Гражданский кодекс часть 1

дело по иску Ерошкина Н.И. к Администрации г.Красноярска, Департаменту градостроительства администрации г. Красноярска, ООО «Правовой аспект», Гриненко Наталье Анатольевне о признании недействительным разрешения на строительство, признании права собственности на помещение второго этажа в многоквартирном жилом доме

по кассационным жалобам представителя ООО «Правовой аспект», Гриненко Н.А.- Сапега А.С.

на решение Центрального районного суда г. Красноярска от 28 сентября 2011 года, которым постановлено:

Признать право собственности Ерошкина Н.И. на помещение второго этажа

В остальной части предъявленных истцом требований - отказать.

Меры обеспечения, наложенные по определению Центрального суда гор. Красноярска от 09 апреля 2010 года в виде запрета ООО « Фирма « Красноярскжилстрой», 000 «Правовой аспект» совершать действия, связанные с совершением любых сделок в отношении прав на помещение второго этажа в строящейся пристройке к жилому дому , сделок по распоряжению правами на данное помещение, а также меры обеспечения в виде запрета администрации города Красноярска и ООО «Правовой аспект» вводить в эксплуатацию помещение второго этажа( как жилое, наложенные по определению Центрального суда гор. Красноярска от 21 июля 2010 года - отменить по вступлении решения суда в законную силу.

Выслушав докладчика, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Ерошкин Н.И. обратился в суд с иском к ООО Фирма «Красноярсжилстрой», ООО «Правовой аспект». Администрации г. Красноярска о признании недействительной сделки по передаче прав и обязанностей заказчика - застройщика по строительству пристройки к жилому дому от ООО «Фирма Красноярскжилстрой» к ООО «Правовой аспект», признании недействительным разрешения на строительство, выданного администрацией -города Красноярска 03 сентября 2009 года на имя ООО «Правовой аспект», признании недействительным в силу ничтожности договора от 30 сентября 2009, заключенного между ООО «Правовой аспект» и ООО «Фирма Красноярскжилстрой», признании за ним права требования передачи в собственность помещения второго этажа (строительный № в пристройке к жилому дому после сдачи дома в эксплуатацию.

Требования истец мотивировал тем, что по договору от 23.11.2001 года с ООО «Фирма «Красноярскжилстрой» он является инвестором строительства второго этажа пристройки к жилому дому . Принятые на себя обязательства по оплате стоимости строительства выполнил в полном объеме. Осуществил финансирование строительство на условиях в сроки и в размере, предусмотренном договором, подготовил проект перепланировки помещения второго этажа в нежилое с устройством отдельного входа, 10.04.2003г. заключил договор подряда с ООО «Фирма «Красноярскжилстрой» на строительство наружной лестницы ко второму этажу нежилого помещения, согласно утвержденному проекту. Поскольку застройщик не производил никаких работ, он за свой счет с согласия ООО «Фирма «Красноярскжилстрой» произвел реконструкцию помещения второго этажа. Права на помещение второго этажа, были подтверждены вступившими в законную силу решениями Кировского районного суда гор. Красноярска от 26 сентября 2007 года, Центрального районного суда гор. Красноярска от 06 мая 2008 года, Центрального суда гор. Красноярска от 26 августа 2008 года.

В ходе рассмотрения гражданского дела по его иску ООО «Фирма «Краспоярскжилстрой» об исключении помещения второго этажа из конкурсной массы, ему стало известно, что Администрацией гор. Красноярска за тем же номером и от того же числа было выдано разрешение на строительство ООО «Правовой аспект».

30 сентября 2009 года между ООО «Фирма Красноярскжилстрой» и ООО «Правовой аспект» был заключен договор по условиям которого застройщик ООО« Правовой аспект» принял на себя обязательства на условиях и в сроки предусмотренные договором завершить строительство многоквартирной жилой пристройки к жилому дому по и после ввода объекта в эксплуатацию передать в собственность ООО «Фирма Красноярскжилстрой» четырехкомнатную квартиру, расположенную на 2 этаже. Договора о передаче прав на объект незавершенного строительства, между сторонами не заключалось, строительство помещения расположенного на втором этаже было полностью оплачено им, при наличии его прав и неисполненных обязательств по договору от 23 ноября 2011 года у ООО «Правовой аспект» не возникло прав на распоряжение принадлежащим ему помещением.

06 июля 2009 года между ООО « Фирма «Красноярскжилстрой» и 000 «Правовой аспект» был заключен договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, предоставленного администрацией города Красноярска 000 «Фирма Красноярскжилстрой» под строительство многоквартирной жилой пристройки к жилому дому . Данный договор аренды является недействительным в силу ничтожности, так как на момент заключения договора в соответствии с п. 15 ст. 3 ФЗ « О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» земельный участок мог быть предоставлен только после проведения торгов. Земельный участок предоставлялся ООО « Фирма Красноярскжилстрой» в целях строительства многоквартирного жилого дома с инженерным обеспечением. На момент заключения договора аренды дом был фактически построен за счет средств третьих лиц, передача прав и обязанностей по договору аренды без получения согласия всех инвесторов противоречит действующему законодательству. Истец своего согласия, на перемену в обязательстве должника третьему лицу - 000 «Правовой аспект», не давал.

