Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационные жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Родина», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 19 ноября 2019 г.

по административному делу по административному иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании решений о приостановлении и отказе в государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды и возложении обязанности осуществить регистрацию погашения регистрационной записи обременения в виде аренды.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Фахретдиновой Р.Ф., выслушав представителя ООО «Агрофирма «Родина» ФИО23, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО24, поддержавших доводы кассационных жалоб, представителей административных истцов ФИО25, ФИО26, возражавших относительно доводов кассационных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 обратились в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – Управление Росреестра по Ставропольскому краю) о признании решений о приостановлении и отказе в государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды и возложении обязанности осуществить регистрацию погашения регистрационной записи обременения в виде аренды (с учетом уточнений).

Требования мотивированы тем, что административные истцы являются сособственниками земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты> и видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, расположенного примерно в 2,8 км от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, р-н Арзгирский, который по договору аренды от 12 декабря 2008 г. передан во владение и пользование ООО «Агрофирма «Родина» сроком на 10 лет. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 20 января 2009 г. Административные истцы, ссылаясь на истечение срока договора аренды и наличие с их стороны возражений на его продление, выраженных в адрес арендатора в письменной форме, обратились с заявлениями в Управление Росреестра по Ставропольскому краю о погашении записи об аренде, государственная регистрация по которым была приостановлена в связи с отсутствием решения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а впоследствии в государственной регистрации по таким заявлениям было отказано на тех же основаниях. Административные истцы полагали решения о приостановлении и об отказе в государственной регистрации погашения записи об аренде незаконными, поскольку решение общего собрания требуется лишь для определения условий договора аренды, а не для совершения регистрационных действий в отношении прекратившегося за истечением срока договора аренды.

Решением Арзгирского районного суда Ставропольского края от 7 августа 2019 г. требования административных истцов оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 19 ноября 2019 г. решение Арзгирского районного суда Ставропольского края от 7 августа 2019 г. отменено и принято новое решение, которым требования административных истцов удовлетворены. Судебной коллегией признаны незаконными решения о приостановлении государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды земельного участка, на Управление Росреестра по Ставропольскому краю возложена обязанность осуществить погашение регистрационной записи об обременении в виде аренды от 20 января 2009 г. № № на основании договора аренды части земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

В кассационной жалобе, поданной через суд первой инстанции 10 декабря 2019 г. и поступившей в Пятый кассационный суд общей юрисдикции 18 декабря 2019 г., ООО «Агрофирма «Родина» просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 19 ноября 2019 г. и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований административных истцов.

В кассационной жалобе, поданной через суд первой инстанции 18 февраля 2020 г. и поступившей в Пятый кассационный суд общей юрисдикции 26 февраля 2020 г., Управление Росреестра по Ставропольскому краю просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 19 ноября 2019 г. и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований административных истцов.

В возражениях относительно доводов кассационной жалобы представитель административных истцов ФИО25 просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Административными истцами 24 января 2020 г. поданы заявления о вынесении дополнительного апелляционного определения и об исправлении описки в апелляционном определении судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 19 ноября 2019 г. в связи с тем, что требования о признании незаконными решений об отказе в погашении записи об аренде, которые были предметом обсуждения суда второй инстанции, остались без разрешения. В связи с этим кассационное производство приостановлено, административное дело по запросу суда апелляционной инстанции возвращено для разрешения указанных заявлений, без которых рассмотрение кассационной жалобы по существу не представляется возможным.

Дополнительным апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 14 июня 2020 г. признаны незаконными решения об отказе в государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды земельного участка, на Управление Росреестра по Ставропольскому краю возложена обязанность осуществить погашение регистрационной записи об обременении в виде аренды от 20 января 2009 г. № на основании договора аренды части земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 14 июня 2020 г. в исправлении описки в апелляционном определении судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 19 ноября 2019 г. отказано.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, административными истцами в числе иных сособственников земельных долей 12 декабря 2008 г. заключен договор аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты> и видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, с ООО «Агрофирма «Родина».

