Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ЗАО «Связной Логистика» на решение Горномарийского районного суда Республики Марий Эл от 16 мая 2011 года, которым постановлено исковые требования ЗАО «Связной Логистика» к ФИО1 об обязании не чинить препятствия в пользовании переданным по договору аренды от ... года помещением, расположенным по адресу: Республика Марий Эл, ... оставить без удовлетворения. Встречные исковые требования ФИО1 удовлетворить. Признать договор аренды здания от ... года, заключенный между ЗАО «Связной Логистика» и ФИО1 расторгнутым с 15 апреля 2011 года. Обязать ЗАО «Связной Логистика» освободить здание, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, ... и передать его по акту приема-передачи в исправном состоянии. Взыскать с ЗАО «Связной Логистика» в пользу ФИО1 возврат госпошлины ... рублей.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Волковой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ЗАО «Связной Логистика» обратились в суд с иском к ФИО1 об обязании нечинения препятствий в пользовании переданным по договору аренды от ... года помещением, расположенным по адресу: ... в любой форме, в том числе в виде отключения теплоснабжения и водоснабжения, электричества, вмешательства в деятельность арендатора и (или) привлеченных им лиц в осуществлении ими любой деятельности, препятствовать силами охраны и другими средствами входу в помещение представителей ЗАО «Связной Логистика», его субарендаторов, клиентов, посетителей и размещению рекламы истца и его субарендаторов.

В обоснование иска указали на то, что ... года заключили с ФИО1 договор аренды нежилого помещения, срок договора аренды определен с ... года по ... года. В марте 2011 года получено от ответчика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора ввиду отсутствия согласия супруги ФИО1 на заключение договора аренды. Полагают, что направление уведомления чинит препятствия в пользовании арендованным нежилым помещением.

ФИО1 предъявлен встречный иск к ЗАО «Связной Логистика» о признании договора аренды от ... года расторгнутым с 15 апреля 2011 года, возложении обязанности освободить помещение, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, ... и передать помещение по акту приема-передачи в исправном состоянии.

В обоснование встречного иска указал на то, что ответчик установил в здании без его согласия дополнительные электроприборы (тепловые завесы, светильники, световые рекламные вывески) увеличившие его расходы, связанные с оплатой электроэнергии, и уменьшившие его доходы от сданного в аренду помещения, что полагает свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора аренды. Указывает на то, что ответчик закрыл все отопительные радиаторы, что привело к использованию газового отопительного котла на максимальной мощности и увеличило расходы по газу. Ответчик самостоятельно установил рекламный баннер на фасадной части здания с нарушением требований по безопасной эксплуатации бытового газового оборудования. С запасного входа ответчик демонтировал металлическую решетчатую дверь и установил ее в качестве двери во внутреннем помещении без его согласия. Добровольно устранить допущенные нарушения ответчик отказывается.

Судом постановлено указанное решение.

В кассационной жалобе ЗАО «Связной Логистика» просят решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В возражениях на кассационную жалобу ФИО1 приводит доводы в поддержку решения суда, возражает против удовлетворения кассационной жалобы.

Выслушав объяснения представителя ЗАО «Связной Логистика» адвоката Ильиной Д.А., поддержавшей доводы жалобы, ФИО1, просившего решение суда оставить без изменения, обсудив доводы жалобы и возражений, исследовав материалы дела, судебная коллегия находит решение постановленным с нарушением норм материального и процессуального права и подлежащим отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела ... года между ЗАО «Связной Логистика» (арендатором) и ФИО1 (арендодателем) заключен договор аренды здания, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, ... сроком на 11 месяцев. При этом срок аренды исчисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи здания. Акт приема-передачи здания подписан сторонами ... года, что свидетельствует о сроке действия договора аренды до ... года.

9 марта 2011 года ЗАО «Связной Логистика» получено уведомление от ФИО1 о расторжении договора аренды, в связи с отсутствием согласия супруги ФИО1 на заключение договора. После чего ЗАО «Связной Логистика» обратились в суд с требованием нечинения препятствий в пользовании арендованным помещением.

29 марта 2010 года после получения копии искового заявления ФИО1 направлено в адрес ЗАО «Связной Логистика» повторное уведомление о досрочном расторжении договора аренды здания. После чего 19 апреля 2011 года ФИО1 предъявлен встречный иск о расторжении договора и обязании освободить помещение.