Разрешение на строительство № 14-11538 от 03 сентября 2009 года выдано 000 «Правовой аспект» без законных оснований. Указанное 000 не имеет лицензии на ведение строительной деятельности заказчика, не может являться застройщиком. Кроме того, разрешение на строительство должно выдаваться до начала строительства. Ни одной нормой закона не предусмотрено право Администрации г. Красноярска выдавать третьему лицу разрешение на строительство на тот объект, у которого уже имеется застройщик, а также прекратить действие разрешения на строительство у действующего застройщика. Истец, как инвестор пристройки к жилому дому , является сособственником данной пристройки, и без его согласия Администрация г. Красноярска не вправе была выдавать 000 «Правовой аспект» разрешение на строительство. 000 «Правовой аспект» отказывается исполнять обязательства по передаче ему помещения второго этажа в многоквартирной жилой пристройке по ссылаясь при этом на то, что не является правопреемником обязательств 000 « Фирма Красноярскжилстрой» по договору от 23.11.2001 года.

Таким образом, в результате незаконной выдачи оспариваемого разрешения на строительство новому застройщику - 000 «Правовой аспект», истец потерял право требования выполнения обязательств по передаче ему помещения второго этажа на основании договора № 6МС от 23.11.2001 года, при этом обязательства ООО Фирма «Красноярскжилстрой» прекратились в связи с ликвидацией данного лица.

Определением суда от 22 апреля 2010 года в связи с отказом истца от иска прекращено производство по делу в части предъявленных им требований о признании недействительной сделки по передаче прав и обязанностей заказчика - застройщика по строительству пристройки к жилому дому « от ООО «Фирма Красноярскжилстрой» к 000 «Правовой аспект», о признании недействительным в силу ничтожности договора от 30 сентября № 07/2009, заключенного между ООО «Правовой аспект» и ООО «Фирма Красноярскжилстрой».

Определением суда от 22 апреля 2010 года по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требовании на предмет спора была привлечена Гладкова Т.И.

Определением суда от 10 июня 2011 года по ходатайству стороны истца к участию в деле в качестве соответчика была привлечена Гриненко Н.А. .

Истец в ходе производства по делу уточнял заявленные требования, заявлением от 14 июля 2011 года изменил их, предъявил требования к администрации города Красноярска, Департаменту градостроительства администрации города, ООО «Правовой аспект» и Гриненко Н.А. о признании недействительным разрешения на строительство, выданного администрацией города Красноярска 03 сентября 2009 года за № 14 -11538 на имя 000 «Правовой аспект» и признании права собственности на помещение второго этажа в пристройке к жилому дому

При этом дополнительно указал, что обязательства по договору № 6 МС от 23 ноября 2001 года заключенному с ООО « Фирма « Красноярскжилстрой» полностью им исполнены. Все выполненные им работы одинаковы как для жилого, так и нежилого помещения, следовательно, он как сторона, полностью исполнившая обязательства по оплате стоимости строительства имеет право на получение в собственность оплаченного им помещения, независимо от того, планируется оно к сдаче как жилое или как нежилое. В настоящее время все помещения, расположенные в жилой пристройке за исключением 2 и 3 этажей, на которые судом в качестве мер по обеспечению наложен запрет на ввод в эксплуатацию, сданы в эксплуатацию, права собственности на них зарегистрированы Управлением Росреестра по Красноярскому краю. Поэтому препятствия для признания за ним права собственности на спорное помещение отсутствуют

Судом постановлено приведенное выше решение.

В кассационной жалобе представитель Гриненко Н.А. просит отменить решение как незаконное Указал, что после рассмотрения дела судом кассационной инстанции и отмены решения, суд первой инстанции при новом рассмотрении дела принял от Ерошкина изменение основания и предмета иска, привлек к участию в деле нового ответчика, в результате чего рассмотрел и удовлетворил новый, самостоятельный иск, не оплаченный госпошлиной, что является нарушением норм процессуального права и самостоятельным основанием к отмене решения. При разрешении дела суд разрешил вопрос об имущественных правах ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 ФИО7, связанных финансированием завершения строительства пристройки в жилому дому , не привлеченных к участию в деле. Суд принял решение о признании права собственности истца на несуществующий объект Согласно имеющимся в материалах дела документам, на втором этаже располагается четырехкомнатная квартира, никакого помещения второго этажа № 201 не существует в природе. Договор от 23.11.2001 года не мог сам по себе породить право собственности Ерошкина на указанное в нем недвижимое имущество, право собственности на данное имущество за истцом зарегистрировано не было, удовлетворения иска о признании права собственности противоречит фундаментальным принципам законодательства о собственности. Ерошкин не обладает правами инвестора и собственника в отношении каких либо помещений к пристройке к жилому дому , так как создавшийся им объект нежилое помещение являлся и случае его возникновения будет являться самовольной постройкой. Также Ерошкин не обладает правами инвестора и собственника жилого помещения расположенной на втором этаже в указанной пристройке, т.к. указанный объект не являлся предметом заключенного с Ерошкиным договора от 23.11.2001 года и всех иных соглашений к нему. Договор от 23.11.2001 года на котором основывает свои права Ерошкин Н.И. является незаключенным, поскольку он не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Вывод суда о перемене должника в обязательстве противоречит обстоятельствам дела и выводам суда кассационной инстанции по делу. Поскольку ООО «Фирма Красноярскжилстрой» ликвидировано, а ООО «Правовой аспект» не является его правопреемником. обязательства по договору от 23.11.2001 года перед Ерошкиным прекращены на основании ст. 419 ГК РФ, указанный договор не может являться основанием для признания права собственности за истцом. Указывая на ничтожность договора купли-продажи права на заключение договора на долевое участие от 23.11.2009 года между ООО «Фирма Красноярскжилстрой» и Гладковой Т.И., договора участия в долевом строительстве между ООО «Правовой аспект» и Гладковой Т.И. от 23.11.2009 года, договора уступки права требования и перехода обязательств между Гладковой Т.И. и Гриненко Н.А. от 22.03.2010 года суд не указывает каким именно требования закона не соответствуют указанные сделки. Давая оценку данным сделкам суд вышел за пределы своей компетенции и предмета иска.