Согласно указанному договору в аренду сроком на 10 лет передана часть земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1472,03 га, состоящая из: обособленного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, учетный номер части 1, площадью 106,9 га; обособленного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, учетный номер части 2, площадью 338,21 га; обособленного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, учетный номер части 10, площадью 131,71 га; обособленного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, учетный номер части 11 площадью 280,51 га; обособленного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, учетный номер части 12, площадью 286,7 га; обособленного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, учетный номер части 13, площадью 206,75 га; обособленного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, учетный номер части 78, площадью 121,2 га.

Договор аренды от 12 декабря 2008 г. и обременение в пользу арендатора ООО «Агрофирма «Родина» зарегистрированы в установленном порядке 20 января 2009 г. за номером <данные изъяты>.

29 марта 2019 г. административные истцы обратились в Управление Росреестра по Ставропольскому краю с заявлениями о погашении регистрационной записи договора аренды с приложением заявлений о нежелании продолжать арендные правоотношения, с доказательствами их направления 30 декабря 2018 г. и последующего вручения ООО «Агрофирма «Родина».

Оспариваемыми решениями административного ответчика было приостановлено осуществление действий по государственной регистрации со ссылкой на часть 1 статьи 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. При этом государственным регистратором указано, что заявление о погашении регистрационной записи по договору аренды подано не всеми участниками общей долевой собственности, являющимися арендодателями данного земельного участка.

В связи с неустранением причин приостановления в государственной регистрации прекращения записи об аренде от 20 января 2009 г. за номером 26-26-10/005/2008-713 административным истцам было отказано.

Отказывая в удовлетворении административных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости проведения общего собрания по вопросу прекращения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, либо подачи всеми участниками общей долевой собственности, являющимися арендодателями данного земельного участка, заявления о погашении регистрационной записи по договору аренды.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, указав о том, что договор аренды является в силу закона прекратившим свое действие в связи с истечением срока, автоматической пролонгации аренды соглашением сторон не предусмотрено, а участники долевой собственности на земельный участок не имели намерений на заключение с ООО «Агрофирма «Родина» договора аренды на новый срок, своевременно (30 декабря 2018 г.) уведомив об этом арендатора путем направления соответствующих уведомлений.

Судебная коллегия находит выводы суда апелляционной инстанции не соответствующими нормам материального права, подлежащим применению к спорным правоотношениям.

В силу пунктов 1, 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1, подпункту 7 пункта 3 статьи 14 названного Федерального закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению:

1) лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением возникновения прав на созданный или образованный объект недвижимости) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права;

2) правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

3) сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 названного Федерального закона осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статьи 27 названного Федерального закона в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 того же Федерального закона.

Приведенные нормы права предполагают возможность проведения регистрационных действий по прекращению ограничения или обременения (в том числе аренды) на основании заявления правообладателя объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, административные истцы являются правообладателями земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствующей доле. Указанные лица намерения продолжить арендные отношения с ООО «Агрофирма «Родина» не имеют.

Вместе с тем, подавая заявление о прекращении обременения в связи с истечением срока договора аренды, административные истцы выражают только свое волеизъявление, тогда как правообладателями земельного участка являются, помимо административных истцов, иные сособственники земельных долей, чье волеизъявление подлежит учету по специальным правилам, установленным приведенными положениями Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Прекращения записи об аренде по смыслу названного Федерального закона и в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из проявлений правомочия по распоряжению земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, которое производится в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли, что предусмотрено абзацем 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

При таком положении, регистрационные действия, о которых административными истцами заявлено в Управление Росреестра по Ставропольскому краю, должны быть совершены путем подачи заявления о прекращении обременения на основании решения общего собрания участников долевой собственности.

