Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании по докладу судьи Славгородской Е.Н. дело по кассационной жалобе ИП ФИО1, ООО «Гео Ралер», ООО «Легион» на решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 25 августа 2010 года

УСТАНОВИЛА:

Истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 ФИО19, ФИО18 обратились в суд с исками к ООО «ЮгПром», ООО «Гео Ралер», ООО «Легион», ИП ФИО1, третье лицо управление Росреестра по Ростовской области о признании недействительными договоров субаренды земельных участков, соглашений о передаче прав и обязанностей от арендатора к новому арендатору, соглашений о передаче прав и обязанностей от субарендатора к новому субарендатору, досрочном частичном расторжении договоров аренды земельных участков, признании недействительным в части государственной регистрации права ООО «Гео-Ралер» на аренду земельных участков, мотивируя свои требования тем, что истцы являются собственниками 18/499 долей, ФИО8 и ФИО17 являются сособственниками 10/499 долей земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 249,5 га, находящегося по адресу …, которому присвоен кадастровый номер. Истец ФИО19 также является собственником 12/128 долей земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 96 га, находящегося по адресу ….

По договору аренды земельного участка № 10 РРО от 28 июня 2007 года, прошедшего государственную регистрацию, земельный участок, принадлежащий истцам был передан на срок пять лет в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «Рекорд», которое 02 февраля 2009 года прекратило свою деятельность в результате реорганизации в форме слияния с ООО «Юг-Пром». 04 июня 2008 года ООО «Рекорд» заключило договор субаренды № 4-10 земельного участка с ФИО1 сроком до 28 июня 2012 года. На основании соглашения от 30 января 2009 года о передаче прав и обязанностей к договору № 10 РРО ответчиком ООО «Рекорд» права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переданы ООО «Гео Ралер». 11 марта 2009 года Глава Крестьянского хозяйства ФИО1 по соглашению № 3 о передаче прав и обязанностей к договору субаренды земельного участка № 4-10 от 04.06.2008 года передала свои права и обязанности субарендатора на земельный участок ООО «Легион».

На основании договора аренды № 12 РРО от 23.07.2007г. земельного участка, заключенного между ООО «Рекорд» и истцом ФИО19 ответчик принял в аренду принадлежащий ей земельный участок площадью 96 га сроком на пять лет. По договору субаренды земельного участка № 5-12 от 04 июня 2008 года, заключенному между ООО «Рекорд» и ФИО1, последняя приняла в субаренду указанный земельный участок сроком до 23 июля 2012 года. 30 января 2009 года между ООО «Рекорд» и ООО «Гео Ралер» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 12 РРО земельного участка истца ФИО19 в пределах срока договора аренды. 11 марта 2009 года заключено соглашение № 3 о передаче прав и обязанностей к договору субаренды № 5-12 от 04 июня 2008 года между Главой Крестьянского (Фермерского) хозяйства ФИО1 и ООО «Легион».

Истцы полагают, что договоры субаренды, соглашения о передаче прав и обязанностей к договорам субаренды являются недействительными, договоры аренды земельных участков подлежат досрочному расторжению в связи с допущенными ответчиками существенными нарушениями прав арендодателей и законодательства, так как арендатор в соответствии с п. 2.4 договора аренды только с письменного уведомления арендодателя мог передавать земельные участки в субаренду, также, как и субарендатор. Кроме того, в соответствии с п. 2.4 договора аренды арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более пяти лет, договор же аренды с ответчиком заключен сроком на пять лет. Передача ответчиком ФИО1 своих прав и обязанностей субарендатора новому субарендатору ООО «Легион» произошла на основании перемены лиц в обязательстве в форме соглашения о цессии, однако данный перевод должен быть осуществлен только с согласия арендодателей. Существенность нарушений договоров, допущенная ответчиками, заключается в том, что истцы, являясь собственниками земельных участков, длительное время находились в неведении относительно их пользователей, не могли своевременно осуществлять контроль за деятельностью субарендаторов по землеустройству, в том числе по правильному и целевому использованию сельскохозяйственной земли. Кроме того, в период действия договоров аренды допускались нарушения порядка и условий выплаты арендной платы в натуре.

В отношении ООО «ЮгПром» дело рассмотрено в отсутствие представителя по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ООО «Легион», ООО «Гео Ралер», ИП ФИО1 просили в удовлетворении иска отказать.

Решением Зерноградского районного суда Ростовской области от 25 августа 2010 года заявленные истцами требования удовлетворены.

