Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании поданные кассационные жалобы ФИО17, ФИО30, ФИО6, ФИО27, ФИО28, ФИО22, ФИО32, ФИО25, ФИО7, ФИО8, ФИО24, ФИО18, ФИО21, ФИО20, ФИО9, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Динского районного суда Краснодарского края от 31.08.2021, дополнительное решение Динского районного суда Краснодарского края от 22.09.2021 и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 24.03.2022 по административному делу по административному иску ООО «Агрохолдинг Васюринский» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, заинтересованные лица: ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО10, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО21 о признании незаконным решения уполномоченного органа

Заслушав доклад судьи Усенко Н.В., выслушав представителей ФИО17 по доверенности ФИО11, ФИО12, представителя ФИО21, ФИО18 по доверенности Евтягина Н.Н., представителя ФИО20 по доверенности Соколовского Д.И., поддержавших кассационные жалобы, представителей ООО «Агрохолдинг Васюринский» по доверенности ФИО15, ФИО16, просивших об оставлении судебных актов без изменения, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции

установил:

ООО «Агрохолдинг Васюринский» (Общество, агрохолдинг) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Управление Росреестра, регистрирующий орган), в котором просило признать незаконным и отменить уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 31.05.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, в 1-8 км по направлению на северо-запад, северо-восток, юго-восток от ориентира ст. Пластуновская, на основании заявления ООО «Агрохолдинг Васюринский» от 22.03.2021. Обязать осуществить государственную регистрацию заявления о внесении изменений в запись об аренде в части указания срока действия договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя № 1 от 01.07.2005 на основании заявления Общества от 22.03.2021 и представленных по описи документов, принятых для оказания государственных услуг от 22.03.2021 в отношении данного земельного участка. В обоснование требований агрохолдинг указал, что 01.07.2005 между ООО «Васюринский МПК» и физическими лицами – собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № на основании протокола № 1 общего собрания собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 26.11.2004 заключен договор аренды №1 земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя сроком на 15 лет. В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды по истечении его срока действие договора может быть продлено по договоренности сторон, при этом стороны не позднее, чем за 60 дней до истечения срока действия соглашения должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях. Если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. 03.06.2019 между ООО «Васюринский МПК» и ООО «Агрохолдинг Васюринский» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 01.07.2005, дополнительное соглашение № 1, которые в установленном законом порядке зарегистрированы в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. Согласно условиям вышеуказанного договора агрохолдинг направил каждому из собственников земельного участка, а также опубликовал в газете «Трибуна» № 14 (12256) от 09.04.2020 официальное сообщение о намерении пролонгировать договор. 22.03.2021 ООО «Агрохолдинг Васюринский» обратилось в Управление Росреестра с заявлением о внесении изменений в государственную регистрационную запись об аренде земельного участка в части срока его действия.

В соответствии с Уведомлением от 31.03.2021 административный ответчик приостановил регистрационные действия, сославшись на то, что не предоставлен протокол общего собрания участников права общей долевой собственности на земельный участок по вопросу продления срока действия упомянутой аренды в соответствии с положениями Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; не представлено соглашение об изменении договора аренды 01.07.2005; несоответствие предоставленных ООО «Агрохолдинг Васюринский» документов, уведомлений арендодателям пункту 4.3 аренды земельного участка от 01.07.2005; наличие в ЕГРН в отношении отдельных правообладателей (арендодателей) земельного участка с кадастровым номером № записей об ограничениях (обременениях) в виде запрета на совершение регистрационных действий с недвижимым имуществом.

Агрохолдинг считает уведомление регистрирующего органа неправомерным, нарушающим права и законные интересы общества, в связи с чем просил об удовлетворении заявленных требований.