В соответствии с часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела усматривается, что 29 марта 2001 года ФИО1 в адрес ЗАО «Связной Логистика» направлено повторное уведомление о расторжении договора аренды, что подтверждается описью вложения в ценное письмо (л.д.95 т.1). Уведомление получено ЗАО «Связной Логистика» 7 апреля 2011 года. Данное обстоятельство не оспаривается сторонами.

При этом ЗАО «Связной Логистика» представили в суд копию полученного уведомления, в котором отсутствует предупреждение о необходимости устранения нарушений в разумный срок.

В уведомлении, представленном ФИО1, содержится предупреждение о необходимости устранения нарушений в семидневный срок.

Разрешая заявленные требования, суд пришел к выводу о том, что в уведомлении, представленном ФИО1 имеется его личная подпись, в связи с чем оно является допустимым и достаточным доказательством соблюдения ФИО1 досудебного порядка обращения в суд.

Между тем, судом не дана оценка доводам представителя ЗАО «Связной Логистика» о том, что в их адрес не поступало уведомление с предупреждением о необходимости устранения нарушений в семидневный срок, направленное в их адрес уведомление не имеет подписи ФИО1 Также судом не дана оценка описи вложения в ценное письмо, в котором содержатся сведения о направлении в адрес ЗАО «Связной Логистика» уведомления о расторжении договора, соглашения о расторжении договора, и отсутствуют сведения о направлении предупреждения об устранении нарушений в разумный срок.

Изложенное указывает на наличие в деле противоречивых доказательств, которые судом устранены не были. При этом в судебном постановлении не указано, по каким основаниям суд отдал предпочтение пояснения ФИО1 и отверг пояснения представителя ЗАО «Связной Логистика» и иные письменные доказательства.

Выяснение обстоятельств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в силу статьей 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет значение при рассмотрении требований о расторжении договора аренды.

В соответствии с правилами пункта 2 статьи 450 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями и в иных случаях установленных договором.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела платежи за коммунальные услуги и эксплуатационные услуги, необходимые для эксплуатации здания включены в сумму арендной платы, в соответствии с условиями договора аренды и осуществляются ФИО1

Расторгая договор аренды, суд установил существенные нарушения со стороны ЗАО «Связной Логистика» условий договора аренды, которые повлекли для ФИО1 такой ущерб, что он в значительной мере лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Суд посчитал, что установка и использование ЗАО «Связной Логистика» дополнительных электрических приборов без согласия ФИО1 значительно увеличило его расходы по оплате за электрическую энергию. Между тем, условиями договора аренды не предусмотрено лимитирование расходов по электрической энергии и природного газа, что свидетельствует о том, что само по себе изменение размера расходов по оплате за коммунальные платежи не является существенным нарушением условий договора. Также судом не указано по сравнению с каким периодом после заключения договора аренды произошло значительное увеличение расходов по оплате коммунальных платежей.

Без дополнительного исследования названных обстоятельств нельзя сделать вывод о существенных нарушениях договора со стороны арендатора, а также о наличии оснований для расторжения договора по требованию арендодателя и освобождении арендованного помещения.

Кроме того, в судебном заседании 16 мая 2011 года представителем ЗАО «Связной Логистика» сообщено об устранении нарушений указанных ФИО1 и заявлено ходатайство об осмотре здания для установления факта демонтажа тепловых завес, светильников, перестановки рекламного баннера (л.д.75 т.2). Однако судом данное ходатайство оставлено без удовлетворения. Между тем добровольное устранение нарушений, на которых основываются встречные исковые требования ФИО1, на момент рассмотрения дела не предусматривает возможности удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах решение суда принято с существенным нарушением применения норм права, что могло привести к принятию неправильного решения.

Поскольку для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, что невозможно в кассационной инстанции в силу ее полномочий, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, исследовать вопрос о выполнении ответчиком условий договора аренды, предложить представить доказательства направления уведомления о необходимости устранения нарушений, определить соблюдение претензионного порядка разрешения спора, учесть доводы и возражения сторон и с надлежащим применением закона принять обоснованное решение.

Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Горномарийского районного суда Республики Марий Эл от 16 мая 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий О.Н. Путилова

Судьи Г.В. Кожинова

О.В. Волкова

Копия верна.

Судья Верховного Суда

Республики Марий Эл О.В. Волкова