Представитель ООО «Правовой аспект» просит отменить решение по аналогичным основаниям.

О слушании дела в суде кассационной инстанции все участвующие в деле лица были извещены надлежащим образом, в суд явились Ерошкин Н.И. и представители по доверенностям ООО «Правовой аспект» и Гриненко Н.А. Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив решение суда согласно ч. 1 ст. 347 ГПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав Ерошкина Н.А., представителя Гриненко Н.А. и ООО «Правовой аспект» по доверенностям Сапега А.С., представителя ООО «Правовой аспект» по доверенности Бекасову В.Н., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

В соответствии с ч.1 ст. 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта;

Согласно ч.1 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка ( ч.4 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ).

Частью 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ установлено, что в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 23 ноября 2001 года между ООО «Фирма «Красноярскжилстрой» и Ерошкиным Н.И. был заключен договор № 6 МС о долевом участии в строительстве (т.1, л.д. 18), предметом которого является совместная деятельность сторон по строительству семиквартирного жилого дома, расположенного по адресу: . Согласно п.2.1 договора цена договора определяется исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади с учетом оборудования и мест общего пользования и ориентировочно составляет 2 911 530 рублей.

В стоимость одного квадратного метра общей площади, согласно п.2.2 договора входит :

1) стоимость общестроительных работ ( коробка, в том числе подземная часть, стены, перекрытия, лестницы, шахта лифта, кровля, подготовка пола, лоджии и балконы, штукатурка, наружная отделка;

2)внутренние сантехнические работы(водопровод с холодной и горячей водой, канализация, отопление) без ванн, санфаянса, смесителей;

3)электроснабжение;

4)сети связи;

5)пожароохранная сигнализация

6) деревянные окна производства « Мекран»

Цена одного квадратного метра на момент заключения договора составляет 18 300 рублей.

Согласно п.2.4 договора чистовая отделка осуществляется Инвестором самостоятельно за собственный счет.

В силу п.2.5 договора финансирование строительства объекта денежными средствами осуществляется инвестором по следующей схеме:

- за 50 кв. метров до -1 декабря 2001 года;

- за 50 кв. метров до 15 декабря 2001 года;

- за 59,1 кв. метров до 28 декабря 2001 года.

В соответствии с п.3.1 договора, застройщик обязан организовать строительство объекта в соответствии со строительными нормами и правилами и утвержденной проектной документацией, использовать денежные средства инвестора для финансирования строительства объекта. В трехмесячный срок после подписания акта государственной комиссией о приемке объекта в эксплуатацию передать инвестору по акту оплаченное им помещение при условии оплаты им фактических затрат по п.3.2 «б» настоящего договора.

В силу п.3.2 договора Инвестор обязан:

- осуществить финансирование строительства нежилого помещения с отдельным входом общей площадью 159,1 кв.м, расположенного на 2-м этаже;

- оформить новый проект (перепланировку) объекта с проектом отдельного входа у Главного проектировщика проекта за собственный счет и представить его застройщику в срок до 01.02.2002г.;

- заключить с застройщиком отдельный договор о строительстве пристройки – отдельного входа, согласно оформленному инвестором проекту.

Во исполнение обязательств по оплате стоимости строительства 26 ноября 2001 года по приходному кассовому ордеру № 1297 Ерошкин НИ оплатил ООО «Фирма «Красноярскжилстрой» - 120000 рублей, 06 декабря 2001 года по приходному кассовому ордеру № 1332 – 600 000 рублей, 07 декабря 2001 года по приходному кассовому ордеру № 1336 – 195 000 рублей, 14 декабря 2001 года по приходному кассовому ордеру № 1352 – 300120 рублей, 17 декабря 2001 года по приходному кассовому ордеру № 1360 – 100000 рублей, 24 декабря 2001 года по приходному кассовому ордеру № 1384 – 500 000 рублей, 26 декабря 2001 года по приходному кассовому ордеру № 1389 – 280 000 рублей, 05 февраля 2002 года по приходному кассовому ордеру № 71 – 105 000 рублей, 25 апреля 2003 года по приходному кассовому ордеру № 215 – 100 000 рублей, а всего в счет исполнения обязательств по оплате стоимости строительства передал застройщику 2 300 120 рублей.