С кассационной жалобой на указанное решение обратились ИП ФИО1, ООО «Гео Ралер», ООО «Легион». Кассаторы указали, что в действиях ответчиков по передаче арендуемых земельных участков в субаренду, а также по передаче прав и обязанностей по договорам аренды отсутствуют нарушения условий договоров аренды и действующего законодательства, поскольку договоры аренды, субаренды и соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды прошли государственную регистрацию. Решение суда о досрочном расторжении договоров аренды не основано на положениях ст. 22 Земельного кодекса РФ, при этом суд необоснованно не принял во внимание доводы ответчиков о заключении договоров субаренды и соглашений о передаче прав с письменного уведомления арендодателей. Также указано, что истцами не был соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды, а выводы суда о существенности нарушений спорных договоров являются необоснованными.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя ГКХ «ФИО1, ООО «Гео Ралер», ООО «Легион» - ФИО20, ФИО19, ФИО18, представителей истцов ФИО21, ФИО22, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Земельного кодекса РФ и исходил из того, что при передаче принадлежащих истцам земельных участков в субаренду, а также при передаче по соглашениям прав и обязанностей по договорам аренды и субаренды третьим лицам, не были исполнены условия договоров аренды о письменном уведомлении арендодателей и получении согласия арендодателей на перемену лиц в обязательствах, что привело к множественности третьих лиц, наделенных правами и обязанностями в отношении одних и тех же земельных участков истцов, без уведомления последних обо всех заключенных договорах и соглашениях. Регистрация прав ООО «Гео Ралер» по соглашениям от 30.01.2009г. о передаче прав и обязанностей по договорам аренды № 10 РРО и № 12 РРО произведена только по заявлению ООО «Гео Ралер» при отсутствии заявления другой стороны договора – правообладателя земельных участков ООО «Рекорд», что противоречит требованиям ст. 16 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции исследовал все представленные доказательства в их совокупности, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора и установил правоотношения сторон, применил нормы материального права, подлежащие применению.

В соответствии с положениями ст. 9 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственную регистрацию земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В силу ч. 6 ст. 22 Земельного Кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Исходя из системного толкования пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ следует, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному менее пяти лет, не требуется обязательное получение согласия собственника земельного участка, а предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора.

Как следует из материалов дела, договоры аренды № 10 РРО от 28.06.2007г. и № 12 РРО от 23.07.2007г. предусматривают для арендатора право сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок пять и более лет с письменного уведомления арендодателя.

При этом, уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

С учетом изложенного, судебная коллегия отклоняет доводы кассаторов о том, что при совершении всех спорных договоров и соглашений арендатором и субарендатором были исполнены условия договоров аренды в части письменного уведомления арендодателей. Ссылки на то, что в текстах самих договоров и соглашений указано на заключение их с письменного уведомления арендодателей, а также на то, что спорные договоры и соглашения были зарегистрированы в установленном порядке, не подтверждает исполнение указанных условий договоров аренды в этой части, так как доказательства направления уведомлений и сведения о получении уведомлений арендодателями в материалах дела отсутствуют.

Положения гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве применяются к правоотношениям, связанным с арендой, при перенайме имущества, с учетом особенностей, присущих данным отношениям. Так, если первоначальный договор аренды помещения подлежал государственной регистрации, то в силу ст. 389 ГК РФ соглашение о перенайме этого помещения также требует регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом новый арендатор становится стороной обязательства лишь после фактической передачи предмета аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Однако требования приведенной нормы не были соблюдены при государственной регистрации прав арендатора ООО «Гео Ралер» по соглашениям от 30.01.2009г. о передаче прав и обязанностей по договорам аренды № 10 РРО и № 12 РРО, поскольку заявление от имени ООО «Рекорд» либо его правопреемника ООО «ЮгПром» в регистрирующий орган представлено не было, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недействительности такой регистрации. При этом, материалы дела указывают на то, что на момент государственной регистрации соглашений от 30.01.2009г. – 17.12.2009г., ООО «ЮгПром» было признано банкротом на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 19.08.2009г.

Наличие статьи 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании статьи 450 Кодекса. К основаниям досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в соответствии со ст. 619 ГК РФ отнесены случаи, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В п. 6 той же статьи указано, что арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В первом случае не требуется заключения нового договора аренды или субаренды, а ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, уступка права аренды происходит на основании отдельного договора об уступке либо иных соглашений, влекущих передачу данного имущественного права.

Во втором же случае арендатор остается стороной по договору аренды, имеет свои права и обязанности по нему, а также заключает новый договор с субарендатором, по которому у него тоже появляются права и обязанности.

Применительно к материалам данного гражданского дела, ООО «Рекорд», при наличии заключенных договоров субаренды с ФИО1, и, следовательно, оставаясь стороной по договорам аренды с истцами, передал свои имущественные права и обязанности по договорам аренды ООО «Гео Ралер». ФИО1 передала свои права по договорам субаренды ООО «Легион» без учета положений главы 24 ГК РФ. Таким образом, выводы суда о нарушении требований закона наличием множественности лиц, наделенных правами и обязанностями в отношении одних и тех же земельных участков без уведомления истцов обо всех заключенных договорах и соглашениях, судебная коллегия признает правильными

Такие нарушения ущемляли и права собственников земельных долей на выбор арендатора и иного пользователя земли; на контроль за целевым использованием земли и севооборотом; на получение информации о режиме пользования землей и ее качеством; на возможность контроля за уплатой арендатором налоговых платежей за землю. Суд первой инстанции подробно мотивировал свои выводы по результатам оценки представленных в дело доказательств.

Кассаторами в этой части выводы суда не опровергнуты и соответствующих доказательств не представлено. Несогласие кассаторов с выводами суда предполагает иную оценку фактических обстоятельств дела без указания на конкретные нарушения прав ответчиков по делу состоявшимся решением.

Иные доводы кассационной жалобы, не содержат ссылок на юридически значимые для правильного рассмотрения настоящего дела обстоятельства и подтверждающие их доказательства, которые не были учтены судом первой инстанции при постановлении решения, а потому могли бы в силу ст.ст. 362-364 ГПК РФ явиться основанием к его отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 25 августа 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ИП ФИО1, ООО «Гео Ралер», ООО «Легион» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи