем установки ворот. Доступ истцов на крышу ограничен путем изолирования крыши дома замками. При этом суды первой и апелляционной инстанций сделали неправомерный вывод о принадлежности спорных объектов ответчику, в то время как спорные объекты не являются самостоятельными вещами. Ответчик ФИО5 в нарушение прав истцов заключила сделки по отчуждению нежилого здания хозблока (котельной) кадастровый <данные изъяты>, площадью 8,9 кв. м, а также по отчуждению долей земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле и явившиеся в судебное заседание подержали свою правовую позицию по делу.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции не явились.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) Четвертый кассационный суд общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, кассационный суд общей юрисдикции пришел к выводу о наличии оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела.

Как установлено судами, и подтверждается материалами дела первоначально собственником жилого дома, расположенного по адресу<адрес> кадастровый номер <данные изъяты>, являлась ФИО5

Право собственности у ФИО5 возникло на основании: решения Центрального суда г. Сочи №2-6159/11 от 30.12.2011 года; соглашения об образовании земельного участка между собственниками земельных участков путем их объединения от 24.09.2012 года; договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок от 10.07.2013 года; свидетельства о государственной регистрации права серии 23-АН № 489405.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201016:1513, площадью 680 кв. м., также первоначально принадлежал на праве собственности ФИО5

5 мая 2015 года ФИО5 произвела реальный раздел жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, согласно поэтажного плана и кадастровым номерам в виде выделения жилых помещений в натуре следующим образом:

Жилые помещения первого этажа:

- кадастровый номер <данные изъяты> Литер А1 № 3-7, назначение жилое, площадь общая 43,9 кв. м.;

- кадастровый номер <данные изъяты> Литер А1 № 8-10, назначение жилое, площадь общая 57,7 кв. м.;

- кадастровый номер <данные изъяты> Литер А1 № 11-15, назначение жилое, площадь общая 50,8 кв. м.;

- кадастровый номер <данные изъяты> Литер А1 № 16-18, назначение жилое, площадь общая 63,6 кв. м.;

Жилые помещения второго этажа:

- кадастровый номер <данные изъяты> Литер А2 № 20-24, назначение жилое, площадь общая 43,9 кв. м.;

- кадастровый номер <данные изъяты> Литер А2 № 25-27, назначение жилое, площадь общая 57,7 кв. м.;

- кадастровый номер <данные изъяты> Литер А2 № 28-31, назначение жилое, площадь 51,4 кв. м.;

- кадастровый номер <данные изъяты> Литер А2 № 32-37, назначение жилое, площадь 61,5 кв. м.

Жилые помещения третьего этажа:

- кадастровый номер <данные изъяты> АЗ № 39-43, назначение жилое, площадь 43,9 кв. м.;

- кадастровый номер <данные изъяты> Литер АЗ № 44-46, назначение жилое, площадь 57,7 кв. м.;

- кадастровый номер <данные изъяты> Литер АЗ № 47-50, назначение жилое, площадь общая 51,3 кв. м.;

- кадастровый номер <данные изъяты> Литер АЗ № 51-53, назначение жилое, площадь общая 63,0 кв. м.;

- проветриваемое подполье Литер а, № 1, назначение: открытая автостоянка, площадь общая 237,4 кв. м.;

-эксплуатируемая кровля, Литер al, №54, назначение: терраса, площадь общая 258,8 кв. м.

Реальным разделом жилого дома определены места общего пользования:

- галерея первого этажа Литер А 1, № 2, площадью 24,1 кв. м.;

- лестничная клетка, площадью 10,32 кв. м.;

- галерея второго этажа Литер А 2, № 19, площадью 24,7 кв. м.

- лестничная клетка, площадью 10,32 кв. м.;

- галерея третьего этажа Литер А 3, № 38, площадью 24,6 кв. м.;

- лестничная клетка, площадью 10,32 кв. м.

Истец ФИО3 приобрела право собственности на жилое помещение № 8-10 в доме по адресу: <адрес> на основании договора купли- продажи недвижимого имущества от 25 апреля 2016 года, заключенного с ФИО5 В договоре купли-продажи от 25 апреля 2016 года указано на то, что указанные помещения принадлежали ФИО5 на основании в том числе реального раздела жилого дома от 5 мая 2015 года.

Право общей долевой собственности на 50/680 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, возникло у ФИО3 на основании договора безвозмездной передачи доли земельного участка от 25 апреля 2016 года, заключенного с ФИО5

Истец ФИО19 приобрел право собственности на жилое помещение № 16-18 в доме по адресу: <адрес>, а также на 36/680 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 11 сентября 2015 года, заключенного с ФИО15

Истец ФИО4 приобрел право собственности на жилое помещение № 47-5- в доме по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 16 мая 2015 года, заключенного с ФИО5

Право общей долевой собственности на 36/680 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, возникло у ФИО4 на основании договора безвозмездной передачи доли земельного участка от 16 мая 2015 года, заключенного с ФИО5

Истец ФИО1 приобрел право собственности на жилое помещение № 51- 53 в доме по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 16 мая 2015 года, заключенного с ФИО5 В договоре купли-продажи от

Право общей долевой собственности на 36/680 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, возникло у ФИО1 на основании договора безвозмездной передачи доли земельного участка от 16 мая 2015 года, заключенного с ФИО5

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО2, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 166 – 168, 290, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации исходил из того, что истцами необоснованно заявлены требования о возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании общедомовым имуществом – видовой крышей и паркингом, поскольку приобретая жилые помещения в доме были согласны с ранее произведенным разделом данного жилого дома, истцам было известно и они были согласны с тем, что проветриваемое подполье Литер а, № 1, назначение: открытая автостоянка, площадь общая 237,4 кв. м., а также эксплуатируемая кровля, Литер al, № 54, назначение: терраса, площадь общая 258,8 кв. м. - не являются местами общего пользования в указанном жилом доме и не принадлежит собственникам помещений в жилом доме.

Открытая автостоянка, площадь общая 237,4 кв. м., а также эксплуатируемая кровля, Литер al, № 54, назначение: терраса, площадь общая 258,8 кв. м, не могут быть признаны общим имуществом собственников помещений в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>

С выводами суда первой инстанции согласился и суд апелляционной инстанции.

Кассационный суд находит, что состоявшиеся по делу судебные постановления приняты с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным (пригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования.

Понятие индивидуального жилого дома содержится в части 3 статьи 48 и части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Таким образом, квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир), основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Пунктами 1-4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме отнесены:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Учитывая, что спорный дом содержит такие элементы общего имущества как крыша, фундамент, эксплуатируемая кровля, места общего пользования – галереи на первом, втором и третьем этажах, вход, лестничные клетки на второй и третий этажи, то данный дом является многоквартирным.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее – Правила), также определен состав общего имущества в многоквартирном доме. Так, согласно подп. «а» пункта 2 Правил, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной в определении от 19 мая 2009 года № 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения, возможности его использования как самостоятельного.

Жилой дом, расположенный по адресу Краснодарский край, г. Сочи Центральный район, ул. Целинная, д. 15/13 соответствует характеристикам многоквартирного дома, снабжен местами общего пользования.

Кассационный суд не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций о возможности раздела спорных объектов – проветриваемое подполье и эксплуатируемая кровля, в то время как спорные объекты предназначены для эксплуатации всего здания в целом.

Из технического паспорта жилого дома от 11 декабря 2014 года следует, что индивидуальный жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Сочи Центральный район, ул. Целинная, д. 15/13, этажностью – 3, расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201016:1513, в состав помещений дома входят: фундамент; 1-3 этажи: жилые помещения, кухни, санузлы, коридоры, лестницы; балконы; котельная; проветриваемое подполье, эксплуатируемая кровля.

Кроме того, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом суды не дали должной оценки доводам истцов о том, что часть ни земельного участка, используемого под парковку автомобилей, ни крыша не являются самостоятельными объектами права и являются общедомовым имуществом всех собственников указанного жилого дома и земельного участка.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о присвоении спорным объектам самостоятельного статуса недвижимого имущества (открытая автостоянка, площадью 237 кв. м. и эксплуатируемая кровля).

Кроме того, рассматривая требования истцов о признании недействительными сделок по распоряжению общим имуществом, необходимо учесть, что такая сделка может быть осуществлена только с согласия всех участников долевой собственности.

В связи с этим судам необходимо дать оценку представленным в материалы дела согласиям участникам долевой собственности на строительство на земельном участке хозяйственного блока, в том числе согласию ФИО4 от 15 декабря 2015 года и ФИО1 от 3 декабря 2015 года на предмет наличия согласия собственников земельного участка на регистрацию индивидуальной собственности на спорный объект недвижимого имущества за ФИО5

В силу требований части 2 статьи 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу части 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Согласно части 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Указанные требования закона и указания Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не выполнены.

Кассационный суд находит, что допущенное при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций нарушение норм материального и процессуального права является существенным, в связи с чем решение Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 6 марта 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 июня 2019 года нельзя признать законными, и по изложенным основаниям судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, руководствуясь статьями 379.5, 379.7, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

определил:

решение Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 6 марта 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 июня 2019 года отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края.

Председательствующий А. С. Харитонов

Судьи С. Е. Дагуф

О. В. Жогин