Дополнительным соглашением № 1 к договору № 6МС от 23 ноября 2001 года стороны исключили из стоимости строительства 100% сметной стоимости штукатурки и 100% стоимости работ и материалов по выполнению электрической части проекта в сумме 77 542 рубля.

Согласно дополнительному соглашению № 2 к указанному договору истец с согласия застройщика ООО « Фирма « Красноярскжилстрой» принял на себя обязательства по выполнению за свой счет из своих материалов следующих видов работ:

- внутренние сантехнические работы ( водопровод с холодной и горячей водой, канализацией и отоплением)

- сети связи;

- пожарная сигнализация;

- подготовка пола.

В связи с указанными изменениями, стоимость строительства была определена сторонами в размере 2 200 000 рублей.

Пункт 2.2 договора был изложен в новой редакции: В стоимость одного квадратного метра общей площади входит стоимость общестроительных работ( коробка, в том числе подземная часть, стены, перекрытия, лестницы, шахта лифта, кровля, лоджии и балконы, наружная отделка, деревянные окна производства « Мекран». Стоимость одного квадратного метра была определена в 13 827 рублей.

Кроме того, в пункте 2 дополнительного соглашения стороны установили, что инвестором за свой счет из своих материалов с согласия застройщика произведена реконструкция помещения второго этажа в соответствии с рабочим проектом (шифр 99-99), разработанным ООО « Проектное бюро архитектора Бальцера». Площадь свыше 159,1 кв. метра, образовавшаяся в результате произведенной реконструкции дополнительной оплате не подлежит.

Во исполнение обязательств по договору № 6МС от 23 ноября 2001 года между истцом и ООО « Проектное бюро архитектора Бальцера» был заключен договор на выполнение работ по корректировке рабочего проекта «Жилая пристройка к дому по в объеме наружные лестницы на 2 этаж здания.

10 апреля 2003 года между истцом Ерошкиным НИ и застройщиком ООО « Фирма « Красноярскжилстрой» был заключен договор подряда № 7 на выполнение работ по строительству наружной лестницы ко второму этажу нежилого помещения дома по по которому застройщик обязался в срок до 01 июня 2003 года выполнить работы по строительству и передать лестницу заказчику, а Ерошкин НИ обязался принять лестницу и оплатить стоимость ее строительства.

11 мая 2004 года между истцом и ООО «Фирма « Красноярскжилстрой» было подписано дополнительное соглашение к договору, по которому Ерошкин НИ обязался оформить акт ввода наружной лестницы самостоятельно.

14 мая 2004 года между сторонами был подписан акт приема- передачи законченного строительством объекта наружной лестницы ко второму этажу жилой пристройки по .

16 декабря 2005 года комиссией в составе представителя застройщика ООО «Фирма «Красноярскжилстрой», представителя проектировщика жилой пристройки осуществляющего авторский надзор ООО «Проектное бюро архитектора Бальцера» и представителя ООО « Правовая фирма «РЕ.Ко» был составлен акт, которым стороны подтвердили, что произведенные ООО «Правовая фирма «РЕ.Ко» по реконструкции жилого помещения, расположенного на третъем этаже жилого дома , в в нежилое, полностью соответствуют проекту по состоянию на 16 декабря 2005 года. В этом же акте было указано, что нежилое помещение, расположенное на втором этаже, было объединено с нежилым помещением третьего этажа.

В нарушение принятых на себя обязательств, застройщик ООО « Фирма «Красноярскжилстрой» в сроки установленные договором № 6 МС от 23 декабря 2001 года не ввела объект в эксплуатацию, а на завершающей стадии прекратило выполнение работ, бросив объект.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 10 ноября 2006 года по делу № А 33-9584/2006 застройщик ООО « Фирма « Красноярскжилстрой» было признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство сроком до ноября 2007 года. Определениями Арбитражного суда Красноярского края от 20 ноября 2007 года и 24 августа 2009 года срок конкурсного производства был продлен до 04 января 2010 года.

В рамках конкурсного производства, конкурсным управляющим предпринимались неоднократные попытки оспорить заключенный между ООО « Фирма «Красноярскжилстрой» и Ерошкиным НИ договор № 6 МС от 23 ноября 2001 года, а также отказаться от его исполнения.

Решением Кировского районного суда г. Красноярска от 26 сентября 2007 года (т.1, л.д. 31 – 32) признан незаконным отказ конкурсного управляющего ООО «Фирма «Красноярскжилстрой» от исполнения договора № 6 МС от 23.11.2001г., заключенного между Ерошкиным Н.И. и ООО «Фирма «Красноярскжилстрой». Указанным решением суда договор 6 МС признан действующим.

Решением Центрального районного суда г. Красноярска от 06 мая 2008 года было отказано в удовлетворении предъявленных ООО «Фирма Красноярскжилстрой» требований о расторжении договора № 6МС от 23.11.2001года.

