Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 21 апреля 2011 года по докладу судьи Мариной Ж.В. дело по кассационной жалобе представителя ТСЖ Д. на решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 14 марта 2011 года по делу по иску Ж. к ОАО о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством,

УСТАНОВИЛА:

Представитель истца Ж. (З.) обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 23 сентября 2008 г. между истцом (дольщик) и ОАО (заказчик) был заключен договор на долевое участие в строительстве чердачного помещения в стоящемся жилом доме. Согласно договору дольщик вносит свой вклад в строительство до 25 февраля 2009 г. денежными средствами в размере 650 000 руб., а заказчик передает дольщику в счет долевого участия в строительстве чердачное посещение во второй секции на одиннадцатом этаже в одном уровне, общей площадью 130 кв.м., в строящемся доме по , ограниченной и . Планируемый срок ввода дома в эксплуатацию - 2-е полугодие 2008 года.На сегодняшний день адрес строительного объекта - .20 февраля 2009г. истец произвел оплату указанной цены договора, однако до настоящего времени ответчик не исполнил своих обязательств и не сдал дом в эксплуатацию, не передал ему объект долевого участия в строительстве.

В ходе рассмотрения дела по делу истец, учитывая, что спорное помещение расположено на 11-м этаже и определено строительными осями 1с-6с, состоит из нескольких помещений, а также с учетом предоставленного суду проекта реконструкции помещения №1/99-ЗБ-00-ОПЗ, разработанного по его заказу ООО НТБ «Комплекс», уточнил иск и просил признать за ним право собственности на 1159/103253 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение непроизводственного назначения на 11-м этаже в строительных осях 1с-6с, определенное номерами помещений 17,18,19,20, в объекте незавершенного строительства - жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, инвентарный №, что после сдачи дома в эксплуатацию и реконструкции помещения в соответствии с вышеназванным проектом ООО НТБ «Комплекс» составит нежилое помещение № непроизводственного назначения на 11-м этаже в строительных осях 1с-6с, общей площадью 115,9 кв.м., расположенное по адресу: .

Решением Бежицкого районного суда г. Брянска от 14 марта 2011 года иск удовлетворен. Суд признал за Ж. право собственности на 1159/103253 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение непроизводственного назначения на 11-ом этаже в строительных осях 1с-6с,определенное номерами помещений 17,18,19,20, в объекте незавершенного строительства - жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, инвентарный №, что после сдачи дома в эксплуатацию и реконструкции помещения в соответствии с проектом №1/99-ЗБ-00-ОПЗ, разработанным ООО НТБ «Комплекс», составит нежилое помещение № непроизводственного назначения на11-м этаже в строительных осях lc-6с, общей площадью 115,9 кв.м., расположенное по адресу: .Суд обязал Ж. до сдачи вышеуказанного незавершенного строительством дома в эксплуатацию произвести реконструкцию названных нежилых помещений в соответствии проектом №1/99-ЗБ-00-ОПЗ, разработанным ООО НТБ «Комплекс».Суд взыскал с ОАО в доход местного бюджета госпошлину в размере 200 руб.

В кассационной жалобе представитель ТСЖ Д. просит отменить решение суда, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

В возражениях на кассационную жалобу представитель истца З. просит решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав доклад по делу судьи Мариной Ж.В., объяснения представителя ТСЖ Д., Ж. и его представителя З., исследовав материалы дела, проверив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 23 сентября 2008 г. между ОАО (заказчик) и истцом (дольщик) был заключен договор на долевое участие в строительстве чердачного помещения в жилом доме.

Согласно договору дольщик вносит свой вклад в строительство до 25 февраля 2009 года денежными средствами в размере 650 000 руб., а заказчик передает дольщику в счет долевого участия в строительстве чердачное посещение во второй секции на одиннадцатом этаже в одном уровне, общей площадью 130 кв.м., в строящемся доме по , ограниченной и . Планируемый срок ввода дома в эксплуатацию - 2-е полугодие 2008 года.

На сегодняшний день адрес строительного объекта - .

20 февраля 2009г. Ж. произвел оплату указанной цены договора, однако, до настоящего времени ответчик не исполнил своих обязательств и не сдал дом в эксплуатацию, не передал истцу объект долевого участия в строительстве. Строительство дома не ведется ответчиком более 2-х лет, ответчик прекратил хозяйственную деятельность.

Суд постановил вышеуказанное решение, признав за истцом право на долю в праве общей долевой собственности в виде нежилого помещения непроизводственного назначения в объекте незавершенного строительства. Суд обязал также Ж. произвести реконструкцию нежилых помещений в соответствии с разработанным проектом ООО НТБ «Комплекс».

Однако, судебная коллегия считает, что суд постановил решение суда без установления обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, с неправильным применением норм материального права.