Решением Динского районного суда Краснодарского края от 31.08.2021, дополнительным решением Динского районного суда Краснодарского края от 22.09.2021, оставленными без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 24.03.2022, требования административного иска удовлетворены. Суды признали незаконным и отменили решение Управления Росреестра по Краснодарскому краю, выраженное в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 31.05.2021 № № в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, на основании заявления ООО «Агрохолдинг Васюринский» от 22.03.2021 № №, обязали административного ответчика осуществить государственную регистрацию заявления о внесении изменений в запись об аренде в части указания срока действия договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №1 от 01.07.2005 на основании заявления ООО «Агрохолдинг Васюринский» от 22.03.2021 и представленных документов по описи документов, принятых для оказания государственных услуг от 22.03.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В кассационных жалобах заявители просят об отмене судебных актов обеих инстанций, как незаконных, принятии нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывают на то, что решениями судов нарушены права заявителей как собственников долей в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения, поскольку по истечении срока действия договора аренды у них не было намерений продлевать соглашение, что было доведено до сведения арендатора в направленном ему уведомлении. Более того, 21.11.2020 было проведено общее собрание участников права общей долевой собственности на указанный участок, на котором принято решение о прекращении действия договора аренды №1 от 01.07.2005. Принятые по делу судебные акты нарушают права собственников земельного участка, поскольку создают препятствия в распоряжении принадлежащим им имуществом. По мнению заявителей, распоряжение земельным участком сельскохозяйственного назначения может производиться только в соответствии с положениями статей 12,14,14.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то есть посредством принятия решения путем голосования на общем собрании участников права общей долевой собственности на земельный участок. Заявители считают, что действия агрохолдинга направлены на захват принадлежащего им имущества, что выражается и в инициировании ряда судебных разбирательств, направленных, в том числе, на оспаривание решения общего собрания собственников долей. Обращают внимание на то, что ряд собственников в течение 60 дней до окончания действия договора аренды направили агрохолдингу уведомление о прекращении договора аренды. Протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № содержащий вопрос в повестке о продлении срока действия договора аренды в Управление Росреестра по Краснодарскому краю не предоставлялся. Соглашение, по условиям которого в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от 01.07.2005 внесено изменение относительно стороны арендатора на государственную регистрацию в Управление Росреестра не предоставлялось.

В возражениях на кассационные жалобы агрохолдинг просит об оставлении решений судов без изменения, кассационных жалоб – без удовлетворения. Считает, что обжалуемыми решениями судов права подателей кассационных жалоб – физических лиц не нарушены, поскольку спор касается решения регистрирующего органа о приостановлении осуществления регистрационных действий. По мнению агрохолдинга, арендодатели – собственники земельного участка могли выразить намерение о его расторжении в установленный договором срок, то есть не позднее 60 дней до окончания срока действия соглашения (до 01.05.2020), о чем были обязаны письменно уведомить арендатора. Однако общее собрание собственников с повесткой о расторжении договора аренды в срок до 01.05.2020, как то указано в пункте 4.3 договора, не проводилось, соответствующее решение в адрес агрохолдинга не направлялось. Податели кассационных жалоб получили арендную плату по договору за 2020,2021 в полном объеме на условиях, предусмотренных соглашением №1 от 01.07.2005. По мнению агрохолдинга, положения статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не требуют проведения общего собрания участников долевой собственности для принятия решения о подтверждении наступления обстоятельств, уже указанных в действующем договоре аренды либо решения о соблюдении сторонами условий ранее заключенного и действующего договора. В то же время в деле имеются доказательства, подтверждающие факт непроведения 21.11.2020 общего собрания собственников долей в праве на земельный участок с кадастровым номером №, а именно, публикации в СМИ, сведения в интернете на официальном сайте Администрации Пластуновского сельского поселения Динского района об отмене проведения общего собрания, назначенного на 21.11.2020.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, возражений, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам кассационных жалоб.

Разрешая спор по существу, районный суд и согласившаяся с ним судебная коллегия руководствовались положениями части 1 статьи 14, пункта 7 части 1 статьи 26, пункта 3 части 1 статьи 29, части 5 статьи 1, частей 1, 5 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статьи 310, части 1 статьи 244, части 1 статьи 246, пункта 1 статьи 450, пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 12, части 1 статьи 14, пункта 3 статьи 14, абзаца 7 пункта 3 статьи 14 Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Закон № 101-ФЗ) и пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Разрешая дело, суды руководствовались надлежащим правовым регулированием возникших правоотношений. Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением ЕГРН и предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРН регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации недвижимости).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Законом порядке. В силу части 5 статьи 18 Закона о регистрации недвижимости у заявителя не допускается истребование дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 этого Закона и требованиям принятых в соответствии с названным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Законом или иными федеральными законами.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации недвижимости предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статьей 29 названного Закона предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав предполагает проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных приведенным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Часть 1 статьи 26 содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона о регистрации недвижимости к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также статьями 13 и 14 этого Закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В силу части 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Судами установлены фактические обстоятельства, связанные с принадлежностью земельного участка с кадастровым номером №, заключенными в отношении него договором аренды и соглашением к нему, вынесением оспариваемого уведомления Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Из материалов дела следует, что 01.07.2005 ООО «Васюринский МПК» и физические лица заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 54 753 270 кв.м, местоположение <адрес>, со множественностью лиц на стороне арендодателя № 1 сроком на 15 лет. Договор аренды заключен на основании протокола общего собрания собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок № 1 от 26.11.2004.