Решением Центрального районного суда г. Красноярска от 26 августа 2008 года было отказано ООО «Фирма Красноярскжилстрой» в удовлетворении требований о признании договора № 6 МС от 23 ноября 2001 года не заключенным.

Приказом конкурсного управляющего № 8 от 18 ноября 2009 года в конкурсную массу предприятия банкрота было включено право на заключение договора о долевом участии в строительстве четырехкомнатной квартиры расположенной на 2 этаже, общей приведенной площадью 159,1 кв. метра в жилой пристройке к жилому дому по

Также судом правильно установлено, что распоряжением администрации г. Красноярска от 13.09.2007г. № 43-ж (т.2, л.д. 45 – 46) ООО «Фирма «Красноярскжилстрой» предоставлен в аренду на три года земельный участок с кадастровым номером № площадью 170, 34 кв.м по адресу: г. Красноярск, ул. для строительства многоэтажного жилого дома с инженерным обеспечением. Договор аренды №2521 земельного участка с ООО «Фирма Красноярскжилстрой» заключен 26.10.2007г. со сроком аренды с 13.09.2008г. по 12.09.2010г.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 27.08.2008г. № 1074-ж (т.2, л.д. 44) внесены изменения в п.1 распоряжение администрации г. Красноярска от 13.09.2007г. № 43-ж – площадь земельного участка увеличена до 312 кв.м, земельный участок с кадастровым номером № расформирован.

На основании договора аренды №3145 от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок общей площадью 312 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , был предоставлен ООО «Фирма Красноярскжилстрой» для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома с инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровом паспорте, что подтверждается копией договора аренды земельного участка (т.1, л.д. л.д. 37 – 41), актом приема – передачи земельного участка (л.д. 42 т.1), кадастровым паспортом (л.д. л.д. 44 – 45 т.1). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 26.12.2008г.

27 ноября 2007 года Департаментом градостроительства администрации города Красноярска ООО «Фирма Красноярскжилстрой» выдано разрешение №14-11538 от 21.11.2007г. на строительство объекта капитального строительства – жилой пристройки к дому с инженерным обеспечением, строительный объем здания -8730 кв.м, общая площадь здания – 1775,26 кв.м, общая площадь встроенного магазина – 95,45 кв.м, количество квартир – 8, количество этажей – 9, общая площадь кондоминимума – 11, 36 в.м.

02.06.2009 года срок действия разрешения на строительство, выданного ООО «Фирма Красноярскжилстрой», продлен до 25.05.2010г. (т.2, л.д. 4).

06 июля 2009 года между ООО « Фирма « Красноярскжилстрой» в лице конкурсного управляющего и ООО « Правовой аспект» был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по которому ООО «Фирма «Красноярскжилстрой» были переданы ООО «Правовой аспект» все права и обязанности по договору аренды земельного участка №3145 от 09.12.2008г.

Согласно п.2 указанного договора, ООО «Правовой аспект» обязано уплатить ООО «Фирма Красноярскжилстрой» 99000 рублей. Государственная регистрация сделки произведена 31.07.2009г., о чем имеется соответствующая отметка на договоре.

19 августа 2009 года в договор аренды земельного участка от 09.12.2008г. №3145 были внесены изменения относительно наименования арендатора с ООО «Фирма Красноярскжилстрой» на ООО «Правовой аспект».

28 августа 2009 года ООО «Правовой аспект» обратилось в Департамент градостроительства Администрации города Красноярска с заявлением (т.2, л.д.2) о внесении изменений в разрешение на строительство, выданное ООО «Фирма Красноярскжилстрой» в части наименования застройщика.

Данное заявление было удовлетворено и 03 сентября 2009 года ООО «Правовой аспект» Департаментом градостроительства администрации города Красноярска было выдано разрешение на строительство того же объекта капитального строительства, с теми же проектными характеристиками и на тот же срок до 25 мая 2010 года, что и выданное ранее ООО «Фирма Красноярскжилстрой».

23 ноября 2009 года между ООО « Фирма « Красноярскжилстрой» и Гладковой ТИ заключается договор купли- продажи права на заключение договора участия в долевом строительстве ( л.д. 126-128 т.1) четырехкомнатной квартиры на 2 этаже многоквартирной пристройки к жилому дому по . В качестве основания возникновения и наличия у продавца права на заключение договора на участие в долевом строительстве, стороны указали, разрешение на строительство, выданное администрацией города Красноярска ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка № 3145 от 09 декабря 2008 года, договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. На основании указанного договора 23 ноября 2009 года между ООО «Правовой аспект» и Гладковой ТИ был заключен договор участия в долевом строительстве № 08/2009 по которому участник долевого строительства принимает на себя обязательства оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства – четырехкомнатную квартиру, расположенную на втором этаже в жилой пристройке к дому по , площадью 159,1 кв. метр и долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме ( т.4 лд.4-7).