Стороной административного истца не опровергалось, что соответствующее решение общего собрания участников долевой собственности в Управление Росреестра по Ставропольскому краю представлено не было, письменные заявления о возражениях относительно продления договора аренды, направленные в адрес арендатора, были представлены административному ответчику только от имени административных истцов. Следовательно, распоряжение общим имуществом в виде земельного участка не было осуществлено в порядке, установленном специальным законом; документы, необходимые для государственной регистрации прекращения обременения, от правообладателя, под которым нельзя признать часть сособственников земельного участка, представлены не были.

Указанные обстоятельства правомерно послужили основанием к приостановлению государственной регистрации по заявлению административных истцов, а по истечении срока приостановления – законным основанием к отказу в ее проведении.

Таким образом, оспариваемые решения Управления Росреестра по Ставропольскому краю соответствовали нормам материального права, подлежащим применению к спорным правоотношениям, были вынесены уполномоченным лицом в установленном порядке. Оснований для признания их незаконными у суда апелляционной инстанции не имелось.

Доводы административного иска и возражений на кассационную жалобу о том, что действиями административного ответчика были навязаны арендные отношения, в сохранении которых арендодатели не заинтересованы, подлежат отклонению, поскольку возможность проведения общего собрания участников долевой собственности для определения судьбы земельного участка сохраняется в любом случае.

Ссылка административных истцов на то, что в силу подпункта 7 пункта 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, но не могут принять решения о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока, противоречит пункту 1 той же нормы, согласно которой распоряжаться земельным участком, а значит определять судьбу общего имущества, указанные лица, так как их количество превышает пять, должны на общем собрании.

Доводы возражений на кассационную жалобу об истечении срока аренды 21 января 2019 г. не влекут незаконности оспариваемых решений Управления Росреестра по Ставропольскому краю, поскольку обращение правообладателя недвижимого имущества с соответствующим заявлением в уполномоченный орган государственной регистрации необходимо как для прекращения обременения, так и для расторжения договора аренды. Более того, по сути требований к административному ответчику, который является лишь органом по государственной регистрации, а не стороной договора, разрешение вопроса о наличии либо отсутствии арендных отношений не представляется возможным, поскольку предметом спора выступают регистрационные действия и законность их осуществления либо отказа (приостановления) в их осуществлении.

При таком положении выводы суда апелляционной инстанции свидетельствуют о нарушении приведенных норм материального права, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 19 ноября 2019 г. подлежит отмене.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 26 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 9 июля 2020 г. № 17 «О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде кассационной инстанции» суд кассационной инстанции рассматривает кассационные жалобу, представление в пределах указанных в них доводов. Однако если обжалуемая часть судебного акта обусловлена другой его частью или иным судебным актом, вынесенным по этому же административному делу, которые не обжалуются, то эта необжалованная часть судебного акта или необжалованный судебный акт также подлежат проверке судом кассационной инстанции.

В связи с тем, что кассационные жалобы ООО «Агрофирма «Родина», Управления Росреестра по Ставропольскому краю содержат доводы о законности оспариваемых решений о приостановлении государственной регистрации, а отказ в государственной регистрации осуществлялся по тем же основаниям в связи с не устранением в установленный срок причин, по которым она была приостановлена, то дополнительное апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 14 июля 2020 г. также подлежит проверке и отмене как постановленное с нарушением норм материального права.

С учетом изложенного судебная коллегия находит основания для отмены судебных актов суда апелляционной инстанции с оставлением в силе решения Арзгирского районного суда Ставропольского края от 7 августа 2019 г.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 19 ноября 2019 г., дополнительное апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 14 июля 2020 г. отменить, оставить в силе решение Арзгирского районного суда Ставропольского края от 7 августа 2019 г.

Кассационное определение вступает в законную силу со дня вынесения и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в течение шести месяцев со дня вынесения судебного акта судом апелляционной инстанции, без учета времени рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

Председательствующий Р.Ф. Фахретдинова

Судьи Г.К. Зайнуллина

ФИО1