03.06.2019 к договору аренды заключено соглашение, в соответствии с которым ООО «Васюринский МПК» передал, ООО «Агрохолдинг Васюринский» принял в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №. Договоры зарегистрированы в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

Пунктом 4.3 договора аренды от 01.07.2005 предусмотрено, что по истечении срока действия данного договора он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее чем за 60 дней до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях. Если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Агрохолдинг направил собственникам земельного участка с кадастровым номером № уведомления, а также опубликовал в газете «Трибуна» от 09.04.2020 № 14 (12256) официальное сообщение о намерении пролонгировать договор.

22.03.2021 ООО «Агрохолдинг Васюринский» обратился в Филиал ГАУ КК «МФЦ» в Динском районе с заявлением о внесении изменений в запись об аренде в части указания срока действия договора аренды земельного участка.

31.03.2021 Управление Росреестра уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации, поскольку не предоставлен протокол общего собрания участников права общей долевой собственности на земельный участок по вопросу продления срока действия упомянутого соглашения об аренде в соответствии с положениями Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; не представлено соглашение об изменении договора аренды 01.07.2005; имеется несоответствие предоставленных ООО «Агрохолдинг Васюринский» уведомлений в адрес арендодателей пункту 4.3 аренды земельного участка от 01.07.2005; в ЕГРН в отношении отдельных правообладателей (арендодателей) земельного участка с кадастровым номером № зарегистрированы ограничения (обременения) в виде запрета на совершение регистрационных действий с недвижимым имуществом. Впоследствии обстоятельства, связанные о наличием запретов, как основания для приостановления устранены.

Разрешая спор по существу, суды пришли к выводу о незаконности оспариваемого уведомления Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

С такими выводами судов надлежит согласиться.

Так, пункт 4.3 договора аренды не содержит указания на обязательность направления стороной договора уведомления о намерении продолжения арендных отношений как на условие пролонгации срока действия договора.

Условием, свидетельствующим о продлении срока действия договора на тот же срок и на тех же условиях, является отсутствие от сторон договора уведомления, направленного за 60 дней до его истечения, о расторжении договора аренды, которое как уже отмечено, должно было быть выражено в виде решения общего собрания по соответствующему вопросу (о прекращении договора истечением срока действия, об отказе в продлении срока действия договора и т.д.)

Кассационный суд соглашается с тем, что в срок, предусмотренный пунктом 4.3 договора аренды, собственники земельного не выразили намерение о его расторжении путем разрешения данного вопроса на общем собрании участников долевой собственности с соответствующей повесткой дня. А проведение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, содержащего вопрос о продлении срока действия договора аренды в отношении соглашения, срок действия которого не истек, Законом № 101-ФЗ не предусмотрено.

В этой связи суды пришли к правильному выводу о неправомерности оспариваемого уведомления о необходимости предоставления со стороны агрохолдинга протокола общего собрания участников долевой собственности по вопросу о продлении срока действия договора аренды, поскольку условие о пролонгации соглашения при соблюдении сторонами определенных его условий содержится в действующем договоре аренды земельного участка равно как и выводов государственного регистратора о несоответствии пункту 4.3 договора аренды содержания уведомлений, направленных обществом арендодателям.

Вопреки доводам кассационных жалоб, судами дана надлежащая правовая оценка всем основаниям, послужившим причиной приостановления государственной регистрации права по заявлению административного истца.

Процессуальные нарушения, влекущие безусловную отмену решения и апелляционного определения, при разрешении дела судами не допущены, вследствие чего основания для удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

При таких обстоятельствах решение, дополнительное решение и апелляционное определение подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции

определил:

решение Динского районного суда Краснодарского края от 31.08.2021, дополнительное решение Динского районного суда Краснодарского края от 22.09.2021 и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 24.03.2022 оставить без изменения, кассационные жалобы ФИО17, ФИО30, ФИО6, ФИО27, ФИО28, ФИО22, ФИО32, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административными делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, установленные частью 2 статьи 318 КАС РФ.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное кассационное определение изготовлено 08.09.2022.