Согласно п.3.1 указанного договора застройщик принимает на себя обязательства передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в течение 5 календарных месяцев. В соответствии с п.5.1 договора стоимость объекта недвижимого имущества, являющегося предметом договора составляет 2 000 000 рублей и подлежит оплате по 500 000 рублей ежемесячно 10 числа, начиная с 10 марта 2010 года и до 10 июня 2010 года.

Обязательства по оплате стоимости строительства не были исполнены ни в какой части.

22 марта 2010 года между Гладковой ТИ и Гриненко НА был заключен договор уступки прав требования и перевода долга по договору о долевом участии в финансировании строительства № 08/ 2009 от 23 ноября 2009 года по которому к последней перешли как права требования, так и обязательства по оплате стоимости строительства ( т.4 лд.2-3).

Обязательства по договору от 22 марта 2010 года были исполнены Гриненко Н.А. частично. По состоянию на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции, несмотря на то, что жилая пристройка сдана в эксплуатацию в установленном порядке, Гриненко Н.А. в счет оплаты стоимости строительства внесено 241 110 рублей.

Разрешая спор по существу, дав надлежащую оценку всем представленным по делу доказательствам суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении требований Ерошкина Н.И., заявленных к Администрации гор. Красноярска и ООО «Правовой аспект» о признании недействительным разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ за № 14-11538, как не нарушающего прав истца и отказал в удовлетворении данного требования

Также правильно суд первой инстанции удовлетворил требования истца о признании за ним права собственности на помещение второго этажа в многоквартирной пристройке к жилому дому по по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст. 4 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 8 названного закона:

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Договор участия гражданина в долевом строительстве относится к таким обязательствам, в которых должник обязуется что- либо сделать, а не что- либо дать, иными словами выполнить определенную работу. Выполнение работы направлено на достижение определенного результата, имеющего конкретное вещественное и обособленное от исполнителя выражение. Последнее объясняется тем, что результат работы должен быть передан. Вышеприведенные признаки сближают договор долевого участия в строительстве с договором подряда и договором купли- продажи.

В соответствии со ст. 454 п.1 ГК РФ по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и оплатить за него определенную денежную сумму.

Согласно п.2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю- продажу товара имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем ….

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли- продажи…(п.1 ст. 456 ГК РФ).

Заключив с истцом договор № 6МС от 23 ноября 2001 года, застройщик ООО «Фирма «Красноярскжилстрой» приняло на себя обязательства создать оговоренное в договоре помещение и передать его Ерошкину Н.И., стоимость помещения в полном объеме была оплачена истцом. Данное помещение и было фактически создано застройщиком. Жилая пристройка к дому по возведена «под крышу», помещение второго этажа было фактически передано Ерошкину Н.И. для осуществления перепланировки под нежилое, устройство отдельного входа на второй этаж с фасадной стороны здания. Ерошкин Н.И. полностью выполнил все отделочные работы внутри помещения, заказал изменения в проект проектной организации застройщика, выполнил все необходимые работы для принятия его государственной комиссией и ввода дома в эксплуатацию.

Застройщик, в нарушение принятых на себя обязательств в установленном порядке не предоставил полный и необходимый пакет документов для государственной экспертизы, в связи с чем, он был возвращен без рассмотрения, не обратился в установленном порядке с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство, не сдал завершенный строительством объект в эксплуатацию, не передал истцу все необходимые документы для регистрации права собственности, несмотря на то, что объект недвижимого имущества, являющийся предметом договора 6 МС от 23 ноября 2001 года был создан.

Более того, после объявления банкротства ООО «Фирма «Красноярскжилстрой» в лице конкурсного управляющего предпринимала неоднократные попытки для того, чтобы не исполнять обязательства по договору, заключенному с Ерошкиным НИ. Во избежание ответственности за неисполнение обязательств по договору с истцом, ООО «Фирма «Красноярскжилстрой» на основании договора от 06 июля 2009 года переуступило свои права и обязанности на земельный участок, предоставленный под строительство многоквартирной пристройки к жилому дому по ООО «Правовой аспект», что повлекло переход прав застройщика. На основании указанного договора Департаментом градостроительства и архитектуры администрации гор. Красноярска была произведена замена застройщика в ранее выданном ООО « Фирма «Красноярскжилстрой» разрешении на строительство.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса РФ земельные участки для строительства, предоставляются в собственность, аренду, в отношении определенных субъектов – в постоянное бессрочное пользование. Согласно ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ застройщик - лицо, осуществляющее строительство в соответствии с выданным разрешением на строительство, является обладателем права на земельный участок. Таким образом, учитывая сформулированный в Земельном Кодексе РФ принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, предполагается, что собственником строящегося здания является собственник земельного участка. Изменение застройщика возможно только при изменении правообладателя земельного участка. Если права на земельный участок возникают из договора аренды, то права арендатора на приобретение в собственность строящегося здания и сооружения должны быть прямо предусмотрены договором.

Как следует из текста договора от 06 июля 2009 года между ООО « Фирма « Красноярскжилстрой» в лице конкурсного управляющего и ООО « Правовой аспект» о передаче прав и обязанностей по договору аренды, права на объект незавершенного строительства, расположенный на указанном земельном участке, стоимость которого была оплачена за счет средств инвесторов, в том числе и Ерошкина НИ, не были оформлены.