В проектной декларации от 21 ноября 2008 г. на строительство 10 этажного жилого кирпичного дома поз. 3Б со встроено-пристроенными магазинами, расположенными по адресу: , квартал, ограниченный улицами , указан состав помещений, входящих в строящийся дом. В него включены: квартиры; нежилые помещения не входящие в состав общего имущества; помещения, не являющиеся частями квартир, и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. В указанном перечне проектной декларации помещений строящегося дома отсутствует нежилое помещение непроизводственного назначения. Таким образом, строительство данного помещения не было предусмотрено проектом и не планировалось.

В соответствии с п. 7 ст. 52 Градостроительного кодекс отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Из материалов дела следует, что уполномоченным лицом изменений в проектную документацию в части строительства в указанном доме нежилого помещения непроизводственного назначения не вносилось, данные изменения соответствующими службами не утверждались. В связи с чем, у суда не было оснований для признания за истцом права собственности на долю в общей долевой собственности в стоящемся доме в виде нежилого помещения непроизводственного характера. Кроме того, предметом договора на долевое участие в строительстве от 23 сентября 2008 г. не являлось нежилое помещение непроизводственного назначения. Предметом данного договора было определено чердачное помещение общей площадью 130 кв.м. Из материалов дела следует, что изменения в договор в части его предмета не вносились.

Суд возложил на истца обязанность до сдачи дома в эксплуатацию произвести реконструкцию нежилых помещений в соответствии с разработанным проектом. Однако, судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда, так как он противоречит заключенному сторонами договору и действующему законодательству.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из заключенного сторонами договора не следует, что на Ж. была возложена обязанность по реконструкции помещений в стоящемся доме. Выполнение данных работ истцом до сдачи дома в эксплуатацию противоречило бы общим правилам строительства объектов капитального строительства, которые предусматривают осуществление данных работ только застройщиками (ст. 1 Градостроительного кодекса). Ж. застройщиком в силу заключенного с ОАО договора не является.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В п. 7 проектной декларации на указанный дом указано общее имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений. В данное имущество включен технический этаж, а также иные помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие данный дом.

Суд пришел к выводу о том, что спорные нежилые помещения чердака не являются общим имуществом, так как в этом помещении не содержится коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, за исключением помещения №, в котором имеется устройство ливневой канализации, и которое возможно технически обособить в помещении площадью 15 кв.м. Данный вывод суда сделан на основании проекта, выполненного ООО НТБ «Комплекс», по реконструкции части чердака жилого дома под нежилое помещение непроизводственного назначения.

Однако, судебная коллегия с данным выводом согласиться не может по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что проектная документация на реконструкцию части чердака под нежилое помещение непроизводственного назначения выполнена на основании обращения заказчика Ж. (л.д. 84). Данным проектом для ливневой канализации предусмотрено помещение площадью 15 кв.м. (в помещении №), указаны работы по выделу в натуре этого помещения от остальных помещений чердака. Однако, как уже отмечалось выше, изменения в проект дома по реконструкции части чердака не вносились, с соответствующими службами и застройщиком не утверждались, в связи с чем, нельзя считать чердак обособленным помещением, не имеющим оборудования, необходимого для обслуживания всего дома (отдельных его частей).

Кроме того, суду следовало устранить имеющиеся по делу противоречия, в той части, что по договору на долевое участие в строительстве предметом его является часть чердачного помещения, а согласно проектной декларации на стоящийся дом в нем предусмотрен технический этаж и отсутствуют сведения о наличии чердачного помещения.

Согласно проекту на реконструкцию чердачного помещения данное помещение не может быть использовано иначе, как нежилое помещение непроизводственного назначения или в качестве помещений, размещение которых на верхних этажах жилого дома оговорено в п. 4.13 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». При отчуждении реконструированного помещения третьим лицам они должны быть оповещены о существующих ограничениях в его использовании. Суд при рассмотрении заявленного спора не дал оценки правовому оформлению указанного ограничения по использованию данного помещения.

Довод кассатора о том, что договор на долевое участие на строительство является незаключенным, так как не прошел государственную регистрацию, является несостоятельным по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 27 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Вышеуказанный Закон вступил в законную силу с 1 апреля 2005 г.

В связи с тем, что разрешение на строительство было получено ответчиком 15 августа 2003 г. (до вступления в действие Закона), то судебная коллегия считает, что суд пришел к правильному выводу о том, что договор на долевое участие в строительстве, заключенный сторонами, не подлежал государственной регистрации.

На основании изложенного, судебная коллегия считает, что при вынесении решения суд не установил обстоятельства, имеющие существенное значение для спора, в связи с чем, решение суда подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в тот же суд.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 14 марта 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий: Гоменок З.И.

Судьи областного суда: Сурякова В.В.

ФИО1