Доводы представителей ООО « Правовой аспект» и соответчика Гриненко НА о том, что право собственности застройщика возникло по основаниям п.1 ст. 218 ГК РФ в силу создания вещи для себя, суд правильно признал не состоятельными, поскольку право собственности застройщика по указанным основаниям возникнет только тогда, когда строительство объекта осуществлялось своими силами, за счет собственных средств и для себя.

В ходе судебного разбирательства не добыто, а ответчиками не представлено доказательств подтверждающих, что строительство многоквартирной пристройки осуществлялось за счет собственных средств ООО «Фирма «Красноярскжилстрой», а в последствии ООО «Правовой аспект».

Напротив, вышеприведенными вступившими в силу решениями судов общей юрисдикции и Арбитражного суда Красноярского края в рамках дела о банкротстве установлено, что строительство помещения второго этажа было полностью профинансировано Ерошкиным Н.И. Именно это обстоятельство послужило основанием для издания конкурсным управляющим приказа об исключении помещения второго этажа в многоквартирной пристройке к жилому дому по из конкурсной массы, так как на него имелись права требования Ерошкина НИ.

Поскольку у ООО «Правовой аспект» при передаче прав по договору аренды земельного участка не возникло прав на объект незавершенного строительства, так как они отсутствовали у его предшественника ООО « Фирма « Красноярскжилстрой», то застройщик не имел право на заключение любых договоров в отношении спорного помещения.

При рассматриваемых обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что произошла перемена должника в обязательстве, поскольку на момент уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка застройщик ООО « Фирма «Красноярскжилстрой» не был ликвидирован, и мог выполнить обязательства застройщика по вводу объекта в эксплуатацию. При переходе прав на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирной жилой пристройки, к ООО «Правовой аспект» перешли и права застройщика, что подтверждается выданным ему разрешением на строительство. Поскольку строительство объекта недвижимого имущества производилось не за счет средств ООО « Фирма « Красноярскжилстрой», то ООО « Правовой аспект» обязан был перезаключить договор с истцом на долевое участие в финансировании строительства. Не оформление договорных отношений с Ерошкиным Н.И. ответчиком по делу ООО «Правовой аспект», суд правильно расценил как злоупотребление правом, поскольку с остальными инвесторами многоквартирной пристройки договоры на долевое участие были перезаключены. Более того, согласно учредительному договору в состав участников ООО « Правовой аспект» вошли только инвесторы строящейся пристройки. Ерошкин НИ в состав участников не был включен.

При этом нельзя признать основанием к отмене данного решения доводы представителей ответчиков о том, что этими выводами, суд первой инстанции не выполнил указаний судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 11 февраля 2011 года, которым было отменено решение по данному делу которым в иске Ерошкину было отказано, а дело возвращено на новое рассмотрение.

В силу ст. 369 ГПК РФ для суда первой инстанции рассматривающего дело в случае отмены решения обязательны указания, касающиеся необходимости совершения процессуальных действий изложенных в определении суда кассационной инстанции. Суд кассационной инстанции не вправе предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, о преимуществе одних доказательств перед другими, а также о том, какое решение суда должно быть принято при новом рассмотрении дела.

В данном случае суд первой инстанции при новом рассмотрении дела в соответствии с приведенной нормой устранил ранее допущенное процессуальное нарушение, указанное в определении судебной коллегии по гражданским делам при отмене решения и в рамках уточненных Ерошкиным исковых требований постановил решение, которым дал надлежащую оценку предоставленным сторонами доказательствам, разрешил вопрос по существу, так как в этой части не был связан с определением судебной коллегии.

Доводы представителей ООО «Правовой аспект» о том, что оно не несет обязанности перед истцом по передаче ему помещения второго этажа, так как предмет договора отсутствует, помещение второго этажа приведено в соответствии с первоначальным проектом и представляет собой 4- х комнатную квартиру, которая не может быть передана истцу, обоснованно признаны не имеющими правового значения для разрешения требований истца в части признания за ним права собственности на помещение второго этажа.

Исследованными по делу доказательствами установлено, что на каждом этаже жилой пристройки находится по одному помещению. Изначально по взаимной договоренности между застройщиком и истцом помещение строилось как нежилое и было создано как нежилое. В процессе конкурсного производства, ООО «Фирма «Красноярскжилстрой» самовольно была произведена перепланировка нежилого помещения в жилое, в соответствии с первоначальным проектом. Более того, кредитор не требовал передачи ему в собственность именно нежилого помещения. Требования его направлены на получение в собственность оплаченного им объекта недвижимого имущества, расположенного на втором этаже.

Доводы представителей ответчика о том, что застройщик вправе был распорядиться помещением второго этажа по собственному усмотрению, поскольку предметом договора с истцом является нежилое помещение, суд правомерно признал не состоятельными, поскольку для того, чтобы распорядиться правом на что- либо, нужно им обладать.

В ходе судебного разбирательства не добыто, а стороной ответчиков не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии у ООО « Фирма « Красноярскжилстрой» прав по распоряжению помещением второго этажа. Участниками процесса не оспаривалось, что строительство объекта недвижимого имущества, расположенного на втором этаже жилой пристройки по » было полностью оплачено Ерошкиным Н.И., соответственно данная вещь создана для определенного лица в силу наличия обязательства и может быть передана только ему. Невозможность исполнить обязательство могла повлечь либо внесение изменений в договор относительно предмета договора, либо его расторжение по соглашению сторон. Решением Центрального суда гор. Красноярска от 06 мая 2008 года судом была установлена возможность застройщика ООО « Фирма « Красноярскжилстрой» исполнить обязательства по договору № 6МС от 23 ноября 2001 года, однако никаких действий застройщиком по исполнению обязательств перед истцом предпринято не было. Проектная документация была представлена на государственную экспертизу не в полном объеме. Отсутствие положительного заключения послужило основанием для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально – определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет то из кредиторов в пользу которого обязательство возникло раньше …

Принимая во внимание, что в настоящее время многоквартирная жилая пристройка к жилому дому по ул. К. Маркса, 56 завершена строительством, 01 ноября 2010 года объект в установленном порядке введен в эксплуатацию, помещения второго и третьего этажа не введены в эксплуатацию только по причине запрета наложенного судом, застройщик ООО «Правовой аспект» отказывается передавать истцу созданный за счет его средств объект недвижимого имущества, с учетом того, что в соответствии с п.1 ст. 218 ГК РФ, в ином порядке истец не может защитить свое право на получение объекта долевого строительства в собственность, суд обоснованно признал право собственности Ерошкина Н.И. на помещение второго этажа.

Поскольку права на земельный участок, разрешение на строительство сами по себе не порождают право на распоряжение объектом, созданным за счет средств третьих лиц и не для себя, суд пришел к правомерному выводу о ничтожности договора купли - продажи права на заключение договора на долевое участие, заключенного 23 ноября 2009 года между ООО « Фирма «Красноярскжилстрой» и Гладковой, договора долевого участия в строительстве между ООО « Правовой аспект» и Гладковой от 23 ноября 2009 года, договора уступки права требования и перехода обязательств между Гладковой и Гриненко от 22 марта 2010 года. При этом исходил из того, что у ООО « Фирма « Красноярскжилстрой» права на заключение договора об участии в долевом строительстве с ООО « Правовой аспект» на четырехкомнатную квартиру общей площадью 159,1 кв. метров не возникли, соответственно все последующие сделки по переходу прав являются ничтожными, по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.

Кроме указанных оснований договор купли- продажи права на заключение договора, заключенный между ООО « Фирма «Красноярскжилстрой» и Гладковой также признан судом ничтожным, как противоречащий ст. 209 ГК РФ. К моменту заключения указанного договора права на земельный участок ООО « Фирма « Красноярскжилстрой» были переданы ООО « Правовой аспект». ООО « Фирма « Красноярскжилстрой» не являлось застройщиком, так как в разрешение на строительство Департаментом градостроительства администрации города Красноярска были внесены изменения относительно застройщика. Строительство помещения второго этажа осуществлялось по договору о долевом участии № 6 МС за счет средств Ерошкина Н.И. и имело конечной целью передачу объекта истцу. Правом на заключение договора на участие в долевом строительстве обладает любой гражданин или любое юридическое лицо, желающее приобрести объект недвижимости посредством участия в строительстве многоквартирного жилого дома, соответственно продать неотчуждаемое право невозможно.

При данных обстоятельствах судебная коллегия считает необоснованными доводы кассационных жалоб относительно неправильного применения судом приведенной выше ст. 398 ГК РФ, что по мнению ответчиков повлекло незаконную передачу спорного помещения в собственность истца в нарушение прав Гриненко.

В силу изложенных выше выводов суда первой инстанции с которыми соглашается судебная коллегия законным правом требовать передачи спорного помещения обладал только Ерошкин Н.И.

Не являются основанием к отмене решения и доводы кассационных жалоб представителей ООО «Правовой аспект» и Гриненко относительно того, что завершение строительства жилой пристройки потребовало внесения дополнительных средств инвесторами, в то время как истцом таких средств не вносилось. Как видно из дела и установлено судом, ответчик ООО « Правовой аспект» не признавал наличие обязательства перед Ерошкиным Н.И., не заключил с ним договор инвестирования, соответственно не предлагал истцу произвести какую- либо доплату. Данные отношения находятся за пределами спора и могут быть разрешены сторонами в другом порядке.

Выводы в решении подробно мотивированы, соответствуют обстоятельствам дела, сомнений у судебной коллегии не вызывают.

Доводы кассационных жалоб не содержат правовых оснований для отмены решения суда, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования суда первой инстанции, к выражению несогласия с произведенной судом оценкой доказательств.

При рассмотрении дела судом полно и всесторонне проверены обстоятельства дела, правильно определен круг юридически значимых по делу обстоятельств, всем представленным по делу доказательствам дана объективная, соответствующая нормам процессуального права оценка.

Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, при вынесении решения, судом не допущено.

В силу изложенного, кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А

Решение Центрального районного суда г. Красноярска от 28 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи